2018 QCCA 143, 2018 QCCA 143

Municipalité de Saint-Gédéon c. Comité plage St-Jude inc. 2018 QCCA 143 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-009341-162 (160-17-000028-130) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 23 janvier 2018 CORAM : LES HONORABLES JULIE DUTIL, J.C.A. (JD1952) JEAN BOUCHARD, J.C.A. (JB3398) CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. (JG1843)

PARTIE APPELANTE AVOCAT MUNICIPALITÉ DE SAINT-GÉDÉON Me RAPHAËL GABOURY (Larouche, Lalancette) PARTIES INTIMÉES AVOCATS COMITÉ PLAGE ST-JUDE INC. Me PATRICE GOBEIL (Simard, Boivin) BERTRAND TREMBLAY NICOLE DUFOUR Me GASTON SAUCIER (Gaudreault, Saucier)

En appel d'un jugement rendu le 15 juillet 2016 par l'honorable Sandra Bouchard de la Cour supérieure, district d’Alma. NATURE DE L'APPEL : Municipal (droit) (aménagement et urbanisme) Greffière : Marianik Faille (TF0891) Salle : 4.33 AUDITION 9 h 40 La Cour déclare avoir pris connaissance du dossier; Observations de Me Gaboury; 9 h 59 Observations de Me Saucier; Observations de la Cour; Me Saucier poursuit; 10 h 20 Observations de Me Gobeil; Observations de la Cour; Me Gobeil poursuit; 10 h 37 Suspension; 10 h 55 Reprise; Arrêt. Les motifs de l’arrêt seront déposés au procès-verbal au courant de la journée. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] La juge de première instance a retenu que les intimés Tremblay et Dufour ont implanté sur le terrain loué de l’intimée Comité Plage St-Jude inc. un bâtiment préfabriqué, que cet usage est dérogatoire au règlement de zonage adopté par l’appelante et qu’ils ne bénéficient pas de droits acquis susceptibles de justifier le maintien de la situation dérogatoire. [ 2 ] Elle a cependant conclu (1) que cette dérogation est mineure, (2) que l’enlèvement du bâtiment préfabriqué ne procurerait aucun résultat pratique, (3) que le maintien de la situation dérogatoire ne va pas à l’encontre de l’intérêt de la justice et (4) qu’il y a lieu pour elle, compte tenu des circonstances exceptionnelles, de se prévaloir du pouvoir discrétionnaire que lui confère l’

article 227 de la

Loi sur

l’aménagement et l’urbanisme [1] pour rejeter la demande d’ordonnance sollicitée par l’appelante. [ 3 ] Les tribunaux saisis des recours spécifiques prévus par la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme , notamment celui de l’

article 227 , jouissent d’un pouvoir de refuser d’ordonner la cessation d’un usage dérogatoire lorsque la dérogation est mineure ou lorsque les conclusions recherchées ne sont pas susceptibles de procurer un résultat pratique en raison du caractère théorique de l’ordonnance ou encore lorsque des circonstances particulières le commandent, et ce, afin d’éviter les injustices qu’une application stricte et aveugle de la réglementation pourrait entraîner [2] . [ 4 ] Notre Cour a toutefois rappelé à maintes reprises que ce pouvoir discrétionnaire demeure très limité et ne doit s’exercer que dans des circonstances exceptionnelles [3] .

Elle a insisté sur l’exigence de la plus entière bonne foi de la part de celui qui demande que ce pouvoir discrétionnaire soit exercé en sa faveur [4] . [ 5 ] Soulignons de plus qu’en l’absence d’une démonstration convaincante que ce pouvoir discrétionnaire a été exercé de manière déraisonnable ou abusive, une cour d’appel doit faire preuve de retenue à l’égard des décisions de cette nature [5] . [ 6 ] Bien que l’on doive distinguer une collectivité cherchant à faire respecter sa réglementation [6] des voisins qui se disputent des droits immobiliers sur la base de dispositions réglementaires [7] , il demeure que ce pouvoir discrétionnaire existe même lorsque la demande est initiée par une municipalité. [ 7 ] L’exercice de ce pouvoir passe toutefois « par un examen sérieux de la violation invoquée au règlement de zonage et par l’établissement d’une équivalence raisonnable entre l’importance de la violation et la rigueur du remède recherché » [8] .

Il y a donc lieu de qualifier d’abord la violation et de décider ensuite si, eu égard aux circonstances, ce pouvoir doit être exercé. [ 8 ] La juge retient que la violation est, en l’espèce, « de peu d’importance » [9] sans expliciter davantage. Bien que la qualification d’une contravention réglementaire soit intimement liée aux faits, cette conclusion de la juge va à l’encontre des exemples tirés de la doctrine et de la jurisprudence [10] selon lesquels, en principe, un usage dérogatoire à un règlement de zonage ne constitue pas une contravention mineure.

Soulignons de plus que le remède recherché (l’enlèvement du bâtiment préfabriqué) est ici proportionné à l’importance de la violation. [ 9 ] La juge ajoute que l’enlèvement du bâtiment préfabriqué ne procurera aucun effet pratique ou bénéfique. Il ressort cependant que la situation dérogatoire de la construction des intimés survient bien après l’adoption du règlement de zonage. Cette situation diffère grandement de celle de l’arrêt Gagné c.

Corp. du Mouvement Graal du Canada [11] dans lequel une demande de démolition d’une construction fondée sur un usage dérogatoire fut rejetée parce que l’usage prohibé, en raison d’une modification réglementaire adoptée après l’introduction du recours, mais avant le prononcé du jugement, était désormais autorisé. Le constat d’une contravention à une disposition, depuis abolie, devenait dès lors théorique. Ce n’est pas le cas en l’espèce. [ 10 ] La juge retient, à

titre de circonstances pertinentes au rejet de la demande, le laxisme dont aurait fait preuve l’appelante en tolérant la présence d’autres bâtiments du même genre dans la zone avant même que les intimés Tremblay et Dufour n’acquièrent le leur.

Elle considère également le préjudice important (de 20 000 $ comprenant la démolition du bâtiment original et l’installation d’un auvent et d’un balcon) que ces derniers subiraient en raison d’une éventuelle ordonnance d’enlèvement ainsi que l’absence de tort causé à l’appelante par le maintien de la situation dérogatoire. [ 11 ] Soulignons d’abord que la Cour suprême a déjà eu l’occasion de souligner qu’un citoyen ne peut échapper aux actions judiciaires d’une municipalité en invoquant que ses voisins violent impunément le même règlement que lui.

En effet, permettre que l’application peu rigoureuse d’un règlement puisse servir de moyen de défense au recours prévu à l’

article 227 , exigerait de la part d’un tribunal la reconnaissance inappropriée que l’intérêt particulier peut, en cette matière, primer sur l’intérêt général et qu’une municipalité n’est pas en mesure de faire respecter un règlement adopté pour le bien-être général, à moins que tous les contrevenants soient poursuivis simultanément : En l’espèce, on a violé le règlement d’une façon constante et irréductible. Le moyen de défense invoqué équivaut réellement à alléguer immunité tant que la liste ne sera pas abandonnée et que tous les contrevenants ne seront pas poursuivis.

C’est là un faible réconfort pour un voisin, habitant dans une zone censée résidentielle, qui se plaint de l’infraction […]. [12] [ 12 ] Retenir ce moyen pour justifier l’exercice du pouvoir de ne pas ordonner la cessation d’un usage manifestement dérogatoire dans une zone réglementée constitue, de la part de la juge, une erreur révisable. [ 13 ] Notons, de plus, qu’en l’espèce l’appelante a réagi rapidement dès qu’elle a appris, par l’entremise de son inspecteur, l’existence de la situation dérogatoire.

Le reproche relatif au laxisme de l’appelante est, en conséquence, infondé. [ 14 ] Lors de l’audience devant la Cour, l’intimée Comité Plage St-Jude inc. a soutenu que l’inspecteur municipal aurait manqué à son obligation d’informer les intimés Tremblay et Dufour des tenants et aboutissants de la réglementation applicable.

En raison de l’insuffisance de la preuve à cet égard, la Cour ne peut faire droit à l’argument. [ 15 ] En outre, l’ampleur du préjudice subi en raison d’une ordonnance d’enlèvement du bâtiment préfabriqué, que la juge établit à 20 000 $ est, compte tenu de la preuve disponible, manifestement surévalué. [ 16 ] Les témoignages et les pièces produites révèlent, en effet, que les intimés Tremblay et Dufour ont déboursé 22 500 $ pour acheter un chalet qu’ils ont démoli au coût de 3 500 $.

Ils ont ensuite acquis le bâtiment préfabriqué pour un prix de 50 000 $ et ont dépensé 3 500 $ pour le munir d’un auvent et d’un balcon. [ 17 ] En raison de l’état délabré du chalet, les 26 000 $ payés pour l’acquérir et le démolir sont, bien qu’ils puissent être considérés pour établir l’investissement total des intimés Tremblay et Dufour, sans lien avec la situation dérogatoire du bâtiment préfabriqué, le chalet devant de toute façon être démoli.

Il en va de même pour le coût d’acquisition du bâtiment préfabriqué (50 000 $) qui est sans incidence sur l’évaluation du préjudice puisque les intimés peuvent en conserver la valeur en le déplaçant pour l’installer ailleurs. Le

dossier constitué pour l’appel ne permet cependant pas de connaître les coûts inhérents à une relocalisation, auquel cas ces frais auraient pu être pris en compte. [ 18 ] Même en retenant que les améliorations que sont l’ajout d’un balcon et d’un auvent (3 500 $) seront inutilisables après le transport et constitueront une perte totale, le préjudice monétaire découlant d’une ordonnance d’enlèvement du bâtiment ne peut, compte tenu de la preuve administrée, excéder la somme de 3 500 $. [ 19 ] L’évaluation du préjudice monétaire des intimés Tremblay et Dufour retenue par la juge se fonde sur des éléments qui doivent être exclus du calcul. [ 20 ] Finalement, la juge exprime l’avis que la présence du bâtiment préfabriqué est plus esthétique que ne l’étaient les installations antérieures, que sa présence n’est source d’aucune conséquence grave pour la zone touchée et que le maintien de la situation dérogatoire ne va pas à l’encontre de l’intérêt de la justice. [ 21 ] Le facteur relatif à l’esthétisme d’une construction relève essentiellement de l’opportunité d’adopter un règlement, un domaine réservé exclusivement au conseil municipal qui échappe au contrôle des tribunaux. [ 22 ] La juge omet en outre de prendre en compte que l’intérêt de la justice commande que des dispositions réglementaires explicites, adoptées pour le bien commun afin d’assurer le développement harmonieux d’un territoire, soient appliquées et respectées. [ 23 ] On ne saurait toutefois remettre en question la conclusion de la juge relative à la bonne foi des intimés qui est tributaire d’une appréciation de la preuve et qui a droit à la déférence de la part d’une cour d’appel.

La bonne foi de celui qui requiert d’un tribunal de refuser d’ordonner de mettre fin à une situation dérogatoire, malgré une violation flagrante, est certes nécessaire mais insuffisante à elle seule pour justifier l’exercice exceptionnel du pouvoir discrétionnaire conféré au tribunal par l’

article 227 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme . [ 24 ] Bref, la somme des erreurs commises en l’espèce affecte le caractère raisonnable du jugement dont appel et commande une intervention de la Cour.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 25 ] ACCUEILLE l’appel; [ 26 ] INFIRME le jugement de la Cour supérieure du 15 juillet 2016; [ 27 ] ORDONNE aux intimés, leurs représentants ou ayants droit de procéder à l’enlèvement du bâtiment préfabriqué situé sur le lot 4 718 791 du cadastre du Québec de la circonscription foncière de Lac St-Jean Est et portant l’adresse du 108, Camping de la Plage St- Jude, à St-Gédéon, dans les 180 jours du présent arrêt; [ 28 ] À défaut par les intimés, leurs représentants ou ayants droit de se conformer à l’ordonnance dans le délai imparti, AUTORISE l’appelante, ses représentants, employés ou mandataires à se rendre en tout temps sur les lieux afin de procéder à l’enlèvement du bâtiment préfabriqué qui s’y trouve, aux frais des intimés, le tout conformément à l’

article 232 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme . [ 29 ] Avec les frais de justice en première instance et en appel. JULIE DUTIL, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A.