2017 QCCQ 7839, 2017 QCCQ 7839

Nadjarian c. Chiropoulos 2017 QCCQ 7839 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-029376-165 DATE : Le 13 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE BENOIT SABOURIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Naira NADJARIAN Demanderesse c.

Dimitrios CHIROPOULOS Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse Naira Nadjarian réclame 15 000 $ au défendeur Dimitrios Chiropoulos. [ 2 ] La demanderesse reproche au défendeur d’avoir enlevé le plancher flottant de son condominium, condominium que ce dernier occupait en vertu d’une entente de pré-occupation découlant d’une promesse d’achat bilatérale.

Suite à la résiliation de cette promesse d’achat bilatérale, le défendeur a omis de remettre les lieux en état. [ 3 ] La somme réclamée correspond aux frais encourus pour remplacer et réinstaller le plancher flottant et réparer les dommages causés par le défendeur (3 588,23 $), aux frais d’expertise (749,04 $), à l’indemnité versée à la locataire du condominium pour qu’elle quitte les lieux (900 $), aux honoraires d’avocat qu’elle a payés (2 675,44 $), aux loyers perdus (3 600 $), aux troubles et inconvénients qu’elle a subis (3 000 $) et à des dommages punitifs (2 500 $).

La demanderesse a réduit sa réclamation de 17 012,71 $ à 15 000 $ pour se conformer au seuil de juridiction de la Division des petites créances. [ 4 ] Le défendeur conteste la demande. Il soutient que lors de la pré-occupation du condominium, et ce, en procédant au retrait du plancher flottant existant, il a découvert des traces d’infiltration d’eau sur le contreplaqué.

Il est d’avis que le condominium de la demanderesse est affecté d’un vice qui lui permettait de déclencher le mécanisme de résiliation de la promesse d’achat. [ 5 ] Le défendeur se porte demandeur reconventionnel et réclame 13 704,07 $ à la demanderesse, soit 10 000 $ pour les troubles, inconvénients, perte de temps et de revenus qu’il a subis, 2 000 $ pour atteinte à sa réputation découlant de la plainte déposée par la demanderesse à l’OACIQ, 375 $ pour les frais d’expertise, 800 $ pour le loyer qu’il a dû payer, car le condominium était inhabitable durant la période de pré-occupation, 96,58 $ pour les frais payés à l’OACIQ pour l’obtention d’un historique du permis de courtier émis au nom de la demanderesse, 66,85 $ pour le compte d’électricité qu’il a dû payer durant la période de pré-occupation, 165,64 $ pour les frais de poste et d’huissier et 200 $ pour les frais de greffe payés lors du dépôt de la contestation et de la demande reconventionnelle.

QUESTIONS EN LITIGE

A) La demanderesse a-t-elle droit, en tout ou en partie, à la somme de 15 000 $ qu’elle réclame au demandeur?

B) Le défendeur a-t-il droit, en tout ou en partie, à la somme de 13 704,07 $ qu’il réclame à la demanderesse? CONTEXTE, ANALYSE ET DÉCISION [ 6 ] Le Tribunal conclut que la demande principale doit être accueillie en partie, et ce, pour la somme de 2 182,04 $.

Quant à la demande reconventionnelle, elle est rejetée. [ 7 ] Le Tribunal fonde sa décision sur les éléments suivants. [ 8 ] La demanderesse est propriétaire d’un condominium qu’elle offre en location, mais qui est inoccupé au moment où elle le met en vente par l’entremise de Groupe Sutton Excellence inc., représentée par monsieur Alex Karalekas. [ 9 ] Il est convenu avec Alex Karalekas que la demanderesse est autorisée à vendre, elle-même et sans intermédiaire, le condominium, et ce, malgré la conclusion d’un contrat de courtage immobilier.

La preuve révèle que la demanderesse a été courtier immobilier d’août 2011 à avril 2014. [ 10 ] Le 3 avril 2015, le défendeur qui est lui aussi courtier immobilier, dépose une promesse d’achat du condominium de la demanderesse, et ce, pour la somme de 205 000 $. Le défendeur répond à une annonce publiée par cette dernière sur le site Kijiji.

[ 11 ] La promesse d’achat déposée par le défendeur prévoit une pré-occupation du condominium à compter du 15 avril 2015, mais la passation de titres est prévue pour le 1er mai 2015. Le défendeur souhaite exécuter des travaux de rénovation dans le condominium dont, notamment, le remplacement du plancher flottant, par du bois franc. [ 12 ] Le jour même, la demanderesse accepte cette promesse d’achat. [ 13 ] Le 9 avril 2015, le défendeur déclare qu’il a fait procéder à l’inspection préachat du condominium et qu’il est satisfait du rapport d’inspection qu’il a reçu.

De plus, il confirme qu’il a examiné les documents identifiés dans la promesse d’achat et qu’il se déclare satisfait. [ 14 ] Le jour même, les parties conviennent d’une modification à la promesse d’achat selon laquelle la date de pré-occupation est devancée au 10 avril 2015 et la date de l’acte de vente est reportée au 5 mai 2015. [ 15 ] Comme convenu, le défendeur prend possession, dans le contexte d’une pré-occupation, du condominium de la demanderesse le 10 avril 2015. Il procède, en

partie lui-même et en

partie avec l’aide d’un entrepreneur général en construction, au retrait du plancher flottant. [ 16 ] Selon son témoignage à l’audience, le défendeur découvre des taches d’humidité et de moisissure sur le contreplaqué supportant le plancher flottant. Il précise qu’il en informe la demanderesse immédiatement, par téléphone. En parallèle, le 11 avril 2015, il fait expertiser le plancher par l’ingénieur Jimmy Vathis.

Ce dernier produit son rapport le 13 avril 2015. [ 17 ] L’ingénieur Vathis résume ses constats de la façon suivante : « Extensive water staining is observed over the plywood subfloor surface in the dining room, living room, rear bedroom, hallway in front of the bathroom and laundry room, in front of the kitchen counter peninsula and on the floor in the utility closet. The stains are abnormally numerous and widespread and dictate that a large spillage of water, similar to what would result from a flood event. Water seeped through the gaps and under the laminate floor.

There are water stains observed on the poly-foam underlayment which was in direct contact with the water. Where the subfloor is blackened, in front of the kitchen counter peninsula, (where the sink is located), water has persistently spilled, possibly from a defective faucet, which likely had been neglected for repair allowing water to seep under the laminate floor. Where the subfloor is blackened, (in the corner of the living room below the proposed A/C installation), the mold stained subfloor indicates a persistent infiltration issue, likely from the exterior.

As this area is discovered as wet as well, it is an indication that the infiltration is ongoing. » [ 18 ] L’ingénieur Vathis recommande, avant l’installation du plancher de bois franc, le retrait et la disposition des surfaces contaminées ainsi qu’une analyse de la qualité de l’air.

De plus, il recommande des vérifications plus poussées quant à l’origine des infiltrations d’eau. [ 19 ] Le 14 avril 2015, le défendeur transmet, conformément à l’article 10.7 de la promesse d’achat, une dénonciation écrite de ses récentes découvertes et exige que la demanderesse remédie à la situation à l’intérieur d’un délai de vingt jours, et ce, tel que le prévoit ledit

article 10.7. [ 20 ]

Dès réception de cet avis, la demanderesse requiert les services d’un entrepreneur, monsieur Joseph Iasenzaniro, pour inspecter les lieux . [ 21 ] Monsieur Iasenzaniro rédige un rapport en date du 28 avril 2015. Ce dernier, qui n’a pas témoigné lors de l’instruction, constate la présence de plusieurs taches sur le contreplaqué, mais n’est pas en mesure de conclure à la présence de moisissures. Il résume ses constatations en ces termes : « At first glance I noticed the premises had most of the floating floors removed in the Living/dinning Room Bedroom 2 hallway and partial Bedroom 1.

Pictures of the original premises are shown in Appendix A Pictures 1 to 4. A diagram of the Condo with areas of water stains marked up, could be found in Appendix A fig 1. My initial findings where that most of the stains where surface stains that could have been caused at the time of construction. Two areas that I noticed with deeper stains, Area A and C. I also noticed that the water stains where not connected together meaning that if there is water issues, it could be caused by different sources.

Since the week of April 20, 2015 was going to be a rainy week my recommendation was to wait and see if water was coming from the roof or walls. I did not visually notice any mold issues. There where areas of darker water stains, but the plywood was dry and did not have any mold on it. I also noticed water stains on the under padding of the flooring. The 2x4 studs and drywall showed no signs of water stains. » [ 22 ] Par la suite, monsieur Iasenzaniro procède à une vérification plus approfondie des secteurs A et C, lesquels présentent des taches plus foncées.

Quant au secteur A, monsieur Iasenzaniro, après avoir procédé à l’ouverture du mur, constate l’absence de taches sur le 2X4 situé au ras du plancher et du béton. Il conclut que les taches d’eau datent de la construction ou ont été causées par un déversement d’eau accidentel sur le plancher ou encore par un humidificateur. Il conclut qu’il n’y a pas de moisissures à ces endroits.

Il en vient à la même conclusion quant au secteur C. [ 23 ] Le 29 avril 2015, par l’entremise de son avocate Roxanne Dupuis, la demanderesse nie toute responsabilité et exige que le défendeur respecte sa promesse d’achat et signe le contrat de vente à la date prévue, soit le 5 mai 2015. Me Dupuis, au nom de la demanderesse, informe le défendeur qu’à défaut de signer le contrat à la date prévue, il devra minimalement procéder à la remise en état des lieux.

[ 24 ] Le défendeur, en s’appuyant sur le mécanisme prévu à l’article 10.7 de la promesse d’achat, refuse d’acheter le condominium et de remettre les lieux en état. [ 25 ] Le 23 décembre 2015, la demanderesse, par l’entremise de son avocate Marie-Josée Rioux, transmet une mise en demeure par laquelle elle réclame 17 012,71 $ au défendeur. Le défendeur ne donne pas suite à cette mise en demeure. [ 26 ] La preuve révèle que la demanderesse ne pouvait réutiliser le plancher flottant existant. Ledit plancher a été remplacé par un plancher flottant neuf. Les matériaux ont été acquis pour la somme de 1 091,02 $.

La demanderesse précise que son frère a procédé au retrait et à la disposition du plancher existant, aux réparations requises et à l’installation du plancher neuf pour la somme de 2 000 $. Elle dépose un reçu signé par son frère pour cette somme. [ 27 ] Le Tribunal conclut à l’existence d’un vice qui justifiait le déclenchement du processus de résiliation de la promesse d’achat prévue à l’article 10.7 de cette promesse. Les taches sur le contreplaqué n’étaient pas visibles lors de l’inspection préachat.

Seul le démantèlement du plancher permettait de les découvrir. [ 28 ] Le Tribunal estime que le défendeur a fait la preuve prépondérante d’un problème d’infiltration d’eau, et ce, à deux endroits, problème qui, s’il avait été découvert après la vente, aurait être considéré comme un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec . [ 29 ] En conséquence, le défendeur était justifié de déclencher le processus de résiliation de la promesse d’achat prévu à l’article 10.7. Le Tribunal conclut que cette promesse d’achat est résiliée. [ 30 ] L’

article 1699 du Code civil du Québec prévoit qu’en cas de nullité d’un acte juridique, les parties doivent procéder à la restitution des prestations, aussi communément appelé « la remise en état des parties ». [ 31 ] Le défendeur devait remettre les lieux en état suite à la résiliation de la promesse d’achat bilatérale, ce qu’il a omis de faire. [ 32 ] Le Tribunal conclut que le défendeur doit verser à la demanderesse un montant qui correspond aux frais de réinstallation d’un plancher flottant dans son condominium. [ 33 ] La preuve révèle que la demanderesse a dû payer 1 091,02 $ en matériaux pour remplacer le revêtement de plancher.

De plus, elle soutient qu’elle a versé 2 000 $ à son frère pour procéder aux travaux nécessaires. Le frère de la demanderesse, Tigran Nadjarian, n’a pas été entendu lors de l’instruction. Le Tribunal ne dispose que d’un reçu signé par ce dernier. [ 34 ] Usant du pouvoir discrétionnaire dont il dispose pour apprécier le montant de la compensation financière à laquelle la demanderesse a droit, le Tribunal fixe l’indemnité payable par le défendeur à

titre de matériaux à 1 091,02 $. Le Tribunal octroie le même montant pour la main-d’œuvre, et ce, pour un total de 2 182,04 $. [ 35 ] Quant aux autres dommages réclamés par la demanderesse, le Tribunal conclut que la demanderesse n’y a pas droit, et ce, considérant que la résiliation de la promesse d’achat était justifiée, vu la découverte du vice sous le plancher flottant. [ 36 ] Quant à la demande reconventionnelle, le Tribunal conclut que le défendeur n’a pas fait la preuve d’une quelconque faute commise par la demanderesse. De plus, la preuve du préjudice qu’il a subi n’a pas été faite.

Le Tribunal ajoute que la Cour du Québec, division des petites créances, ne peut statuer sur une réclamation fondée sur la diffamation. [1] En conséquence, la demande reconventionnelle est rejetée. [ 37 ] Chaque

partie assumera les frais de justice qu’elle a payés. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE le défendeur Dimitrios Chiropoulos à payer à la demanderesse Naira Nadjarian la somme de 2 182,04 $ avec les intérêts au taux légal de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 29 avril 2015, date de la mise en demeure. REJETTE la demande reconventionnelle. LE TOUT, sans frais de justice. __________________________________ BENOIT SABOURIN, j.c.q. Date d’audience : 5 mai 2017