2016 QCCQ 5850, 2016 QCCQ 5850

Services Redpath inc. c. Nguyen 2016 QCCQ 5850 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-145517-159 DATE : 30 mai 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LES SERVICES REDPATH INC. ; 3423, rue Redpath. Montréal (Québec) H3G 2G2 Demanderesse / défenderesse reconventionnelle c. HOAI THU TRAN NGUYEN ; […] .

Montréal (Québec) […] Défenderesse / demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le dossier comprend une demande principale ainsi qu’une demande reconventionnelle ayant fait l’objet d’un désistement lors du procès.

Conséquemment, la présente décision analyse uniquement la demande principale. [ 2 ] La demanderesse défenderesse reconventionnelle (demanderesse) réclame le paiement des contributions mensuelles prévues à un contrat intervenu entre les parties, le " service agreement " [1] , et les extraits pertinents de la « demande en justice modifié e » se lisent comme suit : "1. Plaintiff is a company, legally incorporated pursuant

Section 1 of Companies Act, having for object the administration of co- ownership common services, as it appears from the Quebec Companies Register index, filed as exhibit P-1; 2. Respondent is the owner of the residential property bearing civic address […], in Montreal and known as lot number […], Cadastre du Québec, as it appears from the index of immovables, filed as exhibit P-2; […] 5. On August 29 th 2003, Respondent signed a service agreement with the Plaintiff, as it appears from a copy of the said document, filed as exhibit P-3; 6.

As the owner of the courtyards, gardens, lanes and passages, heating plant, heating and water distribution systems and equipment and accessories, the Plaintiff has been organised and is operated especiâlly for the purposes of maintaining, administering, operating and improving the Common Property, and to fumish heating, hot and cold water, janitorial, garbage, snow removal, gardening and similar services, as it appears from the exhibit P-3; 7.

In consideration of the services rendered by the Plaintiff, Respondent has to pay, upon request, his share of the costs and expenses incurred by the Plaintiff for the above mentioned services, as it appears from exhibit P-3; [ … ] 9. According to the agreement, exhibit P-3, Respondent shall pay the fees claimed by Plaintiff by sending twelve (12) postdated checks; 10. Although Respondent sent twelve (12) checks to Plaintiff, each check was of an amount of $373 per month while it was supposed to be $523 per month, leaving a deficit of $150 per month, as it appears from the exhibit P-4; […]

12. Plaintiff is therefore well founded to claim from Respondent the amount of $4 500 subject to adjustment, as the deficit left by Respondent in the payment of his common share, as it appears from exhibit P-4 and from a statement dated April 25, 2016 communicated as exhibit P-7; 13. According to the agreement, exhibit P-3, Respondent undertake to pay annual interest at the Royal Bank of Canada prime plus 5% for any amount owed to Plaintiff, Plaintiff is therefore well founded to claim the said interest and the additional indemnity provided by

article 1619 of the Civil code of Quebec since each due date, as it appears from the interest calculation dated Novembre 21, 2014 filed as exhibit P-6 and from the interest calculation dated April 25, 2016 communicated as exhibit P-8; 13.1 According to the paragraph 19 from the agreement, exhibit P-3.

Respondant undertake to pay the lawers' fees dans disbursements to the Plaintiff; " [2] [Sic] [ 3 ] Dans cet acte de procédure, daté du 25 avril 2016, la demanderesse réclame 7 104,79$ se détaillant comme suit : Solde des contributions mensuelles pour la période du 1 er novembre 2013 au 1 er avril 2016 inclusivement : 4 500,00$ Frais d’avocat : 2 604,79$ Total : 7 104,79$ [ 4 ] La défenderesse demanderesse reconventionnelle (défenderesse) a produit une défense écrite de même qu’une demande reconventionnelle dont elle s’est désistée lors du procès. [ 5 ] Dans sa défense, elle ne conteste pas l’exactitude des montants réclamés mais elle conteste la demande pour les deux motifs suivants : «1.

La défenderesse a son propre thermopompe et ne dépend ni n'utilise le système de chauffage de la demanderesse. Le fait que la défenderesse a son propre thermopompe présente un allégement des couts d'opération de la demanderesse qui refuse à en faire profiter la défenderesse. 2.

Il y a déjà un précédent concernant le point en litige tel qu'il sera plus amplement prouvé à l'audition et que la défenderesse n'a su qu'en Janvier 2014. » [3] [ Sic ] [ 6 ] Le témoignage de la défenderesse, relativement à son premier motif de contestation, peut être résumé comme suit : Les services prévus au contrat litigieux comprennent notamment la fourniture de l’eau chaude destinée à l’usage domestique et au chauffage des résidences des actionnaires de la demanderesse. En 2004, elle a fait installer une thermopompe dans sa résidence.

Cette thermopompe sert de climatiseur en été et d’appareil de chauffage en hiver. Conséquemment, elle n’utilise pas l’eau chaude fournie par la défenderesse pour chauffer sa résidence. Elle estime que la valeur de ce service qu’elle n’utilise pas s’établit à 150$ par mois.

Conséquemment, elle paie mensuellement une contribution de 373$ plutôt que le montant total de celle-ci, soit 523$. [ 7 ] Il n’y a pas de motif d’écarter le témoignage de la défenderesse à l’effet qu’elle n’utilise pas l’eau chaude fournie par la demanderesse pour chauffer sa résidence. [ 8 ] Cependant, le débiteur d’une obligation contractuelle doit exécuter son obligation même s’il choisit de ne pas utiliser le bien ou le service faisant l’objet du contrat qu’il a conclu. [ 9 ] Le premier motif de contestation n’est donc pas fondé. [ 10 ] Le deuxième motif de contestation n’est pas fondé, non plus, puisque la preuve établit que le « précédent » allégué par la défenderesse concerne une résidence dont le propriétaire n’a jamais signé de " service agreement " avec la demanderesse. [ 11 ] De toute façon, l’inexécution des engagements contractuels des autres débiteurs d’un même créancier n’est pas un motif d’extinction des obligations. [ 12 ] En l’absence de tout autre argument, le Tribunal conclut que le témoignage du représentant de la demanderesse et les exhibits établissent sa créance de 4 500$. [ 13 ] Le contrat litigieux prévoit que cette créance porte intérêts comme suit : "18.

The Owner agrees that in the event of his/her failure to make payment of the amounts owing to the Company under the terms of this agreement, any amounts owing shall bear interest at a rate equivalent to 5% per annum above the prime lending rate of the Royal Bank of Canada from the day the payment was due until such amounts are paid in full [ … ] » [4] [ 14 ] Au procès, le représentant de la demanderesse produit une liste [5] établissant que le taux préférentiel de la Banque Royale du Canada, pour la période litigieuse, a varié entre 2,70% et 3% l’an. [ 15 ] La différence entre ces deux taux est peu importante et, afin d’éviter des controverses et des complications dans le calcul du

montant de la condamnation, le Tribunal retient le taux le plus favorable à la défenderesse, soit 2,70% l’an. [ 16 ] La défenderesse sera donc condamnée à payer à la demanderesse la somme de 4 500$ avec intérêts au taux 7,70% [6] à compter de l’échéance de chaque contribution mensuelle. [ 17 ] La demanderesse réclame également 2 604,79$ en remboursement de ses frais légaux conformément à la clause suivante du " service agreement " "19. […] All costs incurred by the Company, including lawyers' fees and disbursements, as well as judicial costs, shall be added to the amounts to be paid by the owner." [7] [ 18 ] Une clause prévoyant le remboursement des frais légaux d’un créancier est valide mais il appartient au Tribunal, dans chaque cas, de déterminer le caractère juste et raisonnable du montant réclamé. [ 19 ] En l’instance, le Tribunal conclut que la demanderesse n’avait pas besoin de retenir les services d’un avocat puisque sa réclamation a été introduite à la division des petites créances à la Cour du Québec et qu’elle ne présente pas de difficulté particulière. [ 20 ] La réclamation de 2 604,79$ ne sera donc pas accueillie.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : DONNE ACTE du désistement de la demande reconventionnelle, sans frais ; CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme 4 500$ avec intérêts au taux de 7,70% l’an à compter du : ▪ 1 er novembre 2013 sur la somme de 150$; ▪ 1 er décembre 2013 sur la somme de 150$; ▪ 1 er janvier 2014 sur la somme de 150$; ▪ 1 er février 2014 sur la somme de 150$; ▪ 1 er mars 2014 sur la somme de 150$; ▪ 1 er avril 2014 sur la somme de 150$; ▪ 1 er mai 2014 sur la somme de 150$; ▪ 1 er juin 2014 sur la somme de 150$; ▪ 1 er juillet 2014 sur la somme de 150$; ▪ 1 er août 2014 sur la somme de 150$; ▪ 1 er septembre 2014 sur la somme de 150$; ▪ 1 er octobre 2014 sur la somme de 150$; ▪ 1 er novembre 2014 sur la somme de 150$; ▪ 1 er décembre 2014 sur la somme de 150$; ▪ 1 er janvier 2015 sur la somme de 150$; ▪ 1 er février 2015 sur la somme de 150$; ▪ 1 er mars 2015 sur la somme de 150$; ▪ 1 er avril 2015 sur la somme de 150$; ▪ 1 er mai 2015 sur la somme de 150$; ▪ 1 er juin 2015 sur la somme de 150$; ▪ 1 er juillet 2015 sur la somme de 150$;

▪ 1 er août 2015 sur la somme de 150$; ▪ 1 er septembre 2015 sur la somme de 150$; ▪ 1 er octobre 2015 sur la somme de 150$; ▪ 1 er novembre 2015 sur la somme de 150$; ▪ 1 er décembre 2015 sur la somme de 150$; ▪ 1 er janvier 2016 sur la somme de 150$; ▪ 1 er février 2016 sur la somme de 150$; ▪ 1 er mars 2016 sur la somme de 150$; ▪ 1 er avril 2016 sur la somme de 150$; CONDAMNE de plus la défenderesse au paiement des frais de justice, soit la somme de 159$. __________________________________ FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. Date d’audience : 17 mai 2016