2021 QCCQ 8858, 2021 QCCQ 8858

Rojas c. Syndicat de copropriété 5891 St-Denis 2021 QCCQ 8858 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-709379-194 DATE : 29 septembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Roxana ROJAS [...] Montréal (Québec) [...] Demanderesse c.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 5891 ST-DENIS 5895, rue St-Denis Montréal (Québec) H2S 2R4 -et- Cyril CHÂTEAU et Marine LEDOUX-LEBARD [...] Montréal (Québec[...] -et- Laurent AUDRAIN et Gaurav SUHALKA [...] Dollard-des-Ormeaux (Québec) [...] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] La demanderesse, madame Roxana Rojas (« Rojas » [1] ), réclame solidairement des défendeurs la somme totale de 1 461,10 $, soit dans un premier temps un montant de 433,95 $, cette somme représentant 60 % d’une dépense au montant de 723,25 $ que Rojas a assumée pour changer la clôture bordant un escalier devant le [...], à Montréal. [ 2 ] Elle réclame également la somme de 1 027,14 $, cette somme représentant 40 % d’un montant de 2 567,85 $, soit une dépense assumée par le Syndicat de copropriété 5891 St-Denis (le « Syndicat ») pour le remplacement d’un puis de lumière (lanterneau) dont elle prétend être à l’usage exclusif de l’unité 5895, rue St-Denis. [ 3 ] Les défendeurs contestent la réclamation, d’une part parce que cette dernière est adressée aux mauvaises personnes et, d’autre part, parce que, en ce qui concerne la clôture installée par la demanderesse devant le [...], ils estiment que cette dépense doit être supportée entièrement par elle, étant installée sur

partie commune à usage restreint.

[ 4 ] En ce qui concerne la réclamation concernant le lanterneau, les défendeurs soumettent que cette

partie de l’immeuble n’est pas à l’usage exclusif de l’unité 5895, rue St-Denis, puisque le lanterneau est le seul et unique point d’accès au toit de l’édifice au bénéfice de tous les copropriétaires. CONTEXTE [ 5 ] Rojas témoigne, photographies à l’appui, que l’installation des clôtures qui longent un escalier menant au sous-sol de l’immeuble est non seulement une

partie commune de la copropriété, mais que cet ajout aurait été demandé par la Ville de Montréal. [ 6 ] Qui plus est, l’escalier qui descend se rend à une porte, laquelle donne accès à un espace commun où sont installés la pompe de puisard (sump pump) ainsi que les compteurs électriques pour chacune des unités. [ 7 ] Pour ce qui est du lanterneau, dont le coût de remplacement a été supporté par le Syndicat, elle soumet que cette dépense devrait être supportée par l’unique propriétaire du 5895, rue St-Denis puisqu’il s’agit une

partie privative. [ 8 ] La déclaration de copropriété (« Déclaration ») stipule, à l’article 5, que l’immeuble est composé de trois parties privatives d’habitation et une

partie privative au sous-sol servant de stationnement intérieur. Le stationnement est à l’usage exclusif de Rojas. [ 9 ] En ce qui concerne les parties communes, l’article 9 (paragr 1 et 2) stipule, entre autres, que le sol avec les voies d’accès et de circulation, les aménagements paysagers, les installations d’aqueduc et d’égout, les fondations, la toiture, les murs extérieurs, les passages, les escaliers, le gros œuvre, les portes conduisant à l’extérieur d’une

partie privative, les fenêtres, etc., constituent des parties communes. [ 10 ] L’article 10 indique également que sont accessoire aux parties communes, le droit de construire et d’aménager des équipements au bâtiment nouveau sur toute

partie commune. [ 11 ] L’article 12 indique que sont des parties communes à usage restreint les portes et fenêtres extérieures incorporées aux gros murs, les portes d’entrée de chacune des parties privatives, les escaliers, les balcons et patios attenants à chacune des parties privatives. [ 12 ] L’article 22 de la Déclaration stipule que les charges communes résultant de l’utilisation des parties communes à usage restreint sont réparties entre les seuls copropriétaires qui utilisent ces parties communes à usage restreint. [ 13 ] En l’instance, et compte tenu de la quote-part attribuée à son unité, Rojas doit supporter 40 % des charges communes, alors que les autres propriétaires des unités [...] sont responsables de 30 % chacun. [ 14 ] L’article 77 indique également que les copropriétaires ne peuvent, sans l’accord de l’assemblée des copropriétaires, exécuter des travaux, même dans leur

partie privative, pouvant avoir une répercussion significative sur les parties communes. [ 15 ] L’article 95, concernant la jouissance et l’usage des parties privatives, indique au paragraphe 4 que les portes d’entrée des parties privatives, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture et d’une façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne peuvent être modifiés bien que constituant une

partie à usage restreint, sans l’autorisation du conseil d’administration du Syndicat. [ 16 ] L’article 96 (2), stipule que les copropriétaires n’ont pas libre accès aux parties communes de l’immeuble destinées à l’usage exclusif du gérant ou du concierge pour les fins d’entretien, d’entreposage d’équipement et de machinerie nécessaire à l’opération de l’immeuble. Ils n’ont pas accès au mécanisme de contrôle du chauffage, de l’électricité et d’eau desservant les parties communes. Cependant, bien que l’accès soit interdit ou limité, il n’en demeure pas moins que cet espace est une

partie commune. [ 17 ] Lors de l’audience, les défendeurs ont indiqué au Tribunal qu’ils n’avaient pas la clef donnant l’accès à la porte située au bas de l’escalier, laquelle donne sur un espace commun où sont situés les entrées d’eau, les compteurs d’électriques et la pompe de puisard. [ 18 ] Questionnée à ce sujet, Rojas indique que c’est son ancienne belle-sœur, qui était anciennement propriétaire de certaines unités, qui aurait conservé cette clef. À tout événement, seul le gérant ou le concierge peut avoir accès à cet espace. [ 19 ] Enfin, en ce qui concerne les conditions relatives aux parties communes à usage restreint, l’article 97 indique ce qui suit : «

ARTICLE 97. Chaque copropriétaire qui bénéficie d'un droit de jouissance exclusive dans les parties communes à usage restreint énumérées ci-dessus […] doit les maintenir en bon état de propreté, fonctionnement et réparation et est responsable de la réparation des dommages causés à ces parties réservées à sa jouissance exclusive, que ce soit par son fait, par le fait d'un membre de sa famille, par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se trouvant chez lui, et à son défaut, cet entretien et ces réparations peuvent être effectuées par le syndicat, mais à la charge du copropriétaire concerné. »

ANALYSE [ 20 ] Le Code civil du Québec (« C.c.Q. ») indique ce qui suit en ce qui concerne la contribution des copropriétaires : « 1064. Chacun des copropriétaires contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction. Toutefois, les copropriétaires qui ont l’usage de parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l’entretien et aux réparations courantes de ces parties. [...] » [ 21 ] Dans l’affaire Doucet c.

Syndicat de la copropriété du 1286 à 1296 Notre-Dame de Fatima [2] ma collègue, la juge Monique Dupuis J.C.Q., qui était saisie d’un litige impliquant le remplacement de fenêtres, a écrit ce qui suit : « [18] La dernière phrase de l'

article 1064 C.c.Q. n'implique pas qu'un remplacement ou réparation à une

partie commune à usage

restreint est de la seule responsabilité du copropriétaire qui l'utilise.

C'est ce qu'a décidé la Cour d'appel dans un jugement récent 1 , qui fait la différence entre l'entretien des parties communes à usage restreint auxquelles seuls leurs copropriétaires sont tenus (par exemple, le lavage de ces fenêtres) et les réparations majeures de ces mêmes parties auxquelles tous les copropriétaires sont tenus : " [18] Almaca soutient que les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint doivent contribuer non seulement aux charges pour les réparations mineures et d’entretien, mais également être les seuls à payer pour les réparations majeures et le remplacement de celles-ci.

C’est le sens qu’elle donne à la dernière phrase de l’

article 1064 C.c.Q. Leur contribution au fonds de prévoyance doit être ajustée en conséquence. [19] Avec égards, je ne partage pas ce point de vue. Comme le juge de première instance, je crois que le terme « charges », que l’on retrouve à la dernière phrase de l’

article 1064 C.c.Q . , vise seulement les réparations mineures et d’entretien . " (Références omises) (Le Tribunal souligne) » _________________________ 1 Gestion Almaca c. Syndicat des copropriétaires du 460 St-Jean , 2014 QCCA 105 . [ 22 ] Ainsi et tel que précisé lors de l’audience, le copropriétaire d’une unité où est situé une

partie commune à usage restreint ne doit supporter que les réparations mineures et d’entretien. C’est d’ailleurs ce que la Cour d’appel du Québec a précisé dans l’affaire Gestion Almaca inc. c. Syndicat des copropriétaires du 460 St-Jean [3] . [ 23 ] Pour ce qui est d’un ajout, qui est imposé par l’autorité municipale, ou du remplacement d’une

partie commune à usage restreint, il découle de ce qui précède que le coût doit être supporté par le Syndicat, cette charge commune devant par la suite être répartie entre chacun des copropriétaires selon la quote-part respective. [ 24 ] Dans ce contexte, et après avoir entendu tous les témoignages, le Tribunal détermine que la somme payée par Rojas pour installer les clôtures devant le [...], constitue une dépense qui doit être supportée par le Syndicat.

Puisque la demanderesse a payé l’intégralité de cette dépense, c’est-à-dire 723,25 $, le Syndicat seul, dans un premier temps, et non tous les autres défendeurs, doit donc rembourser la somme de 433,95 $ à Rojas, ce dernier montant constituant 60 % de la dépense qui doit être assumée par le Syndicat. [ 25 ] Le Syndicat devra donc voir par la suite à récupérer cette somme auprès des propriétaires du [...], pour ce qui est de leur quote- part respective. [ 26 ] Pour ce qui est de la réclamation de Rojas concernant le lanterneau, c’est-à-dire un montant de 1 027,15 $ représentant 40 % de la somme de 2 567,85 $, le Tribunal rejette cette réclamation puisque cette dépense a été effectuée par le Syndicat dans le but de remplacer une

partie commune à usage restreint. [ 27 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 28 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 29 ] CONDAMNE le défendeur, Syndicat de copropriétaire 5891 St-Denis, à payer à la demanderesse, madame Roxana Rojas, la somme de 433,95 $ avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 6 juin 2019; [ 30 ] REJETTE la demande à l’endroit des défendeurs, messieurs Cyril Château, Laurent Audrain et Gaurav, ainsi que madame Marine Ledoux-Lebard; [ 31 ] Compte tenu du résultat mitigé du jugement, CHAQUE

partie devra assumer ses frais de justice. __________________________________ DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. Date d’audience : 14 septembre 2021