2015 QCCQ 9466, 2015 QCCQ 9466

Lessard c. Houde 2015 QCCQ 9466 JT1284 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MÉGANTIC LOCALITÉ DE LAC-MÉGANTIC « Chambre civile » N° : 480-32-000130-150 DATE : 1 er octobre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE PATRICK THÉROUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARC LESSARD , domicilié et résidant au […] , Frontenac (Québec), […] , Demandeur c.

RÉJEAN HOUDE , domicilié et résidant au […] , Sherbrooke (Québec), […] , -et- JOHANNE CHOUINARD , domiciliée et résidant au […] , Sherbrooke (Québec), […] , Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, Marc Lessard, réclame aux défendeurs, Réjean Houde et Johanne Chouinard, la somme de 11 613,41 $ au motif de vice caché suite à l'achat de leur propriété en juin 2012. [ 2 ] Il allègue qu'une infiltration d'eau survenue le 26 août 2012 dans le plafond d'une fenêtre en baie a permis de découvrir que la toiture de la maison était déficiente et insuffisamment étanche. [ 3 ] Sa réclamation se détaille ainsi : Réparations urgentes............................................... 68,99 $ Coût de réfection de la toiture........................................ 9 861,41 $ Réparation de la fenêtre en baie......................... 510,54 $ Frais d'avocat........................................................... 172,47 $ Dommages-intérêts pour inconvénients...................... 1 000,00 $ Total : ............................................................................... 11 613,41 $ [ 4 ] Les défendeurs nient que leur maison était affectée d'un vice caché lors de la vente.

Ils ont effectivement constaté qu'une infiltration d'eau s'est produite au plafond de la fenêtre en baie en raison du manque d'étanchéité de la toiture. Ils soutiennent toutefois qu'il s'agit d'un problème localisé qui pouvait être réparé pour un montant approximatif de 1 500 $. [ 5 ] Ils reprochent au demandeur d'avoir refusé cette réparation et considèrent que la réfection complète de la toiture n'était pas nécessaire puisqu'elle n'était affectée d'aucun vice caché, à leur avis. [ 6 ] Qu'en est-il? [ 7 ] Il s'agit ici d'une résidence unifamiliale, de type bungalow, construite en 1984.

Les défendeurs, qui ont participé à sa construction, l'ont habitée jusqu'à la vente intervenue le 7 juin 2011. [ 8 ] Le prix convenu est de 176 000 $ et la vente a été faite avec la garantie légale. [ 9 ] Il s'agit de l'obligation impartie par la loi au vendeur d'un bien qui doit garantir à son acheteur que le bien faisant l'objet de la vente est exempt de vices cachés.

[ 10 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.) énonce ceci : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 11 ] Quatre critères président à la détermination d'un vice caché couvert par la garantie du vendeur. [ 12 ] Ainsi, pour conclure à l'existence d'un vice caché au sens légal du terme, il doit être démontré que le vice est antérieur à la vente, inconnu de l'acheteur, grave et occulte. [ 13 ] Il appert que chacun des deux versants de la toiture en litige a été refait en 2003 et en 2004.

Le défendeur, Réjean Houde, a effectué ces travaux lui-même, bien qu'il ne soit pas un spécialiste du domaine. [ 14 ] Pour éviter de devoir enlever le recouvrement de bardeaux d'asphalte existant, il en a tout simplement ajouté un nouveau par- dessus. [ 15 ] La preuve démontre, à l'évidence, que ces travaux sont déficients et sont à l'origine du manque d'étanchéité de la toiture, non seulement sur la saillie de la fenêtre en baie, mais sur toute la surface du toit. [ 16 ] Le Tribunal retient les explications et les opinions émises à l'audience par les témoignages des deux témoins-experts, le couvreur Michel Dupont et l'entrepreneur général Christian Bélanger. [ 17 ] Il s'avère, selon ceux-ci, que la réfection de la toiture a été faite à l'encontre des règles de l'art à trois étapes essentielles de la réalisation de ce genre de travail. [ 18 ] Premièrement, il est inapproprié de conserver le recouvrement existant et d'y superposer un nouvel assemblage de bardeaux.

Ceci a pour effet de créer des déclivités dans la surface de la toiture, de sorte qu'il se produit de la rétention d'eau entre les rangs de bardeaux. La pente du toit est, à la longue, insuffisante pour évacuer l'eau qui s'accumule et peut pénétrer sous le bardeau. De plus, cette mauvaise méthode de construction annule complètement la garantie du manufacturier. [ 19 ] Deuxièmement, il est inapproprié et inutile, voire nuisible, de déposer une membrane autocollante sur des bardeaux existants, puisqu'il n'y a aucune adhérence entre ces deux matériaux.

La membrane qui se trouve tout simplement déposée entre deux épaisseurs de bardeaux n'assure aucunement l'étanchéité de l'ouvrage. [ 20 ] Troisièmement, le bardeau doit être installé de manière à excéder légèrement le larmier installé au rebord du toit afin que l'eau soit évacuée adéquatement.

Si, comme en l'espèce, le bardeau est égal à la bordure du toit, l'eau a tendance à s'infiltrer sous le bardeau et à pénétrer dans la charpente. [ 21 ] Il s'avère que ces trois anomalies, et plus particulièrement la troisième, avaient déjà causé une infiltration d'eau nécessitant une réparation sur une longueur d'environ 30 pieds en 2009, soit deux ans avant la vente. [ 22 ] Cette situation n'a pas été déclarée par les vendeurs. Pourtant, selon le témoignage de M. Bélanger, ceux-ci avaient alors été informés que la même problématique se retrouvait sur toute la bordure des deux versants de la toiture.

Le bardeau était mal installé partout; il avait été coupé vis-à-vis le larmier. Ceci explique l'infiltration survenue en août 2012. [ 23 ] Le Tribunal conclut que la maison vendue au demandeur était affectée d'un vice caché grave lors de la vente.

La toiture, en raison d'une mauvaise installation du bardeau, n'était pas étanche. [ 24 ] Cette situation était inconnue de l'acheteur à qui les vendeurs ont déclaré, de façon inexacte, qu'il n'y avait jamais eu d'infiltration d'eau dans leur maison. [ 25 ] Cette situation était également occulte, puisqu'elle ne pouvait être constatée par l'inspection visuelle d'un acheteur prudent et diligent. • La diminution de prix [ 26 ] Le demandeur ayant établi la preuve de l'existence du vice caché dénoncé après la vente a droit à une diminution du prix payé. [ 27 ] La diminution du prix de vente n'équivaut pas automatiquement au coût intégral des travaux correctifs.

Règle générale, les tribunaux doivent éviter l'enrichissement de l'acheteur au détriment du vendeur lorsque, comme ici, les correctifs apportent une plus- value. [ 28 ] Si la réfection complète de la toiture est justifiée, il faut toutefois tenir compte de la dépréciation attribuable au fait que la maison est désormais dotée d'une toiture neuve, alors qu'elle a été achetée avec une toiture usagée de huit ans. [ 29 ] Selon la preuve, une toiture de cette nature a une durée de vie utile d'environ 20 à 25 ans.

De plus, la ventilation de l'entretoit a été améliorée lors de la remise à neuf. [ 30 ] Dans les circonstances, le Tribunal fixe à 7 000 $ le montant pouvant raisonna​blement être attribuée à la diminution de prix

imputable au vice affectant la maison lors de la vente. • Les dommages-intérêts [ 31 ] L'

article 1728 du C.c.Q. prévoit que le vendeur qui connaissait le vice est redevable des dommages-intérêts subis par son acheteur. 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l'acheteur. [ 32 ] La preuve démontre que les défendeurs connaissaient l'existence du vice de construction de leur toiture. Ils en avaient été informés par M. Bélanger en 2009 lors de la réparation des dommages provoqués par une infiltration d'eau précisément attribuable à ce vice. [ 33 ] Pour ces raisons, le demandeur a droit, à

titre de dommages-intérêts, aux montants de 68,99 $ et de 510,54 $ pour les réparations des dommages matériels causés par l'infiltration constatée en août 2012. [ 34 ] Il a aussi droit à un dédommagement que le Tribunal établit à 500 $ pour tous les inconvénients découlant directement de la situation, tant pour la démolition et la reconstruction partielle du plafond à l'intérieur de la maison que pour toutes les démarches entourant le refus des défendeurs et la mise en œuvre de mesures correctives. [ 35 ] Quant aux honoraires d'avocat, ils ne constituent pas, en l'absence de preuve d'un abus de droit d'ester en justice de la part des défendeurs, des dommages-intérêts susceptibles de compensation.

LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE [ 36 ] Les défendeurs réclament 2 500 $ pour stress, troubles et inconvénients. Ils allèguent ceci : 40. À cause des agissements du demandeur et de la mauvaise foi qu'il a démontrée envers la

partie défenderesse, cette dernière a subi du stress, des troubles et inconvénients importants; 41. La

partie défenderesse est en droit de réclamer du deman​deur la somme de 2 500 $ à

titre de dommages-intérêts, le tout tel qu'il sera plus amplement détaillé lors de l'enquête et l'audition; [ 37 ] Vu ce qui précède et les conclusions auxquelles en arrive le Tribunal à l'issue de l'analyse de la preuve quant à la demande principale, la demande reconventionnelle ne peut être accordée. [ 38 ] De toute évidence, il n'y a ici aucune mauvaise foi de la part du demandeur qui a fait valoir convenablement ses droits en justice. [ 39 ] POUR CES MOTIFS , le Tribunal: [ 40 ] ACCUEILLE la demande principale; [ 41 ] CONDAMNE les défendeurs, RÉJEAN HOUDE et JOHANNE CHOUINARD, à payer au demandeur la somme de HUIT MILLE SOIXANTE-DIX-NEUF DOLLARS ET CINQUANTE-TROIS CENTS (8 079,53 $) plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la mise en demeure du 15 avril 2013, PLUS les frais de DEUX CENTS DOLLARS (200 $); [ 42 ] REJETTE la demande reconventionnelle; [ 43 ] Sans frais. __________________________________ PATRICK THÉROUX, J.C.Q.