2013 QCCQ 9348, 2013 QCCQ 9348

Rousseau c. Petitclerc 2013 QCCQ 9348 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE MAGOG « Chambre civile » N° : 470-32-000036-127 DATE : 12 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VENISE ROUSSEAU , domiciliée et résidant au […], Magog (Québec) […] c. MARIO POULIOT , domicilié et résidant au […], Magog (Québec) […] Demandeurs c.

GENEVIÈVE PETITCLERC , domiciliée et résidant au […], Magog (Québec) […] et PHILIPPE GAUTHIER , domicilié et résidant au […], Magog (Québec) […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ OBJET DU LITIGE [ 1 ] Invoquant des vices cachés affectant la propriété qu'ils ont achetée des défendeurs, les demandeurs leur réclament 7 337,34 $. [ 2 ] Ils réclament également, à

titre de frais, 1 500 $ payés pour le témoignage de l'expert [1] . [ 3 ] Ils détaillent leur réclamation ainsi [2] : • Groupe Expert Drain 197,95 $ • Qualinet 1 165,45 $ • EpoxyPro inc. 233,55 $ • Matériaux Rona (391,71 $ + 318,81 $) 710,52 $ • Main-d'œuvre pour remise en état des lieux 3 569,97 $ • Réparation du drain de plancher 459,90 $ • Dédommagement (stress, emballage et déplacement des biens, perte de jouissance des lieux, inconvénients liés aux travaux avant, pendant et après) 1 000,00 $ [ 4 ] Afin de procéder en vertu du livre VIII du Code de procédure civile , applicable au recouvrement des petites créances, la

partie demanderesse a volontairement réduit le montant réclamé à 7 000 $. [ 5 ] À cette fin, ils réduisent de 337,34 $ leur réclamation en dédommagement. [ 6 ] Les défendeurs contestent la réclamation. Ils soutiennent que le vice découvert en 2010 n'est pas présent lors de la vente de 2007. Ils invoquent également que le vice ne leur a pas été dénoncé dans un délai raisonnable et avant les travaux correctifs.

LES FAITS PERTINENTS [ 7 ] De l'ensemble de la preuve, le Tribunal retient les faits pertinents suivants. [ 8 ] Le 30 juin 2007, les demandeurs signent une promesse d'achat pour la propriété des défendeurs dont la construction remonte aux années 60. [ 9 ] Cette promesse d'achat est conditionnelle à ce que les acheteurs puissent faire inspecter l'immeuble par un expert dans les 15 jours suivants l'acceptation de la promesse [3] . [ 10 ] Le 1 er juillet 2007, les défendeurs font une contre-proposition aux demandeurs.

Dans cette contre-proposition [4] , les défendeurs s'engagent à fournir le rapport d'inspection qui a eu lieu lors d'une promesse d'achat le 22 mai 2007 [5] et à fournir une contre- expertise [6] de cette inspection.

[ 11 ] Le rapport d'inspection remis par les défendeurs contient les informations pertinentes suivantes [7] : […] CONDITION GÉNÉRALE DE LA PROPRIÉTÉ (résumé) Nous sommes d'avis que, de façon générale, cette propriété est affectée de certaines déficiences qu'il faudrait corriger à court et à moyen terme afin d'augmenter sa longévité et ainsi prévenir l'apparition de problèmes plus sérieux. Nous avons également noté des réparations à effectuer, certains travaux d'entretien, certaines améliorations à apporter et quelques vérifications supplémentaires, le tout plus amplement détaillé dans le présent rapport.

Une attention immédiate est requise aux moisisssures, au système de chauffage au mazout (fournaise, réservoir, cheminée), au plancher de la salle de bain ainsi qu'à certaines parties du revêtement extérieur. […] STRUCTURE Énoncé général L'inspecteur ne peut pas se prononcer sur l'état du drainage et de l'imperméabilisation des fondations, car seul un sondage du côté extérieur (excavation partielle) pourrait nous informer sur la qualité de ces composantes. Procéder à une telle investigation est toujours recommandé sur un bâtiment de cette époque.

La durée de vie du système de drainage des fondations (si présent) est limitée, elle varie selon la qualité d'exécution des travaux d'origine. Étant donné l'année de construction, il peut être judicieux de prévoir un budget substantiel pour des travaux de rénovation et/ou de réparation au cours des prochaines années. […] Méthode d'inspection L'inspecteur doit noter dans son rapport tout signe de pénétration d'eau dans l'immeuble ou de condensation anormale sur des composantes de l'immeuble.

Les observations sur les signes de pénétration d'eau, qui sont rapportées dans la présente section, concernent surtout le sous-sol. Les dommages pouvant affecter la structure du toit sont pour leur part rapportés dans la

section "Toiture". […] Autre Avertissement Nous avons noté la présence d'efflorescence à quelques endroits sur les murs de fondation. L'efflorescence (dépôt de sels sur la surface) est un phénomène provoqué par un béton chargé d'eau, rejetant l'humidité dans l'air ambiant du sous-sol. Il s'agit d'un signe que de l'eau ou de l'humidité se retrouve à proximité. Nous avons observé des moisissures sur la base de certains murs. Il est à noter qu'étant donné l'âge de la propriété, il est probable que le système de drainage (et d'étanchéité) des fondations soit absent ou non fonctionnel.

Déterminer et corriger de façon définitive la cause des excès d'humidité en vérifiant les pentes de drainage du terrain, les niveaux du sol près des fenêtres, l'état du drainage et de l'imperméabilisation des fondations (ces travaux engendrent des coûts importants), la localisation des descentes pluviales, les fissures dans les fondations, etc. Danger potentiel Éliminer les moisissures. Nous avons constaté la présence de moisissures sur l'isolant, sur la base de certains murs de gypse, sur le réservoir d'huile, … Les moisissures sont souvent dommageables pour la santé et doivent être nettoyées adéquatement.

Nous vous recommandons de consulter un investigateur sur la qualité d'air afin d'élaborer l'ensemble des mesures nécessaires pour éliminer efficacement toutes les moisissures. Un budget est à prévoir à court terme pour les travaux et décontamination. […] EXTÉRIEUR […] Maçonnerie […] Avertissement Assurer un dégagement adéquat.

Nous avons noté que le niveau de la fondation n'est pas adéquat à certains endroits par rapport au niveau du terrain. Il est recommandé de maintenir un espace minimal de 6 à 8 pouces entre le bas du revêtement de brique et le sol. La proximité du sol risque de permettre l'infiltration d'eau entre la base de la brique et le haut des fondations ce qui maintiendra les composantes du mur (derrière la brique) en contact avec l'humidité et accélérera la décomposition de ces dernières.

Nous recommandons d'abaisser le niveau du sol près de la fondation en créant un aménagement paysager adéquat (ex. : bande d'assèchement : installer une pièce de 6 x 6 en bois traité à environ 16 pouces et aménager un matériel granulaire drainant entre cette pièce et le mur de fondation). […] Solins et scellements […] Avertissement Effectuer des travaux de scellement. Les joints de scellement sont détériorés ou absents à certains endroits.

Nous vous conseillons de vérifier l'état des scellements chaque année afin de prévenir les infiltrations d'eau dans l'enveloppe du bâtiment et une détérioration des composantes internes. […] Aménagements extérieurs […] Information Nous avons constaté, à quelques endroits, que le drainage du terrain ne favorise pas un écoulement efficace vers l'extérieur (on devrait retrouver une pente plus efficace vers l'extérieur, voir l'illustration). Cette situation peut solliciter anormalement le drainage des fondations et peut favoriser des infiltrations d'eau et des excès d'humidité au sous-sol.

Évaluer la possibilité de modifier les pentes du terrain et consulter un conseiller en aménagement extérieur au besoin. […] TOITURE […] Gouttières […] Avertissement Installer des gouttières. Nous avons noté des gouttières et descentes de gouttières manquantes. Cela sollicite habituellement le drainage des fondations et peut favoriser des infiltrations d'eau et des excès d'humidité au sous-sol. Installer des gouttières et des descentes de gouttières aux endroits appropriés.

S'assurer que les déversoirs des descentes éloignent l'eau du bâtiment en installant des rallonges ou des dalles de déflexion au besoin, laisser 7 à 8 pouces de dégagement pour éviter des bris causés par le gel en hiver. Les gouttières devraient être inspectées régulièrement pour des fuites (utiliser un boyau d'arrosage) et nettoyées au moins une fois par année (à l'automne).

S'il y a beaucoup d'arbres autour, il peut être nécessaire de les nettoyer plus souvent. […] INTÉRIEUR […] Revêtements des murs et plafonds Énoncé général Nous avons inspecté les surfaces des cloisons visibles afin de vérifier s'il y avait des traces de moisissures, de dégât d'eau, de gauchissement ou de fissures. La formation de moisissures, à la surface des murs ou des plafonds, est néfaste pour la santé des occupants. Il est important de faire nettoyer toute trace de moisissures et, dans le cas de récidive, de faire remplacer les matériaux de la zone affectée.

Danger potentiel Nous avons observé des traces de moisissures au plafond de la

section sur dalle de béton. Il faudra nettoyer efficacement ces moisissures et chauffer cet espace en période froide. Des réparations semblent avoir déjà été effectuées. Des indices d'excès d'humidité sont présent à cet endroit. Est- ce à cet endroit qu'il y a déjà eu infiltration d'eau? Informez-vous au vendeur. […]

[Transcription conforme] [ 12 ] Le 3 juillet 2007, les demandeurs font une contre-proposition aux défendeurs en ajoutant la clause B2.4.

Ils y précisent que la clause d'inspection demeure malgré la réception du rapport d'inspection du 22 mai 2007 et de la contre-expertise [8] . [ 13 ] Le 13 juillet 2007, les demandeurs font une inspection préachat de la maison qu'ils désirent acheter appartenant aux défendeurs [9] . [ 14 ] Le rapport d'inspection révèle plusieurs correctifs à apporter à la maison [10] . [ 15 ] Au point 3.5 de son rapport, l'inspecteur constate des traces d'humidité sur l'isolant rigide et efflorescence [11] . [ 16 ] Il explique : « fondation effritement + zones humides + efflorescence au sous-sol présente signes de défaillance du drain français [Transcription conforme] » [12] . [ 17 ] Il recommande une inspection supplémentaire des zones humides et de l'efflorescence sur les murs de fondations (drain français) [13] . [ 18 ] Le 31 août 2007, les demandeurs achètent et prennent possession de la maison des défendeurs [14] . [ 19 ] Dès la prise de possession de la maison, les demandeurs procèdent aux travaux correctifs les plus urgents [15] : • voir à l'étanchéité du bâtiment : toiture, solins, bas de fenêtres, etc.; • correctifs concernant le système électrique; • remplacement de la vieille fournaise par des convecteurs pour le chauffage, enlèvement du réservoir d'huile; • vérification des zones humides dans l'entrée et le sous-sol; • enlèvement du polystyrène exposé sur les murs du sous-sol dans la

partie non finie; • émonder l'arbre près de la maison. [ 20 ] En juillet 2008, ils entreprennent d'autres rénovations [16] : • changement de toutes les fenêtres; • remplacement temporaire des bardeaux de la toiture sur une

partie de la maison à la suite d'infiltration d'eau en avril 2008 dans la

partie entrée de la maison et dans la remise connexe (problème relevé lors de l'inspection); • poursuite des réparations souhaitées lors de l'inspection. [ 21 ] En 2009, d'autres rénovations sont faites [17] : • démolition et reconstruction de l'entrée; • réfection de la toiture; • changement du parement extérieur; • installation de gouttières. [ 22 ] À l'automne 2010, le demandeur témoigne avoir constaté des infiltrations d'eau provenant de la

partie finie du sous-sol, sur toute la longueur du mur intérieur de la

partie arrière de la maison. [ 23 ] Le demandeur explique qu'en raison du rapport d'inspection préachat [18] , concernant les traces d'humidité sur le mur arrière, d'un possible problème du drain français mentionné au rapport d'inspection [19] , de la présence d'eau à cet endroit et de l'âge de la maison, il croit alors que ce problème est de leur responsabilité. [ 24 ] Dès l'automne 2010, les demandeurs procèdent à des actions graduelles afin de déterminer la cause de l'infiltration d'eau [20] . [ 25 ]

Malgré ces actions, l'eau s'infiltre toujours. [ 26 ] Le 19 septembre 2011, les demandeurs font ouvrir le plancher et les murs de la

partie finie afin de connaître la source des infiltrations d'eau [21] . [ 27 ] Lors de pluies, le 30 septembre 2011, les demandeurs constatent que l'infiltration d'eau provient du coin arrière de la maison [22] . [ 28 ] Ils découvrent également une deuxième fissure dans le mur de ciment [23] . [ 29 ] Ils contactent alors une entreprise spécialisée pour une évaluation et font exécuter les travaux le 30 octobre 2011 [24] . [ 30 ] Afin d'être certains qu'il n'y ait pas d'autres sources d'infiltration d'eau, les demandeurs laissent le plancher et les murs à découvert du 30 octobre 2011 à février 2012.

[ 31 ] Depuis le colmatage du 30octobre 2011, il n'y a plus eu d'infiltration d'eau au sous-sol de la maison [25] . [ 32 ] Par une lettre datée du 28 février 2012 et reçue le 6 mars 2012, les demandeurs dénoncent le vice aux défendeurs [26] . [ 33 ] Le 14 mars 2012, les défendeurs, par leur procureur, répondent à la dénonciation par une fin de non-recevoir [27] . [ 34 ] Le 25 avril 2012, les demandeurs font parvenir aux défendeurs, par courrier recommandé, une mise en demeure qui ne sera pas réclamée [28] . [ 35 ] Le 15 mai 2012, les demandeurs font signifier la mise en demeure [29] . ANALYSE ET MOTIFS [ 36 ] La garantie de qualité est codifiée à l'

article 1726 du Code civil du Québec : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 37 ] Le vice caché est une défectuosité ou une déficience du bien, causant un empêchement important à son usage normal. L'analyse de la présence ou non d'un vice caché obéit généralement à quatre critères essentiels qui en déterminent la qualification : • Le vice doit être grave, c'est-à-dire qu'il doit causer des incon​vénients sérieux à l'usage du bien vendu.

Son importance doit être telle qu'on doit en conclure que l'acheteur n'aurait pas acheté ou n'aurait pas accepté de payer le prix convenu s'il avait connu la situation véritable. • Le vice doit être inconnu de l'acheteur. Un vice dénoncé par le vendeur n'est pas caché. La connaissance ou l'ignorance par le vendeur de l'existence du vice n'est pas un facteur pertinent à l'analyse puisque c'est l'état du bien que garantit le vendeur et non son propre fait. • Le vice doit être caché. C'est dire qu'il ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent.

Aucun indice de sa présence n'est perceptible lors de la visite des lieux. En présence d'un indice sérieux, l'acheteur doit pousser plus loin son investigation. Il peut même, en certaines circonstances, être tenu de recourir à l'avis d'un expert. • Le vice doit être antérieur à la vente puisque le vendeur est tenu de garantir l'état du bien au moment de la vente. [ 38 ] Selon l'

article 1739 du Code civil du Québec , le processus de réclamation doit être entrepris par l'envoi au vendeur d'une dénonciation écrite, dans un délai raisonnable depuis la découverte du vice : 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 39 ] La Cour d'appel a récemment rendu un arrêt traitant de cette question dans l'affaire Facchini c. Coppola [30] : [40] La dénonciation doit avoir lieu dans un délai raisonnable à compter de la découverte du vice. Par contre, lorsque comme en l'espèce l'acheteur connaissait l'existence du vice il ne peut se plaindre d'une dénonciation tardive.

C'est l'effet du second paragraphe. [41] Selon la doctrine 5 , la raison d'être de la dénonciation est de permettre au vendeur de constater le vice, d'examiner la preuve et de procéder aux réparations en limitant les coûts. [42] La dispense, en cas de connaissance du vice sur le vendeur, ne porte que sur la tardiveté de l'avis alors que la dénonciation demeure une condition de fond. C'est l'avis que le professeur Jobin exprime ainsi 6 : 169 – Préavis. Sanction – Le préavis constitue une condition de fond de la garantie.

Comme dans l'ancienne jurisprudence, lorsqu'il n'a pas été donné et qu'aucune exemption ne s'applique, l'action intentée par l'acheteur contre le vendeur doit donc en principe être rejetée, selon la jurisprudence. […] Elle est justifiée quand l'acheteur a réparé le bien ou l'a revendu sans laisser au vendeur la chance de vérifier s'il s'agit bel et bien d'un vice couvert par la garantie, notamment. […] [43] En effet, la dénonciation prévue à l'

article 1739 C.c.Q. doit être envoyée avant l'exécution des travaux corrigeant le vice caché. Selon une décision récente de notre Cour, dans l'affaire Argayova c. Fernandez 7 , le but de la dénonciation est atteint lorsque le vendeur est informé d'un vice avant les travaux et lorsqu'il a eu l'occasion de vérifier la nécessité et le coût de ceux-ci. L'absence d'une dénonciation entraîne le rejet du recours lorsque l'omission prive le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence du vice et de la réparer 8 . [44] En ce qui a trait à la connaissance du vice décrit au deuxième alinéa de l'

article 1739 C.c.Q ., elle ne fait pas disparaître l'obligation pour l'acheteur d'envoyer la dénonciation avant le début des travaux. Selon un arrêt de la Cour d'appel en 2008 9 :

Il est également reconnu, en ce qui concerne le deuxième alinéa de l'article, que la connaissance du vice supprime l'obligation d'envoyer un avis écrit dans un délai raisonnable, mais elle ne fait pas disparaître l'obligation d'envoyer un tel avis avant le début des travaux. ___________________________ 5. Denys-Claude Lamontagne, Droit de la vente , 3 e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2005, n° 223, p. 126; Pierre-Gabriel Jobin, avec la collaboration de Michelle Cumyn La vente , 3 e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2007, n° 167, p. 220. 6. P.-G. Jobin, La vente, supra, note 5, n° 169, p. 224, 225. 7.

Argayova c. Fernandez, J.E. 2012-1400 (C.A.), 2012 QCCA 1243 , paragr. 22 . 8. Weiss c. Raschella, J.E. 2009-2186 (C.A.), 2009 QCCA 2186 , paragr. 6 . 9. Quincaillerie Côté & Castonguay inc. c.

Castonguay, J.E. 2008-2284 (C.A.), 2008 QCCA 2216 , paragr. 7 . [ 40 ] Le Code civil du Québec ne réfère pas à un délai précis, mais à un délai raisonnable dont le point de départ se situe au moment de la découverte du vice ou au moment où l'acheteur a pu en percevoir la gravité et l'étendue. [ 41 ] La doctrine nous enseigne que, de façon générale, à moins de circonstances exceptionnelles, il est rare qu'un délai supérieur à un an soit considéré comme raisonnable [31] . [ 42 ] Dès l'acquisition, les demandeurs sont informés des problèmes d'humidités qui affectent le sous-sol de l'immeuble [32] . [ 43 ] Les demandeurs dénoncent les infiltrations d'eau dans leur lettre du 28 février 2012 [33] .

Ils indiquent dans ce document avoir constaté les infiltrations d'eau à « la fin de l'automne 2010 ». [ 44 ] Le Tribunal estime que ce délai est déraisonnable. Leur réclamation ne peut être accueillie. [ 45 ] Qui plus est, les demandeurs ont fait exécuter les travaux correctifs le 30 octobre 2011, avant la dénonciation. [ 46 ] Or, une mise en demeure doit être transmise aux débiteurs avant la réalisation des travaux correctifs : 1602. Le créancier peut, en cas de défaut, exécuter ou faire exécuter l'obligation aux frais du débiteur.

Le créancier qui veut se prévaloir de ce droit doit en aviser le débiteur dans sa demande, extrajudiciaire ou judiciaire, le constituant en demeure, sauf dans les cas où ce dernier est en demeure de plein droit ou par les termes mêmes du contrat. [ 47 ] Les factures indiquent que les travaux correctifs, jugés utiles par Qualinet et EpoxyPro inc., ont été réalisés vers le 23 septembre 2011 et le 31 octobre 2011 [34] .

Ces travaux ayant été réalisés avant la dénonciation, le Tribunal ne peut faire droit à la réclamation des demandeurs. [ 48 ] Vu le rejet de la demande, le Tribunal ne peut leur accorde pas les frais réclamés (1 500 $) pour le témoin expert. [ 49 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 50 ] REJETTE la demande; [ 51 ] CONDAMNE les demandeurs à payer aux défendeurs la somme de 152 $ payée pour les frais de contestation de la demande. __________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 16 avril 2013