2011 QCCQ 9520, 2011 QCCQ 9520

Dumont c. Henri 2011 QCCQ 9520 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE HULL LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-017658-094 DATE : 2 septembre 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RÉAL R. LAPOINTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PATRICK DUMONT ET SÉBASTIEN BONNEROT, […], Gatineau, (Québec) […]

Partie demanderesse c. VICTORIA HENRI, […], Gatineau, (Québec) […]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 7 000 $ pour vices cachés à l’immeuble acheté de la défenderesse le ou vers le 5 mars 2007.

La preuve des demandeurs : [ 2 ] L’immeuble, un triplex aurait été sujet à d’importants problèmes d’humidité à l’unité du sous-sol. [ 3 ] Les demandeurs permirent à leur locataire de cette unité de quitter le logement qui devenait insalubre en raison surtout de la moisissure qui s’installait à divers endroits du logement. [ 4 ] Les demandeurs auraient appris du locataire qui habitait toujours cette unité que le problème était récurent.

En effet, le locataire les informait que l’ancienne propriétaire avait eu à refaire certains travaux pour accommoder son locataire qui se plaignait du très haut taux d’humidité dans le logement. [ 5 ] Le 24 janvier 2008, un entrepreneur fit une évaluation des travaux à être exécutés. [ 6 ] Quelques jours plus tard, le locataire évacuait le logement suite à la signature d’un écrit (AP-9) confirmant la résiliation du bail en vigueur à compter du 31 janvier 2008 pour cause d’un « problème de moisissure dans l’appartement ». [ 7 ] Le 1 er février, un employé de l’entrepreneur qui expertisa les lieux, se proposa pour effectuer les « travaux de décontamination et remise en état » pour la somme de 8 400 $ comprenant les matériaux, la main-d’œuvre et les taxes (pièce AP-3). [ 8 ] Les travaux furent effectués de sorte que le 31 mars 2008, les parties au contrat se donnèrent quittance pour les travaux et le paiement de la somme de « … 8 400 $, payé en comptant le 30 mars 2008 ». [ 9 ] Plus tard, vers la fin septembre 2008, les demandeurs firent remplacer l’échangeur d’air et firent ajouter une sortie d’air frais.

Cette dépense représente 1015,88 $. Quant au reste, la perte alléguée est constituée de loyers perdus. [ 10 ] Il s’agissait là de la fin des travaux sous réserve d’une expertise aux drains français entourant les fondations qui aurait été pratiquée trois années plus tard, vers le 22 mars 2011 (AD-4). Pourtant le 17 juin 2011 les demandeurs laissaient entendre dans une lettre adressée au greffe de cette Cour, à l’encontre d’une demande de remise de l’audition de la cause, que les travaux n’étaient toujours pas complétés.

« (…) Nous désirons nous objecter à cette remise d’audience en raison de l’urgence de la situation, puisqu’il est question de présence de moisissure dans le logement en question, et que nous devons procéder aux travaux de réparation finaux d’ici le 1 er juillet (…) (sic) Remettre à plus tard cette comparution ne nous permettra pas de régler le problème d’insalubrité dans le logement pour la date prévue (…) ». [ 11 ] Le rapport d’expertise pratiqué au dossier afin de justifier la position des demandeurs, porte la date du 8 mai 2008.

C’est un état des observations faites le 17 avril 2008, étonnamment après l’exécution des travaux correctifs. [ 12 ] Au rapport en question, l’inspecteur peut confirmer que d’importants travaux ont été effectués. Mais les lieux ayant déjà été remis à neuf avant l’inspection, celui-ci ne peut pas affirmer de façon certaine qu’il y eut infiltration d’eau, encore moins déterminer la

cause de la présence d’humidité ou du développement de moisissures s’il y en eut. Il se contente ainsi de commenter la performance de l’échangeur d’air. La position de la défenderesse : [ 13 ] En défense, parce que le problème ne lui aurait jamais été dénoncé on dit ignorer s’il y eut des problèmes d’humidité dans l’appartement et si tel est le cas, développement de moisissures. [ 14 ] On reconnaît que par le passé certains travaux avaient été effectués afin d’enrayer les effets et les traces de moisissures. On explique que cette intervention avait été rendue nécessaire par la faute du même locataire.

Celui-ci négligeait de mettre en marche l’échangeur d’air ainsi que la ventilation de la salle de bain. On attribue substantiellement le problème au fait que le locataire négligeait de nettoyer et de remplacer périodiquement les filtres de l’échangeur d’air, comme il se doit, ce qui en réduisait grandement l’efficacité. Pourtant, toutes ces mesures étaient indispensables puisque l’édifice était alors nouvellement construit, qu’il s’agissait d’une unité construite partiellement sous le sol où le locataire logeait avec sa famille. Au surplus il s’agissait d’un espace assez restreint.

Analyse : [ 15 ] Ainsi, subsistent d’importantes distinctions dans les versions des parties. Ce n’est toutefois pas à ce niveau que se situe la solution à ce litige. [ 16 ] Celle-ci repose sur l’obligation qui incombait aux demandeurs de dénoncer le problème à la défenderesse conformément au devoir que l’

article 1739 C.c.Q. impose à l’acheteur. [ 17 ] Cette disposition se lit comme suit : « 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice ». [ 18 ] Or, la dénonciation du vice au vendeur permet à ce dernier de faire ses propres constatations.

Et, celui-ci peut aussi protéger ses droits en faisant contre-expertiser la situation ou en cherchant à faire exécuter les réparations à prix moindre. [ 19 ] En l’occurrence, c’est surtout à ce dernier égard que les agissements des demandeurs causent préjudice à la défenderesse. Feu le conjoint de la défenderesse était associé à la petite entreprise familiale qui avait construit l’immeuble à peine deux ans avant les ennuis que les demandeurs auraient connus. C’est d’ailleurs en raison du décès de celui-ci que la défenderesse s’avisa de vendre le triplex.

Or, l’entreprise aurait pu elle-même corriger le problème si elle en avait eu connaissance, et ce à moindre coût. C’est ce que soutient l’ancien associé du défunt qui est le gendre de la défenderesse. [ 20 ] Mais l’absence de dénonciation est surtout préjudiciable à la défenderesse en raison du fait que le bâtiment était assujetti à une garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ, tel qu’il appert du certificat d’enregistrement de l’édifice produit en preuve.

Et, la police était toujours en vigueur. [ 21 ] Cette garantie aurait permis à maintenir la défenderesse indemne de toute perte pour malfaçon ou détérioration comme celle faisant l’objet des présentes. [ 22 ] Et cette garantie devait être connue des demandeurs. Cette information apparaît à la fiche descriptive de l’inscription du courtier d’immeuble qui agit pour les parties. [ 23 ] Le demandeur Sébastien Bonnerot a tenté de justifier cette omission de se plier à l’obligation de dénonciation en expliquant que les demandeurs ne pouvaient joindre la défenderesse.

Celle-ci demeurait introuvable malgré ses efforts explique-t-il. [ 24 ] Or, il est en preuve que la défenderesse n’a pas changé d’adresse depuis plusieurs années. Elle habite un édifice où elle est bien connue. Surtout, ses coordonnées apparaissent à l’acte de vente intervenu entre elle et les demandeurs (pièce AP-10). Elles apparaissent aussi à la copie du bail allégué comme pièce AP-8 par les demandeurs. [ 25 ] Finalement, la présence de moisissures à l’unité en question avait été remarquée dès le moment où on négociait l’achat de l’immeuble.

On avait fait inscrire au formulaire no 68370 du courtier la nécessité d’effectuer des travaux afin d’enrayer la « .. présence majeure de moisissure à l’unité 1… ». [le souligné est ajouté] [ 26 ] L’allégué voulant qu’il s’agisse d’un vice caché devient ainsi bien peu crédible. Dans ce contexte, l’affirmation qu’un avis écrit a été envoyé à la défenderesse même sans avoir son adresse complète et sans qu’on en ait conservé copie, apparaît invraisemblable.

Cette version ne fait pas le poids à l’encontre des témoignages en défense voulant que ni la défenderesse ni les responsables de l’ancienne entreprise avec laquelle son conjoint était associé, n’ont été avisés des intentions des demandeurs de rénover pour cause l’appartement en question. POUR L’ENSEMBLE DE CES RAISONS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation ; AVEC FRAIS.

__________________________________ Réal R. Lapointe, J.C.Q. Date d’audience : 22 août 2011