2010 QCCQ 11684, 2010 QCCQ 11684

Roy c. Gravelle 2010 QCCQ 11684 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE HULL LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-80-001834-106 DATE : 16 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GATIEN FOURNIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARTINE ROY Appelante c.

CAROLE GRAVELLE et MICHEL AUDRAS Intimés ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE POUR PERMISSION D'EN APPELER D'UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d'une requête pour permission d'en appeler d'une décision de la Régie du logement, rendue le 30 juin 2010 dans les dossiers 22 100506 002G et 22 100510 003G. [ 2 ] Dans cette décision, le régisseur décline compétence pour entendre la demande de résiliation de bail ainsi que la demande pour le paiement des arriérés des loyers dus. [ 3 ] L'audition de la requête pour permission d'en appeler de la décision de la Régie du logement a eu lieu le 2 septembre 2010. [ 4 ] Dans les jours suivants l'audition de la cette requête, le procureur des intimés a avisé la Cour de nouveaux faits ayant une incidence sur le litige lesquels n'auraient pas été connus de ces derniers lors de l'audition du 2 septembre 2010. [ 5 ] Les intimés auraient appris que l'immeuble faisant l'objet du litige aurait été vendu le 13 août 2010.

Les intimés soutiennent ainsi que l'appelante n'avait plus, le 2 septembre 2010, l'intérêt juridique pour présenter une telle requête. Les intimés demandent donc une réouverture d'enquête afin de permettre aux intimés de présenter une requête en irrecevabilité de la requête pour permission d'en appeler de la décision de la Régie du logement. [ 6 ] Le 8 octobre 2010, le Tribunal ordonnait la réouverture des débats à ces fins. L'audition sur la requête en réouverture des débats et sur la requête en irrecevabilité a eu lieu le 28 octobre 2010.

Faits pertinents concernant la requête en réouverture des débats et la requête en irrecevabilité [ 7 ] Il est admis par les parties que l'appelante a bel et bien vendu l'immeuble faisant l'objet du litige le 13 août 2010 à sa fille Karine Charbonneau. Il est également admis par les intimés que la nouvelle propriétaire leur a fait parvenir un avis de reprise de logement, un avis de réparation ou d'amélioration majeure et une lettre. Ces documents sont tous datés du 13 août 2010 et ont été signifiés aux intimés le 30 août 2010.

Motifs et décision sur la requête en réouverture des débats [ 8 ] Le procureur des intimés soutient que pour avoir l'intérêt juridique à demander à ce qu'un bail soit résilié, il faut être propriétaire du logement, ce que l'appelante n'est plus depuis le 13 août 2010.

Le procureur des intimés admet cependant que l'appelante aurait toujours l'intérêt juridique en ce qui concerne la demande relative au paiement des arriérés de loyers dus. [ 9 ] La procureure de l'appelante soutient que la vente de l'immeuble ne constitue pas un fait nouveau et que l'appelante a clairement l'intérêt juridique puisque la requête pour permission d'en appeler de la décision de la Régie du logement porte sur des arriérés de loyers qui lui sont dûs et sur la résiliation d'un bail qu'elle a conclu à

titre de propriétaire. [ 10 ] La Cour d'appel [1] a établi les critères à suivre pour permettre à un tribunal d'exercer sa discrétion en matière de réouverture d'enquête à savoir :

« 1) les nouveaux éléments de preuve découverts leur étaient inconnus au moment de l'audition; 2) il leur a été impossible, malgré leur diligence, de les connaître avant l'audition de la cause; et 3) ces nouveaux éléments de preuve pourront avoir une influence déterminante sur la décision à rendre. » [ 11 ] La preuve est à l'effet que les intimés ont été avisés de la vente de l'immeuble quelques jours avant l'audition du 2 septembre 2010 soit, le 30 août 2010.

Il ne s'agit donc pas aujourd'hui d'un fait nouveau permettant au tribunal d'exercer sa discrétion en matière de réouverture d'enquête et ainsi permettre la présentation de la requête en irrecevabilité des intimés. [ 12 ] Mais même si les critères justifiant la réouverture d'enquête étaient remplis, le Tribunal est d'avis que la requête en irrecevabilité des intimés quant à l'absence d'intérêt juridique de l'appelante pour présenter une requête pour permission d'en appeler de la décision de la Régie du logement n'est pas fondée en droit.

Tel que le confirme la Cour d'appel dans l'arrêt Godbout [2] , la vente n'a aucune incidence sur la question à trancher. Les droits résultant du bail sont de la nature d'une créance personnelle, à moins qu'ils ne suivent l'immeuble et ce dans la seule mesure prévue par la loi ce qui n'a pas été démontré en l'espèce. La vente par l'appelante du logement ne lui a pas fait perdre l'intérêt juridique qu'elle a à faire reconnaître ses droits personnels découlant du bail intervenu avec les intimés.

Les faits pertinents à la requête pour permission d'en appeler. [ 13 ] Le Régisseur a décliné sa compétence en s'appuyant sur les faits suivants : • « En 2002, l'appelante (locatrice) et l'intimée Carole Gravelle (locataire) ont signé une offre d'achat concernant la maison de l'appelante. L'intimée occupait déjà les lieux. L'intimé Michel Audras (locataire) l'a rejointe par la suite. • L'offre d'achat contenait notamment une clause selon laquelle l'intimée (désignée comme "acheteur" dans le document) devait obtenir un financement à l'achat dans un délai de 10 jours.

Cette condition n'a pas été respectée. • Toutefois, selon les témoignages, certains accommodements ont été envisagés concernant le financement. De plus, les "locataires" ont acquitté diverses prestations depuis cette époque et ils ont fait des aménagements substantiels à l'immeuble (en particulier, agrandissement de l'entrée et galerie) • Les intimées ont pris la position que le litige est fondé sur une option d'achat et non sur un bail ce qui n'est pas du ressort de la Régie du logement. • L'appelante soutient qu'il y a eu modification, en cours d'occupation, des relations contractuelles entre les parties.

Comme le financement hypothécaire n'a pas été obtenu, l'offre est devenue caduque et les parties ont convenu d'un bail verbal dont les conditions principales ont été de payer un loyer de 500 $ par mois et d'acquitter les taxes municipales et scolaires. [ 14 ] Dans son analyse, le Régisseur tire les conclusions suivantes : • Les parties sont d'accord qu'à l'origine le contrat les liant n'était pas relatif à un bail de logement. • Il n'y a pas eu par la suite de changement fondamental de la relation juridique liant les parties où l'option d'achat se serait transformé en bail verbal puisque les parties en n'ont pas clairement manifesté l'intention. • L'échéance du délai initial pour le financement n'avait pas pour effet de résilier l'option d'achat.

Une intervention judiciaire était requise, ou tout au moins la preuve prépondérante d'une nouvelle situation contractuelle ce qui n'a pas été fait. • La preuve est plutôt à l'effet que des formules alternatives de financement ont été discutées entre les parties après l'échéance du délai de financement; que les intimés ont réalisé, à la connaissance de l'appelante, des travaux de rénovation dont l'ampleur ne correspond pas à la responsabilité et à l'intérêt d'un locataire et qu'il n'est pas clair que les intimés se sont contentés de payer uniquement le loyer. • Vu l'existence incontestée de l'option d'achat, il incombait à l'appelante de prouver que la relation contractuelle s'est transformée en bail verbal ce qu'elle n'a pas fait .» [ 15 ] Le Régisseur, pour décliner sa compétence, a appliqué l'article 28 (1) de la

Loi sur la régie du logement [3] (la " Loi ") qui se lit ainsi : « Art. 28. La Régie connaît en première instance, à l'exclusion de tout tribunal, de toute demande : 1. relative au bail d'un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l'intérêt du demandeur dans l'objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec; » [ 16 ] L'appelante expose ainsi ses motifs d'appel de la décision du Régisseur : Erreurs manifestes dans l'appréciation de la preuve «Le régisseur n'a pas tenu compte des éléments de preuve suivants : a.

La relation entre les parties est fondée sur un bail de logement verbal, lequel bail a débuté à l'arrivée dans le logement, une résidence unifamiliale, de l'intimée Carole Gravelle en 2001; b. Les intimés ont présenté en 2002 une offre d'achat notamment conditionnelle à l'obtention d'un financement hypothécaire par les intimés d'un montant de 59 000 $, paragraphe 9 de la pièce P-3;

c. La preuve est claire et non contredite à l'effet que ce financement a été refusé aux intimés par l'institution bancaire Toronto- Dominion; d. L'offre d'achat est en conséquence devenue caduque, nulle et non avenue de par le seul effet de l'impossibilité par les intimés d'obtenir un financement; e. Ladite offre d'achat étant devenue caduque, la situation contractuelle persistante entre les parties est celle d'un bail de logement; f. La preuve est claire à l'effet que le bail de logement entre les parties prévoyait le paiement d'un loyer mensuel de 500 $ ainsi que le paiement des taxes municipales; g.

L'appelante avait convenu avec les intimés que ceux-ci payaient les taxe municipales vu le loyer minime exigé compte tenu de la superficie et de l'emplacement du logement ainsi que du fait que le compte de taxes était envoyé directement au logement; h. Le fait de payer des taxes municipales n'est pas en soi un élément déterminant pour que la Régie décline compétence; i.

La preuve est claire à l'effet que non seulement les intimés ont omis à plusieurs reprises de payer les taxes municipales, ce qui a conduit le logement à être placé en vente pour taxes par la municipalité de Gatineau, mais également à acquitter le loyer de 500 $ des mois de mai et juin 2010, le tout, tel qu'i appert de la pièce P-4; j. À ces défauts, s'ajoute celui de ne pas avoir payé le loyer du mois de juillet; k. Contrairement à ce qu'indique le Régisseur, aucune preuve prépondérante est à l'effet qu'il y a eu des formules alternatives de financement; l.

Le Régisseur accorde aussi une importance démesurée aux réparations effectuées par les intimés, alors que l'appelante a témoigné à l'effet qu'elle n'avait jamais autorisé celles-ci, alors que les photos récentes du logement produites en pièce P-5 et présentées à l'audience démontrent clairement que le logement est en piètre état; m. En date de la présentation de la présente requête, les intimés n'ont signifié aucune requête en Cour supérieure eu égard à la propriété du logement de l'appelante; » Erreurs manifestes de droit « Le régisseur a erré en droit en ce qu'il : a.

Indique que la relation contractuelle entre les parties n'est pas basée sur un bail de logement ce qui contraire à la preuve présentée à l'effet que c'est bel et bien un bail de logement qui liait les parties à compter de 2001; b. Indique qu'une intervention judiciaire était requise pour résilier l'offre d'achat alors que celle-ci est devenue caduque sans nécessité qu'il y ait quelque formalité que ce soit en raison de l'absence de financement hypothécaire; c.

Considère que la situation juridique liant les parties relève de l'offre d'achat de 2002 alors que la situation juridique persistante entre les parties est celle d'un bail de logement; d. N'a pas tenu compte du fardeau de preuve applicable aux intimés tel que prévu à l'

article 2803 du Code civil du Québec et a fait porter un fardeau de preuve exagéré à l'appelante; e. Excède sa juridiction en décidant que la situation contractuelle entre les parties est celle d'une offre d'achat alors que celle-ci est devenue caduque en 2002; » Critères applicables dans le cadre d'une d'une requête pour permission d'en appeler d'une décision de la Régie du logement [ 17 ] Le droit d'appel d'une décision de la Régie du logement est prévu à l'article 91 de la Loi . « Art. 91.

Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. (…). » [ 18 ] Le juge Pierre E.

Audet [4] s'exprime ainsi quant aux critères énoncés à l'article 91 de la Loi : « L'analyse de la jurisprudence permet de dégager les principaux critères suivants : • La question en jeu est sérieuse, nouvelle et d'intérêt général; • La question est controversée, notamment lorsque les décisions sont «incohérentes ou contradictoires» même sur des questions techniques; • La question met en cause les «intérêts supérieurs de la justice»; sous cette expression sont visés les motifs suivants : la faiblesse apparente de la décision attaquée; l'erreur manifeste, déterminante ou grossière, dans l'appréciation des faits; la mauvaise application des règles de preuve; le non-respect des règles de justice naturelle; le refus de la Régie d'exercer sa compétence; la décision n'est pas suffisamment motivée, notamment. » [ 19 ] Le juge Jean-Yves Tremblay dans la cause Coopérative de l'Ébène [5] dresse un tableau détaillé des principes juridiques qui

doivent guider le Tribunal lors de l'analyse d'une telle requête : « 1. le Tribunal jouit d'une large discrétion en la matière; 2. les critères s'appliquent individuellement; 3. il peut y avoir permission d'appel si la décision souffre d'une faiblesse apparente tributaire d'une preuve déficiente; 4. pareille faiblesse apparente peut résulter d'une mauvaise interprétation de la preuve; 5. elle peut aussi résulter d'un défaut de motivation de la décision; 6. la question en jeu doit être sérieuse; 7. elle doit être d'intérêt général; 8. elle doit être nouvelle; 9. elle doit être controversée; 10. l'interprétation d'une disposition du Code civil du Québec ressort du champ d'expertise de la Régie du logement, une situation qui dispense la Cour du Québec d'une grande déférence envers l'organisme et en l'espèce, la locataire évoque les dispositions de l'

article 1901 du Code civil du Québec; 11. un défaut de motivation de la décision contrevient aux règles de l'équité et peut justifier la permission d'appel; 12. il faut permettre l'appel lorsqu'un refus paraîtrait contraire à la justice, par exemple, dans le cas d'un jugement mal fondé prima facie; 13. en matière de zoothérapie, et c'est le cas en l'espèce, il faut une preuve médicale solide; 14. la requête doit recevoir une interprétation libérale lorsque la question soulevée n'est ni frivole, ni futile, ni banale, ni insignifiante, ni inutile, ni sans intérêt; 15. il faut permettre l'appel devant des arguments juridiques sérieux, raisonnables, cohérents, défendables et significatifs. »

Application à l'espèce et décision [ 20 ] L'appelante soulève de nombreux motifs au soutien de sa requête. De ceux-ci, le Tribunal en retient 3 particulièrement. Il y a d'abord la question de la détermination de la relation juridique ou contractuelle qui a prévalu entre les parties à l'origine. Ensuite, il y a la question de la caducité de l'offre d'achat de 2002. Finalement, il y a la question du fardeau de preuve imposé à l'appelante.

Détermination de la relation juridique prévalant entre les parties à l'origine. [ 21 ] Le Régisseur au paragraphe 9 de sa décision tire une conclusion à l'effet que les parties sont d'accord qu'à l'origine, ceux-ci n'étaient pas régit par un bail de logement. L'analyse qui s'ensuit part donc de cette prémisse de base. [ 22 ] Or la preuve n'est pas à cet effet. L'appelante soutient que la preuve présentée devant le Régisseur est à l'effet qu'un bail verbal est intervenu entre elle et l'intimée, Carole Gravelle, en 2001.

Le procureur des intimées a par ailleurs admis ce fait au cours de ses représentations dans le cadre de la présente requête. Le Régisseur a lui aussi, ni plus ni moins, reconnu ce fait au paragraphe 4 de sa décision. Il y indique: "En 2002, la locatrice et la locataire, Carole Gravelle, ont signé une offre d'achat concernant la maison visée.

La locataire occupait déjà les lieux." [ 23 ] Le Régisseur, dans son analyse, fait totalement abstraction de l'existence d'un bail verbal entre les parties qui a prévalu avant que ne survienne l'offre d'achat en 2002. [ 24 ] De plus, l'offre d'achat intervenu entre l'appelante et l'intimée, Carole Gravelle, en mai 2002 ne contient aucune stipulation de la nature d'un bail de logement. Elle ne traite que de l'achat de l'immeuble de l'appelante selon les conditions convenues. L'offre d'achat tel qu'intervenu entre les parties en mai 2002 n'aurait pas remplacé le bail verbal prévalant alors entre les parties.

Il appert plutôt qu'il s'agit d'un contrat parallèle aux termes duquel la locataire offrait d'acheter pour un prix et à certaines conditions l'immeuble qu'elle occupait déjà par ailleurs. Il semble que le bail verbal et l'offre d'achat ont coexisté, chacun ayant ses effets juridiques. Caducité de l'offre d'achat [ 25 ] Le Régisseur indique au paragraphe 11 de sa décision que "l'échéance du délai initial pour le financement n'avait pas pour effet, par le fait même, de résilier l'option d'achat.

Une intervention judiciaire était requise, ou à tout le moins la preuve prépondérante d'une nouvelle situation contractuelle " . [ 26 ] Il apparaît erroné de prétendre qu'une intervention judiciaire est nécessairement requise dans ces cas. La résolution ou la résiliation de l'offre d'achat intervenue entre les parties en 2002 peut avoir lieu sans intervention judiciaire.

Le fardeau de preuve imposé à l'appelante [ 27 ] Le Régisseur indique au paragraphe 14 de sa décision que "vu l'existence incontestée de l'option d'achat, il incombait à la locatrice de prouver que la relation contractuelle s'est transformée en bail verbal."

[ 28 ] Dans les circonstances de cette affaire, compte tenu notamment du bail verbal existant entre les parties au moment de l'offre de d'achat et de la nature des droits et obligations convenus entre les parties aux termes de celle-ci, le Tribunal est plutôt d'avis que se sont les intimés qui devaient prouver par prépondérance de preuve que l'offre d'achat a été reconduite et que le bail verbal intervenu entre les parties à l'origine a été résilié. [ 29 ] La décision du Régisseur souffre d'une faiblesse apparente qui semble résulter d'une mauvaise appréciation de la preuve et contraire à la justice. [ 30 ] Les questions soulevées par l'appelante ne sont ni frivoles, ni futiles et présentent des arguments juridiques sérieux, raisonnables, cohérents, défendables et significatifs. [ 31 ] La compétence de la Régie est soulevée et il y va de l'intérêt général, dans les circonstances de cette affaire, que la Cour du Québec se prononce sur ce point. [ 32 ] La requête pour permission d'en appeler est donc accordée afin de répondre aux questions suivantes : Le Régisseur a t'il commis une erreur en déclinant compétence sur la base des conclusions suivantes, à savoir : 1) qu'à l'origine les parties n'étaient pas liées par un bail de logement? 2) que l'offre d'achat intervenu entre les parties en 2002 a changé la relation juridique prévalant entre eux à tel point qu'ils cessaient dès lors d'être liées par un bail de logement? 3) que l'offre d'achat intervenue entre les parties en 2002 n'a pas été résolue et de surcroît a été reconduit à de nouvelles conditions.? 4) que dans le contexte de cette affaire, l'appelante avait le fardeau de démontrer que la relation contractuelle prévalant entre les parties ne découlait pas de l'option d'achat intervenue entre eux en 2002? [ 33 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 34 ] ACCUEILLE la requête pour permission d'en appeler de la décision de la Régie du logement, rendu le 30 juin 2010 dans les dossiers 22 100506 002G et 22 100510 003G. [ 35 ] ORDONNE à la Régie du logement de transmettre les dossiers portant les numéros 22 100506 002G et 22 100510 003G au greffe de cette Cour. [ 36 ] AUTORISE l'appel afin de répondre aux questions suivantes : Le Régisseur a t'il commis une erreur en déclinant compétence sur la base des conclusions suivantes, à savoir : 1) qu'à l'origine les parties n'étaient pas liées par un bail de logement? 2) que l'offre d'achat intervenu entre les parties en 2002 a changé la relation juridique prévalant entre eux à tel point qu'ils cessaient dès lors d'être liées par un bail de logement? 3) que l'offre d'achat intervenue entre les parties en 2002 n'a pas été résolue et de surcroît a été reconduit à de nouvelles conditions? 4) que dans le contexte de cette affaire, l'appelante avait le fardeau de démontrer que la relation contractuelle prévalant entre les parties ne découlait pas de l'option d'achat intervenue entre eux en 2002. [ 37 ] ORDONNE la tenue d'une nouvelle enquête dans les dossiers précités afin de répondre aux questions susmentionnées, à moins d'entente entre les parties pour déposer l'ensemble des documents et dépositions administrés par la Régie du logement. [ 38 ] LE TOUT frais à suivre. __________________________________ GATIEN FOURNIER, J.C.Q Date d’audience : 2 septembre 2010