2018 QCCQ 9739, 2018 QCCQ 9739

Flynn c. Allard 2018 QCCQ 9739 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-700546-177 DATE : 13 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE ARCHAMBAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-FRANÇOIS FLYNN Demandeur c.

LUCIE ALLARD Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ MISE EN SITUATION [ 1 ] Le demandeur Jean François Flynn réclame une somme de 5 058,90 $ de la défenderesse Lucie Allard, suite à l’achat d’un chalet vendu avec la garantie légale en date du 30 janvier 2017 au prix de 202 000,00 $, dont il allègue qu’il est entaché de vices cachés. [ 2 ] La défenderesse conteste cette réclamation. LES QUESTIONS EN LITIGE 1.

Le chalet vendu par la défenderesse Lucie Allard au demandeur Jean-François Flynn était-il entaché de vices cachés ou ces derniers étaient-ils des vices apparents? 2. La défenderesse Lucie Allard a-t-elle fait de fausses représentations ou déclarations au demandeur ? 3. Le demandeur a-t-il agi en acheteur prudent et diligent au moment d’acheter le chalet ? RÈGLES DE DROIT APPLICABLES [ 3 ] Afin de faciliter une meilleure compréhension du jugement par les parties, le Tribunal reproduit ci-dessous les articles pertinents du Code civil du Québec qui reçoivent application dans le présent dossier. [ 4 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 5 ] Cet

article impose, sur les épaules du demandeur, le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande, par prépondérance de preuve. [ 6 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute :

2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 7 ] Cet

article fait en sorte de permettre au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de conclure que l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence; [ 8 ] Ces deux articles sont particulièrement utiles au Tribunal lorsqu'il est en présence de versions contradictoires comme c'est le cas dans le présent dossier. VICE CACHÉ [ 9 ] Le demandeur Jean Fraçois Flynn allègue que le chalet acheté de la défenderesse Lucie Allard est entaché de vices cachés et que cette dernière lui a fait de fausses représentations au moment de la signature de la promesse d’achat, invoquant la garantie de qualité édictée à l’

article 1726 C.c.Q. qui se lit comme suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur, ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par l’acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 10 ] La jurisprudence énonce que l’acheteur qui allègue que le bien qu’il a acheté est entaché d’un vice caché doit démontrer les cinq points suivants : • Le vice est grave : C’est le cas du vice qui rend le bien acheté impropre à l’usage ou qui en diminue considérablement l’utilité au point où l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou payé un prix aussi élevé.

La jurisprudence reconnaît trois formes de vices compromettant l’utilité du bien acheté ou en empêche l’usage. Cette perte d’usage doit réellement exister, non seulement pour l’acheteur visé, mais pour tout autre acquéreur placé dans les mêmes circonstances [1] . Elle doit être telle que l’acheteur s’il l’avait connu n’aurait pas acheté le bien ou n’en aurait pas payé le prix qu’il a payé [2] .

Il suffit que le vice réduise l’utilité du bien de façon importante que voulait en faire un acheteur prudent et diligent. [3] • Le vice est un vice caché et non apparent : Le tribunal apprécie la preuve de façon objective en appréciant le degré d’inspection en se basant sur la notion d’acheteur prudent et diligent. [4] • Le vice était présent au moment de l’achat : Encore une fois, une expertise constitue généralement la meilleure preuve de cet état de fait.

Mais, la jurisprudence n’exige pas que le vice se soit entièrement manifesté avant la conclusion du contrat de vente, mais, seulement qu’il existe à ce moment. [5] • Le vice était ignoré de l’acheteur : S’il a été dénoncé par le vendeur au moment de l’achat, l’acheteur ne peut s’en plaindre.

Par ailleurs, l’acheteur est toujours présumé de bonne foi et il incombe donc au vendeur de faire la preuve que l’acheteur connaissait l’existence du vice. • L’acheteur doit dénoncer le vice par écrit au vendeur : Cette dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable à partir de sa découverte ( art. 1739 et 1595 C.c.Q. ). [ 11 ] Le Tribunal appliquera les règles précitées à son analyse des faits dans le présent dossier.

ANALYSE ET DÉCISION Question n°.1 Le chalet vendu par la défenderesse Lucie Allard au demandeur Jean-François Flynn était-il entaché de vices cachés ou ces derniers étaient-ils des vices apparents ? Question n°.2 La défenderesse Lucie Allard a-t-elle fait de fausses représentations ou déclarations au demandeur ?

Chronologie des faits [ 12 ] Le Tribunal doit d’abord examiner les versions des faits des parties pour répondre à ces deux questions. [ 13 ] Le demandeur déclare que le 16 avril 2017, alors qu’il avait invité ses parents pour le souper de Pâques, il a constaté une infiltration d’eau au sous-sol alors qu’il y avait environ 1 1/2 pouce d’eau sur la moitié du sous-sol. [ 14 ] Il produit une photographie de l’endroit où l’infiltration a eu lieu pour illustrer la situation [6] ainsi qu’un dessin des lieux [7] indiquant que 80% du sous-sol est en gravier et que l’autre 20% est recouvert de dalles de béton comme celles qu’on utilise pour faire des patios.

[ 15 ] Il a alors contacté la défenderesse par texto pour lui demander de lui confirmer qu’elle n’avait jamais eu d’infiltration d’eau au sous-sol comme elle l’avait affirmé dans sa Déclaration du vendeur, signée au moment de la signature de la promesse d’achat [8] . [ 16 ] Cette dernière lui répond également par texto, le lendemain 17 avril 2017 [9] : « Non je te confirme pas çà !! – Je me souviens de t’avoir dit que c’était arrivé à une reprise au printemps qu’il y a eu de l’eau au sous-sol. Que c’était survenu au printemps à la fonte des neiges. Il y a 2 ou 3 ans et que c’était jamais arrivé avant.

J’ai même repris mon mari qui s’en souvenait pas !

Je lui ai rafraîchi la mémoire» [ 17 ] Le demandeur soulève le fait que le contenu de ce texto de la défenderesse contredit la Déclaration du vendeur précitée dans laquelle la défenderesse a déclaré à la rubrique 7.1, qu’elle n’avait jamais connu d’infiltration d’eau au sous-sol pendant qu’elle était propriétaire du chalet [10] . [ 18 ] Il précise que l’infiltration d’eau provenait du côté du chemin qui montre une pente négative vers le chalet et non du côté du lac. [ 19 ] Il indique qu’il n’a pas procédé à faire inspecter la propriété par un inspecteur préachat car il avait assez d’expérience dans l’immobilier pour savoir quand il doit faire inspecter une propriété au moment de l’achat et ajoute qu’il s’est fié à la déclaration de la défenderesse concernant l’absence d’infiltration d’eau. [ 20 ] Il déclare que lui-même, quand il a vendu un autre immeuble, a déclaré avoir subi une infiltration d’eau [11] . [ 21 ] Il produit une soumission de Daniel Déziel enr. pour l’installation d’un drain français autour de la maison au coût de 5 058,90 $ [12] . [ 22 ] La défenderesse conteste cette réclamation. [ 23 ] Elle déclare que le demandeur s’est présenté seul pour effectuer la visite du chalet qu’il a effectuée en sa présence et celle de son mari, Luc Fleury. [ 24 ] Elle indique qu’ils ont visité le sous-sol. [ 25 ] Elle déclare lui avoir expliqué que le réservoir à eau chaude était installé sur une structure en bois qui était passé date pour les assurances (plus de 10 ans d’âge) mais que pour elle et son mari était suffisant et que de toute façon, le réservoir ne les inquiétait pas puisque s’il brisait, l’eau allait s’écouler d’elle-même puisque le sol était en gravier. [ 26 ] Elle ajoute que le demandeur lui a alors indiqué qu’il n’était pas nécessaire de le changer. [ 27 ] Elle confirme que malgré son insistance et celle de son mari, le demandeur a refusé de procéder à une inspection préachat. [ 28 ] Elle produit également une série de courriels et textos échangés entre les parties [13] pour illustrer les échanges entre les parties. [ 29 ] Elle produit également une série de photographies montrant le sous-sol lors de la visite des lieux le 30 avril 2017 lors de l’examen des lieux [14] . [ 30 ] Suite à l’examen des photographies, le Tribunal constate la présence d’un fil électrique qui est installé sur les dalles et que le réservoir d’eau chaude ainsi que la laveuse et la sécheuse se trouvant sur les lieux sont placés de façon à ne pas être en contact avec le sol ni avec les dalles de béton et qu’ils sont surélevés de plusieurs pouces du sol. [ 31 ] La défenderesse dépose sa réponse à la proposition de dédommagement faite par le demandeur [15] dans laquelle elle reprend le déroulement des évènements et des échanges entre les parties. [ 32 ] Finalement, elle produit le rapport d’inspection de Mathieu Paradis du Groupe Matco inc. qui a procédé à l’inspection des lieux le 30 avril 2017 en présence de la défenderesse [16] .

La conclusion de son rapport est que l’unique installation d’un drain français ne règlera pas à 100% le problème de l’eau causé par le gel et le dégel. [ 33 ] Suite à la preuve documentaire et testimoniale présentée de part et d’autre par les parties, le Tribunal retient les faits suivants. [ 34 ] La preuve non contredite est à l’effet que les murs de l’immeuble faisant l’objet de la présente demande sont construits en blocs de ciment et que la construction date de 1965. [ 35 ] Aucune dalle de béton ne recouvre le sol dans ce que les parties appellent le sous-sol ou vide sanitaire.

Le sol de cet espace sous la maison est recouvert de gravier pour environ 80% de la surface alors que le reste de la surface, là où se trouvent certains appareils comme chauffe-eau, laveuse et sécheuse, est recouvert de dalles de béton du type utilisé pour faire des patios. [ 36 ] De plus, ces appareils ne reposent pas sur ces dalles mais sont surélevés du sol, fort probablement pour éviter qu’ils ne soient en contact avec le sol. [ 37 ] Le demandeur avait le fardeau de prouver les allégations de sa demande, la première étant que l’infiltration d’eau qu’il a connue à une seule occasion résulte d’un vice caché. [ 38 ] Or, il n’a fait entendre aucun témoin expert pour faire la preuve de la cause ou de l’existence du vice dénoncé telle une fissure dans le mur par où l’eau se serait infiltrée. [ 39 ] En effet, l’infiltration d’eau est le résultat ou la constatation du fait et non la cause. [ 40 ] De plus, ni le demandeur ni la défenderesse n’ont pu démontrer la présence ou le bris d’un drain français autour du chalet dont

la construction date de 1965. [ 41 ] Considérant la preuve non contredite à l’effet que le terrain d’où provenait l’infiltration possède une pente négative dirigée vers la maison du côté du chemin et qu’il n’y a aucune semelle de béton sous la maison et sous les murs en blocs de ciment, la cause la plus probable de l’infiltration est l’écoulement naturel de l’eau vers la maison qui a passé en dessous des murs et a pénétré dans le sous-sol. [ 42 ] De plus, malgré qu’il a pu constater ceci, le demandeur n’a pas cru bon de procéder à une inspection préachat d’une maison datant de 1965. [ 43 ] Dans les circonstances, le Tribunal est d’opinion que le demandeur ne s’est pas déchargé de son fardeau de preuve de démontrer l’existence d’un vice caché. [ 44 ] Par ailleurs, le demandeur déclare que la défenderesse l’a induit en erreur en lui représentant faussement qu’il n’y avait jamais eu d’infiltration d’eau.

Il dit que ceci l’a sécurisé pour conclure la transaction. [ 45 ] Invitée par le Tribunal à expliquer pourquoi elle a indiqué qu’elle n’avait jamais connu d’infiltration d’eau dans sa Déclaration du vendeur [17] la défenderesse déclare qu’elle a toujours considéré cet espace d’environ 5 à 5 1/2 pieds de haut comme un vide sanitaire ou un sous-sol de service plutôt qu’un véritable sous-sol puisque qu’environ 75 à 80% de celui-ci est recouvert de gravier et qu’on ne peut pas y installer de meubles ou y faire une chambre ou une pièce habitable. [ 46 ] Elle précise qu’il y a même une grosse roche dans cet espace et qu’il n’y a aucun véritable plancher. [ 47 ] De plus, elle répond qu’au contraire, au moment de la visite du sous-sol elle a déclaré au défendeur qu’il y avait déjà eu de l’eau au sous-sol au printemps il y a 2 ou 3 ans et qu’à sa connaissance, cela n’était arrivé qu’une seule fois.

Ceci est confirmé par son mari Luc Fleury qui témoigne au même effet. [ 48 ] Elle ajoute que c’est pour cette raison qu’elle a répondu non à la question de savoir si elle a déjà eu une infiltration d’eau au sous-sol. [ 49 ] Pour sa part, le demandeur déclare que la défenderesse ne lui a jamais mentionné qu’il y avait déjà eu une infiltration d’eau et qu’il s’est fié à sa déclaration de vendeur. [ 50 ] Dans son Précis de la preuve, le professeur Léo Ducharme précise : « S’il est nécessaire de savoir sur qui repose l’obligation de convaincre, c’est pour pouvoir déterminer qui doit assumer le risque de l’absence de preuve.

En effet, si, par rapport à un fait essentiel, la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve : celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra ». [18] [ 51 ] Considérant les versions contradictoires relativement au fait que la défenderesse a déclaré ou non qu’il y avait déjà eu une infiltration d’eau dans le sous-sol et considérant que le fardeau de preuve incombe au demandeur, le Tribunal est d’opinion que le demandeur ne s’est pas déchargé de son fardeau de preuve sur ce deuxième élément. [ 52 ] Se portant demanderesse reconventionnelle, la défenderesse réclame du demandeur le remboursement des honoraires d’avocat au montant de 610,80 $ qu’elle a payés [19] pour transmettre une mise en demeure au demandeur pour fixer une date pour la visite de son entrepreneur pour prendre connaissance des lieux ainsi que d’autres frais, le tout totalisant 1 809,32 $. [ 53 ] Elle allègue que l’action du demandeur est mal fondée et abusive et qu’il la harcelait pour faire avancer et régler le dossier et qu’il semblait même lui refuser le droit de procéder à une expertise avec son propre expert, la forçant à recourir aux services d’un avocat pour fixer un rendez-vous à cette fin. [ 54 ] Elle demande au Tribunal de condamner les demandeurs au paiement de dommages et intérêts au montant de 1 809,32 $ représentant les honoraires extrajudiciaires et frais payés à son avocat et le temps perdu pour s’occuper du présent dossier pour répondre à la demande introductive d’instance.. [ 55 ] L’article 51 C.p.c. définit l’abus de procédure comme suit : 51.

Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d’office, déclarer qu’une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif. L’abus peut résulter, sans égard à l’intention, d’une demande en justice ou d’un acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d’un comportement vexatoire ou quérulent.

Il peut aussi résulter de l’utilisation de la procédure d’une manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore au détournement des fins de la justice, entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte de débats publics. [ 56 ] Les auteurs Baudouin et Deslauriers, précisent dans l’ouvrage La responsabilité civile [20] : « Tout citoyen a le droit fondamental de s’adresser à la justice pour préserver ses droits et obtenir réparation lorsque ceux-ci sont lésés.

Il est libre, dans les limites et conditions posées par la loi, d’utiliser tout recours ou remède, toute action ou procédure prévus à cet effet. La sanction normale de l’échec d’une action ou procédure judiciaire est uniquement la condamnation aux dépens. L’exercice du recours judiciaire peut cependant donner lieu à des abus. Dans ce cas, outre la condamnation aux dépens, l’abus peut motiver une réparation pécuniaire du préjudice subi. » [ 57 ] L’arrêt Viel [21] a défini que des honoraires extrajudiciaires ne peuvent être accordés qu’en présence d’un abus de droit d’ester

en justice : « […] L’abus du droit d’ester en justice est une faute commise à l’occasion d’un recours judiciaire. C’est le cas où la contestation judiciaire est, au départ, de mauvaise foi, soit en demande ou en défense. Ce sera encore le cas lorsqu’une

partie de mauvaise foi, multiplie les procédures, poursuit inutilement et abusivement un débat judiciaire. Ce ne sont que des exemples. » [ 58 ] Ces principes ont été repris par la Cour d’appel [22] et les articles 51 et ss.

C.p.c. en sont une application. [ 59 ] Mais, comme l’a précisé le juge Rochon dans Viel [23] , il faut éviter de conclure rapidement à l’abus dès que la thèse mise de l’avant par la demande introductive de l’instance est un peu fragile ou mal fondée, sans toutefois être abusive. [ 60 ] Appliquant les principes ci-dessus, le Tribunal est d’opinion que même si l’action du demandeur est rejetée elle ne constitue pas un abus de droit justifiant la demande reconventionnelle de la défenderesse demanderesse reconventionnelle. [ 61 ] Avec respect, le Tribunal devait statuer aussi sur les allégations de l’action du demandeur.

Le Tribunal est d’opinion que le demandeur était de bonne foi et que son recours, bien que mal fondé n’était ni frivole, abusif ou téméraire. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 62 ] REJETTE la demande introductive d’instance du demandeur. [ 63 ] REJETTE la demande reconventionnelle de la défenderesse. [ 64 ] LE TOUT, chaque

partie payant ses frais. __________________________________ Jean-Pierre Archambault, J.C.Q. Date d’audience Le 12 décembre 2018