2016 QCCQ 9363, 2016 QCCQ 9363

Fournier c. Vaillancourt 2016 QCCQ 9363 JF 0689 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-031747-155 DATE : 25 AOÛT 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE MONIQUE FRADETTE, j.C.Q. ______________________________________________________________________ ANDRÉ FOURNIER

Partie demanderesse c. RAYMOND NOËL VAILLANCOURT

Partie défenderesse et GUY PARENT

Partie appelée en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] André Fournier (Fournier) réclame à Raymond Noël Vaillancourt (Vaillancourt) 7 000 $. [ 2 ] Fournier allègue que Vaillancourt lui a causé des dommages lorsqu’il l’a référé à un dénommé Guy Parent (Parent) en vue d’obtenir le financement nécessaire à l’acquisition d’un immeuble faisant l’objet d’un contrat de courtage avec l’agence Maison Chez Soi inc. représentée par son courtier Vaillancourt. [ 3 ] Parent s’est approprié le dépôt de 7 000 $ que lui a remis Fournier à

titre de frais de dossiers pour obtenir le financement. Le financement promis n’a pas été obtenu. Le dépôt n’a pas été remboursé. [ 4 ] Parent n’était pas titulaire d’un permis délivré par l’organisme d’autoréglementation du courtage immobilier au Québec (l’AOACIQ). [ 5 ] Parent fait actuellement l’objet d’accusations criminelles pour fraude. [ 6 ] Vaillancourt plaide que Fournier savait que Parent était un démarcheur et non un courtier et qu’il n’était pas titulaire d’un permis délivré par l’OACIQ. [ 7 ] Vaillancourt plaide qu’il n’est pas l’auteur du dommage subi par Fournier.

LES FAITS : [ 8 ] Brièvement résumés, les faits sont les suivants. [ 9 ] Au temps pertinent au litige, Vaillancourt est titulaire d’un permis de courtier immobilier depuis le 1 er mai 2010 et antérieurement, il était titulaire d’un certificat d’agent immobilier depuis le 20 décembre 2001. Il est le dirigeant de l’agence immobilière Maison Chez Soi inc. [ 10 ] Le 13 mars 2012, André Garant et Ginette Côté confient un contrat de courtage à Maison Chez Soi inc. visant la vente de leur immeuble. Le contrat est signé par Vaillancourt à

titre de courtier. [ 11 ] Le contrat de courtage prévoit un prix de vente de 625 000 $. [ 12 ] Le 22 juillet 2012, Vaillancourt rédige une promesse d’achat pour Fournier. Ce dernier n’est pas représenté par son propre courtier immobilier. La promesse d’achat prévoit, notamment un prix de vente de 565 000 $, un solde de prix de vente de 50 000 $ et un prêt de 400 000 $, laquelle est acceptée par les vendeurs.

[ 13 ] Fournier échoue à obtenir son financement d’un prêteur conventionnel. Vaillancourt lui propose de faire affaires avec un prêteur privé. Il le réfère à Parent, président de la compagnie Devco International. [ 14 ] Selon Fournier, il croit que le dénommé Parent est titulaire du permis requis pour œuvrer dans le courtage immobilier. Selon Vaillancourt, Fournier sait que Parent est un démarcheur et qu’il ne possède pas de permis. [ 15 ] Le 14 août, Vaillancourt organise une rencontre entre Fournier et Parent à laquelle il assiste. Parent exige un montant de 14 000 $ comme dépôt pour frais de dossiers.

Il affirme à Fournier que le dépôt sera remboursé s’il ne peut obtenir le financement requis. Fournier refuse de lui remettre 14 000 $, mais il consent à un dépôt réduit à 7 000 $. [ 16 ] En présence de Vaillancourt, Fournier signe un formulaire de demande de financement et remet une traite bancaire à Parent au montant de 7 000 $.

Cette rencontre se déroule au bureau de Vaillancourt. [ 17 ] Le 17 août 2012, par l’intermédiaire de Vaillancourt, Fournier reçoit une lettre qui confirme l’obtention d’un financement de 525 000 $ avec un taux d’intérêt de 3,09 pour cent. [ 18 ] Fournier refuse le taux d’intérêt proposé. Vaillancourt se charge de négocier avec Parent.

Il obtient que ce dernier réduise le taux d’intérêt. [ 19 ] Le 20 août 2012, Fournier reçoit un engagement hypothécaire de la part de Group Spring Vancouver Financial Services. [ 20 ] Le financement doit être transmis au notaire chargé d’instrumenter la vente. [ 21 ] Fournier n’obtiendra jamais le financement hypothécaire promis.

La compagnie Group Spring n’existe pas. [ 22 ] Fournier tente alors d’obtenir de Parent le remboursement de son dépôt de 7 000 $. [ 23 ] Le 30 novembre 2012, par l’intermédiaire de Vaillancourt, Parent transmet à Fournier un chèque de 7 000 $ qui est retourné avec la mention «effet refusé». [ 24 ] Le 22 janvier 2013, Parent émet un deuxième chèque qui est aussi refusé pour la raison suivante «compte introuvable». [ 25 ] Le 3 février 2014, Fournier porte plainte auprès du Corps de police de la ville de St-Eustache.

La plainte donne lieu à des accusations criminelles pour fraude contre Parent. [ 26 ] Entre-temps, Fournier demande l’assistance de l’OACIQ. [ 27 ] La syndique adjointe, Sylvie Jacques, effectue son enquête. [ 28 ] Dans le cadre de son enquête, elle procède à quatre interrogatoires avec Vaillancourt. [ 29 ] L’enquête donne lieu à deux chefs d’accusation qui se lisent comme suit : 1.

Au cours de l’été 2012, en vue de l’obtention du financement nécessaire à l’acquisition de l’immeuble sis au 9 […], à Saint-Constant, l’intimé a référé le promettant-acheteur, André Fournier, à un dénommé Guy Parent, non-titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier au Québec, commettant ainsi une infraction aux articles 62, 69 et 104 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. 2.

Le ou vers le 6 février 2014, dans le cadre d’une enquête menée par la syndique adjointe, Sylvie Jacques, l’intimé a faussement déclaré qu’il ignorait qui avait déposé au compte bancaire de l’agence immobilière «Maison Chez Soi inc.», dont il était le dirigeant d’agence, deux chèques totalisant la somme de 45 625 $, commettant ainsi une infraction à l’article 106 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. [ 30 ] Le 29 janvier 2015, le Comité de discipline se réunit pour procéder à l’audition de la plainte. [ 31 ] Vaillancourt est absent, mais représenté par son avocat, Me Jean-François Perron. [ 32 ] Perron enregistre pour son client un plaidoyer de culpabilité sur les deux chefs. [ 33 ] Dans la décision du Comité de discipline sur culpabilité et sanction (P-11), le Comité précise dans son analyse que Vaillancourt a été trouvé coupable d’avoir fait de fausses déclarations au syndic dans le dossier 3314-1710 en janvier et mars 2014, alors que dans le présent dossier, il a plaidé coupable d’avoir fait de fausses déclarations à la syndique adjointe Sylvie Jacques le ou vers le 6 février 2014. [ 34 ] Le Comité ajoute «il est facile de conclure que ce comportement délictuel est un mode de pratique usuel de la part de l’intimé». [ 35 ] Le 4 mars 2015, le Comité de discipline de l’OACIQ condamne Vaillancourt à une suspension de son permis de courtier et à une amende de 1 000 $ le reconnaissant coupable, entre autres, des deux chefs d’infraction. [ 36 ] Entre-temps, Fournier s’est adressé au Comité d’indemnisation de l’OACIQ.

Sa demande a été rejetée au motif que la preuve ne permettait pas de conclure à la fraude ou aux manœuvres dolosives qu’aurait commises Vaillancourt. [ 37 ] Par ailleurs, le Comité souligne que le fonds ne vise pas à garantir la responsabilité que peut encourir un courtier ou un agent en raison de fautes civiles ou de nature déontologique. [ 38 ] La réclamation est rejetée sans préjudice aux autres droits et recours de Fournier.

[ 39 ] Tant devant le Comité de discipline que devant le Comité d’indemnisation de son ordre professionnel, Vaillancourt n’a pas présenté sa version des faits, le Comité déplore d’ailleurs son manque de collaboration. LA PREUVE : [ 40 ] Les faits mis en preuve devant Comité de discipline et devant le Comité d’indemnisation de l’OACIQ, ne sont pas véritablement contredits par Vaillancourt. [ 41 ] Ce dernier témoigne qu’il ne connaissait pas personnellement Parent et qu’il n’avait aucune raison de se douter que celui-ci ne respecterait pas ses obligations.

Le Tribunal en doute. [ 42 ] Vaillancourt insiste sur le fait que Fournier savait que Parent ne possédait pas de permis et qu’il était libre de faire affaires avec lui. [ 43 ] Vaillancourt limite son implication, dans ce que le Tribunal appelle l’affaire «Parent» au minimum. [ 44 ] Vaillancourt soutient qu’il n’a commis aucune faute susceptible d’engendrer sa responsabilité civile. [ 45 ] Fournier nie catégoriquement avoir été informé par Vaillancourt que Parent n’était pas titulaire d’un permis lui permettant de faire du courtage immobilier. Il affirme haut et fort que Vaillancourt a tout orchestré.

Il était présent à chaque étape de la démarche pour obtenir le prétendu financement. Le Tribunal en est convaincu. [ 46 ] Fournier reproche à Vaillancourt de l’avoir mis en contact avec le dénommé Parent sans s’assurer de l’honnêteté de ce dernier. [ 47 ] Pour compléter sa preuve, Fournier a fait entendre Léandre Forget, policier à St-Eustache.

Ce dernier a été chargé de l’enquête qui a mené aux accusations criminelles déposées contre Parent. [ 48 ] Le policier Forget témoigne des difficultés qu’il a rencontrées pour obtenir la collaboration de Vaillancourt, celui-ci remettant à quelques reprises les rendez-vous et refusant d’être spécifique quant au dossier Parent. [ 49 ] Le policier Forget se dit surpris de cette attitude, d’autant plus que Vaillancourt antérieurement à son métier de courtier immobilier a fait carrière dans les forces policières.

LE DROIT : [ 50 ] Face à des versions contradictoires, le Tribunal doit décider laquelle des versions est la plus probable en tenant compte de l’ensemble de la preuve. [ 51 ] En l’occurrence, le Tribunal accorde peu ou pas de crédibilité à Vaillancourt. Son attitude envers les représentants de son ordre professionnel, son comportement lors de l’enquête du policier Forget et sa façon de minimiser l’importance de son implication dans l’affaire Parent affecte grandement sa crédibilité. [ 52 ] Le Tribunal retient le témoignage de Fournier.

Il pensait faire affaires avec un courtier titulaire d’un permis de l’OACIQ. [ 53 ] L’

article 1457 du Code civil du Québec se lit comme suit : 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui.

Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel. [ 54 ] Vaillancourt n’a pas respecté les règles de conduite qui s’imposent à un courtier immobilier. [ 55 ] Il a été reconnu coupable de deux infractions par son ordre professionnel. Il a menti au syndic.

Il n’a pas dénoncé à Fournier l’absence de permis de Parent. [ 56 ] Vaillancourt a commis des fautes qui engendrent sa responsabilité civile. [ 57 ] Vaillancourt a causé un dommage à Fournier et il doit l’indemniser. APPEL EN GARANTIE : [ 58 ] Raymond Noël Vaillancourt appelle en garantie Guy Parent. [ 59 ] La preuve sur la demande principale justifie l’appel en garantie. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 60 ] ACCUEILLE la demande; [ 61 ] CONDAMNE la

partie défenderesse RAYMOND NOËL VAILLANCOURT à payer à la

partie demanderesse ANDRÉ

FOURNIER la somme de 7 000 $ avec intérêts au taux légal de 5% l'an, l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter du 9 novembre 2015 et les frais de justice au montant de 200 $; [ 62 ] ACCUEILLE l’appel en garantie; [ 63 ] CONDAMNE GUY PARENT à indemniser RAYMOND NOËL VAILLANCOURT de toute somme qu’il sera appelé à payer en vertu du présent jugement. [ 64 ] SANS FRAIS . __________________________________ MONIQUE FRADETTE, j.C.Q. Date d’audience : 5 AOÛT 2016