2020 QCCA 1769, 2020 QCCA 1769

Services immobiliers Asgaard inc. c. Gareau 2020 QCCA 1769 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027772-185 (500-17-085356-148) DATE : 18 DÉCEMBRE 2020 FORMATION : LES HONORABLES JULIE DUTIL, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. SERVICES IMMOBILIERS ASGAARD INC. APPELANTE – défenderesse/demanderesse reconventionnelle c. MARIE-JOSÉE GAREAU INTIMÉE – demanderesse/défenderesse reconventionnelle ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 25 juillet 2018 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Marc St-Pierre), qui la condamne à payer à l’intimée 81 243,33 $, ainsi que 5 000 $ à

titre de dommages pour abus de procédure, avec intérêts et indemnité additionnelle et les frais de justice [1] . [ 2 ] Pour les motifs de la juge Bélanger, auxquels souscrivent les juges Dutil et Mainville, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel, avec les frais de justice; [ 4 ] INFIRME en

partie le jugement de première instance; [ 5 ] REMPLACE , au paragraphe 33 du jugement, le montant de 81 243,33 $ par 71 343,98 $. JULIE DUTIL, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. Me Pietro Iannuzzi GATTUSO BOURGET MAZZONE Pour l’appelante Me François Nantel CAIN LAMARRE Pour l’intimée Date d’audience : 5 novembre 2020

MOTIFS DE LA JUGE BÉLANGER [ 6 ] L’intimée est courtière immobilière. Elle a exercé ses activités à ce

titre sous la bannière de l’appelante, Services immobiliers Asgaard inc., entre le 9 janvier 2013 et le 21 octobre 2014, moment où elle met fin à sa relation avec elle à la suite d’un désaccord avec son principal dirigeant. L’intimée va alors poursuivre sa carrière chez une autre agence immobilière, Cushman & Wakefield. [ 7 ] À la rupture du contrat avec l’appelante, l’intimée transfère quelques dossiers en cours vers la nouvelle agence.

En conséquence, elle fait signer de nouveaux contrats de courtage aux clients concernés. [ 8 ] L’intimée a poursuivi l’appelante pour obtenir sa part dans une rétribution découlant d’une transaction finalisée avant son départ. L’appelante rétorque en intentant une demande reconventionnelle pour obtenir sa part dans les commissions découlant de six autres transactions immobilières, non finalisées, avant le départ de l’intimée. [ 9 ] Seules trois de ces transactions sont en cause ici. Le jugement [ 10 ] Le juge accueille la demande principale, ce qui n’est pas remis en cause ici.

Quant à la demande reconventionnelle, il détermine que l’intimée n’était pas l’employée de l’appelante puisque cette dernière n’exerçait pas véritablement de contrôle ou de direction sur son travail. Le critère de la subordination juridique étant le point de repère essentiel pour qualifier ce lien contractuel. [ 11 ] Le juge conclut ensuite que l’appelante n’a aucun droit dans les commissions sur les transactions réalisées après le départ de l’intimée. Selon lui, ni les règles du mandat ni le premier alinéa de l’

article 1507 C.c.Q . ne permettent à l’appelante de bénéficier de sa part dans les rétributions. Il ajoute d’ailleurs que la réglementation applicable permet d’écarter ces dispositions. [ 12 ] Enfin, le premier juge considère que l’appelante a abusé de son droit d’ester en justice et évalue les dommages dus à l’intimée à 5 000 $.

Questions en litige [ 13 ] L’appel soulève trois questions : - Les parties étaient-elles liées par un contrat d’emploi? - L’intimée doit-elle rembourser à l’appelante une part des commissions sur les ventes de trois propriétés réalisées après son départ? - La condamnation de 5 000 $ en dommages-intérêts pour abus de procédure est-elle bien fondée? Analyse Le lien d’emploi [ 14 ] L’appelante soutient qu’un véritable lien d’emploi l’unissait à l’intimée, de telle sorte qu’elle avait une obligation de loyauté à son égard en vertu de l’

article 2088 C.c.Q . [ 15 ] Elle a tort sur ce point. [ 16 ] La qualification du statut de salariée ou de travailleuse autonome est une question mixte de fait et de droit qui repose sur la recherche de l’intention commune des parties, à l’aide d’éléments de preuve extrinsèques [2] . L’existence d’un lien de subordination est une question factuelle [3] . C’est cette relation qui est au cœur du débat. [ 17 ] Les relations entre un courtier immobilier et une agence immobilière sont régies à la fois par le contrat les unissant, par le Code civil du Québec , la

Loi sur le courtage immobilier (ci-après « LCI ») [4] et la réglementation afférente. [ 18 ] L’appelante nous invite à décider que le lien de subordination s’infère nécessairement du régime législatif et réglementaire applicable au courtage immobilier. Or, ce n’est pas le cas. [ 19 ] L’actuelle

Loi sur le courtage immobilier est entrée en vigueur le 1 er mai 2010.

On y constate une importante modification dans le vocabulaire utilisé [5] , de telle sorte qu’il faut être prudent avant d’importer la jurisprudence antérieure en cette matière. [ 20 ] Il est utile de préciser que l’ancienne loi [6] prévoyait déjà que les courtiers immobiliers pouvaient être reconnus comme des travailleurs autonomes ou encore comme des employés [7] . [ 21 ] L’actuelle loi et son Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (« Règlement sur les conditions d’exercice ») [8] ne prévoient plus, comme c’était le cas dans l’ancienne loi, qu’un courtier immobilier peut être « employé par » ou « autorisé à agir pour » une agence. [ 22 ] Par contre, on peut y lire que le courtier « agit pour une agence » [9] , « représente une agence » [10] ou « se livre à une opération de courtage pour » elle [11] .

Aussi, l’agence « agit par l’entremise » [12] d’un courtier.

[ 23 ] Ce faisant, le législateur ne prescrit aucune forme juridique particulière quant au lien unissant le courtier et l’agence.

D’ailleurs, bien que le courtier immobilier soit la personne physique qui se livre à une opération de courtage ( art. 4 LCI ), il peut agir au sein d’une société par actions dont il a le contrôle ( art. 22.1 LCI ). [ 24 ] Ainsi, la loi permet que le courtier soit un employé de l’agence, un travailleur autonome ou encore qu’il agisse par le biais d’une société qu’il contrôle. [ 25 ] Il faut en conclure que la situation doit être étudiée sous l’angle du droit commun, tout en reconnaissant que certaines obligations des parties contractantes se retrouvent dans la législation établissant le régime spécifique applicable [13] . [ 26 ] En l’espèce, le juge détermine que l’intimée n’était pas une employée de l’appelante pour les raisons suivantes : • Au niveau de la propriété des outils, l’appelante fournissait certains instruments de travail comme son ordinateur, mais l’intimée devait elle aussi acquitter certains frais, notamment ceux afférents à son téléphone; • L’intimée se présentait comme travailleuse autonome dans ses déclarations de revenus; • Quant au lien de subordination juridique, critère le plus important, l’appelante n’exerçait ni contrôle sur la prestation de travail de l’intimée ni pouvoir de gérance sur la façon de l’exécuter; • Certes, l’appelante exigeait de l’intimée une certaine présence physique ainsi que la rédaction de rapports mensuels sur ses dossiers, mais l’intimée ne recevait pas de directives sur la façon de faire son travail; • L’intimée ne dépendait pas de l’appelante pour l’entièreté de son travail, puisqu’elle recherchait elle-même ses mandats.

Elle créait aussi son propre horaire et décidait de ses vacances. [ 27 ] Les facteurs et indices mentionnés par le juge s’inscrivent dans les principes dégagés par la jurisprudence. Dès lors, il lui revenait de les pondérer et de les appliquer selon une approche globale. L’appelante n’identifie aucune erreur dans cette appréciation factuelle qu’a faite le juge, qui est d’ailleurs conforme à la preuve. [ 28 ] Le premier moyen est donc rejeté.

Droit à la rétribution de l’agence appelante [ 29 ] La question concerne le droit au partage de la rétribution entre un courtier et une agence, lorsque leur relation contractuelle prend fin, alors que certains mandats de nature commerciale ne sont pas encore complétés et les transactions non encore notariées. Dans ces cas, une

partie du travail aura été effectuée pendant que le courtier agit pour une agence et complétée alors qu’il agit pour une autre. [ 30 ] Le contrat intervenu entre l’agence et la courtière n’offre pas de réponse à cette question. Il faut donc s’en remettre au droit civil, à la

Loi sur le courtage immobilier et à la réglementation applicable. [ 31 ] La loi et la réglementation prescrivent que l’agence immobilière est la personne ou la société qui se livre à une opération de courtage par l’entremise du courtier ( art. 13 LCI ). Les contrats de courtage immobiliers sont conclus par l’agence, au sein de laquelle le courtier agit, et le vendeur. Le courtier y est désigné pour représenter l’agence dans l’accomplissement du contrat de courtage.

Il n’y a aucun lien contractuel entre le courtier et le client, ce lien n’étant qu’avec l’agence, ce qui apparaît d’ailleurs des contrats de courtage en cause ici. [ 32 ] La rétribution appartient donc à l’agence, non au courtier [14] . Le Règlement sur les conditions d’exercice [15] établit d’ailleurs que le courtier qui agit pour une agence doit, lorsqu’il reçoit une rétribution, verser celle-ci sans délai à l’agence. [ 33 ] C’est le contrat de courtage intervenu entre le client et l’agence qui détermine le moment où une rétribution devient due.

Toutefois, il est interdit pour une agence de requérir d’être rétribuée avant que les services ne soient rendus ou que les débours ne soient encourus [16] . [ 34 ] La rétribution n’est d’ailleurs payable que si l’opération prévue dans le contrat de courtage se réalise effectivement [17] . De façon générale, le droit à la rétribution se concrétisera lors de la signature de contrat notarié.

Par contre, les termes du contrat de courtage peuvent indiquer que la rétribution est payable « lorsque la vente sera effectivement réalisée » ou encore « lorsqu’une entente visant à vendre l’immeuble est conclue », comme c’était le cas dans l’affaire Place Mullins [18] . Dans cette affaire, il a été décidé que si les termes du contrat de courtage le permettent, la rétribution est due lorsque les obligations qui découlent d’une promesse de vente deviennent certaines et inconditionnelles, ce qui sera le cas lorsque l’une ou l’autre des parties peut exercer une action en passation de

titre [19] . [ 35 ] Que se passe-t-il lorsque, comme en l’espèce, le client met fin au mandat avec l’agence à la suite du départ du courtier, alors que la transaction n’est pas finalisée? En l’espèce, il s’agit non pas de décider si le client doit payer la rétribution, mais plutôt de déterminer si le courtier doit partager la rétribution avec son ancienne agence. [ 36 ] Les articles 24 à 26 du Règlement sur les conditions d’exercice sont consacrés au changement affectant le courtier et l’agence liés par un contrat de courtage. On peut y lire :

CHANGEMENT AFFECTANT LE COURTIER OU L’AGENCE LIÉ PAR CONTRAT DE COURTAGE 24. L’agence à qui un contrat de courtage a été confié doit sans délai aviser par écrit son contractant de tout changement quant à l’identité du courtier qui agit pour elle auprès de ce contractant. 25. Dès que le courtier cesse d’agir à son compte, il doit en aviser par écrit les parties qu’il représente.

Sauf en matière de contrat de courtage hypothécaire, un tel avis devra indiquer le droit des parties de continuer de faire affaires avec le courtier qui agit dorénavant pour le compte d’une agence, et identifier celle-ci, ou de mettre fin au contrat de courtage. 26. Lorsque le courtier cesse d’agir pour le compte d’une agence, le courtier et l’agence doivent en aviser sans délai et par écrit les parties que représente le courtier.

Sauf en matière de contrat de courtage hypothécaire, un tel avis devra indiquer le droit des parties de continuer de faire affaires avec l’agence, de continuer de faire affaires avec le courtier qui agit à son compte ou pour le compte d’une nouvelle agence, et identifier celle-ci, ou de mettre fin au contrat de courtage. CHANGE AFFECTING A BROKER OR AGENCY BOUND BY A BROKERAGE CONTRACT 24. An agency that has entered into a brokerage contract must without delay notify the contracting party in writing of any change in the identity of the broker acting for the agency with the contracting party. 25.

A broker must notify in writing the parties represented as soon as the broker ceases to act for his or her own account. Except in regard to a mortgage brokerage contract, the notice must state the right of the parties either to continue to deal with the broker if the broker is subsequently acting for an agency, with the name of the agency, or to terminate the brokerage contract. 26. If the broker ceases to act for an agency, the broker and the agency must, without delay, so notify in writing the parties represented by the broker.

Except in regard to a mortgage brokerage contract, the notice must state the right of the parties either to continue to deal with the agency, to continue to deal with the broker if the broker is acting for his or her account or for a new agency, with the name of the agency, or to terminate the brokerage contract. [ 37 ] Ces dispositions indiquent que la rupture du contrat entre un courtier et une agence emporte certaines conséquences légales. Tout d’abord, le client doit en être avisé sans délai .

L’on comprend qu’au moment du départ du courtier, le client doit exercer un choix : celui de demeurer avec l’agence, de suivre le courtier dans une nouvelle agence ou de mettre tout simplement fin au contrat de courtage. [ 38 ] Aucune preuve n’a été apportée sur la façon dont les acteurs de l’industrie agissent pour mettre en œuvre ces dispositions.

Tout au plus, l’appelante plaide-t-elle qu’il existe une règle d’or énoncée par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier au Québec (l’OACIQ) qui prescrit que « dans la mesure du possible, un courtier ne devrait pas changer d’agence lorsqu’il a des transactions en cours … », tel que l’aurait reconnu la juge Florence Lucas, dans l’affaire Duchesne rendue en 2017 : [73] Enfin, le Tribunal retient, à défaut de preuve contraire, les usages énoncés par l’OACIQ dans son document de référence La nouvelle

Loi sur le courtage immobilier – Cahier du participant : 10.7 Le changement d’agence Articles 24 à 26, Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité Articles 9 et 10, Règlement sur les contrats et formulaires Un courtier qui change d’agence RÈGLE D’OR – PRINCIPE : Dans la mesure du possible, un courtier ne devrait pas changer d’agence lorsqu’il y a des transactions en cours sur ses inscriptions (sauf s’il ne reste qu’à signer l’acte de vente).

SOUS L’ANCIENNE LOI, la façon de faire la plus fréquente était la suivante : • L’agent immobilier préparait son transfert à l’avance et avisait son courtier à la dernière minute. • Souvent, l’agent avait fait signer des modifications et avis de réalisation de conditions par ses clients afin de devancer la date d’expiration des contrats de courtage à la veille de son transfert. • Une fois son certificat transféré chez son nouveau courtier, l’agent faisait signer de nouveaux contrats de courtage à ses clients. [20] [ 39 ] L’article 26 n’est pas véritablement de droit nouveau.

L’ancien Règlement sur les contrats et formulaires prévoyait aussi le droit du client de demeurer avec l’agence, de suivre le courtier ou encore, de mettre fin au contrat de courtage, et ce, à compter du moment où le courtier cessait ses activités avec l’agence [21] .

[ 40 ] L’article 10 de l’ancien règlement imposait d’ailleurs que le contrat de courtage contienne une mention expresse que si le « [client] choisit de continuer à faire affaire avec le courtier, le présent contrat est résilié en date du jour où le courtier cesse d’exercer ses activités pour le compte de l’agence. ».

Bien que les articles 24 à 26 soient rédigés quelque peu différemment, il y a lieu de conclure que l’essence du règlement est demeurée la même. [ 41 ] Par contre, ce n’est pas parce que le client peut exercer le choix de mettre fin au contrat de courtage ou de conclure un nouveau contrat avec une autre agence à laquelle se joint le courtier, que ce dernier peut éviter de partager la rétribution avec son ancienne agence lorsque le mandat est, à toutes fins utiles, complété au moment de son départ. [ 42 ] Ainsi, le juge a eu tort d’affirmer que l’article 26 de l’actuel Règlement sur les conditions d’exercice empêche nécessairement l’application du premier alinéa de l’

article 1507 C.c.Q . pour le partage de rétribution: 1507. La condition suspensive accomplie oblige le débiteur à exécuter l’obligation, comme si celle-ci avait existé depuis le jour où il s’est obligé sous telle condition. La condition résolutoire accomplie oblige chacune des parties à restituer à l’autre les prestations qu’elle a reçues en vertu de l’obligation, comme si celle-ci n’avait jamais existé. 1507. The fulfillment of a suspensive condition obliges the debtor to perform the obligation, as though it had existed from the day on which he obligated himself under that condition.

The fulfillment of a resolutory condition obliges each party to return to the other the prestations he has received pursuant to the obligation, as though the obligation had never existed. [ 43 ] Le premier alinéa de l’

article 1507 C.c.Q . n’est pas incompatible avec la réglementation applicable. [ 44 ] Par le jeu de l’

article 1507 C.c.Q . , le paiement de la rétribution peut être suspendu jusqu’au moment de la signature de l’acte notarié. Rien n’empêche que si toutes les conditions relatives à la vente sont remplies au moment où le courtier quitte l’agence, le partage de rétribution ne doive être effectué, quoique le paiement en soit suspendu jusqu’à la signature de l’acte notarié. [ 45 ] Ainsi, si au moment où le courtier quitte l’agence le client est engagé dans une offre d’achat inconditionnelle, permettant à l’une ou l’autre des

partie d’intenter une action en passation de titre, le partage de rétribution devient acquis à l’ancienne agence bien que les sommes ne seront exigibles qu’au moment de la signature du contrat notarié.

La condition suspensive que constitue la signature du contrat notarié oblige alors le courtier à partager la rétribution avec son ancienne agence. [ 46 ] Il faut donc se replacer au moment où la relation entre le courtier et l’agence prend fin pour décider si l’agence aura droit au partage de rétribution parce qu’une offre inconditionnelle est intervenue, quoique les sommes puissent être payables uniquement lors de la signature du contrat notarié.

Soulignons aussi que la bonne foi doit guider les parties et qu’il ne peut être question de cautionner une course visant à révoquer un mandat de courtage afin d’éviter de partager une rétribution. [ 47 ] En l’espèce, trois ventes immobilières sont en cause. 20050, Chemin de la Côte-de-Liesse (« Côte-de-Liesse ») : • 5 juin 2014 : co-entente de commission de courtage; • 19 juin 2014 : l’offre d’achat conditionnelle aux résultats de la vérification diligente est acceptée par le promettant-vendeur.

Le prix fixé est de 4 850 000 $; • 10 octobre 2014 : le promettant-acheteur se dit satisfait de la vérification diligente, sauf pour ce qui est du test environnemental qui tient toujours comme condition à l’offre d’achat. Le promettant-acheteur offre désormais un prix de 4 610 000 $; • 20 octobre 2014 : le test environnemental révèle que le sol est contaminé; • 31 octobre 2014 : le promettant-acheteur obtient une estimation du coût de décontamination; • 3 novembre 2014 : l’offre d’achat inconditionnelle est acceptée par le promettant-vendeur.

Il est convenu qu’un montant de 65 000 $ sera retenu sur le produit de la vente par le notaire jusqu’à la décontamination; • 6 novembre 2014 : entente de commission de courtage entre le client et l’agence Cushman & Wakefield en remplacement de celle contractée auprès de l’appelante; • 21 janvier 2015 : une nouvelle entente de commission de courtage est conclue avec l’agence Cushman & Wakefield en remplacement de celle du 6 novembre 2014; • 16 mars 2015 : la vente est notariée. 1655, rue William-MacDonald (« Lachine ») : • 19 juin 2014 : entente de commission de courtage; • 15 octobre 2014 : l’offre d’achat conditionnelle aux résultats de la vérification diligente est acceptée par le promettant-vendeur.

Le prix fixé est de 7 300 000 $; • 14 novembre 2014 : le promettant-acheteur demande la prolongation de la période de vérification diligente au 3 décembre 2014, ce que le promettant-vendeur accepte;

• 11 décembre 2014 : une nouvelle entente de commission de courtage est conclue avec l’agence Cushman & Wakefield en remplacement de celle contractée auprès de l’appelante; • 12 décembre 2014 : l’offre d’achat inconditionnelle est acceptée, pour un prix de vente de 7 150 000 $; 6900-6902, avenue du Parc (« Parc ») : • 11 octobre 2013 : entente de courtage signée par l’appelante, valide jusqu’au 30 juin 2014; • 16 janvier 2014 : l’offre conditionnelle aux résultats de la vérification diligente est acceptée par le promettant-vendeur.

Le prix fixé est de 410 000 $; • 14 mars 2014 : le promettant-acheteur se dit satisfait de la vérification diligente et lève toutes les conditions de son offre d’achat; • Entre le 28 avril 2014 et le 8 janvier 2015 : le promettant-acheteur demande huit fois la prolongation du délai de clôture, ce que le promettant-vendeur accepte les huit fois; • 8 janvier 2015 : le promettant-acheteur et le promettant-vendeur conviennent de hausser le prix de vente à 424 500 $.

Le promettant-vendeur ayant déjà reçu un dépôt non remboursable et étant en attente d’une indemnisation par son assureur à la suite de la perte du bâtiment, il est également convenu qu’il recevra un produit de vente net de 224 500 $ lors de la clôture de la vente; • 3 mars 2015 : la vente est notariée, pour un produit de vente net de 224 500 $. [ 48 ] Le déroulement des dossiers Côte-de-Liesse et Lachine démontre qu’il n’y avait aucune promesse d’achat qui liait les parties de façon inconditionnelle lorsque l’intimée a mis fin à son contrat avec l’appelante, vers le 21 octobre 2014.

La réclamation de l’appelante ne peut donc être accueillie à cet égard. [ 49 ] Le constat est toutefois différent pour le dossier Parc. [ 50 ] Soulignons d’abord que le juge a commis une erreur manifeste lorsqu’il détermine que le dossier Parc constituait non pas une opération de courtage, mais une vérification diligente. L’intimée a admis lors du procès qu’il s’agissait d’un mandat de vente et que la rémunération était une commission.

Elle voulait ainsi contourner la loi et éviter de partager la commission avec sa nouvelle agence [22] . [ 51 ] Le déroulement de ce dossier indique que le 14 mars 2014, le promettant-acheteur s’est dit satisfait de la vérification diligente et a conséquemment levé toutes les conditions de son offre d’achat qui, rappelons-le, avait été acceptée le 16 janvier 2014 par le promettant-vendeur pour un prix de vente de 410 000 $. [ 52 ] Partant, dès le 14 mars 2014, soit bien avant la rupture du contrat entre l’appelante et l’intimée, toutes les conditions relatives à la vente étaient remplies et les obligations découlant de la promesse de vente sont devenues certaines et inconditionnelles. [ 53 ] Certes, la signature de l’acte notarié, initialement prévue pour le 13 avril 2014, a été retardée de près d’un an, en contrepartie d’une hausse du prix de vente d’environ 15 000 $ convenue entre les parties dans la promesse de vente pour compenser ce retard [23] . [ 54 ] Il n’en demeure pas moins que le 14 mars 2014, en vertu de l’

article 1507 C.c.Q . , la rétribution pour l’accomplissement du contrat de courtage était acquise à l’appelante, quoique son exigibilité fût suspendue jusqu’à la clôture du dossier.

Le fait que l’intimée a quitté la bannière de l’appelante entre-temps n’altère donc en rien le droit à la rétribution de cette dernière : l’intimée se devait de partager le montant reçu avec l’appelante après la signature de l’acte notarié. [ 55 ] En vertu du contrat entre les parties au présent litige, le dossier n’ayant pas été référé par l’agence à la courtière, ce partage aurait dû résulter en une part de 30 % de la rétribution pour l’appelante et une part de 70 % pour l’intimée.

En outre, l’entente de courtage avec le client stipule que la rétribution à payer en cas de vente équivaut à 7 % du prix de vente, plus taxes applicables. Puisque le prix de vente convenu au moment de la levée de toutes les conditions, le 14 mars 2014, était de 410 000 $, la part de la rétribution due à l’appelante doit être calculée sur la base de ce montant et totalise ainsi 9 899,35 $, incluant les taxes [24] . [ 56 ] Le deuxième moyen doit donc être accueilli en partie, mais seulement quant à la réclamation relative au dossier Parc.

Abus de procédure [ 57 ] Pour ce qui est de la condamnation à payer 5 000 $ pour abus de procédure, il n’y a pas motif à intervention. Le juge a conclu à l’abus de procédure parce que l’exercice mené par l’appelante constituait « un exemple patent de

partie de pêche ». [ 58 ] Je propose donc d’accueillir l’appel avec les frais de justice, d’infirmer en

partie le jugement de première instance, d’accueillir en

partie la demande reconventionnelle de l’appelante et de remplacer le montant de 81 243,33 $ indiqué au paragraphe 33 du jugement par un montant de 71 343,98 $. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A.