2011 QCCQ 7899, 2011 QCCQ 7899

Verrières du St-Laurent syndicat des copropriétaires c. St-Louis 2011 QCCQ 7899 JL2829 COUR DU QUÉBEC « Division de pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-22-017621-105 DATE : 25 mai 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LES VERRIÈRES DU ST-LAURENT, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES Demandeur c.

JÉRÔME ST-LOUIS Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur Les Verrières du St-Laurent, syndicat des copropriétaires, est un syndicat de copropriétaires, et le défendeur Jérôme St-Louis est le possesseur et le propriétaire de l'unité 99 de l'immeuble détenu en copropriété situé au […] à Longueuil. [ 2 ] Le 6 mai 2008, un avis d'hypothèque légale en faveur du demandeur et grevant l'immeuble du défendeur a été inscrit au livre foncier de la circonscription foncière de Chambly, sous le numéro 15 176 083, tel qu'il appert de l'état certifié du registre foncier produit en preuve (P-3). [ 3 ] Le demandeur allègue que le défendeur a fait défaut de respecter ses obligations énoncées à la déclaration de copropriété et de payer les charges communes de la copropriété, du 1 er août 2009 au 30 avril 2010, lesquelles s'élèvent en date du 1 er mai 2010 à la somme de 5 904,08 $ tel qu'il appert de l'état de compte produit en preuve (P-4). [ 4 ] Le 14 janvier 2010, le demandeur a fait signifier au défendeur un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire de vente sous contrôle de justice, inscrit au livre foncier de la circonscription foncière de Chambly, sous le numéro 16 882 940, en date du 22 janvier 2010, tel qu'il appert du préavis d'exercice d'un droit hypothécaire de vente sous contrôle de justice, de sa preuve de signification et de l'état certifié du registre foncier produits en preuve (P-5). [ 5 ] Le demandeur allègue que le défendeur n'a pas délaissé l'immeuble, alors que le délai de soixante (60) jours imparti dans le préavis d'exercice d'un droit hypothécaire de vente sous contrôle de justice est expiré, et que personne n'a acquitté la créance du défendeur pour remédier au défaut décrit dans ledit préavis. [ 6 ] Le demandeur requiert le délaissement forcé de l'immeuble du défendeur, ainsi que la vente sous contrôle de justice dudit immeuble, afin qu'il puisse réaliser l'hypothèque le grevant pour que les deniers provenant de la vente soient distribués selon la loi. [ 7 ] De la preuve testimoniale et documentaire (P-1 à P-8 et D-1 à D-6) offerte par les parties, le Tribunal retient ce qui suit comme étant pertinent à la solution du litige les opposant. [ 8 ] En preuve, le demandeur a fait entendre madame Nicole Chicoine, employée de l'entreprise gestionnaire de l'immeuble depuis 2006.

Elle témoigne que le conseil d'administration se réunit une (1) fois par mois, et que se tient une assemblée générale annuelle ou spéciale au besoin, auxquelles tous les copropriétaires sont convoqués : le défendeur Jérôme St-Louis ne s'y présente jamais, et c'est la première fois qu'elle le rencontre le jour du procès. [ 9 ] Madame Chicoine témoigne que le dossier du défendeur St-Louis a toujours été problématique pour la perception des frais

communs et du fonds de prévoyance, ce qui a contraint le syndicat des copropriétaires à devoir enregistrer une hypothèque légale au cours de l'année 2008 en raison du défaut de paiement. Suite à l'enregistrement du préavis d'exercice du demandeur, le défendeur a payé la somme de 2 300 $ et remis six (6) chèques (D-6) en paiement des frais, mais a de nouveau cessé tout paiement à compter du mois d'août 2009 (P-4), ce qui a contraint le syndicat à intenter les procédures.

Suite à la signification du préavis d'exercice d'un droit hypothécaire de vente sous contrôle de justice le 14 janvier 2010, le défendeur n'a toujours pas payé les charges communes et à ce jour, la créance du syndicat s'élève à la somme de 10 556,40 $ (P-4 a). [ 10 ] Madame Élisa-Marie-France Chevalier, présidente du conseil d'administration du syndicat depuis 2006, confirme que le défendeur St-Louis a toujours été convoqué à toutes les assemblées annuelles et spéciales auxquelles il ne s'est jamais présenté, et que tous les procès-verbaux ont été expédiés à tous les copropriétaires.

Le dossier de perception du défendeur St-Louis a toujours été problématique et aucun paiement des charges communes n'a été effectué par ce dernier depuis le mois d'août 2009. [ 11 ] Contre-interrogée, madame Chevalier indique que le syndicat a reçu un chèque de 3 300 $ le ou vers le 1 er juin 2009, et que 3 119,62 $ ont été appliqués à la créance du syndicat pour les travaux de la dalle de béton du garage, 137,50 $ pour les charges communes du mois de juillet 2009, ce qui laissait un excédent de 42,88 $ à imputer aux charges communes du mois d'août 2009.

Elle précise que le chèque de 3 300 $ ne comportait aucune mention spécifique d'imputation de paiement, et que 3 119,62 $ ont été imputés à la cotisation spéciale pour les travaux de la dalle de béton du garage. [ 12 ] En défense, monsieur Jérôme St-Louis allègue que la dalle de béton du garage n'est pas sécuritaire, et qu'il a payé les charges communes de l'immeuble en donnant un chèque à Me Thibault.

Il déclare payer actuellement ses frais de condo par virements dans le compte de banque du syndicat depuis le mois de mai 2010. [ 13 ] Madame Nicole Chicoine témoigne de nouveau et déclare que le défendeur n'a fait aucun paiement direct dans le compte de banque du syndicat depuis 2006, et que c'est le défendeur St-Louis qui lui a confirmé que le chèque de 3 300 $ couvrait en

partie la somme de 3 119,62 $ pour les travaux de la dalle de béton du garage. [ 14 ] De la preuve offerte, le Tribunal retient que le demandeur a offert une preuve prépondérante permettant de constater qu'au 22 avril 2011 (P-4 a), la créance du demandeur s'élevait à la somme de 10 656,40 $, et que le défendeur Jérôme St-Louis n'a pas offert de preuve prépondérante au soutien de ses allégations voulant que depuis le mois d'août 2009, toutes les charges communes afférentes à son unité de condominium ont été payées au syndicat.

Le Tribunal retient les témoignages entièrement crédibles offerts par mesdames Nicole Chicoine et Élisa-Marie-France Chevalier à l'effet que depuis le paiement de 3 300 $ du mois de juin 2009, aucune autre somme d'argent n'a été payée pour les charges communes exigibles entre le mois d'août 2009 et le mois d'avril 2011. [ 15 ] En conséquence, le Tribunal fait droit à la requête vu le défaut du défendeur Jérôme St-Louis d'avoir acquitté sa quote-part des charges communes correspondant à son unité d'habitation dans l'immeuble détenu en copropriété et ci-devant décrit.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 16 ] ACCUEILLE la requête, [ 17 ] CONSTATE l'existence de la créance du demandeur d'une somme de 10 656,40 $ en date du 22 avril 2011, le défaut du défendeur, le refus de délaisser volontairement l'immeuble ci-après décrit, hypothéqué en faveur du demandeur et l'absence d'une cause valable d'opposition; [ 18 ] ORDONNE au défendeur de délaisser l'immeuble ci-après décrit dans les dix (10) jours de la signification du présent jugement et à défaut, ORDONNE que le demandeur soit mis en possession par voie judiciaire et les occupants expulsés; [ 19 ] ORDONNE que l'immeuble ci-après décrit soit vendu sous contrôle de justice suivant le mode de gré à gré; [ 20 ] DÉSIGNE la firme de huissiers «Étude J.F.

Bouchard et associés» (Jean-Félix Bouchard ou l'un de ses huissiers) ayant une place d'affaires située au […], Montréal, province de Québec, pour vendre au nom du défendeur l'immeuble ci-après décrit; [ 21 ] FIXE les modalités et charges relatives au travail de la personne désignée de la façon suivante :

a) La rémunération sera de cent dollars (100 $) l'heure, plus tous les déboursés;

b) La personne désignée pourra retenir les services d'un courtier immobilier afin de l'aider à trouver un acheteur;

c) Si l'immeuble est définitivement vendu à un acheteur présenté par le courtier immobilier, ce dernier aura droit de réclamer une commission maximale de sept pour cent (7%) du prix de vente, et ne sera payé qu'après avoir été définitivement colloqué. Seule la personne désignée par le Tribunal pourra accepter des offres d'achat. Cette personne n'aura, en aucune circonstance, à justifier son refus d'accepter une offre ou de vendre l'immeuble par l'intermédiaire du courtier. Ce dernier n'aura aucun recours contre le demandeur ou la personne désignée par le Tribunal pour procéder à la vente;

d) La personne désignée par le Tribunal devra informer de ses démarches le demandeur ainsi que toute personne intéressée qui en fait la demande, et devra dénoncer sa qualité à l'acquéreur. Elle ne devra pas remettre la possession ou l'occupation de l'immeuble avant la signature de l'acte de vente;

e) La personne désignée par le Tribunal dressera un état actuel de collocation suite à la vente, et distribuera le produit de la vente conformément à la loi;

f) La personne désignée par le Tribunal agira au nom de défendeur ne sera tenue personnellement à aucune obligation incombant

normalement au vendeur d'un immeuble; [ 22 ] FIXE la mise à prix de l'immeuble du défendeur à 50% de la valeur municipale établie à 131 300 $, soit 65 650 $; [ 23 ] FIXE les conditions de la vente de l'immeuble ci-après décrit de la façon suivante :

a) Le montant de dépôt minimum requis devant être remis avec toute offre d'achat sera de 5% du prix offert;

b) La vente ne sera parfaite que lorsque le prix total sera payé;

c) Les répartitions usuelles devront être faites à la date de signature de l'acte de vente;

d) Le prix de vente sera payé comptant à l'occasion de la signature de l'acte de vente;

e) L'acheteur acquittera les droits de mutations ainsi que toutes les autres taxes ou impositions relatives à l'immeuble. Il devra aussi s'engager à payer toutes taxes, cotisations et répartitions foncières échues ou à échoir, y compris la proportion de celles pour l'année courante à compter de la signature de l'acte de vente, et payer à compter de cette même date tous les versements en capital et intérêts à échoir sur toutes les taxes spéciales imposées antérieurement, dont le paiement est réparti sur plusieurs années;

f) L'immeuble sera vendu sans garantie aucune, aux risques et périls de l'acheteur;

g) L'acheteur pourra retenir les services d'un notaire de son choix pour les fins de l'acte de vente, sujet à ce que cet acte respecte les conditions mentionnées au présent jugement. Les frais du notaire instrumentant, de l'acte de vente, de sa publication, des copies, des quittances et des radiations seront assumés par l'acheteur;

h) Le produit de vente, ainsi que tout dépôt préalable, pourra être remis au demandeur sur réception et avant que le délai pour contester l'état de collocation ne soit expiré, à la condition que la personne désignée obtienne une sûreté suffisante de la part du demandeur à l'effet que tous les créanciers prioritaires, le cas échéant, pourront être payés; DÉSIGNATION DE L'IMMEUBLE «Un immeuble connu et désigné comme étant les lots numéro deux millions six cent trente-deux mille cent trente-sept (2 632 137) et deux millions six cent trente-deux mille neuf cent vingt-trois (2 632 923) au cadastre du Québec, de la circonscription foncière de Chambly, Avec toutes constructions dessus érigées et notamment une bâtisse portant le numéro […], Longueuil, Québec […]», [ 24 ] LE TOUT , avec dépens. __________________________________ MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q.

Me Benoît Thibault Procureur du demandeur