2012 QCCQ 7781, 2012 QCCQ 7781

9101-6246 Québec inc. c. 3094561 Canada inc. 2012 QCCQ 7781 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-190964-125 DATE : 1 er octobre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SCOTT HUGHES, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9101-6246 QUÉBEC INC. Demanderesse c. 3094561 CANADA INC. et PRATHAM GROUP INC.

Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Pratham Group Inc. (Pratham) demande la radiation d'un avis d'hypothèque légale de la construction (art. 804 et ss. C.p.c.). [ 2 ] Les faits ne sont pas contestés : a. Pratham est propriétaire de l'immeuble visé par l'hypothèque légale ; b. 3094561 Canada Inc. (Canada Inc.) loue de Pratham les lieux situés au 1300, rue Louvain Ouest à Montréal (l'immeuble) ; c.

Un contrat est intervenu le 9 décembre 2011 entre 9101-6246 Québec Inc. (9101) et Canada Inc. pour des travaux de rénovation de l'immeuble (pièce P-3) ; d. Ce contrat de construction n'a pas été dénoncé à Pratham ; e. Un solde de 52.356,07 $ demeure impayé sur les travaux de rénovation ; f. Le 8 mars 2012, l'avis d'hypothèque est inscrit ; g. Le 16 mars 2012, une requête introductive d'instance concluant à la condamnation solidaire de Canada Inc. et Pratham est instituée; h.

Le 17 juin 2012, Pratham produit une défense plaidant que l'hypothèque est illégalement inscrite sur l'immeuble ; [ 3 ] Aussi, « l'État de renseignements d'une personne au registre des entreprises » pour chacune des compagnies, démontre que : i. Les deux défenderesses sont domiciliées au 1300, rue Louvain Ouest, c'est à dire à l'endroit des travaux ; j. Les deux personnes morales déclarent les mêmes activités commerciales ; k. À la date du contrat, soit le 9 décembre 2011, les deux compagnies ont le même président, soit M. Praveen Kumar ; l. M. Kumar est le président de Pratham jusqu'au 30 décembre 2011 ; m. M.

Braham Merchea est le nouveau président et premier actionnaire de Pratham depuis le 31 décembre 2011 ; n. M. Merchea déclare que son adresse de correspondance est la même que M. Kumar. [ 4 ] Aucun témoin n'a été entendu lors de la présentation de cette requête. [ 5 ] Pratham soumet qu'elle n'a pas demandé les travaux, ni reçu de dénonciation écrite du contrat de construction. En conséquence, elle n'a aucune responsabilité hypothécaire. [ 6 ] 9101 argumente que même en l'absence d'une dénonciation écrite, l'hypothèque légale de la construction est ici valable, car Canada Inc. est l'alter ego de Pratham.

Elle invoque les faits résumés aux paragraphes 2 et 3 de ce jugement pour conclure que le

Tribunal doit considérer que les travaux ont été effectués « à la demande du propriétaire ». QUESTIONS EN LITIGE [ 7 ] Il s'agit de décider : a. Canada Inc. est-elle l'alter ego de Pratham ? b. Si oui, l'hypothèque est-elle valide ? LE DROIT [ 8 ] L'hypothèque légale de la construction est définie à l'

article 2726 Code civil du Québec : 2726. L'hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble ne peut grever que cet immeuble. Elle n'est acquise qu'en faveur des architecte, ingénieur, fournisseur de matériaux, ouvrier, entrepreneur ou sous- entrepreneur, à raison des travaux demandés par le propriétaire de l'immeuble , ou à raison des matériaux ou services qu'ils ont fournis ou préparés pour ces travaux. Elle existe sans qu'il soit nécessaire de la publier. (Soulignement ajouté) [ 9 ] Dans l'affaire Centre d'isolants Calomat Inc . c.

Plomberie Fury Inc. [1] la juge Monast, J.C.S. écrit : [51] Il a déjà été décidé que les travaux exécutés à la demande du locataire ne donnaient pas ouverture à l'hypothèque légale même s'ils étaient exécutés à la connaissance et avec l'approbation du propriétaire.

Dans l'affaire Kolomeir , la Cour suprême a examiné cette question à la lumière des articles 2013 et suivants du Code civil du Bas-Canada et a conclu comme suit : En règle générale le locataire d'un immeuble qui, pour son propre compte, effectue des travaux de construction, en apporte des améliorations aux lieux loués n'agit pas en tant que constructeur et n'engage pas le propriétaire des lieux vis-à-vis l'entrepreneur ou le sous-entrepreneur. Ceux qui contractent avec le locataire ne peuvent prétendre à un privilège sur tel immeuble à moins qu'ils aient contracté directement avec le proprio.

Il leur appartient plutôt de s'assurer de la solvabilité du locataire pour le coût des travaux ainsi effectués à la réquisition et pour le compte de ce dernier.» [19] [52] Les commentaires du ministre de la Justice sur l'

article 2726 C.c.Q. à l'occasion de la réforme du Code civil et de l'entrée en vigueur du Code civil du Québec en 1994 vont dans le même sens : Cet

article reprend substantiellement et en faveur des mêmes personnes les dispositions contenues aux articles 2013, 2013a, 2013d al.1, 2013 e al.1 et 2013f al1. C.C.B.C. avec cependant quelques modifications, dont la plus importante est la transformation du privilège ouvrier en hypothèque légale. […]

L'article précise que l'hypothèque légale n'est acquise qu'en raison des travaux demandés par le propriétaire de l'immeuble, ce qui comprend également les titulaires de démembrements aliénables de la propriété, à l'exclusion des servitudes et qui exclue aussi les travaux demandés par le locataire. [20] [53] Notre Cour s'est également prononcée sur cette question à quelques reprises. [54] Dans Marfoglia Construction inc. c . 3088-1155 Québec inc. [21] , la juge Lemelin écrit que « le fait que les travaux soient demandés par un locataire est fatal et ne confère pas le droit à l'hypothèque». [55] Dans RNG Pro-Tech inc . c.

Cima [22] , le juge Jasmin rappelle que « le propriétaire et le constructeur doivent être liés par un contrat pour que ce dernier puisse valablement publier une hypothèque légale sur l'immeuble du propriétaire ». Il mentionne que le simple fait que le propriétaire ait connaissance des travaux n'est pas suffisant pour créer une obligation de paiement au bénéfice du constructeur parce que « la simple connaissance du contrat par le propriétaire n'équivaut pas à la dénonciation exigée à l'article 2728 du Code civil du Québec »: Dans Drummond Building reg'd Inc. c.

Rénovations ancestrales Inc. l'honorable juge Luc Grammond, en se basant sur l'

article 2726 du Code civil du Québec , en est venu à la conclusion que, malgré le fait que le propriétaire ait eu connaissance des travaux et qu'il les ait autorisés, c'est le locataire qui les avait commandés et qui s'était engagé face à l'entrepreneur. (L'emphase est dans le jugement original) ANALYSE Canada Inc. est-elle l'alter ego de Pratham ? [ 10 ] En l'espèce, 9101 affirme que Canada Inc. est l'alter ego de Pratham. Elle s'appuie sur les constats factuels résumés plus haut afin de tirer cette inférence. Selon elle, notamment du fait que M.

Kumar était le président des deux personnes morales au moment de la conclusion du contrat de construction, le Tribunal doit considérer que les travaux ont été faits à la demande du propriétaire. [ 11 ] D'évidence M. Kumar a connaissance des travaux effectués par Canada Inc. Cette connaissance suffit-elle pour conclure à une situation d'alter ego ? [ 12 ] Les personnes morales ont leur personnalité juridique propre et sont titulaires de leur propre patrimoine. En principe, le fait que

deux personnes morales aient des actionnaires ou dirigeants en commun, n'y change rien. [ 13 ] L'

article 317 C.c.Q. prévoit : 317. La personnalité juridique d'une personne morale ne peut être invoquée à l'encontre d'une personne de bonne foi, dès lors qu'on invoque cette personnalité pour masquer la fraude, l'abus de droit ou une contravention à une règle intéressant l'ordre public. [ 14 ] Dans sa requête introductive d'instance, 9101 n'allègue aucun fait et n'a fait aucune preuve lors de l'audience qui permettrait au Tribunal de conclure qu'il y a ici tentative de la part de Canada Inc. et de Pratham de faire ce que l'

article 317 C.c.Q. interdit. [ 15 ] Il faut donc conclure que 9101 n'a pas établi que Canada Inc. est l'alter ego de Pratham. La réponse à la première question en litige est non. [ 16 ] Il n'est donc pas requis de répondre à la seconde question. [ 17 ] En conséquence, le Tribunal ne voit aucune raison de s'écarter de la jurisprudence constante répertoriée par la juge Monast dans le jugement cité plus haut. [ 18 ] Selon les allégations de la requête introductive et la preuve instruite lors de l'audience, les travaux ont été faits à la demande du locataire et non du propriétaire.

De surcroît, il est admis qu'aucune dénonciation n'a eu lieu. En conséquence, le Tribunal en vient à la conclusion que l'avis d'hypothèque a été inscrit sans droit et doit être radié.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la requête en radiation d'hypothèque présentée par Pratham Groupe Inc. ; ORDONNE la radiation de l'enregistrement de l'avis d'hypothèque légale de la construction fait le 8 mars 2012, sous le numéro 18885053 au livre foncier de la circonscription de Montréal, sur l'immeuble décrit et désigné comme suit : «Un immeuble situé sur la rue Louvain, à Montréal, connu et désigné comme étant le lot numéro 1 489 090 au cadastre du Québec, circonscription de Montréal. Avec la bâtisse dessus érigée portant le numéro civique 1300, rue Louvain, à Montréal, province de Québec, H4N 1G5.»

LE TOUT avec dépens. __________________________________ Scott Hughes, J.C.Q. Me Mélanie Lajoie De Louya Markakis Pour la demanderesse Me François Corbeil Sciascia, Corbeil, Fragnoli & Associés Pour la demanderesse Date d’audience : 21 août 2012