2017 QCCQ 8099, 2017 QCCQ 8099

Julien c. Succession de Côté 2017 QCCQ 8099 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-de-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-017402-167 DATE : 29 mars 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CLAUDE MONTPETIT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PIERRE JULIEN Demandeur c.

LA SUCCESSION DE BURNEY CÔTÉ REPRÉSENTÉE PAR SA LIQUIDATRICE ET HÉRITIÈRE, LOUISE CÔTÉ Défenderesse en reprise d’instance ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Suite à l’achat de deux propriétés du défendeur Côté (432 et 434 Chemin de la Baie, Rivière Beaudette) situées sur le bord du fleuve, le demandeur Julien réclame des dommages-intérêts de 15 000$, alléguant avoir été victime d’un dol par fausses représentations du vendeur. [ 2 ] Le défendeur Burney Côté étant décédé en juin 2016, sa conjointe, liquidatrice et héritière, Louise Côté, a comparu en reprise d’instance et conteste la demande essentiellement au motif que la vente a eu lieu « sans aucune garantie et aux risques et périls de l’acheteur », tel que spécifié au contrat de vente du 14 avril 2014 intervenu devant la notaire Julie Diamond (Pièce D-1).

QUESTION EN LITIGE [ 3 ] La clause d’exclusion de garantie et de vente aux risques et périls de l’acheteur fait-elle échec au présent recours en dommages?

LE CONTEXTE [ 4 ] Au cours de l’hiver 2014, le demandeur recherche une propriété riveraine afin de s’établir avec sa famille. [ 5 ] Le 6 février 2014, il apprend d’un agent immobilier que les propriétés du 432 et du 434 Chemin de la Baie à Rivière Beaudette sont à vendre. [ 6 ] Le jour même, il visite le 434 Chemin de la Baie seulement car le 432 est loué et le locataire est absent. [ 7 ] Il décide de présenter une offre d’achat sur les deux propriétés conditionnellement à la visite du 432 Chemin de la Baie. [ 8 ] Le demandeur Julien, qui a déjà effectué des rénovations dans le passé et qui a également été propriétaire d’une résidence riveraine, ne désire pas faire inspecter ces propriétés qui datent des années 1950. [ 9 ] Dans l’offre d’achat qu’il signe le 6 février (Pièce D-5), il reconnaît être informé de son droit de faire inspecter les immeubles par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel de son choix.

Il renonce à l’inspection (clause 8.1 de D-5 avec les initiales du demandeur Julien). [ 10 ] L’offre de 357 000$ est acceptée le lendemain 7 février 2014 par le vendeur Côté. [ 11 ] Le 22 février 2014, monsieur Julien visite le 432 Chemin de la Baie. [ 12 ] Lors de la visite, il constate un dégât d’eau au sous-sol alors que des pompes évacuent l’eau par une fenêtre. [ 13 ] Cette situation entraîne des discussions entre les parties qui s’entendent par écrit dans les termes suivants (Pièce D-6) : « Le 2 mars 2014

Entente concernant 432-434 Chemin de la Baie, Rivière Beaudette Ce document consiste à finaliser les dernières ententes entre le vendeur M. Burney Côté et l’acheteur M. Pierre Julien. Les deux

partie (sic) ont pris entente de modifier la date de l’acte notarié ainsi que de prise de possession des immeubles qui figurent sur la promesse d’achat #PA38588 signé (sic) le 6 février 2014, date étant prévu (sic) selon le contrat de courtage pour le 31 mars 2014. Cette date est reportée au 15 avril 2014, l’acte de vente sera signé devant le notaire Julie Diamond, 2984 Boul. Ste- Marie, Mascouche.

Tel que convenu entre les deux parties, le vendeur s’engage à effectuer les travaux visant à réparer le problème de refoulement d’eau au sous-sol de l’immeuble 432 Chemin de la Baie, Rivière Beaudette, possiblement lié à un blocage au niveau de l’évacuation d’eau par la pompe submersible. Il se porte garant de cette réparation et avisera l’acheteur avant d’exécuter les travaux afin que celui-ci soit présent. Les travaux devront être exécutés avant le 30 juin 2014.

Tel que discuté un montant de 1 000$ sera remis à l’acheteur par le vendeur à l’acte notarié en argent comptant, ceci visant à garantir l’exécution des travaux à la satisfaction de l’acheteur qui lui s’engage à remettre cette sommes (sic) au vendeur aussitôt les travaux terminés. Vendeur 1 : M. Burney Côté Date : 4 mars 2014 Vendeur 2 : M. Côté Date : Acheteur 1 : M.

Pierre Julien Date : 3 mars 2014 » [ 14 ] Le 11 avril 2014, en prévision de la signature du contrat de vente, le notaire Diamond prépare le document suivant (Pièce D-7) qui est signé par les parties : « Mascouche, le 11 avril 2014 Retenue de fonds détenue (sic) par Me Me Julie Diamond, notaire Dossier : 14JD0056 À la demande des parties, une retenue des fonds détenus en fidéicommis est effectué (sic) par la notaire citée en rubrique, et ce selon les modalités suivantes, à savoir : 1. Immeuble concerné par la retenue : 432 et 434, chemin de la Baie, Rivière Beaudette (Québec) J0P 1R0 2.

Objet de la retenue : Travaux à effectuer pour corriger le dégât d’eau survenu au sous-sol du 432, chemin de la Baie, dans la

partie où se trouve l’adoucisseur d’eau. 3. Montant de la retenue : 1 000$. 4. Condition de la remise de la retenue :

a) Montant qui sera remis : 1 000$

b) À qui : au vendeur

c) Date limite pour accomplir l’objet de la retenue : 30 juin 2014

d) Advenant la non-réalisation de l’objet de la retenue prévue au paragraphe 2 avant la date limite prévue au paragraphe 4 c), le montant prévu au paragraphe 4

a) sera automatiquement remis à : à l’acheteur

e) Nous comprenons que seule une entente écrite entre les parties pourra modifier les présentes. Jean-Philippe CÔTÉ (

S) Pierre JULIEN Par : (

S) Burney CÖTÉ (

S) Burney CÔTÉ » [ 15 ] La vente a lieu le 14 avril 2014 avec la mention suivante concernant la garantie (contrat de vente D-1, page 2) : « Cette vente est faite sans aucune garantie et aux risques et périls de l’acheteur. » [ 16 ] Le demandeur Julien prend possession du 434 Chemin de la Baie le 14 avril 2014 et attend que son vendeur effectue les travaux de réparation du 432 avant la date d’échéance convenue du 30 juin 2014. [ 17 ] Le 30 juin, monsieur Côté n’a pas encore effectué les travaux promis. [ 18 ] Le 2 juillet 2014, les parties s’entendent pour que le dépôt de 1 000$ soit remis à l’acheteur Julien qui accepte alors de prendre en charge les travaux afin de corriger le dégât d’eau au sous-sol du 432 Chemin de la Baie (Pièce D-8) :

« 2 juillet 2014 Ajout à la retenue de fonds détenue par Me Julie Diamond, notaire Dossier : 14JD0056 - Après entente verbale ultérieure à la signature du 11 avril 2014, il a été entendu entre les parties que les dit (sic) travaux seraient effectués par l’acheteur, M. Julien. - Notaire Diamond peut donc remettre la retenue de 1 000$ (mille dollars) à M. Pierre Julien. (

S) Burney Côté Jean-Philippe Côté Par : (

S) Burney Côté Pierre Julien » [ 19 ] Ce document ne porte pas la signature de l’acheteur Julien qui confirme toutefois, séance tenante, avoir accepté cette entente même s’il ne l’a pas signée. [ 20 ] Dans les semaines qui suivent, monsieur Julien témoigne qu’il constate la présence de moisissure et de champignons sur les planchers et les murs du sous-sol des deux propriétés. [ 21 ] Il apprend de son locataire, Denis Taylor (432 Chemin de la Baie), que celui-ci vit sur place depuis 2012 et que le sous-sol a été constamment infiltré par l’eau, à la connaissance du propriétaire Burney Côté qui n’a rien fait pour remédier définitivement à la situation, sinon que des travaux superficiels de maquillage dans le but de vendre la maison. [ 22 ] Monsieur Julien retient les services d’un avocat, Me François Robillard, qui fait parvenir une mise en demeure détaillée datée du 6 novembre 2014 (Pièce D-9), concernant l’état des deux immeubles (432 et 434) qui nécessiteront des travaux de décontamination et de reconstruction au coût de 45 000$. [ 23 ] Le défendeur se rend sur place avec son avocat et un expert en bâtiment en date du 20 novembre 2014 afin de prendre connaissance de la situation. [ 24 ] Par lettre de réponse datée du 27 novembre 2014 (Pièce D-10), le vendeur Côté réfute toute responsabilité alléguant avoir dénoncé clairement les infiltrations d’eau subies par les deux immeubles ainsi que la clause d’exclusion de la garantie légale, librement consentie par monsieur Julien. [ 25 ] Découragé par l’ampleur des travaux à effectuer au 432 Chemin de la Baie, le demandeur Julien vend cette propriété en novembre 2014 au prix de 195 000$ (Pièce P-13). [ 26 ] Il demeure toujours au 434 Chemin de la Baie dont il a lui-même réparé le sous-sol depuis son achat.

LE DROIT [ 27 ] Le présent dossier concerne l’application des articles 1732 et 1733 du Code civil du Québec qui se lisent comme suit : « 1732. Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. » ANALYSE [ 28 ] L’analyse du présent recours se fera en deux temps, soit d’abord la vente du 432 Chemin de la Baie (le 432) et la vente du 434 Chemin de la Baie (le 434). [ 29 ] Il faut préciser que le prix de vente des deux immeubles était de 357 000$ et que le demandeur Julien convient qu’il a payé 178 500$ (50%) pour chacune des maisons.

LE 432 CHEMIN DE LA BAIE [ 30 ] L’analyse de l’ensemble de la preuve et particulièrement des ententes écrites concernant les travaux à effectuer au sous-sol du 432 (voir documents D-6, D-7 et D-8 déjà reproduits au présent jugement) amène le Tribunal à la conclusion que le 2 juillet 2014 les parties ont conclu une transaction concernant l’état du sous-sol de cet immeuble. [ 31 ] Au moment de la signature du document D-8 en date du 2 juillet 2014, le demandeur Julien avait pris possession des lieux depuis le 14 avril, soit depuis 2 mois et demi.

Il avait eu pleinement l’occasion d’examiner le sous-sol et de discuter avec le locataire Denis Taylor. [ 32 ] Le locataire Taylor (432) a témoigné au procès qu’une fois que monsieur Julien est devenu propriétaire des lieux, il lui a tout dit concernant les infiltrations d’eau depuis 2012, les tentatives de maquillage du problème d’eau au sous-sol par monsieur Côté et les

menaces d’expulsion qu’il a reçues s’il faisait avorter la vente ainsi que les problèmes de santé qu’il vivait depuis trois ans en raison de l’humidité excessive des lieux. [ 33 ] En signant l’entente du 2 juillet 2014, en plus de la clause d’exclusion de la garantie légale et d’achat à ses risques et périls, le demandeur Julien a clairement pris l’engagement d’exécuter les travaux lui-même, moyennant la remise de la somme de 1 000$. [ 34 ] En prenant cet engagement de réaliser les travaux, il en a libéré son vendeur Burney Côté en contrepartie de cette somme de 1 000$. [ 35 ] D’ailleurs, la preuve est claire qu’il n’a pas réalisé les travaux de réparation du 432 qu’il a vendu en novembre 2014, soit sept mois après son achat, pour une somme de 195 000$, donc 16 500$ de plus qu’il a payé (195 000$ - 178 500$). [ 36 ] Le demandeur Julien n’a pas prouvé avoir été victime d’un dol de la part de monsieur Côté, ni d’avoir subi une perte financière en raison de la vente du 432.

LE 434 CHEMIN DE LA BAIE [ 37 ] Le Tribunal réfère d’abord à la déclaration du vendeur (Pièces P-11 et P-11A) où le vendeur Côté mentionne ce qui suit : « D3.1 À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu infiltration d’eau au sous-sol ou ailleurs (ex. : toiture, terrasse, balcon, verrière, puits de lumière, porte, fenêtre, cheminée ou autre) √ Oui Non VOIR AG18420 » « G2. TERMES ET CONDITIONS SUPPLÉMENTAIRES 434 : Bris d’un conduit ayant causé de l’humidité au sous-sol. L’adoucisseur d’eau fut réparé et inspecté par un professionnel.

Tout le sous (sic) fut nettoyé et le placo-plâtre enlevé et refait par la suite. » [ 38 ] De plus, dans la promesse d’achat soumise le 6 février 2014 par monsieur Julien (Pièce P-1), le vendeur Côté fait la mention suivante à la page 6 : « 12. AUTRES DÉCLARATIONS ET CONDITIONS. [….]

c) Le vendeur déclare une infiltration d’eau au sous-sol du 434 récemment.

Ce problème causé par un refoulement d’algues ayant bloqué le drain et causé de l’humidité fut corrigé par le vendeur. » [ 39 ] La preuve révèle que, malgré ces informations, l’acheteur Julien n’a fait aucune vérification quant à l’ampleur des dégâts, ni sur la nature des travaux exécutés et n’a exigé aucune preuve du coût des travaux de réparation. [ 40 ] Monsieur Julien a admis que l’achat de ces deux propriétés riveraines pour un montant de 357 000$, alors que le prix demandé était au départ de 489 000$, constituait pour lui une occasion unique qui a justifié son empressement de présenter une offre rapide sans même avoir visité le 432 où des tuyaux évacuaient l’eau le jour même de la visite du 434, le 6 février 2014. [ 41 ] Le Tribunal rejette l’explication de monsieur Julien qu’il n’a pas fait inspecter les propriétés en raison de la clause d’exclusion de la garantie légale. [ 42 ] Il savait qu’il s’agissait de constructions datant des années ’50 et qui avaient fait l’objet de rénovations au fil des ans. [ 43 ] Le Tribunal estime que les déclarations du vendeur sur les infiltrations d’eau récentes au 434 et en progrès au 432 auraient dû amener l’acheteur Julien à plus de prudence et de diligence dans l’examen des deux immeubles. [ 44 ] Ces indices portés à l’attention de l’acheteur peuvent créer le besoin d’inspections plus poussées même de la part d’un expert, sous peine que le vice soit considéré comme apparent. [1] [ 45 ] Il a également été décidé qu’un acheteur prudent et diligent devait faire un examen minutieux lorsqu’il remarque des signes d’infiltration d’eau. [2] [ 46 ] Le demandeur Julien n’a pas démontré avec son témoignage et les documents qu’il a produits que le défendeur Côté a faussement représenté l’état du 434 Chemin de la Baie et/ou lui a fourni des informations inexactes ou trompeuses dans le but d’induire chez lui un sentiment de fausse sécurité. [3] [ 47 ] Le demandeur Julien n’a donc pas démontré avoir été victime d’un dol ou de mensonges délibérés en ce qui concerne l’état des deux immeubles.

Par conséquent, la clause d’exclusion de la garantie légale énoncée au contrat de vente fait échec à son recours.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, chaque

partie payant ses propres frais afin de mettre un terme définitif au présent dossier. __________________________________ CLAUDE MONTPETIT, J.C.Q. Date d’audience : 3 mars 2017

SECTION III DU RETRAIT ET DE LA DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1994, c. 28, a. 20.