2017 QCCQ 1369, 2017 QCCQ 1369

Graniero c. Spiezia 2017 QCCQ 1369 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-149975-155 DATE : 15 février 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GIOVANNI GRANIERO ; -et- GIUSEPPINA FUNDARO; tous deux domiciliés et résidant au […] Terrebonne (Québec) […] Demandeurs c. VINCENZO SPIEZIA ; […].

Montréal (Québec) […] Défendeur -et- VINCENZO SPIEZIA ; en sa qualité de liquidateur de la succession de Ninfa Falci; […] . Montréal (Québec) […] Défendeur en reprise d’instance ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament une indemnité pour le motif que l’immeuble qui leur a été vendu était affecté de vices cachés.

RECOURS CONTRE VINCENZO SPIEZIA PERSONNELLEMENT [ 2 ] Le défendeur Vincenzo Spiezia conteste la demande pour le motif qu’il n’a pas vendu d’immeuble aux demandeurs. [ 3 ] Ce motif est bien fondé puisque le contrat d’achat notarié [1] des demandeurs établit que le vendeur de l’immeuble était l’épouse de Vincenzo Spiezia, Ninfa Falci. [ 4 ] Le recours contre Vincenzo Spiezia personnellement sera donc rejeté.

RECOURS CONTRE VINCENZO SPIEZIA EN SA QUALITÉ DE LIQUIDATEUR [ 5 ] Suite au décès de Ninfa Falci, l’instance a été reprise par Vincenzo Spiezia en sa qualité de liquidateur de sa succession. [ 6 ] Ninfa Falci a vendu l’immeuble aux demandeurs le 14 décembre 2007 au prix 254 000$ [2] . [ 7 ] Entre 2007 et 2013, les demandeurs ont fait quelques rénovations qui ont entraîné, notamment, le remplacement de la porte-patio. [ 8 ] En 2013, les demandeurs ont vendu l’immeuble au prix de 375 000$. [ 9 ] Le 26 septembre 2013, les acheteurs des demandeurs leur ont transmis une dénonciation écrite relativement à deux défauts, soit une infiltration d’eau dans la chambre froide et l’installation incorrecte de " spotlights ". [ 10 ] Giovanni Graniera affirme avoir téléphoné à Vincenzo Spiezia, en octobre 2013, afin de l’aviser de la réception de cette dénonciation mais ce dernier affirme le contraire. [ 11 ] Quoi qu’il en soit, le 3 octobre 2013, les demandeurs ont répondu ce qui suit à leurs acheteurs : " The following is pursuant to your letter dated September 26, 2013 that we received on September 30 th , 2013 with regard to the matter cited herein above. • Cold Room — as mentioned to you, we changed the patio door and replace the silicone cocking in 2011.

We no longer had problems with the cold room. Once you moved in you advised there was some wáter/humidty in the cold room. We agreed that the

windowsill should be changed; which I had done. I strongly advised you to re-cock the window and even purchased the cocking for you to do so. Last we spoke you had not yet re-cocked the window. We would also like to point out this was not mentioned in your Inspectors Report but we did all possible to resolve the "issue". • Spot Lights - we were unaware of the "improper" installation of the spot lights. When I purchased the house in 2007 this was not detected by my Inspector.

Your Inspector had open access to the attic and all that was noted was to have the attic cleaned, have the mold removed and soffits unblocked; which we did. There was no mention from your Inspector of the "improper" installation of the spot lights. We strongly suggest you take these issues with your Inspector as we have fulfilled our requirement as per our agreement, on your Inspection Report.

" [3] (Sic) [ 12 ] Les demandeurs ont ensuite reçu la demande en justice introduite par leurs acheteurs et ils l’ont contestée sans appeler Ninfa Falci en garantie. [ 13 ] Cette demande en justice a donné lieu à un procès au cours duquel les demandeurs ont conclu une transaction dont l’extrait pertinent se lit comme suit : " Settlement Agreement The parties agree to settle the present case in capital, interest and costs for the amount of $ 4,730.00 that Defendants agree to pay Plaintiff in twelve (12) equal monthly payments of $394.16.

Plaintiff undertakes not to effect the repair work in order to allow Defendants to inform themselves of their rights, if any, against previous owners and allow such owners to inspect the problem.

August 26, 2015 " [4] (Sic) [ 14 ] Environ un mois plus tard, soit le 22 septembre 2015, les demandeurs ont transmis à Vincenzo Spiezia et Ninfa Falci une lettre de mise en demeure dont l’extrait pertinent se lit comme suit : " I am writing to inform you that I am claiming the sum of $4,730.00 from you for the following reasons: As explained verbally via telephone and in person, my wife and I have been sued (court date was August 26, 2015) for the above said amount due to vices caches upon selling of our home.

New owners found that the spot lights were not installed properly and are not up to code, as well as missing membrane on patio door. Cost for these repairs is as mention above. This letter constitutes formal notice to pay me the sum of $4,730.00 within ten days. Otherwise, I will take legal action against you immediately and without further notice ." [5] (Sic) [ 15 ] Ninfa Falci a refusé de donner suite à cette lettre et, en novembre 2015, les demandeurs ont introduit la demande en justice faisant l’objet du présent jugement. L’extrait pertinent de cette demande se lit comme suit : " 1.

The Plaintiff is suing the Defendant for the following reasons: Hidden defect which was present when I purchased the property back in 2007. Which now the new owners that bought the property in 2013 sued us. 2. The facts occurred on or around August 26, 2015, at Montreal (Quebec). 3. The amount of the claim is $4,730.00. 4. The total amount claimed by the Plaintiff is broken down as follows: This is the amount that was granted by judge Jeffrey Edwards,J.C.Q.the people that sued us. 5.

The Plaintiff makes the following clarifications to the facts set out above: Following case #500-32-141147-134 the judge Jeffrey Edwards,J.C.Q. Had suggested us to contact the previous owners for these hidden deffects. 6. Although payment has been duly requested by means of a formal notice, the Defendant has refused or failed to pay. " [6] (Sic) [ 16 ] Le recours des demandeurs est régi par l’

article 1726 du Code civil du Québec qui se lit comme suit : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 17 ] Ce sont les demandeurs qui ont le fardeau de la preuve conformément à l’

article 2803 du Code civil du Québec qui se lit comme suit : « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. »

[ 18 ] Les demandeurs admettent que la succession de Ninfa Falci est étrangère à la réclamation de leurs acheteurs concernant la porte- patio puisque ce sont eux qui l’ont remplacée après avoir acheté l’immeuble. [ 19 ] Ils affirment que la portion de l’indemnité payée à leurs acheteurs, relativement à la porte-patio, s’établit à 700$ (plus les taxes), soit le montant de l’estimé [7] que leurs acheteurs avaient produit au soutien de leur demande en justice. [ 20 ] Au procès, les demandeurs plaident que le solde de l’indemnité versée à leurs acheteurs représente une compensation pour les vices cachés affectant les " spotlights ".

Puisque ces " spotlights " étaient déjà installés en 2007, lorsque Ninfa Falci leur a vendu l’immeuble, ils plaident que la succession de cette dernière doit leur rembourser ce solde. [ 21 ] La succession de Ninfa Falci plaide qu’il n’y a pas de preuve prépondérante que les " spotlights " aient été affectés d’un défaut caché lors de la vente survenue en 2007 et cet argument est bien fondé. [ 22 ] En effet, le seul élément de preuve présenté par les demandeurs est une lettre de l’inspecteur pré-achat de leurs acheteurs dont l’extrait pertinent se lit comme suit : " To whom It may concerned, In conclusion to the original home inspection report of the property located at […] in Montreal dated March 14 2013, we have been advised of hidden defects since this original inspection which were not visible at the time. - Spotlights located on third floor are not installed correctly, missing metal box against fire.

None conform to Quebec construction code

chapter 5-electricite art #30-902. Rectification: Installation of metal boxes for each spotlight. - Leak in the ceiling of the cold room, caused by poor insulation and weather membrane around the patio door opening. Rectification: removal of patio door and insulation by urethane around the door. Note: upon removal of the patio door, if other damage is noticed (example rotten wood) this will also need to be replaced. " [8] (Sic) [ 23 ] L’auteur de cette lettre n’a pas témoigné au procès et celle-ci est irrecevable à

titre de témoignage écrit puisqu’elle ne respecte pas les exigences de l’article 555 du Code de procédure civile . [ 24 ] En supposant, pour les fins de la discussion, que la lettre puisse être assimilée à un témoignage écrit, le Tribunal conclurait, de toute façon, que les demandeurs n’ont pas rempli leur fardeau de preuve. [ 25 ] En effet, pour avoir droit à une indemnité, les demandeurs doivent établir, par preuve prépondérante, que l’absence de " metal box against fire " constituait un vice caché lors de la vente de 2007 et il n’y a pas d’élément de preuve sur ce point. [ 26 ] Il n’y a pas, non plus, d’élément de preuve établissant que les demandeurs n’auraient pas acheté l’immeuble ou « n’aurait pas donné si haut prix » s’ils avaient été informés de l’absence de " metal box against fire ". [ 27 ] Au contraire, le profit important réalisé lors de la revente de l’immeuble permet de présumer qu’il s’agissait d’un achat à bon prix malgré ce problème, le cas échéant. [ 28 ] La demande sera donc rejetée. [ 29 ] Vu l’ensemble des circonstances, les demandeurs ne seront pas condamnés à rembourser les frais de la contestation.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, sans frais. __________________________________ FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. Date d’audience : 30 janvier 2017