2024 QCCQ 253, 2024 QCCQ 253

Mignault c. Brassard 2024 QCCQ 253 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHARLEVOIX LOCALITÉ DE LA MALBAIE « Chambre civile » N° : 240-32-700328-227 DATE : 16 janvier 2024 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MANON GAUDREAULT, J.C.Q. LINDA MIGNAULT et GASTON RICHARD Demandeurs / défendeurs reconventionnels c.

JULIE BRASSARD et JOSEPH-ANTHONY AVOINE Défendeurs / demandeurs reconventionnels JUGEMENT L’INTRODUCTION [ 1 ] Le 17 décembre 2021, les demandeurs acquièrent des défendeurs une résidence pour la somme de 232 000 $. [ 2 ] La vente exclue la garantie de qualité et est faite aux risques et périls des demandeurs. [ 3 ] En juin 2022, les demandeurs subissent un refoulement d’égout.

Après examen, ils constatent que le tuyau de raccordement reliant la résidence au système d’égout de la ville est affaissé et doit être remplacé. [ 4 ] Les demandeurs soutiennent que les défendeurs étaient au courant de la situation et qu’ils la leur ont cachée volontairement, ce qui ne leur a pas permis de négocier le prix de la résidence en conséquence. [ 5 ] Les demandeurs réclament la somme de 11 000 $, soit l’estimation du coût des travaux [1] ainsi que les frais de nettoyage afférents. [ 6 ] Les défendeurs affirment avoir donné toute l’information nécessaire dans la Déclaration du vendeur .

Ils plaident être de bonne foi et n’avoir jamais caché quoi que ce soit aux demandeurs qui ont été négligents en ne s’informant pas s’ils ne comprenaient pas les indications faites dans la Déclaration du vendeur . [ 7 ] Les défendeurs se portent demandeurs reconventionnels et réclament la somme de 500 $ à

titre de dommages moraux pour les troubles et inconvénients causés par la procédure judiciaire. Ils considèrent que celle-ci est manifestement non fondée. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 8 ] Afin de trancher le présent litige, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes : 1. Les défendeurs ont-ils volontairement caché des informations lors de la vente de l’immeuble ?

2. La demande est-elle abusive ? L’ANALYSE 1. Les défendeurs ont-ils volontairement caché des informations lors de la vente de l’immeuble ? Le droit applicable [ 9 ] Les parties sont liées par un contrat de vente au sens de l’

article 1708 du Code civil du Québec [2] ( C.c.Q. ). [ 10 ] Lors de la conclusion de la vente, les parties ont convenu d’exclure la garantie de qualité en matière de vice caché, tel que le permettent les dispositions suivantes du C.c.Q. : 1732. Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. 1733 .

Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. [ 11 ] À cet égard, le contrat de vente stipule : Cette vente est faite avec la garantie légale quant au

titre seulement.

Le vendeur excluant spécifiquement la garantie de qualité aux risque et péril de l’acquéreur. […] Tous les biens inclus dans la promesse d’achat sont vendus sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur. [3] [Reproduction intégrale] [ 12 ] Les demandeurs ne peuvent donc pas fonder leur demande sur la garantie de qualité en matière de vice caché puisqu’ils y ont renoncé. [ 13 ] Il en demeure que pour tout contrat, un consentement libre et éclairé [4] doit être donné par les parties, et l’exclusion au contrat de vente n’empêche pas le recours fondé sur un vice de consentement [5] . [ 14 ] Le seul vice de consentement qui s’apparente au recours des demandeurs est le dol.

Les articles pertinents du C.c.Q. se lisent comme suit : 1400. L’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. [ 15 ] Le dol se définit ainsi : [27] Le dol est un comportement malhonnête qui vise à obtenir un consentement qui ne serait pas donné autrement ou qui serait donné selon d’autres conditions. « Il consiste à faire croire - ou à laisser croire - au cocontractant éventuel l’existence ou l’inexistence d’un fait important dans la prise de décision contractuelle », à « induire volontairement en erreur une personne dans le but de l’amener à contracter ».

Il peut s’agir d’une manœuvre, d’un mensonge ou d’une réticence, qui doit être déterminant quant à l’erreur qui en résulte. [6] [Le Tribunal souligne; références omises] [ 16 ] Ainsi, la

partie qui allègue le dol « doit démontrer l’existence d’une erreur dont elle a été victime, son caractère déterminant, l’intention de tromper, et le fait que le dol a émané du cocontractant ou a été connu de lui » [7] . [ 17 ] La preuve doit aller au-delà de la négligence du vendeur, elle doit démontrer l’intention d’induire volontairement l’acheteur en erreur par rapport au vice connu du vendeur le tout, contrairement aux exigences de bonne foi [8] . [ 18 ] C’est sur les épaules des demandeurs que repose le fardeau de démontrer l’intention de tromper des défendeurs par une preuve claire et convaincante [9] . [ 19 ] Les demandeurs doivent faire la preuve de leurs prétentions selon la prépondérance des probabilités et en conformité avec les paramètres édictés aux articles 2803 et 2804 C.c.Q . 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 20 ] Une fois ceci établi, qu’en est-il ici?

L’application en l’espèce [ 21 ] Dans la Déclaration du vendeur , les défendeurs ont mentionné qu’ils avaient déjà éprouvé un problème relié à la plomberie en répondant affirmativement à la question suivante : À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu des problèmes reliés à la plomberie (ex. : variation importante de pression ou de débit d’eau lors de l’usage des appareils, tuyau qui gèle, fuite d’eau, présence de rouille dans l’eau, odeur, problème d’évacuation ou de refoulement aux renvois de la plomberie, bruit anormal ou autre) ? [10] [ 22 ] Afin de préciser cette réponse, ils ont également indiqué ce qui suit : Une obstruction dans le drain de la toilette à causé un léger refoulement.

Le tuyau a été débouché par un plombier, problème réglé.

Prévoir modifier raccord d’égout. [11] [Reproduction exacte] [ 23 ] Il s’avère que le problème que les demandeurs ont rencontré après la vente est en raison de l’affaissement du tuyau d’égout de la résidence se raccordant au système d’égout de la ville. [ 24 ] Les demandeurs expliquent qu’ils ont toujours cru que l’indication dans la Déclaration du vendeur faisait référence au tuyau d’égout situé à l’intérieur de la résidence exclusivement. [ 25 ] Puisque des travaux avaient été faits par la ville à son système d’égout l’année précédant la vente et que certains propriétaires en avaient profité pour faire changer le tuyau raccordant leur résidence, les demandeurs ont tenu pour acquis que ce travail avait également été fait pour l’immeuble des défendeurs. [ 26 ] Ils ne se sont pas informés davantage et n’ont pas fait faire d’examen par un plombier ou un inspecteur en bâtiment.

Pour eux, un propriétaire diligent devait avoir fait ces travaux. [ 27 ] Les défendeurs considèrent avoir déclaré les informations à leur connaissance et ne rien avoir caché. Ils savaient que le raccord entre l’immeuble et l’égout de la ville devait être modifié et l’ont déclaré. [ 28 ] Au moment de la vente, ils habitent la région de Sherbrooke et louent cette résidence depuis quatre ans. Ils témoignent avoir subi un refoulement d’égout, comme indiqué dans la Déclaration du vendeur , environ deux ans avant la vente.

Ils n’ont pas eu connaissance d’autre refoulement. [ 29 ] Il est commun de vendre sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur lorsque les vendeurs ne connaissent pas l’état exact de l’immeuble ou que celui-ci pourrait présenter des problèmes importants qu’ils ignorent, s’ils ne veulent pas être tenus responsables. [ 30 ] D’ailleurs, à l’audience, le demandeur a avoué que s’ils vendaient sa résidence actuelle, ce serait avec garantie légale justement parce qu’il sait qu’elle est en bon état. [ 31 ] Il ne s’agit pas ici d’une situation de dol où une

partie a volontairement indiqué des informations pour laisser croire à une situation qu’elle savait fausse. Les défendeurs ont bien indiqué qu’il fallait prévoir de modifier le raccord d’égout.

Peut-être que leur indication n’était pas la plus précise qui soit, mais le Tribunal ne peut en déduire qu’ils ont agi dans le but d’induire volontairement les demandeurs en erreur. [ 32 ] Le fardeau est lourd sur les épaules des demandeurs qui doivent prouver non pas qu’il y a un vice caché ou que les défendeurs ont déjà subi un refoulement par le passé, mais qu’une information importante a été volontairement cachée, de façon malhonnête, par les défendeurs. [ 33 ] À l’audience, en toute transparence, le demandeur a avoué qu’il ne pouvait aller jusque-là dans ses prétentions.

Ainsi, la preuve n’est pas suffisamment convaincante et le recours est voué à l’échec. [ 34 ] En terminant, vu l’emphase mise par les demandeurs sur un élément à l’audience, une précision s’impose. [ 35 ] L’argument selon lequel la ville a effectué des travaux à son système d’égout et, qu’à ce moment, plusieurs propriétaires en ont profité pour changer le raccordement à leur résidence n’a pas impact sur la conclusion du Tribunal. [ 36 ] Les défendeurs n’avaient pas l’obligation légale ou contractuelle de faire de tels travaux, et si les demandeurs voulaient s’assurer qu’ils les avaient faits, ils devaient questionner les défendeurs à cet effet. [ 37 ] Tout vendeur a l’obligation de dévoiler les informations les plus justes possibles, mais tout acheteur a également l’obligation de se renseigner.

[ 38 ] Les défendeurs n’ont jamais fait croire qu’ils avaient fait les travaux ou qu’ils n’étaient pas nécessaires. Ils n’ont fait aucune représentation dolosive à cet égard. 2. La demande est-elle abusive ? [ 39 ] La demande reconventionnelle fait appel au concept de l’abus prévu à l’

article 51 du Code de procédure civile [12] ( C.p.c. ) : 51. Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d’office, déclarer qu’une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif. L’abus peut résulter, sans égard à l’intention, d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d’un comportement vexatoire ou quérulent.

Il peut aussi résulter de l’utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte de débats publics. [ 40 ] Le régime édicté par les articles 51 et suivants C.p.c. est de nature compensatoire et une faute doit être prouvée, sans pour autant que la mauvaise foi ne soit nécessaire.

Tel que l’indique la Cour d’appel : « […] la barre est haut placée et elle doit le demeurer au risque de banaliser ce qu’est une procédure abusive et de constituer un frein à l’accès à la justice » [13] . [ 41 ] Les cas d’abus retenus par les tribunaux découlent souvent de la multiplication de procédures ou de poursuites inutiles ou abusives [14] . [ 42 ] Le présent dossier a suivi un cours normal devant la Division des petites créances, et on ne peut pas dire que les demandeurs l’ont laissé traîner ou ont multiplié les procédures. [ 43 ] Le Tribunal ne peut conclure que les demandeurs ont commis un abus en entreprenant le présent recours judiciaire.

En effet, ils ont présenté une réclamation en étant persuadés que les défendeurs les avaient floués. [ 44 ] Ce n’est pas parce que le recours n’est pas fondé qu’il est automatiquement abusif [15] : [110] La fragilité de la position, la faiblesse de la preuve ou une stratégie douteuse peuvent sceller le sort du litige sans pour autant satisfaire aux paramètres définis à l'article 54.1. L'abus ne se présume pas contrairement à la bonne foi et la jurisprudence demeure exigeante avant de qualifier d' « abusive » une procédure .

Comme le souligne le juge Dalphond dans Cosoltec : « Somme toute, l'abus et l'apparence d'abus demeurent associés aux cas les plus lourds , mais les tribunaux se voient accorder plus de marge de manœuvre pour réagir et sanctionner au besoin ». [Référence omise, le Tribunal souligne] [ 45 ] Ainsi, la demande reconventionnelle est rejetée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 46 ] REJETTE la demande ; [ 47 ] LE TOUT , avec les frais de justice fixés à 217 $ payables par les demandeurs ; [ 48 ] REJETTE la demande reconventionnelle. __________________________________ MANON GAUDREAULT , J.C.Q.

Date d’audience : 20 décembre 2023