2018 QCCQ 8491, 2018 QCCQ 8491

Bassal c. Dumont 2018 QCCQ 8491 JV0516 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-155499-173 DATE : 3 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ADEL BASSAL et CHRISTINE BASSAL Demandeurs c.

BENOÎT DUMONT et NATHALIE OUELLET Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 13 944,30 $ aux défendeurs en remboursement de ce qu’il leur en a coûté pour réparer les dommages causés par les vices cachés affectant la maison acquise des défendeurs en avril 2014. [ 2 ] Les défendeurs nient devoir ce montant, alléguant que les travaux effectués d’urgence n’étaient aucunement urgents, qu’ils ont été faits sans que le vice ne leur soit dénoncé, que la dénonciation du vice a été faite tardivement et, enfin, que la réclamation pour le remboursement des frais d’expertise est prescrite.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Le Tribunal doit statuer sur les points suivants : • Y a-t-il ou non vice caché ? • Dans l’affirmative, la dénonciation a-t-elle été faite tardivement ? • La réclamation pour les frais d’expertise est-elle prescrite ? LE CONTEXTE [ 4 ] Le 23 avril 2014, les demandeurs acquièrent la propriété des défendeurs tel qu’en fait foi l’acte de vente produit sous la cote P- 3. Ils en prennent possession en mai 2014. [ 5 ] Avant l’achat, les demandeurs font inspecter l’immeuble par la firme Ins-Pec le 26 octobre 2013.

Le rapport d’inspection est produit comme pièce P-2. [ 6 ] À l’hiver 2015, les demandeurs aperçoivent des infiltrations d’eau aux sorties d’air chaud au plafond des chambres à l’étage, des salles de bain et aux cadrages de fenêtres. L’eau coule du toit au sous-sol. [ 7 ] Ils constatent aussi la présence de barrages de glace sur les corniches du toit.

[ 8 ] Monsieur Bassal appelle monsieur Dumont pour savoir s’il avait déjà connu un tel problème.

Celui-ci lui répond par la négative. [ 9 ] AU mois de mars, le demandeur fait appel à quelques experts, dont Toiture Future , à qui il demande de déterminer l’origine de ces infiltrations et des digues de glace. [ 10 ] Toiture Future procède à l’Inspection de la toiture et de l’entre-toit le 6 mars 2015 et au déglaçage du toit le 10 mars (voir factures P-9 et P-10) rendu nécessaire afin d’éviter une augmentation des infiltrations. [ 11 ] En octobre, avant que l’hiver ne revienne, les demandeurs décident de procéder aux réparations mais avant, ils envoient une dénonciation écrite aux défendeurs de ce qu’ils considèrent être un vice caché, le 15 octobre 2015 (P-5) où ils invitent ces derniers à venir constater la situation et à y apporter les correctifs appropriés. [ 12 ] Le 24 octobre 2015, les demandeurs font venir une firme d’experts, Habitat Consult , qui, après une inspection visuelle, conclut dans son rapport P-4 que les infiltrations résultent « d’une isolation déficiente sur les parties avant et arrière aux jonctions des corniches et de pertes de chaleur produites par les conduits du système de chauffage autour des diffuseurs. » [1] . [ 13 ] Le 26 octobre 2015, les demandeurs envoient une mise en demeure aux défendeurs (P-6) les enjoignant d’effectuer les réparations découlant des vices cachés et de leur rembourser la somme de 4 275 $ reliés aux dommages causés par ces vices. [ 14 ] Les défendeurs se rendent à la résidence des demandeurs le 12 novembre 2015 en compagnie de leur expert Serge Mongeau dont le rapport est produit sous la cote P-15, constatent les dégâts et avisent les demandeurs qu’ils ne paieraient rien. [ 15 ] Les travaux correctifs (toiture et isolation des tuyaux dans l’entre-toit) sont exécutés par Couvreurs Coulombe inc . et Isolation Unik inc . le 15 novembre 2015.

Les factures sont produites comme pièces P-7 et P-8. [ 16 ] Les défendeurs envoient une lettre aux demandeurs par l’entremise de leurs procureurs le 27 novembre 2015 (P-14) dans laquelle ils réfutent toute allégation de vices cachés, et refusent de verser quelque remboursement que ce soit. ANALYSE ET DÉCISION [ 17 ] Dans toute demande en justice, la

partie demanderesse doit démontrer au Tribunal, par une preuve prépondérante, le bien fondé de ses prétentions conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , lesquels se lisent comme suit : « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804 .

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 18 ] Or, le Tribunal estime qu’en l’espèce, les demandeurs n’ont pas rencontré leur fardeau de preuve. [ 19 ] Citons en premier lieu l’

article 1726 C.c.Q. qui est l’article de base en matière de vice caché et qui traite de la garantie de qualité qui repose sur tout vendeur : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »

L’existence d’un vice caché [ 20 ] Selon la doctrine [2] et la jurisprudence, pour qu’il y ait vice caché, quatre conditions doivent être remplies : • Le vice doit être grave, c’est-à-dire qu’il doit engendrer un déficit d’usage important; • Le vice doit être caché, donc non apparent; • Il doit être antérieur à la vente; • Il doit être inconnu de l’acheteur. [ 21 ] Le législateur a ajouté une autre condition : il s’agit de l’article 1739 C.C.Q. relatif à l’avis de dénonciation : « 1739.

L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. » [ 22 ] Le Tribunal estime que les conditions énoncées plus haut sont ici remplies à l’exception de celle qui touche au caractère caché du

vice. [ 23 ] En effet, la preuve prépondérante est à l’effet que le conduit dont l’isolation était déficiente était parfaitement visible pour quiconque montait dans l’entre-toit plutôt que de simplement y passer les épaules comme l’a fait l’inspecteur lors de son inspection préachat. [ 24 ] Tant le rapport de Habitat Consult (P-4) que celui de Les Constructions Serge Mongeau inc . (P-15) font état de l’isolation insuffisante d’un conduit de ventilation dans le grenier comme cause de l’existence de digues de glace et des infiltrations qui s’ensuivent. [ 25 ] Dans le rapport P-4 on peut lire aux pages 9 et 11, avec photos à l’appui : « En général, la quantité d’isolation dans le grenier est satisfaisante sauf aux jonctions des corniches, sur les conduits de ventilation du système de chauffage et des ventilateurs de salles de bain et autour de la trappe d’accès.

Le manque d’isolation contribue à causer des pertes de chaleur et faire fondre la neige pour former les digues de glace. De plus, les bouches de ventilation ne sont pas bien isolés (sic) et scellées au pourtour du pare-vapeur et des panneaux de gypse sous les diffuseurs des plafonds. » [ 26 ] De même, dans les conclusions du rapport Mongeau (P-15 ou D-1), il est écrit : « Mes conclusions sont donc à l’effet que l’infiltration la plus importante est dû (sic) à un tuyau de chauffage dans le grenier qui était exposé sans isolant.

Ce tuyau est clairement visible dès qu’on entre dans le grenier . » [3] (notre soulignement) [ 27 ] Enfin, l’expert des demandeurs, Jeffrey Bibaud de Habitat Consult, ainsi que celui des défendeurs, Serge Mongeau, ont clairement exposé dans leur témoignage à l’audience comment se forment les digues de glace et ont indiqué que l’origine de ces digues au niveau des corniches et, éventuellement, des infiltrations qui s’ensuivent s’explique par l’isolation insuffisante des conduits de ventilation du système de chauffage dans le grenier.

Il y existe un problème de condensation lié à l’isolation insuffisante des conduits. [ 28 ] Si ces deux témoins ont vu sans difficulté le manque d’isolation des conduits dans le grenier, l’inspecteur Soumis, qui a fait l’inspection préachat, l’aurait sans doute vu aussi s’il s’était donné la peine de monter dans le grenier et d’inspecter celui-ci plutôt que de simplement y passer les épaules. [ 29 ] Ces preuves incitent le Tribunal à conclure qu’il s’agissait d’un vice apparent et non d’un vice caché. [ 30 ] Étant donné que le Tribunal conclut à l’absence de vice caché, il n’apparaît ni nécessaire ni pertinent de décider des autres questions. [ 31 ] Le Tribunal doit donc rejeter la réclamation des demandeurs.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande introductive d’instance des demandeurs, avec les frais de justice contre eux; ______________________________ SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. Date d’audience : 24 septembre 2018 24 avril 2018