2011 QCCQ 953, 2011 QCCQ 953

Boko c. Entreprises Woodstock inc. 2011 QCCQ 953 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-114259-080 DATE : 10 janvier 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ IRFAN BOKO; -et- AYTUL BOKO; tous deux domiciliés et résidant au […]. Montréal (Québec) […] Demandeurs défendeurs reconventionnels c.

LES ENTREPRISES WOODSTOCK INC.; 3610, boulevard Saint-Charles (B.P. 96505) Kirkland (Québec) H9H 3C3 -et- FREDERICK ROBSON; […] Kirkland (Québec) […] Défendeurs demandeurs reconventionnels et demandeurs en garantie -et- DAVID McKENZIE; […]. Montréal (Québec) […] -et- JOHNNY MENNILLO ; […] . Rosemère (Québec) […] Défendeurs et défendeurs en garantie -et- LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S; 1155, rue Metcalfe #1540.

Montréal (Québec) Défenderesse en garantie ______________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ LES PARTIES [ 1 ] Le litige fait suite à un bail commercial et les parties à l’instance sont les suivantes : Irfan Boko et Aytul Boko sont les locateurs; « Les Entreprises Woodstock Inc. » est la locataire; Frederick Robson est l’administrateur de « Les Entreprises Woodstock Inc. »; David McKenzie et Johnny Mennillo sont les sous-locataires; « Les Souscripteurs du Lloyd’s » assure la responsabilité des sous-locataires.

LES FAITS [ 2 ] En juin 2007, le climatiseur qui ventile le commerce des sous-locataires provoque une infiltration d’eau dans les toilettes du commerce des locateurs. [ 3 ] Les locateurs avisent l’un des sous-locataires, David McKenzie, qui retient immédiatement les services d’un plombier pour effectuer la réparation requise et régler le problème. [ 4 ] Cependant, l’infiltration d’eau a endommagé les toilettes du commerce des locateurs et les sous-locataires dénoncent donc le sinistre à leur assureur, « Les Souscripteurs du Lloyd’s ». [ 5 ] Après son enquête, l’assureur conclut que les dommages ne résultent pas de la faute des assurés et, conséquemment, aucune

indemnité n’est versée aux locateurs. [ 6 ] À compter de septembre 2007 et à plusieurs reprises par la suite, les locateurs avisent tous les intéressés que le bail ne sera pas renouvelé à échéance, le 30 septembre 2008. [ 7 ] Le 25 septembre 2008, le procureur des locataire et sous-locataires transmet aux demandeurs une lettre dont l’extrait pertinent se lit comme suit : " I represent Les Entreprises Woodstock Inc. as well as Johnny Mennillo and David McKenzie with respect to the leased premises situated at 2080 B, St-Denis, in the City and District of Montreal, Quebec H2X 3K7.

The original tenant for the premises situated at 2080 B, St-Denis, Montreal, Quebec H2X 3K7 was Boutique Woodstock Inc., which company sub-let the premises to Johnny Mennillo and David McKenzie on July 30 th , 2005. The premises are being occupied by the Sub-Tenant at the present time, and the Lease expires on September 30 th , 2008. The original Commercial Lease dated September 4th, 1998 contains a renewal clause under

Section XII, which reads, in part, as follows : "12.1 […] Should the Tenant not vacate the Premises at the termination of the Lease the Tenant will pay a monthly base rate of the two (2) times the actual expired Lease base rate plus the full prorata share of the building operating expenses." Please be advised that the premises will be occupied until October 31 st , 2008, at which time the Sub-Tenant shall move out and the rent will be paid in accordance with the terms stipulated in

Section XII of the original Lease." [1] [ 8 ] Les locateurs, par l’intermédiaire de leur procureur, répondent que l’interprétation de la clause 12.1 du bail contenue dans la lettre reproduite ci-dessus est erronée et que les lieux doivent être libérés au plus tard le 30 septembre 2008. [ 9 ] À la fin du bail, le 30 septembre 2008, les sous-locataires n’ont toujours pas libéré les lieux. [ 10 ] Le 1 er octobre 2008, vers 9h00, les locateurs font changer les serrures des lieux loués et ils font dresser, par huissier, l’inventaire des biens s’y trouvant.

Au cours de cette opération, l’un des sous-locataires, David McKenzie, se présente sur les lieux et demande d’entrer dans le commerce mais les locateurs refusent. [ 11 ] Quelques jours plus tard, à une date que la preuve ne permet pas de déterminer, les avocats de chacune des parties concluent une entente en vertu de laquelle les sous-locataires peuvent entrer dans les lieux pour reprendre possession de leurs biens. Le déménagement prend quelques jours et il se termine le 12 octobre 2008. ANALYSE ET DÉCISION [ 12 ] Le dossier comprend plusieurs réclamations que le Tribunal analysera distinctement.

Réclamation des locateurs contre Frederick Robson et recours en garantie de ce dernier et demande reconventionnelle contre les locateurs. [ 13 ] Les locateurs fondent leur réclamation sur le bail commercial faisant l’objet du litige et il n’y a aucun élément de preuve permettant de conclure que Frederick Robson serait personnellement lié par ce contrat. [ 14 ] Au contraire, la preuve révèle que Frederick Robson a toujours agi à

titre de représentant du locataire, « Les Entreprises Woodstock Inc . ». [ 15 ] La réclamation contre Frederick Robson n’est donc pas fondée. [ 16 ] Compte tenu de cette décision, le Tribunal rejettera son recours en garantie contre David McKenzie, Johnny Mennillo et « Les Souscripteurs du Lloyd's » puisqu’il est devenu sans objet. [ 17 ] Par ailleurs, Frederick Robson se porte demandeur reconventionnel afin de réclamer une indemnité de 7 000$ en raison de ce qui suit : «5. Les demandeurs continuent leur harcèlement et leurs agissements de mauvaise foi.

Depuis plusieurs années les demandeurs cherchent la querelle et tentent toujours de se faire justice eux-mêmes et ce comportement continu aujourd’hui par leur poursuite frivole et sans fondement. 6. Les demandeurs ont fait changer les serrures sans droit et de manière abusive. 7. Pour leur mauvaise foi, leur harcèlement, la perte de temps, la perte de jouissance paisible des lieux et les nombreux inconvénients et déplacements, je réclame des dommages-intérêts au montant de 7 000$. » [2] [ 18 ] Tel que mentionné précédemment, Frederick Robson n’est pas

partie au bail et, conséquemment, il est étranger aux faits et préjudices allégués dans la demande reconventionnelle. [ 19 ] La demande reconventionnelle sera donc rejetée. Réclamation des locateurs contre le locataire et les sous-locataires

[ 20 ] Tel que mentionné précédemment, les locateurs fondent leur réclamation sur le bail commercial faisant l’objet du litige. [ 21 ] Ils peuvent donc exercer un recours contre « Les Entreprises Woodstock Inc. » puisqu'une sous-location ne libère pas le locataire initial de ses obligations envers le bailleur. Ils peuvent également exercer un recours direct contre les sous-locataires puisque l’

article 1874 du Code civil du Québec le permet . [ 22 ] Les locateurs plaident avoir droit à une indemnité pour compenser deux préjudices distincts, soit les dommages résultant de l’infiltration d’eau survenue en juin 2007 et les dommages résultant du défaut de quitter les lieux à l’expiration du bail. [ 23 ] Concernant l’infiltration d’eau, il n’est pas contesté que le sinistre résulte d’un défaut d’entretien du climatiseur, plus particulièrement du drain de cet appareil.

Cependant, les parties ne s’entendent pas sur l’identité du responsable de l’entretien du climatiseur. [ 24 ] Personne ne sait qui a fait installer le climatiseur parce qu’il était en place et en fonction avant l’arrivée des parties dans l’immeuble. [ 25 ] Les locateurs plaident que les locataire et sous-locataires avaient l’obligation d’entretenir l’appareil puisqu’il servait à ventiler les lieux loués. [ 26 ] Les locataire et sous-locataires répliquent qu’ils n’avaient pas cette obligation parce que l’appareil se trouvait dans un local auquel ils n’avaient pas accès sans l’autorisation des locateurs. [ 27 ] Le bail ne renferme aucune disposition relative à l’entretien du climatiseur mais le Tribunal conclut que les locataire et sous- locataires ont implicitement assumé cette responsabilité.

En effet, leur conduite est compatible avec la conduite d’une personne responsable de l’entretien de cet appareil puisque : Le représentant du locataire, Frederick Robson, témoigne à l’effet qu’il changeait régulièrement le filtre de l’appareil à l’époque où les lieux étaient occupés par « Les Entreprises Woodstock Inc. ». Le sous-locataire, David McKenzie, témoigne à l’effet qu’il ne changeait pas lui-même le filtre de l’appareil mais qu’il remettait régulièrement des filtres neufs à l’un ou l’autre des locateurs qui se chargeait de les insérer dans le climatiseur.

Les sous-locataires ont retenu les services d’un plombier lorsqu’ils ont été informés du sinistre et ils ont assumé, sans protester, le coût de la réparation du climatiseur. [ 28 ] Le Tribunal conclut donc que les locataire et sous-locataires sont solidairement responsables des dommages résultant du défaut d’entretien du climatiseur. [ 29 ] Ce sont les locateurs qui ont le fardeau de prouver le coût de la réparation rendue nécessaire en raison du sinistre et la preuve sur cette question est à la fois incomplète et contradictoire puisque : Il n’y a aucune photographie permettant de constater la nature et l’étendue des dommages.

Les locateurs produisent un estimé daté du 29 août 2007 [3] au montant de 3 444,22$ mais l’auteur de ce document n’a pas témoigné. Les locateurs disent avoir effectué eux-mêmes les réparations, de sorte qu’ils n’ont pas payé de main-d’œuvre et ils ne produisent aucune facture ni autre élément de preuve permettant d’établir le coût des matériaux.

Le représentant de l’assureur effectue environ 300 évaluations par année depuis plus de 40 ans et il estime le coût des réparations à 1 500$ sans compter les taxes [4] . [ 30 ] Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal fixe à 1 500$ le montant de l’indemnité pour les dommages causés par l’infiltration d’eau survenue en juin 2007. [ 31 ] L’autre réclamation des locateurs concerne le défaut de quitter les lieux à l’expiration du bail. [ 32 ] Pour disposer de cette réclamation, le Tribunal doit d’abord déterminer la date à laquelle les lieux devaient être libérés. [ 33 ] La clause pertinente du bail se lit comme suit : " 12.1 If not in default under this Lease, the Tenant has the right to renew this Lease for a further term to be discussed, exercisable by giving written notice of renewal to the Landlord in the six (6) month period immediately before the expiration of the original Term.

The renewed lease is granted on the same terms as set out in this Lease except as to Base Rent and without any further right of renewal. The Base Rent payable by the Tenant in the renewed term may be agreed between the Landlord and the Tenant. Should there be no agreement, the renewal period clause will be null and void.

Should the Tenant not vacate the Premises at the termination of the lease the Tenant will pay a monthly base rate of the two (2) times the actual expired lease base plus the full prorata share of the building operating costs." [5] [ 34 ] Les locataire et sous-locataires plaident que cette clause leur permettait de continuer à occuper les lieux, après la fin du bail, pour la période qu'il jugeait nécessaire ou utile à la condition toutefois de payer aux locateurs " two (2) times the actual expired lease base plus the full prorata share of the building operating costs ". [ 35 ] Cet argument n'est pas fondé.

[ 36 ] En effet, toutes les parties s'entendent pour dire qu'il n'y a pas eu de renouvellement du bail et, en l'absence de renouvellement, un locataire a l’obligation de remettre la possession des lieux loués dès la fin du bail. [ 37 ] En l’instance, les lieux devaient donc être libérés au plus tard le 30 septembre 2008. [ 38 ] La clause 12.1 du bail prévoit à l’avance la sanction " Should the Tenant not vacate the Premises at the termination of the lease ". Il s’agit donc d’une clause pénale au sens de l’

article 1622 du Code civil du Québec dont l’extrait pertinent se lit comme suit : « 1622 .

La clause pénale est celle par laquelle les parties évaluent par anticipation les dommages-intérêts en stipulant que le débiteur se soumettra à une peine au cas où il n'exécuterait pas son obligation. » [ 39 ] Puisque les lieux n’ont pas été libérés le 30 septembre 2008, les locateurs ont droit à la pénalité prévue à la clause 12.1 du bail, soit " a monthly base rate of the two (2) times the actual expired lease base plus the full prorata share of the building operating costs ". [ 40 ] Les locateurs réclament l’équivalent du double du loyer pendant 12 jours et 79$ pour les taxes, soit les " building operating costs " durant la même période. [ 41 ] Les locataire et sous-locataires plaident que l’indemnité ne doit pas être calculée en fonction d’un retard de 12 jours parce que les lieux auraient pu être libérés avant le 12 octobre 2008 si les locateurs ne les avaient pas empêchés, jusqu’au 7 octobre 2008, d’accéder au local pour effectuer le déménagement. [ 42 ] Cet argument pourrait être fondé mais il n’y a pas de preuve prépondérante des faits sur lesquels il se fonde.

En effet, la preuve révèle que les locateurs ont refusé l’accès aux lieux, le 1 er octobre 2008, mais il n’y a pas d’élément permettant de conclure que leur refus s’est prolongé jusqu’au 7 octobre 2008, tel que les sous-locataires l’affirment. Il n’y a pas, non plus, de preuve à l’effet que le déménagement aurait été complété avant le 12 octobre 2008 si les locateurs n’avaient pas refusé de donner accès aux lieux.

Au contraire, il est raisonnable de penser que le nouveau local des sous-locataires n’était pas prêt car, autrement, ils auraient sûrement déménagé à temps. [ 43 ] Le Tribunal conclut donc que les lieux ont été libérés avec 12 jours de retard et que les locateurs n’ont pas contribué à augmenter la durée de ce retard. [ 44 ] Dans sa contestation écrite, le locataire plaide aussi que les locateurs doivent être privés de toute indemnité parce qu’ils se sont faits justice eux-mêmes en procédant au changement des serrures des lieux sans autorisation judiciaire. [ 45 ] Le Tribunal ne se prononcera pas sur cet argument parce qu’il n’y a aucun élément de preuve à l’effet que cette faute des locateurs, le cas échéant, aurait causé un préjudice quelconque à « Les Entreprises Woodstock Inc. » [ 46 ] Dans leur contestation, les sous-locataires plaident un argument semblable, soit : “ I never had access for the 1 st week and then after only remove my stock ." [6] [ 47 ] Tel que mentionné précédemment, il n'y a pas d'élément de preuve permettant de conclure que le refus des locateurs s'est prolongé jusqu'au 7 octobre 2008.

En supposant que ce soit effectivement le cas, il n'y a pas, non plus, d'élément de preuve permettant de conclure que les sous-locataires ont subi un préjudice parce qu’ils n’avaient pas “ access for the 1 st week and then after only remove my stock ." Cet argument des sous-locataires ne sera donc pas retenu par le Tribunal. [ 48 ] Il est difficile de déterminer exactement le montant de la pénalité prévue à la clause 12.1 du bail parce que personne n’a été en mesure de préciser le montant du loyer.

Les locateurs plaident que le montant du loyer, sans les taxes, s'élevaient approximativement à 1 200$ mais ils n'en sont pas certains et, de leur côté, les locataire et sous-locataires plaident que ce montant était de 1 230$ plus les taxes. [ 49 ] Le Tribunal retiendra le montant admis, soit 1 230$.

Puisque la clause du bail prévoit un montant égal au double du loyer, la pénalité pour 12 jours représente 952,26$ [7] . [ 50 ] La clause 12.1 du bail prévoit également le paiement des frais d'exploitation et il n'est pas contesté qu'ils s'élèvent à 79$ pour la période de 12 jours faisant l’objet de la réclamation. [ 51 ] Les locateurs ont donc droit à une indemnité de 1 031,26$ [8] pour le motif que les lieux ont été libérés le 12 octobre 2008 plutôt que le 30 septembre 2008. [ 52 ] Les locateurs réclament également, à

titre de dommages-intérêts, les frais du serrurier qui a changé les serrures, le 1 er octobre 2008. Vu les relations tendues, voire même hostiles, entre les parties, il est certain que les serrures auraient été changées de toute façon après la fin du bail. Le Tribunal rejettera donc cette réclamation. [ 53 ] Les locateurs réclament enfin des dommages-intérêts pour compenser les frais d'huissier qui a procédé au constat ainsi que les honoraires de l'avocat qu'ils ont consulté concernant la fin du bail.

Cette réclamation sera rejetée pour les motifs suivants: Il n'était pas nécessaire de faire dresser un inventaire par un huissier ni d'avoir recours à ses services. Il n'y a aucun élément de preuve permettant d’écarter la règle habituelle à l'effet que chacune des parties supporte les frais des professionnels dont elle retient les services. Surtout, le Tribunal a déjà décidé que la clause 12.1 du bail constitue une clause pénale dans l’éventualité où les lieux ne seraient pas libérés à la fin du bail et, lorsque qu’un contrat renferme une telle clause, les dommages-intérêts sont limités à la pénalité qui y est

prévue. [ 54 ] Les locataire et sous-locataires seront donc condamnés solidairement à payer aux locateurs la somme de 2 531,26$ avec intérêts au taux légal de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 10 novembre 2008, date de la lettre de mise en demeure P-1 [9] . Demande reconventionnelle du locataire « Les Entreprises Woodstock Inc. » contre les locateurs [ 55 ] Dans sa contestation écrite, « Les Entreprises Woodstock Inc. » se porte demanderesse reconventionnelle afin de réclamer 7 000$ pour les motifs suivants : « 4. Les demandeurs continuent leur harcèlement leurs agissements de mauvaise foi.

Depuis plusieurs années les demandeurs cherchent la querelle et tentent toujours de se faire justice eux-mêmes et ce comportement continu aujourd’hui par leur poursuite frivole et sans fondement. 5. Les demandeurs ont fait changer les serrures sans droit et de manière abusive. 6.

Pour leur mauvaise foi, leur harcèlement, la perte de temps des administrateurs, la perte de jouissance paisible des lieux et les nombreux inconvénients et déplacements des administrateurs, Les Entreprises Woodstock Inc. réclament des dommages-intérêts au montant de 7 000$. » [10] [ 56 ] La requête introductive d’instance des locateurs ne peut pas être qualifiée de « poursuite frivole et sans fondement » puisqu’elle est bien fondée pour la somme de 2 531,26$. [ 57 ] Il est possible que le changement des serrures ait causé un préjudice quelconque aux sous-locataires mais le Tribunal n’est pas saisi de cette question puisque ces derniers ne se sont pas portés demandeurs reconventionnels. [ 58 ] Quant à la compagnie « Les Entreprises Woodstock Inc. », il est difficile de déterminer le préjudice qu’elle pourrait avoir subi en raison du changement des serrures puisqu’elle n’occupait plus les lieux depuis plusieurs années suite à la sous-location. [ 59 ] Enfin, il n’y a aucun élément de preuve ni argument précis à l’appui de l’allégation générale relative à « leur mauvaise foi, leur harcèlement, la perte de temps des administrateurs, la perte de jouissance paisible des lieux et les nombreux inconvénients et déplacements des administrateurs ». [ 60 ] La demande reconventionnelle de « Les Entreprises Woodstock Inc. » sera donc rejetée.

Recours en garantie du locataire contre les sous-locataires et leur assureur [ 61 ] Tel que mentionné précédemment, les locataire et sous-locataires seront condamnés solidairement à payer les dommages- intérêts suite à l’infiltration d’eau, soit 1 500$ et ceux relatifs au retard à libérer les lieux loués, soit 1 031,26$. [ 62 ] Les faits qui donnent lieu à ces condamnations sont survenus après le début de la sous-location. [ 63 ] Lors de la sous-location, les sous-locataires ont assumé les obligations découlant du bail et, conséquemment, ils devront payer la condamnation ou rembourser à la compagnie « Les Entreprises Woodstock Inc. » le paiement qu’elle pourrait devoir effectuer à la suite du présent jugement. [ 64 ] L’assureur, « Les Souscripteurs du Lloyd’s », admet que les sous-locataires bénéficient d’une police d’assurance responsabilité et qu’il doit payer la totalité de la condamnation relative aux dommages causés par l’infiltration d’eau. [ 65 ] Le recours direct de « Les Entreprises Woodstock Inc. » contre l’assureur des sous-locataires est permis par l’

article 2501 du Code civil du Québec . [ 66 ] L’assureur sera donc condamné, solidairement avec les sous-locataires, à payer la condamnation relative aux dommages causés par l’infiltration d’eau ou à rembourser à la compagnie « Les Entreprises Woodstock Inc. » le paiement qu’elle pourrait devoir effectuer relativement à ce sinistre.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande quant au défendeur Frederick Robson et condamne les demandeurs à lui rembourser les frais de sa contestation judiciaire, soit 144$; REJETTE, sans frais, le recours en garantie de Frederick Robson contre David McKenzie, Johnny Mennillo et « Les Souscripteurs du Lloyd's »; REJETTE, sans frais, la demande reconventionnelle de Frederick Robson; CONDAMNE solidairement « Les Entreprises Woodstock Inc. », David McKenzie et Johnny Mennillo à payer aux demandeurs la somme de 2 531,26$ avec intérêts au taux légal de 5% l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 10 novembre 2008 et les frais judiciaires, soit la somme de 155$; REJETTE, sans frais, la demande reconventionnelle de « Les Entreprises Woodstock Inc. » contre les demandeurs; ACCUEILLE le recours en garantie de « Les Entreprises Woodstock Inc. » contre David McKenzie, Johnny Mennillo et « Les

Souscripteurs du Lloyd's » et : CONDAMNE solidairement David McKenzie, Johnny Mennillo et « Les Souscripteurs du Lloyd's » à rembourser à la compagnie « Les Entreprises Woodstock Inc. » la somme de 1 500$ avec intérêts au taux légal de 5% l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 10 novembre 2008 et les frais judiciaires, soit 155$ ET DÉCLARE, conformément à l’article 469 du Code de procédure civile , que la part de « Les Souscripteurs du Lloyd's » dans cette condamnation est de 100%. CONDAMNE solidairement David McKenzie et Johnny Mennillo à rembourser à la compagnie « Les Entreprises Woodstock Inc. » la somme additionnelle de 1 031,26$ avec intérêts au taux légal de 5% l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 10 novembre 2008. __________________________________ FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. Date d’audience : 21 décembre 2010