2022 QCCQ 9855, 2022 QCCQ 9855

Kachou c. Kabbani 2022 QCCQ 9855 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-702744-192 DATE : 8 décembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ABDULLAH KACHOU et FIDA MURPHY Demandeurs c.

SILVA KABBANI Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Abdullah Kachou et Fida Murphy réclament 15 000 $ à Silva Kabbani en raison de vices cachés à la toiture de la propriété qu'il leur a vendue. [ 2 ] Monsieur Kabbani plaide que le problème à la toiture a été constaté lors de l’inspection préachat. Il soutient de plus avoir refait la toiture en 2012 et indique que les travaux faits par les demandeurs sont beaucoup plus importants que des travaux à la toiture.

LE CONTEXTE [ 3 ] En mai 2018, les demandeurs achètent la propriété [1] de monsieur Kabbani située sur la rue A à Laval et l’acte de vente précise que la vente est effectuée avec la garantie légale. [ 4 ] Avant l'achat, les demandeurs consultent la déclaration du vendeur concernant l'état de la propriété. Celle-ci révèle seulement que la toiture a été refaite en 2012 et que le vendeur possède un document qui le prouve.

Toutefois, monsieur Kabbani mentionne que lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire, les demandeurs ne lui ont pas demandé le document et il n’a pas pensé à leur remettre. [ 5 ] Préalablement à l’achat, les demandeurs ont requis une inspection préachat qui révèle, lors de l’inspection du grenier, des traces d’infiltration d’eau sur le bois de la structure de la toiture. Elle fait également état qu’au puits de lumière, une infiltration d’eau est notée.

Des constats similaires apparaissent aussi concernant certaines fenêtres. [ 6 ] Le rapport mentionne également que l’isolation dans le grenier est, par endroit, inadéquate, tout comme la ventilation. [ 7 ] En février 2019, une infiltration d’eau survient dans la propriété et cause plusieurs dommages dans les chambres à l’étage, dans le portique de l’entrée principale.

Les demandeurs avisent verbalement monsieur Kabbani de la situation, mais celui-ci considère que le rapport d’inspection faisait état d’infiltration d’eau par la toiture et en conséquence, il ne se rend pas chez les demandeurs pour constater leurs dommages. [ 8 ] Les travaux correctifs à la toiture totalisent plus de 20 000 $ d’où la réclamation des demandeurs au montant de 15 000 $. Les demandeurs doutent de plus que les travaux faits à la toiture en 2012 aient réellement été exécutés.

Le demandeur Kachou a communiqué avec l’entreprise en question, MK Calfeutrage inc. et selon ce qui lui a été dit, cette entreprise ne fait pas de travaux de toiture. [ 9 ] Les demandeurs soutiennent ainsi avoir été induits en erreur par le défendeur concernant les travaux de 2012 à la toiture et, dans ce contexte, ils considèrent être bien fondés à réclamer au défendeur la somme de 15 000 $. [ 10 ] Pour sa part, le défendeur conteste que le problème allégué à la toiture constituait un vice caché et demande le rejet de la demande.

Il fait état d’un document émanant de l’entreprise qui a effectué les travaux de toiture en 2012 et qui confirme qu’elle effectuait, à l’époque, des travaux de toiture. ANALYSE

[ 11 ] Lors de l'analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec (« C.c.Q. »). [ 12 ] L'

article 2803 C.c.Q. indique que « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. […] ». Ainsi, il revient donc aux demandeurs de prouver, dans un premier temps, que les problèmes de la toiture constituent des vices cachés. Par la suite, ils devront établir le montant des travaux correctifs réclamés. [ 13 ] Concernant les fausses représentations du défendeur pour les travaux de 2012, c’est aux demandeurs de faire la preuve du dol qu’ils allèguent. [ 14 ] L'

article 2804 C.c.Q. précise de plus : La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 15 ] Cet

article consacre le principe voulant que dans un procès civil, la prépondérance d'une preuve concernant un fait est suffisante afin de prouver l'existence de ce fait. Le Tribunal doit donc analyser l'ensemble de la preuve en s'interrogeant sur l'existence d'une preuve prépondérante soutenant la réclamation des demandeurs et, le cas échéant, les moyens de contestation du défendeur. [ 16 ] Enfin, l’

article 2845 C.c.Q. précise que la force probante de tout témoignage concernant les faits dont un témoin a eu une connaissance personnelle ou concernant l’avis que donne un expert est laissée à l’appréciation du tribunal. [ 17 ] En ce qui concerne les dispositions relatives aux vices cachés, celles-ci sont prévues à l'

article 1726 C.c.Q. Cet

article se lit comme suit : Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 18 ] Pour qu'un vice soit considéré caché, cinq conditions doivent être rencontrées. Ces conditions se résument comme suit : 1. Le vice doit posséder une certaine gravité; 2. Le vice doit être antérieur à la vente; 3. Le vice doit être inconnu de l'acheteur; 4. Le vice doit être caché; 5.

Une dénonciation du vice doit être transmise au vendeur dans un délai raisonnable depuis la découverte de celui-ci. À défaut de transmettre cette dénonciation, l’acheteur devra établir des circonstances qui constituent une exception à cette règle.

Enfin, le défaut de transmettre la dénonciation sans circonstances particulières pourra entraîner le rejet de l’action si le vendeur établit qu’il a subi un préjudice réel et grave de ce défaut [2] . [ 19 ] À la lumière de ces quelques principes, il est certain qu’un problème d’infiltration d’eau par une toiture constitue un problème grave et, de la preuve documentaire déposée par les demandeurs, il est établi que le problème existait avant la vente. [ 20 ] Il n’est toutefois pas possible d’identifier l’origine exacte de l’infiltration dont se plaignent les demandeurs et quelle en est la cause précise.

Le document déposé en preuve et préparé par l’entrepreneur dont les demandeurs ont retenu les services mentionne diverses constatations : Il parle de traces d’eau à plusieurs endroits, d’un problème de condensation, de plusieurs tuyaux non isolés dans l’entretoit, de la présence d’un échangeur d’air mal isolé, du mur des puits de lumière qui n’est pas isolé, des puits de lumière dont le bitume d’étanchéité est détérioré et qui est en fin de vie. [ 21 ] Les photos prises lors de l’inspection préachat et plusieurs mentions contenues dans cette inspection confirment d’ailleurs ces constatations de l’entrepreneur.

Il mentionne que des infiltrations d’eau active sont visibles par le grenier et ces infiltrations ne peuvent venir que de la toiture. Deux des photos [3] à l’inspection sont d’ailleurs révélatrices sur la présence d’infiltrations active d’eau. [ 22 ] Le rapport mentionne également des fuites d’eau en provenance du puits de lumière sur la toiture [4] , ce qui confirme que ce puits était en fin de vie. Il est également question de cernes d’eau sur diverses surfaces des murs de la propriété.

Bref, avant d’acquérir la propriété, les demandeurs ont été informés de plusieurs problèmes mettant en cause des infiltrations d’eau par la toiture et des problèmes importants de circulation d’air dans le grenier et la mauvaise isolation de celui-ci. [ 23 ] Lors de l’acquisition d’un immeuble, un acheteur doit se comporter en acheteur prudent et diligent.

Pour cela, il doit être « à l’affût d’indice pouvant laisser soupçonner un vice » et « si un doute sérieux se forme dans son esprit, il doit pousser plus loin sa recherche. » [5] [ 24 ] Dans le présent dossier, le rapport préachat faisait état d’indices sérieux, significatifs et annonciateurs de vices importants à la toiture. Cela étant, les demandeurs devaient donc poursuivre leur examen et requérir un examen plus poussé de la toiture comme l’aurait fait un acheteur prudent et diligent.

Ainsi, vu les indices dont les demandeurs étaient informés, les vices dont ils se plaignent à la toiture n’étaient pas inconnus et ils étaient apparents.

[ 25 ] Concernant les représentations dolosives alléguées et, malgré les informations verbales obtenues par le demandeur Kachou, la soumission de MK Calfeutrage inc. reçue par monsieur Kabbani en 2012 confirme que cette entreprise réalisait du moins, à cette époque, des travaux tels le remplacement de la toiture. En fait, cette soumission et le témoignage de monsieur Kabbani établissent, faute de preuve à l’effet contraire, que le revêtement de la toiture a été remplacé en 2012. [ 26 ] Ainsi, considérant que les conditions énumérées à l’

article 1726 C.c.Q. ne sont pas rencontrées et que la preuve n’a pas établi de manière prépondérante de fausses représentations de monsieur Kabbani, il y a lieu de rejeter la demande d’Abdullah Kachou et Fida Murphy. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 27 ] REJETTE la demande avec les frais de justice limités aux droits de greffe de la contestation de 205 $. _________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : 16 septembre 2022