2018 QCCQ 7993, 2018 QCCQ 7993

Bishara c. Agence du revenu du Québec 2018 QCCQ 7993 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N o : 500-80-030125-158 DATE : Le 2 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ SAMI BISHARA Demandeur c.

AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Initialement, le demandeur interjetait appel des avis de nouvelles cotisations pour les années d’impositions 2009, 2010 et 2011. [ 2 ] Dans sa demande modifiée, il ne demande que l’annulation de la nouvelle cotisation émise le 29 avril 2013 portant le numéro QU125114C01 pour l’année d’imposition 2009 et l’annulation de la nouvelle cotisation émise le 16 décembre 2014 portant le numéro MV924457C02, pour l’année d’imposition 2011. [ 3 ] En 2009, le demandeur déclare des gains en capital pour la vente d’un immeuble et en 2011, il déclare des gains en capital pour la vente de deux immeubles. [ 4 ] Dans les avis de cotisations, l’ARQ a considéré les profits générés par la vente des immeubles comme étant des revenus d’entreprises.

MOYENS D’APPEL [ 5 ] Le demandeur soulève que la vente des 3 immeubles ne constitue pas un revenu d’entreprises, mais un gain en capital. [ 6 ] Il demande l’annulation des cotisations et de déferrer le dossier à l’ARQ pour l’émission de nouvelles cotisations, afin que les revenus générés par la vente des immeubles soient traités comme étant du gain en capital. [ 7 ] Selon l’ARQ, en raison de la fréquence des transactions dans le même secteur avec un aspect spéculatif, les critères sont rencontrés pour les qualifier de revenus d’entreprises résultant de la vente des immeubles.

CONTEXTE FACTUEL [ 8 ] Dans ses procédures, le demandeur décrit les circonstances entourant l’acquisition des 3 immeubles en ces termes : […] 27. Culminating in 2006, the Plaintiff and his wife were experiencing marital difficulties. Their divorce was pronounced on March 1st, 2007. 28. Subsequent to the divorce, the Plaintiff moved in with his girlfriend and her two young children from a previous relationship. 29. While the Plaintiff was living with his girlfriend, his expenses were limited to paying for his personal items and assuming the occasional grocery bill.

At some point and as a show of commitment to his girlfriend, the Plaintiff undertook to purchase a condominium where his girlfriend, her kids and himself could all live as a family. 30. The Plaintiff undertook his new family project by purchasing a two-bedroom apartment situated at 104-2955 Ernest Hemingway, in Ville St Laurent. 31. After living for more than a year as a family with his girlfriend and her two children, the needs of the growing children required a larger apartment. 32. As a result, the Plaintiff undertook to look for and purchase a larger three-bedroom apartment which was more suitable to the

evolving needs of the family and ensured that each of the children could have his/her own bedroom. 33. Therefore, in April 2009, the Plaintiff sold the apartment on Ernest Hemingway and purchased a larger three bedrooms apartment at 201-2080 Modigliani in Ville St-Laurent. 34. Shortly after taking possession of the larger apartment which was better suited to the needs of the family, the Plaintiff’s girlfriend announced to him that she preferred to return to her husband and have her children live reunited with their father. 35.

As a result of this turn of events, the Plaintiff was left to live alone in his newly purchased apartment at 2080 Modigliani. 36. Furthermore and as the situation of those involved remained uncertain, the Plaintiff chose to keep living alone in the hope of reuniting with his girlfriend. 37. Without any reconciliation with his girlfriend, the Plaintiff ended up living in the apartment by himself for two years. 38. During these two years, numerous real estate agents offered their services to the Plaintiff suggesting that they could sell his apartment for a price that was much higher than the real value. 39.

These offers were unexpected and in no way solicitated by the Plaintiff himself. 40. Nevertheless and willing to consider amounts in excess of true value, the Plaintiff agreed to allow the agent/agents to provide him with perspective buyers, without any particular engagement. 41. After few weeks, the agents would return to try and convince the Plaintiff to lower the pricing originally promised to him. 42. Since the Plaintiff never had the intention of selling his condo (and continued to hope for the return of his girlfriend), he refused any and all suggestions made by the agents. 43.

Nevertheless and after living alone for two years, the Plaintiff came to terms with his personal situation and sold the apartment on Modigliani (whose sole purchase was predicated upon the requirement of having three bedrooms) and instead purchased a smaller one-bedroom loft apartment on Cavendish Boulevard for his own use as a confirmed bachelor. 44. Throughout the years at since, the Plaintiff always maintained good relations with his ex-wife as she continued to manage the Commercial property owned by him. 45.

While living by himself on Cavendish Boulevard, his ex-wife intimated to him that she would be willing to forgive his past indiscretions and would agree to allow him to return to live with her. 46. The Plaintiff then sold his apartment on Cavendish Boulevard only to undertake and attempt to rebuild a life with his ex ¬wife, despite their divorce. 47. It is to be noted that the Plaintiff and his ex-wife have been living together since then. 48.

In light of the foregoing, it is apparent that the grounds or intent behind the purchase and the sale of the properties at issue was the result of the evolving personal relationships. […] [ 9 ] À l’audience, M.

Bishara relate essentiellement la trame factuelle telle que décrite dans sa demande. [ 10 ] Il apporte lors de son témoignage les précisions qui suivent. [ 11 ] Il est un homme d’affaires qui a œuvré dans l’industrie du vêtement qui s’est effondrée vers l’année 2003. [ 12 ] Il s’est divorcé en 2007 de son épouse Vera Khoury. [ 13 ] Il a rencontré Mme W.A. en décembre 2005 et est devenu son amoureux au début de 2006. [ 14 ] En 2006, il s’est joint à son amie, Mme W.A. pour l’achat d’un immeuble sur la rue Modigliani.

Il a investi un montant de 100 000,00 $, qui provenait de sa compagnie. [ 15 ] Il était entendu que l’investissement était pour période limitée d’un an. [ 16 ] Il a par la suite acheté une unité de copropriété en février 2008 sur la rue Ernest Hemingway pour habiter avec son amie et les deux enfants de celle-ci. [ 17 ] Il aménage dans le condo en 2008, il y reste durant 1 an. [ 18 ] En mars 2008, il signe un contrat préliminaire pour un autre condo situé au 2080 Modigliani avec livraison prévue dans un an. [ 19 ] Il explique qu’il a signé le contrat après avoir constaté que le condo sur Hemingway était trop petit.

C’est en mars 2009 qu’il déménage dans le condo du 2080 Modigliani. Il vend ce condo le 17 septembre 2010. [ 20 ] Au mois d’octobre 2010, il signe un contrat préliminaire pour l’achat d’un condo sur Cavendish. Il s’agit d’un loft avec une chambre et une petite cuisine. Il est situé dans le même secteur. Il y est resté durant 7 mois avant de le revendre en décembre 2010.

[ 21 ] Les 3 enfants de M. Bishara le visitaient. Après que leur mère a vendu la maison familiale, il a loué un appartement pour son ex-épouse qui était en attente de la livraison d’un condo. [ 22 ] Monsieur Bishara précise qu’il a loué un appartement sur Côte Vertu près de Cavendish, pour se rapprocher de ses enfants en 2010.

Il reprit vie commune avec son ex-épouse par la suite. [ 23 ] Le condo Cavendish est vendu en novembre 2011. [ 24 ] Il n’a pas de propriétés de revenus, hormis un immeuble sur la rue St-Laurent où il opérait son commerce, qu’il loue à une garderie. [ 25 ] Quand la vérificatrice a communiqué avec lui par téléphone, elle s’exprime en français et lui en anglais.

Il l’a référée à son comptable afin de fixer une rencontre aux bureaux de son avocat. [ 26 ] Monsieur Bishara souligne qu’il a payé des pénalités de l’ordre de 13 739,10 $ lors du remboursement anticipé de l’hypothèque sur l’immeuble situé sur Hemingway. [ 27 ] Le condo sur la rue Modigliani qui n’est pas en cause dans ce litige, est acheté par M. Bishara et Mme W.A. Ce dernier a investi un montant de 100 000,00 $ qu’elle lui a remboursé lors de la vente survenue en mai 2008.

Il ne sait pas si Mme W.A. a fait un profit quand le condo est vendu. [ 28 ] Au printemps 2011, quand il a recommencé à parler avec son ex-épouse, il vivait dans le loft situé sur la rue Cavendish. [ 29 ] Il a loué l’appartement sur Côte-Vertu pour ses enfants, car il y avait 3 chambres. Il a emménagé avec Mme Khoury et a vécu avec eux durant neuf mois.

Par la suite, il a emménagé dans le condo avec Mme Khoury et les enfants. [ 30 ] Madame W.A. a œuvré dans le secteur de la restauration et du courtage immobilier. [ 31 ] Elle a rencontré le demandeur en 2005 et a commencé à le fréquenter vers le mois de juin 2005. [ 32 ] Elle savait que le demandeur avait des problèmes conjugaux et dormait dans son commerce.

Elle a acheté le condo et a invité le demandeur à aménager avec elle et ses deux enfants. [ 33 ] Le demandeur lui avait prêté la somme de 100 000,00 $ pour l’achat du condo et elle lui a remboursé lors de la vente du condo. [ 34 ] Par la suite, elle signe le contrat préliminaire pour acheter le 104-2955, rue Ernest Hemingway. [ 35 ] L’acte de vente est sous le nom du demandeur. Après s’être rendu compte que le condo ne répondait pas au besoin pour 2 adultes et 2 enfants. Ils ont décidé de le vendre, c’était un condo non ensoleillé et horrible. Ils ont accepté de payer la somme de 13 000,00 $ à

titre de pénalité de remboursement anticipé d’hypothèque. [ 36 ] Ils ont signé un contrat préliminaire pour un autre condo situé au 201-2080 Modigliani. Par la suite, elle a mis un terme à la relation avec le demandeur et est retourné avec son mari. [ 37 ] Il en a résulté que le demandeur a acheté le condo seul. [ 38 ] Madame Rose Kilebiyong est technicienne en vérification fiscale à Revenu Québec. Elle est bachelière en science comptable. Le dossier lui a été confié pour fins de vérifications fiscales suite au constat de plusieurs ventes d’immeubles par M.

Bishara. [ 39 ] Le 18 septembre 2012, elle fait parvenir une lettre de demande de pièces justificatives pour chacun de ses immeubles locatifs (Pièce P-7). Le demandeur n’a pas fourni les pièces justificatives. [ 40 ] Elle a obtenu le registre foncier concernant les contrats d’achat et de vente des immeubles.

Ainsi, elle a procédé au calcul des profits nets réalisés pour chacune des transactions immobilières afin d’établir les revenus d’entreprises. [ 41 ] Le demandeur lui a signé une procuration pour son comptable. [ 42 ] Un projet de cotisation est préparé et transmis au comptable du demandeur et au demandeur (Pièce D-8, pages 42 et ss.) [ 43 ] Le demandeur n’a jamais fait allusion au condo sur Cavendish. [ 44 ] Elle a constaté que le demandeur faisait affaire avec le même promoteur, soit M.

Maltais. [ 45 ] Elle a eu des conversations téléphoniques avec le demandeur qui lui a expliqué sa relation avec son ex-épouse et sa concubine et les circonstances. [ 46 ] Elle n’a pas vérifié les informations fournies par M. Bishara. Elle n’a pas demandé de procuration au demandeur pour communiquer avec sa concubine. Elle n’a pas communiqué avec Mme W.A. [ 47 ] Elle a rencontré le demandeur avec son chef d’équipe au bureau de l’avocat du demandeur qui voulait lui remettre des documents, mais son avocat a refusé. [ 48 ] Elle n’a pas la preuve que le demandeur ait habité dans les condos en questions.

ANALYSE ET MOTIFS

Prétentions des parties [ 49 ] Monsieur Bishara prétend que les motifs ou l’intention qui soustendaient l’achat et la vente des immeubles en cause résultaient de l’évolution de ses relations personnelles. [ 50 ] Le facteur déterminant pour l’achat et la vente des propriétés en cause était d’avoir une résidence pour loger ceux qui vivaient avec lui ou étaient censés vivre avec lui. [ 51 ] Selon M. Bishara, l’ARQ n’était pas justifié de refuser les montants déclarés à

titre de gains en capital pour les transformer en revenus d’entreprises pour les années d’imposition en litige. [ 52 ] Selon l’ARQ, les profits générés par la vente des immeubles sont des revenus d’entreprises. Dans sa défense, elle articule sa position en ces termes : 45. Les transactions immobilières sont récurrentes et le type d’opération est similaire, les immeubles vendus par le demandeur étant tous des condominiums nouvellement construits par le même promoteur, le Groupe Maltais

(97) Inc.; 46. Lors de la vérification, le demandeur a refusé de transmettre à la défenderesse les documents relatifs aux transactions desdites résidences; 47. Le demandeur n’a jamais fait allusion à la résidence située au 13 301-103, boulevard Cavendish, Montréal, malgré toutes les demandes faites par la défenderesse relativement aux transactions immobilières; 48. Les précontrats d’achat des résidences situées 2 955-104, avenue Ernest Hemingway, Montréal et 2 080-201, rue Modigliani, Montréal, ont été signés à vingt (20) jours d’intervalle; 49.

Les immeubles précités au paragraphe 48 de la défense ont été vendus 5 mois et 3 mois après leurs dates respectives d’acquisition; 50. Les résidences ont été mises en vente quelques semaines après leur acquisition; 51. La résidence située au 13 301-103, boulevard Cavendish, Montréal, a été mis en vente quelques jours après son acquisition; 52. Le demandeur a recours aux services de courtiers en immobilier pour l’ensemble des transactions dont sa conjointe, W. A. ; 53. Le demandeur est également propriétaire d’un immeuble locatif situé au 10 151-10 152, boulevard Saint-Laurent à Montréal; 54.

En 2011, le demandeur est propriétaire à la fois de la résidence située au 2 080-201, rue Modigliani, Montréal et de celle située au 13 301-103, boulevard Cavendish, Montréal; 55. De plus, en 2011, le demandeur est client/débiteur du fournisseur de câblodistribution Vidéotron pour une cinquième (5ième) résidence située au 2 050, côte Vertu, Montréal, le tout tel qu’il appert d’une copie de la facture de Vidéotron datée du 18 mars 2011, pièce D-6; 56.

Le demandeur ne réside pas la plupart du temps dans les résidences qui font l’objet des cotisations en litige; Fardeau de la preuve [ 53 ] Les cotisations bénéficient de la présomption de validité prévue à l’

article 1014 de la

Loi sur les impôts (« LI ») :

Sous réserve des modifications ou de l'annulation résultant d'une opposition, d'un appel ou d'un appel

sommaire et sous réserve d'une nouvelle cotisation, une cotisation est réputée valide et tenante nonobstant toute erreur, vice de forme ou omission qui s'y trouve ou qui se trouve dans toute procédure s'y rattachant. [1] [ 54 ] Dans le récent arrêt Agence du revenu du Québec c. Stamatopoulos [2] , la Cour d'appel résume les principes quant aux règles de preuve en matière fiscale : [47] Les règles de preuve applicables en matière fiscale ont été résumées par cette Cour dans 9027-5967 Québec inc. c.

Québec (Sous-ministre du Revenu ) [28 ] , le degré de précision et de probabilité de la preuve que doit apporter le contribuable : [13] Dans l'arrêt Durand c. Québec (sous-ministre du Revenu) , la Cour a réitéré les règles relatives à la présomption de validité de la cotisation fiscale et des fardeaux de preuve qui en découlent. Reprenant les principes énoncés par la Cour suprême dans Hickman Motors Ltd. c. Canada , la Cour dit : - La cotisation fiscale jouit d'une présomption de validité ( art. 1014

Loi sur les impôts ), qui peut être repoussée par le contribuable. - Le fardeau initial du contribuable consiste à «démolir» l'exactitude de la présomption en présentant une preuve prima facie . - Lorsque le contribuable présente une telle preuve, il y a renversement du fardeau de la preuve. - Le fisc doit alors réfuter la preuve prima facie et prouver la cotisation établie par présomption. [14] Règle générale, la preuve prima facie se définit comme une preuve suffisante pour établir un fait jusqu'à preuve du contraire. Dans Stewart c.

M.R.N. , le juge Cain mentionne qu'«une preuve prima facie est celle qui est étayée par des éléments de preuve qui créent un tel degré de probabilité en sa faveur que la cour doit l'accepter si elle y ajoute foi, à moins qu'elle ne soit contredite ou que le contraire ne

soit prouvé». [48] Cette Cour est également venue préciser dans St-Georges c. Québec (Sous-ministre du Revenu) [ 29 ] le degré de précision et de probabilité de la preuve que doit apporter le contribuable : [11] La preuve du contribuable doit toutefois comporter un certain degré de précision et de probabilité en sa faveur par opposition à des allégations vagues et ambiguës. Règle générale, la simple affirmation du contribuable ne suffit pas; elle aura avantage à être soutenue par une preuve documentaire ou circonstancielle. [12] La thèse voulant qu'une simple négation de la part du contribuable puisse contrer la présomption de validité de l'

article 1014 L.I. reviendrait à priver cet

article de tout son sens. [49] Ainsi, le fardeau initial de la preuve imposé au contribuable, fondé par ailleurs sur la prépondérance des probabilités, « ne doit pas être renversé à la légère ou arbitrairement ». En effet, c’est le contribuable « qui sait comment et pourquoi son entreprise fonctionne comme elle le fait et pas autrement. Il connaît et possède des renseignements dont le ministre ne dispose pas. Il possède des renseignements qui sont à sa portée et sur lesquels il exerce un contrôle » [30] . [50] Toutefois, dans Québec (Sous-ministre du Revenu) c.

Valentini [31] , cette Cour reconnaît qu’un témoignage clair, non ébranlé en contre-interrogatoire, offert par un témoin dont la crédibilité n’est pas mise en doute, peut suffire à réfuter les hypothèses des autorités fiscales : [20] L'appelant avance essentiellement que le juge a rendu sa décision en se fondant sur le seul témoignage de l’intimé, sans que la version de ce dernier n’ait été appuyée par une preuve additionnelle susceptible de corroborer ce qu'il affirme.

L’appelant pourrait avoir raison en droit s’il existait une règle de preuve interdisant de considérer comme prépondérante une déposition recevable dès lors qu’elle ne s’accompagne pas d'éléments d’information indépendants susceptibles de la confirmer. Mais il n’existe pas de règle de portée aussi générale. L'appelant doit démontrer en l’occurrence qu’une erreur manifeste dans l'appréciation de la preuve soumise entache le jugement attaqué. Or, cette démonstration n’a pas été faite. [Renvois omis] [ 55 ] Dans l’arrêt Amiante Spec inc. c .

R. , la Cour d’appel fédérale traite du fardeau de preuve du contribuable et cite avec approbation l’arrêt Hickman Motors Ltd . c. Canada : [15] L’affaire Hickman nous a rappelé que le ministre se fonde sur des présomptions pour établir une cotisation et que la charge initiale de démolir les présomptions exactes formulées par celui-ci est imposée au contribuable. Ce dernier s’acquitte de ce fardeau initial lorsqu’il présente au moins une preuve prima facie démolissant l’exactitude des présomptions formulées dans la cotisation.

Enfin, lorsque le contribuable s’est déchargé de son fardeau initial, le fardeau de la preuve passe au ministre qui doit alors réfuter la preuve prima facie faite par celui-là et prouver les présomptions (Hickman , supra aux paragraphes 92-93-94). [3] [Soulignements ajoutés] [ 56 ] En application de ces principes, les principales questions qui doivent être tranchées par le Tribunal afin de disposer de l'appel sont les suivantes : • Le demandeur a-t-il réussi à démontrer que les cotisations faisant l’objet de l’appel sont entachées d’erreur, au point de démolir la présomption de validité dont elle bénéficient ? • Dans l’éventualité où ils ont réussi à démolir par une preuve prima facie les présomptions de validité des cotisations, l’ARQ a-t- elle réussi à réfuter cette preuve et prouver les cotisations ?

Quels sont les critères applicables afin d’établir que les ventes d’immeubles en question sont des revenus d’entreprise ou du gain en capital ? [ 57 ] Les dispositions pertinentes de la LI , en ce qui concerne la définition de la notion d’entreprise et revenu d’entreprise sont les suivantes :

Article 1 […] « entreprise» comprend une profession, un métier, un commerce, une manufacture ou une activité de quelque genre que ce soit, y compris, sauf aux fins du paragraphe a du premier alinéa de l’article 164, de l’article 250.4 et du paragraphe i du deuxième alinéa de l’article 726.6.1, un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial, mais ne comprend pas une charge ni un emploi; […]

Article 80

Sous réserve de la présente partie, le revenu d’un contribuable provenant d’une entreprise ou d’un bien est le bénéfice qu’il en tire. Les revenus qu’un contribuable doit, en vertu du présent titre, inclure dans le calcul de son revenu provenant pour une année d’imposition d’entreprises ou de biens sont ses revenus en provenant pour cette année, à moins de disposition contraire du présent titre. [ 58 ] Dans l’affaire Duquette c.

L’Agence du revenu du Québec [4] , le juge Jeffrey Edwards écrit : [74] C’est à la lumière de l’examen de toutes les circonstances entourant l’achat et la vente d’un immeuble que le Tribunal détermine si le gain réalisé lors de la vente d’un immeuble constitue en droit un gain en capital ou un revenu d’entreprise.

[ 59 ] Dans l’arrêt Fiducie Charbonneau c. Québec (Sous-Ministre du Revenu) [5] , la Cour d’appel reproduit avec approbation, le Bulletin d’interprétation IT-218R de l’Agence du revenu du Canada, dans lequel sont indiqués de façon non limitative des critères à considérer pour qualifier le gain réalisé lors de la vente d’un immeuble : [22] Les parties s’accordent sur l’interprétation des principes juridiques applicables. (…) 3.

Dans la Loi de l’impôt sur le revenu, aucune disposition ne précise dans quelle circonstance des gains provenant de la vente de biens immeubles doivent être considérés comme un revenu ou une recette en capital. Toutefois, en faisant de telles déterminations, les tribunaux ont considéré des facteurs du genre de ceux qui énumérés ci-dessous.

En voici une liste qui ne doit pas être considérée comme limitative : L’intention du contribuable en ce qui concerne le bien immeuble au moment de l’achat; La vraisemblance de l’intention du contribuable; L’emplacement géographique du bien immeuble acquis et son zonage; La mesure dans laquelle l’intention du contribuable est réalisée; La preuve que l’intention du contribuable a changé après l’achat du bien immeuble; La nature de l’entreprise, de la profession, du métier ou de l’occupation du contribuable et des associés; La mesure dans laquelle l’argent emprunté a servi à financer l’acquisition du bien immeuble et les modalités arrêtées pour le financement s’il y a lieu; La période pendant laquelle le bien immeuble a été détenu par le contribuable; Le fait que la possession du bien immeuble soit partagée avec des personnes autres que le contribuable; La nature de la profession des autres personnes mentionnées en

i) ci-dessus, de même que leurs intentions avouées et leur ligne de conduite; Les facteurs qui ont motivé la vente du bien immeuble; La preuve que le contribuable et/ou les associés se livrent sur une grande échelle au commerce de l’immeuble. Aucun des facteurs mentionnés en 3 ci-dessus n’est en soi un facteur concluant pour déterminer si un gain provenant de la vente de biens immeubles représente un revenu ou un gain en capital. La pertinence de tout facteur dans cette détermination dépendra des circonstances entourant chaque cas.

L’intention du contribuable au moment de l’achat du bien immeuble est un facteur important à considérer pour déterminer si un gain provenant de sa vente sera traité comme un revenu d’entreprise ou un gain en capital. Au moment de l’acquisition du bien immeuble, le contribuable peut avoir comme deuxième intention de le revendre à profit s’il doit abandonner son intention première. S’il réalise sa deuxième intention, tout gain réalisé sur la vente sera habituellement imposé à

titre de revenu tiré d’une entreprise.

Plus l’entreprise ou la profession d’un contribuable (par exemple un entrepreneur, un agent immobilier) est Iiée aux transactions immobilières, plus il est probable que tout gain réalisé par le contribuable sur cette transaction sera considéré comme un revenu tiré d’une entreprise plutôt que comme un gain en capital. (…) (Le Tribunal souligne) [ 60 ] Monsieur Bishara demande à cette Cour d’annuler les cotisations émises à son égard par l’ARQ, pour les années d’imposition 2009 et 2011, au motif que l’ARQ a commis une erreur, pour avoir refusé de considérer les revenus générés par la vente d’un immeuble en 2009 ( 2955 Ernest Hemingway) et la vente de deux immeubles en 2011 (2080 Modigliani et 13 301 Cavendish), à

titre de gains en capital et de les avoir traités comme étant des revenus d’entreprise. [ 61 ] Subsidiairement, M.

Bishara soumet que si cette Cour en venait à la conclusion que les revenus en question sont des revenus d’entreprise, les dépenses d’entreprise additionnelles qui font l’objet d’une admission de la part de l’ARQ aux montants de 30 086,40 $ pour l’année d’imposition 2009 et de 21 909,93 $, pour l’année 2011, doivent être déduites en conséquence. [ 62 ] Monsieur Bishara fait valoir essentiellement que les différentes transactions portant sur l’achat et la vente des immeubles résultent de sa situation familiale et personnelle. [ 63 ] Voici l’historique des transactions sur les immeubles que M.

Bishara a acheté et vendu de 2006 à 2011 : Achat et vente des immeubles en litige Utilisation des Immeubles 2040 Modigliani : Achat juillet 2006; Vente mai 2008. Cet immeuble qui ne fait pas

partie du litige est acheté avec Mme W.A. Il a investi 100 000,00 $ qu’elle lui a remboursé.

2955 Ernest Hemingway : Achat avril 2008; Vente mai 2009. Un condo de 2 chambres, acheté pour y résider avec son amie et les deux enfants de celle-ci. 2080 Modigliani : Achat avril 2009; Vente mars 2011. Un condo de 3 chambres acheté pour déménager avec son amie et ses deux enfants, le condo sur Ernest Hemingway est devenu trop petit et ne correspondait plus à leurs besoins. Suite à la rupture inattendue de sa relation avec son amie, il demeure seul dans ce condo qui devient trop grand pour une seule personne. 13301 Cavendish : Achat décembre 2010; vente mai 2011.

Il achète ce loft d’une chambre à coucher pour y habiter.

Il l’a vendu suite à sa réconciliation et reprise de vie commune avec son ex-épouse. [ 64 ] Suivant l’historique des transactions (Pièce P-15), le demandeur a vendu au mois de mai 2009, l’immeuble du 2955 Ernest Hemingway, acheté au mois d’avril 2008. [ 65 ] Il a vendu au mois de mars 2011 l’immeuble situé au 2080 Modigliani qui avait acheté en avril 2009. [ 66 ] L’ARQ produit lors de l’audition, le Bulletin d’interprétation IT-218R de l’Agence du revenu du Canada et réfère aux principaux critères qui y sont énumérés, pour appuyer sa position voulant qu’on est devant une situation de revenus d’entreprise. [ 67 ] L’ARQ plaide que l’intention primaire et surtout l’intention secondaire de M.

Bishara était de réaliser un profit en achetant et revendant les immeubles. [ 68 ] L’intention du contribuable au moment de l’achat du bien immeuble étant un facteur important à considérer pour déterminer si un gain provenant de sa vente sera traité comme un revenu d’entreprise ou un gain en capital, il y a lieu de poser les principes qui, selon la jurisprudence doivent guider le Tribunal sur cette question. [ 69 ] Dans la cause Le Sous-Ministre du Revenu du Québec c. Mendel Luger, la Cour d’appel enseigne : […] la doctrine et la jurisprudence ont établi comme facteur primordial l’intention du contribuable.

On parle d’intention première de ce dernier vis-à-vis l’acquisition et l’aliénation du bien mais on a également retenu l’intention secondaire ou alternative en ce sens que, même si l’intention dominante du contribuable est l’investissement, peut exister l’intention alternative de mettre son investissement à profit par un autre moyen, en l’espèce la vente. Si l’intention secondaire existe, cela suffit pour que la vente de l’immeuble soit considérée comme donnant lieu à un revenu d’entreprise.

Il va sans dire que l’intention du contribuable, primaire ou secondaire, ne doit pas être déterminée par les seules déclarations du contribuable; sont des plus pertinentes toutes les circonstances qui entourent l’acquisition du bien, ces derniers jetant de la lumière sur l’aliénation subséquente pour en venir à la conclusion que le profit alors réalisé sera imposable ou non [6] . [ 70 ] Dans la cause Villeneuve c.

Agence du revenu du Québec [7] , le juge Daniel Bourgeois répertorie la jurisprudence sur la question d’intention : [75] Afin de déterminer si la vente des immeubles est de nature courante ou capitale, il a été déterminé que la recherche de l’intention du contribuable lors de l’achat des immeubles est un critère très important. Dans l’affaire Canada Safeway Limited c.

La Reine [7] , la Cour d’appel fédérale a précisé ce qui suit : [43] J’abonde dans le sens des auteurs de Principles of Canadian Income Tax Law , précité, lorsqu’ils disent, à la page 334, que bien que les tribunaux appliquent divers facteurs, à savoir ceux qui sont énumérés dans le bulletin d’interprétation IT-218R, pour déterminer si une opération constitue un projet comportant un risque de caractère commercial ou une opération en capital, le facteur le plus déterminant est l’intention qu’avait le contribuable au moment de l’acquisition du bien . […]. (Nos soulignements) [76] Il est également possible qu’un contribuable ait, à cette occasion, une intention secondaire de revendre si les circonstances s’y prêtent. [77] Bien que plusieurs décisions traitent de cette notion « d’intention secondaire », la décision Racine c.

Canada (Ministre du revenu national) [8] demeure toujours très pertinente à cet égard. Dans cette décision, le juge Noël, de la Cour de l’Échiquier du Canada, s’est exprimé ainsi : 27 En examinant cette question de savoir si les appelants avaient, au moment de l'acquisition, ce que l'on a parfois appelé une "intention secondaire" de revendre cette entreprise commerciale si les circonstances s'y prêtaient, il est important de considérer ce que cette notion doit comporter.

Il n'est pas, en effet, suffisant de prouver seulement que si un acquéreur s'était au moment de l'acquisition arrêté pour y penser, il serait obligé d'admettre que si à la suite de son acquisition une offre attrayante lui était faite il revendrait, car toute personne achetant une maison pour sa famille, une peinture pour sa maison, de la machinerie pour son commerce ou un bâtiment pour sa manufacture serait obligée d'admettre, si cette personne était honnête et que la transaction n'était pas exclusivement basée sur une question de sentiment, que si on lui offrait un prix suffisamment élevé à un moment quelconque après l'acquisition, elle revendrait.

Il appert donc que le seul fait qu'une personne achetant une propriété dans le but de l'utiliser à

titre de capital pourrait être induite à la

revendre si un prix suffisamment élevé lui […] était offert n'est pas suffisant pour changer une acquisition de capital en une initiative d'une nature ou caractère commercial.

Ce n'est pas en effet ce que l'on doit entendre par une "intention secondaire" si l'on veut utiliser cette phraséologie. 28 Pour donner à une transaction qui comporte l'acquisition d'un capital le double caractère d'être aussi en même temps une initiative d'une nature commerciale, l'acquéreur doit avoir, au moment de l'acquisition, dans son esprit, la possibilité de revendre comme motif qui le pousse à faire cette acquisition; c'est-à-dire qu'il doit avoir dans son esprit l'idée que si certaines circonstances surviennent il a des espoirs de pouvoir la revendre à profit au lieu d'utiliser la chose acquise pour des fins de capital.

D'une façon générale, une décision qu'une telle motivation existe devrait être basée sur des inférences découlant des circonstances qui entourent la transaction plutôt que d'une preuve directe de ce que l'acquéreur avait en tête. (Références omises) [ 71 ] Appliquant les principes qui se dégagent de la jurisprudence à la trame factuelle qui révèle entre autres que : ➢ Les transactions immobilières sont récurrentes et le type d’opération est similaire, les immeubles vendus par le demandeur étant tous des condominiums nouvellement construits par le même promoteur, le Groupe Maltais

(97) Inc.; ➢ Les précontrats d’achat des résidences situées 2955-104, avenue Ernest Hemingway, Montréal et 2080-201, rue Modigliani, Montréal, ont été signés à vingt (20) jours d’intervalle; les immeubles précités au paragraphe 48 de la défense ont été vendus 5 mois et 3 mois après leurs dates respectives d’acquisition; ➢ Les résidences ont été mises en vente quelques semaines après leur acquisition; ➢ La résidence située au 13 301-103, boulevard Cavendish, Montréal, a été mise en vente quelques jours après son acquisition; ➢ Le demandeur a eu recours aux services de courtiers en immobilier pour l’ensemble des transactions, dont ceux de sa conjointe, W.

A.; ➢ En 2011, le demandeur est propriétaire à la fois de la résidence située au 2080-201, rue Modigliani, Montréal et de celle située au 13 301-103, boulevard Cavendish, Montréal; ➢ Le demandeur ne réside pas la plupart du temps dans les résidences qui font l’objet des cotisations en litige; Le Tribunal arrive à la conclusion qu’il y a preuve suffisante d’intention primaire et secondaire, cela suffit pour que la vente des immeubles en question soit considérée comme donnant lieu à un revenu d’entreprise. La trame factuelle supporte la position de l’ARQ et M.

Bishara n’a pas réussi à renverser la présomption de validité des cotisations contestées. [ 72 ] Vu la conclusion à laquelle arrive le Tribunal quant au non renversement de la présomption de validité des cotisations, l’appel doit échouer. [ 73 ] Par ailleurs, vu l’admission de l’ARQ que M.

Bishara aurait droit à des dépenses d’entreprise additionnelles aux montants de 30 086,40 $ pour l’année d’imposition 2009 et de 21 909,93 $ pour 2011, il y a lieu de déférer les cotisations au MR conformément à la loi [8] , pour qu’elles soient modifiées en tenant compte de ces dépenses d’entreprises. [ 74 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 75 ] REJETTE l'appel; [ 76 ] dÉFÈRE au ministre du Revenu, conformément à la loi, l’avis de cotisation QU125114C01, pour l’année 2009 et l’avis de cotisation MV924457C02, pour l’année 2011, afin qu’ils soient modifiés pour tenir compte des dépenses d’entreprise additionnelles aux montants de 30 086,40 $ pour l’année d’imposition 2009 et de 21 909,93 $ pour 2011, auxquelles le demandeur a droit . [ 77 ] LE TOUT avec frais de justice. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q.

Me Maude Piché Starnino Mostovac Avocate du Demandeur Me Olivier Vinet-Gasse Larivière Meunier Avocat de la défenderesse Dates d’audiences : Les 16 mai et 5 octobre 2018