2012 QCCQ 9995, 2012 QCCQ 9995

Syndicat de copropriétés Du 5175 c. Moulatsiotis 2012 QCCQ 9995 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-023162-108 DATE : 18 octobre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JACQUES LACHAPELLE, JCQ ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS DU 5175, BOUL. SAMSON Demandeur c.

KOSTAS MOULATSIOTIS et PATHANASIA MOULATSIOTIS Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Syndicat de copropriétés du 5175, boul.

Samson (Le Syndicat) réclame aux défendeurs 10 855,80 $ qui est réduit à 7 000 $ pour les fins de la compétence de la Division des petites créances. [ 2 ] Les défendeurs ont été les administrateurs du Syndicat à tout le moins pour les années 2007 jusqu'au mois d'août 2010. [ 3 ] Le Syndicat reproche globalement aux administrateurs, et plus spécifiquement à Kostas Moulatsiotis d'avoir payé des dépenses non autorisées, d'avoir acquitté des comptes sans pièces justificatives et s'être octroyé des honoraires au-delà de ceux qui étaient autorisés. [ 4 ] La présidente actuelle du Syndicat expose que les propriétaires sont des personnes âgées qui s'y connaissent peu dans les affaires du Syndicat et qui ont accordé leur confiance au défendeur Kostas Moulatsiotis.

Ce dernier refuse de rendre compte de son administration. [ 5 ] Constatant des anomalies dans l'administration du Syndicat, les copropriétaires ont convoqué une assemblée spéciale pour le 27 juin 2010 demandant aux défendeurs de rendre compte de leur administration.

Le défendeur Kostas Moulatisiotis s'est présenté mais il s'est refusé à répondre aux questions et a quitté les lieux. [ 6 ] Auparavant, le 17 juin 2010, le Syndicat avait mis en demeure Kostas Moulatsiotis de remettre les documents justifiant son administration, ce qu'il s'est refusé à faire. [ 7 ] Le Syndicat réclame aux défendeurs pour les trois années 2008 - 2009 - 2010 (jusqu'à la fin de son administration le 31 août ) 10 855,80 $ pour des dépenses non autorisées et des honoraires d'administration qu'ils se sont payés sans droit. [ 8 ] La présidente actuelle du Syndicat a fait un relevé systématique des sommes payées tout au long de l'administration des défendeurs.

Elle dépose des états financiers reconstitués à partir des factures des dépenses, des procès-verbaux et des comptes bancaires dont elle a fait un examen minutieux. [ 9 ] Le Syndicat réclame pour l'année 2008, 2 960 $. [ 10 ] Pour cette année, le Syndicat avait autorisé le paiement de 1 400 $ pour des honoraires d'administration payable au défendeur. [ 11 ] La preuve démontre qu'il s'est payé 2 100 $.

De plus, le défendeur Kostas Moulatsiotis s'est remboursé de montants pour lesquels il n'a aucune facture et aucun contrat totalisant pour l'année 2008 à 2 960 $. [ 12 ] Pour l'année 2009, Kostas Moulatsiotis s'est également octroyé 700 $ d'honoraires supplémentaires à ce qui avait été autorisé par le Syndicat.

De plus, il s'est payé un montant de 4 782,15 $ pour des dépenses non autorisées et pour lesquelles il n'a pas de factures. [ 13 ] Pour l'année 2010 jusqu'au 31 août 2010, Kostas Moulatsiotis s'est payé 350 $ en surplus des honoraires d'administration autorisés et 2 056,65 $ pour des dépenses dont il n'a pas produit de factures. Le défendeur Kostas Moulatsiotis, pour sa part, soumet qu'il a les pièces justificatives. Il n'a cependant pu en faire la preuve.

[ 14 ] L'avocat du défendeur, dans une lettre adressée à l'avocat du Syndicat, admet pour l'année 2008 des dépenses non autorisées et des dépenses payées sans factures pour un montant 3 181 $. [ 15 ] Pour l'année 2009, il admet des dépenses non autorisées pour un montant de 3 183,25 $. [ 16 ] De plus, le Syndicat reproche à Kostas Moulatsiotis de ne pas avoir renouvelé l'enregistrement du Syndicat auprès du Registraire des entreprises du Québec, d'avoir par négligence occasionné l'annulation de la police d'assurance et finalement, de ne pas avoir constitué de fonds de prévoyance prévu par la Loi. [ 17 ] L'

article 337 du Code civil prévoit que tout administrateur est responsable de son administration. Le Code civil du Québec permet donc d'identifier de façon claire et précise les devoirs et responsabilités des administrateurs envers le syndicat de copropriété, sans aller puiser dans divers statuts juridiques. [ 18 ] Le Code édicte que les administrateurs du Syndicat sont tenus d'agir avec prudence et diligence.

Ils assument envers le Syndicat l'obligation d'agir dans l'intérêt de celui-ci. [ 19 ] L'auteur Christine Gagnon continue : « Les administrateurs doivent rendre compte de leur administration lors de l'assemblée annuelle.

Les administrateurs qui contreviennent à leur devoir et cause, par leur agissement fautif, un préjudice au syndicat ou aux copropriétaires sont susceptibles d'engager leur responsabilité personnelle. [1] » [ 20 ] Dans le présent cas, il a été démontré que Kostas Moulatsiotis, administrateur du Syndicat pendant les années en référence, n'a pas agi avec la diligence qu'on attend d'un administrateur et s'est octroyé des sommes sans autorisation et sans pièces justificatives pour le montant de la réclamation. [ 21 ] Par ailleurs, aucune preuve n'a été apportée à l'encontre de la défenderesse Pathanasia Moulatsiotis. [ 22 ] La représentante du Syndicat demande que les personnes présentes lors du procès devraient être dédommagées.

La coutume veut qu'à la Division des petites créances, les témoins et autres personnes présentes sauf exception, ne soient pas taxées. [ 23 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 24 ] CONDAMNE le défendeur Kostas Moulatsiotis à payer à la demanderesse la somme de 7 000 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 27 juillet 2010 et aux frais au montant de 207 $. [ 25 ] REJETTE la réclamation contre Pathanasia Moulatsiotis. __________________________________ JACQUES LACHAPELLE, JCQ Date d’audience : 27 juillet 2012