2023 QCCQ 9998, 2023 QCCQ 9998

Dagenais c. Martial 2023 QCCQ 9998 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-025016-210 DATE : 1 er décembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ÉRIC DAGENAIS et LUCIE LEBLANC Demandeurs c.

DANIEL MARTIAL et JOSIANE ROCHON Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Les demandeurs réclament 15 000 $ en diminution du prix de vente pour des vices cachés qui affectent la maison achetée le 28 août 2012. [ 2 ] Les défendeurs nient que la propriété est affectée de vices cachés. Selon eux, le rapport d’inspection préachat dénonce la possibilité que l’eau s’infiltre et en conséquence, les demandeurs ne peuvent pas prétendre qu’il s’agit d’un vice caché.

QUESTION EN LITIGE [ 3 ] La question en litige est :

i) Est-ce que la propriété est affectée de vices cachés et si oui, est-ce que les demandeurs ont droit au montant qu’ils réclament? ANALYSE [ 4 ] Pour réussir dans leur réclamation, les demandeurs doivent faire la preuve prépondérante des faits qui supportent leur réclamation. [ 5 ] Le régime procédural applicable à la Division des petites créances de la Cour du Québec vise à favoriser l’accès à la justice afin de permettre aux justiciables de recouvrer des sommes de faible valeur à peu de coûts.

Malgré cette procédure simple et moins formelle, la Division des petites créances n’est pas un tribunal d’équité. Les règles de droit, comprenant notamment les règles de preuve, y trouvent application. [ 6 ] En matière de preuve, le Code civil du Québec prévoit que la

partie qui veut faire valoir un droit a le fardeau de prouver les faits qui soutiennent sa prétention. [1] La preuve présentée doit rendre l’existence d’un fait à prouver plus probable que son inexistence. [2] La preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [ 7 ] Le professeur Jean-Claude Royer dans son précis de la preuve [3] explique la prépondérance de la preuve : [174) Appréciation de la preuve Pour remplir son obligation de convaincre, un plaideur doit faire une preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante.

Le degré de preuve requis ne réfère pas à son caractère quantitatif, mais bien qualitatif. La preuve produite n’est pas évaluée en fonction du nombre de témoins présentés par chacune des parties, mais en fonction de leur capacité de convaincre. Ainsi, le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable.

[ 8 ] Cette notion de preuve prépondérante fut expliquée à de nombreuses reprises par les tribunaux. Dans l’affaire Michaud [4] , le juge s’exprime en ces termes : [66] Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion. Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [67] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance. [68] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse. [69] La

partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [70] La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer. [ 9 ] En matière de vices cachés, le Code civil du Québec prévoit que le vendeur doit garantir la qualité du bien vendu [5] et pour répondre aux exigences de cette garantie légale, le vice doit réunir certaines conditions [6] : 1) être inconnu de l’acheteur; 2) être grave; 3) être antérieur à la vente; 4) avoir fait l’objet d’une dénonciation suffisante. [ 10 ] Le caractère caché d’un vice s’apprécie de façon objective en examinant entre autres l’inspection du bien faite par l’acheteur suivant les critères d’un acheteur prudent et diligent [7] . [ 11 ] La jurisprudence établit que l’expertise de l’acheteur et son niveau de connaissance en la matière servent à évaluer si le vice est caché ou apparent, car plus l’acheteur connaît le bien qu’il acquiert, plus le vice est susceptible d’être considéré comme apparent. [ 12 ] La protection contre les vices cachés ne sert pas à protéger un acheteur qui pourrait être imprudent ou incompétent ou qui à tout le moins achète sans vérification préalable en se fiant sur le fait qu’il pourra toujours réclamer le montant des réparations de son vendeur. [ 13 ] Dans l’affaire Vermette [8] , le juge reprend les notions de prudence et diligence de la façon suivante : [48] Si l'on n'exige pas de l'acheteur des compétences particulières en matière immobilière, on exige de lui qu'il soit prudent et diligent dans son inspection de l'immeuble.

L'analyse de son comportement prend en compte les circonstances particulières de l'espèce, notamment le statut professionnel ou non du vendeur, celui de l'acquéreur, la nature, l'âge et le prix du bâtiment, le type de vice et même le comportement des parties ( Placement Jacpar inc. c. Benzakour , 1989 Can LII 976 (QCCA) ). L'acheteur ne peut pas se décharger de son obligation sur le travail de l'inspecteur et refuser de voir ce qui est visible.

Il ne peut pas se reposer sur le travail de l'inspecteur s'il ne tient pas compte de ses observations ni de ses recommandations. [ 14 ] La propriété est acquise par les demandeurs en 2012.

Ce n’est qu’en 2018, lors du remplacement de la porte patio que les demandeurs constatent les problèmes de pourriture dans le mur et en informent les défendeurs. [ 15 ] La preuve démontre que les défendeurs vont constater la situation. [ 16 ] Par la suite, il y a des échanges entre les parties et contrairement à la position des demandeurs, le Tribunal ne retient pas qu’il y avait eu un engagement des défendeurs de payer le coût des réparations à la suite du dommage occasionné par l’infiltration d’eau. [ 17 ] D’ailleurs, la pièce P-3 déposée par les demandeurs (échanges courriels) confirme lors d’un échange entre les parties, qu’il n’y a pas d’entente : (sic) « Pour ton info. l’estimateur du contracteur vient demain à 9h si jamais vous êtes encore en vacance et que vous venir »

« Parfait, on se demandait justement ce qui se passait avec ça.

Tiens nous au courant et laisse nous savoir ce que tu proposerais comme entente » [ 18 ] Ce courriel ne fait aucune référence à une entente préalable, mais plutôt à une invitation à discussion. [ 19 ] De plus, la preuve démontre qu’à l’inspection préachat, l’inspecteur des demandeurs constate une possible anomalie pouvant causer une infiltration d’eau au point 1.19 de son rapport qui se lit ainsi : « Il est recommandé de sceller le joint entre la galerie avant et le patio à l’arrière et le mu de la maison car la structure est fixée au mur de la maison et il peut s’infiltrer de l’eau.

Il est aussi suggéré de remplacer les blocs de béton qui supportent les poteaux par des pieux vissés. » [ 20 ] Tous ces facteurs militent pour le rejet du recours en vices cachés, puisque le vice était apparent au moment de la transaction. [ 21 ] Il est vrai qu’un acheteur prudent n’a pas à défoncer un mur pour s’assurer de son contenu, cependant, comme dans le présent

dossier, devant des indices concrets de défectuosité, des acheteurs prudents et diligents auraient dû pousser leur expertise. [ 22 ] Quant aux frais de justice, le premier aliéna de l’article 340 du Code de procédure civile énonce : 340. Les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal n’en décide autrement. (…) POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 23 ] REJETTE la demande; [ 24 ] CONDAMNE les demandeurs à payer aux défendeurs les frais de justice de 211 $. __________________________________ PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. Date d’audience : 3 août 2023