2015 QCCQ 9904, 2015 QCCQ 9904

Cloutier c. Immeubles d'Ici ltée JA0957 2015 QCCQ 9904 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-017429-143 DATE : 30 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GUY CLOUTIER , domicilié et résidant au […] , Magog (Québec) […] Demandeur c.

LES IMMEUBLES D'ICI LTÉE , ayant un établissement au 4080, chemin Saint-Roch Sud, Sherbrooke (Québec) J1N 0V3 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ OBJET DU LITIGE [ 1 ] Le demandeur (ci-après « le Courtier ») réclame à la compagnie défenderesse (ci-après « la Compagnie ») 4 300 $, représentant la rétribution prévue au contrat de courtage pour la vente d’un terrain [1] . [ 2 ] La Compagnie conteste la réclamation.

Elle invoque que le Courtier n’a pas vendu ce terrain. [ 3 ] Se portant demanderesse reconventionnelle, la Compagnie réclame 1 694,62 $ pour les démarches qu’elle a faites pour vendre le terrain et le remboursement des frais de sa contestation et de sa demande reconventionnelle. [ 4 ] Le Tribunal doit déterminer le bien-fondé de ces réclamations. LE CONTEXTE [ 5 ] Le 15 novembre 2013, les parties signent trois contrats de courtage pour la mise en vente de trois terrains jusqu’au 31 décembre 2014 [2] .

Les parties ne contestent pas que les contrats sont identiques pour les terrains identifiés à l’audience par la fin des numéros de lots, soit les terrains n o 49, n o 50 et n o 52. [ 6 ] Dans les jours qui suivent, le Courtier annonce en ligne les trois terrains [3] . [ 7 ] Le Courtier reçoit alors un appel d’un autre courtier qui amène un acheteur intéressé (ci-après « Monsieur D. »).

Après avoir visité les trois terrains, Monsieur D. signe, le 3 décembre 2013, une première promesse d’achat pour le lot n o 52, offre qui est refusée le 4 décembre 2013 [4] . [ 8 ] Le 14 janvier 2014, Monsieur D. signe une seconde promesse d’achat d'une somme de 67 840 $ pour le lot n o 52, offre qui est

acceptée par la Compagnie, le 16 janvier 2014 [5] . [ 9 ] Le 25 février 2014, la ville de Sherbrooke informe la Compagnie qu’un permis ne peut être délivré sur le terrain n o 52, en concluant [6] : En conclusion, il est évident qu'un permis ne peut vous être émis avant l'étude complète du dossier.

Ce qui inclut aussi l'autorisation pour la réalisation de la voie d'accès en zone agricole ainsi que l'acceptation par le Service des incendies de la Ville de Sherbrooke de ladite voie d'accès. [Transcription conforme] [ 10 ] Le 30 juin 2014, les parties signent une modification au contrat de courtage, afin de mettre hors marché les trois terrains [7] . [ 11 ] Le 15 juillet 2014, le Courtier accepte de signer une autre modification au contrat de courtage, annulant les trois contrats de courtage [8] , puisque la Compagnie l’informe que les terrains ne seraient pas constructibles. [ 12 ] À la fin de l’été 2014, le Courtier voit une construction sur l’un de ces terrains.

Il aperçoit Monsieur D. sur les lieux. Il fait alors des recherches au registre foncier. [ 13 ] Il constate qu’un contrat notarié est intervenu le 30 juillet 2014, entre la Compagnie et Monsieur D., pour la vente de l’un des trois terrains, soit le lot n o 50 [9] ayant fait l’objet d’un contrat de courtage [10] . [ 14 ] Le 5 décembre 2014, le Courtier envoie, par courriel [11] , une mise en demeure à la Compagnie [12] , lui réclamant sa rétribution de 5 % [13] de 67 840 $, soit le montant de la promesse d’achat pour le terrain n o 52, acceptée le 16 janvier 2014 [14] .

La demande principale [ 15 ] Le Courtier a-t-il droit à la rétribution prévue au contrat de courtage pour la vente du terrain n o 50?

Si oui, quel est le montant de la rétribution due? [ 16 ] La preuve démontre que le Courtier et la Compagnie ont signé trois contrats de courtage pour trois terrains adjacents sur le formulaire recommandé par l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec) [15] . [ 17 ] Les parties ne contestent pas que les trois contrats de courtage contiennent les mêmes ententes. [ 18 ] L’article 7.1 des contrats de courtage stipule [16] : 7.1 Le VENDEUR versera à l'AGENCE ou au COURTIER, dans les cas prévus en 1, 2, 3 et 4 de la présente cause, une rétribution de : cinq pour cent ( 5 %) du prix fixé pour la vente ou du prix indiqué en 4.1, dans le cas prévu en 4 ou advenant toute opération sur le capital-actions du VENDEUR; une somme forfaitaire de : _______________________________ dollars (_______________________________$); 1. sauf dans le cas où aucun acte de vente ne se signe par la faute de l'acheteur, si une entente visant à vendre l'IMMEUBLE est acceptée pendant la durée du contrat, que ce soit par ou sans l'intermédiaire de l'AGENCE ou du COURTIER et que toutes les conditions de celle-ci ont été remplies, sauf la signature de l'acte de vente, ou; 2. si une promesse d'achat conforme aux conditions de vente énoncées au présent contrat de courtage lui est présentée pendant la durée dudit contrat et que le VENDEUR la refuse, ou; 3. si une vente a lieu dans les 180 jours dans les cas de la vente d'un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, y inclus un immeuble détenu en copropriété ou si une vente a lieu dans les 365 jours dans les autres cas et ce, suivant la date d'expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l'IMMEUBLE pendant la durée du contrat , sauf si, durant cette période, le VENDEUR a conclu de bonne foi avec une autre agence ou un autre courtier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l'IMMEUBLE, ou; 4. si un acte volontaire du VENDEUR empêche la libre exécution du contrat. [Nos soulignés] [ 19 ] Le contrat de courtage a pris fin lors de la modification annulant le contrat que les parties ont signée le 15 juillet 2014 [17] . [ 20 ] La vente est intervenue au plus tard le 30 juillet 2014, lors de la signature du contrat notarié [18] . [ 21 ] La preuve démontre que la vente a eu lieu dans les 180 jours suivant la date d’expiration du contrat, avec une personne

intéressée pendant la durée du contrat. La rétribution est donc due. [ 22 ] Quel est le montant de cette rétribution?

À l’article 11.1 du contrat de courtage, intitulé « autres déclarations et conditions », les parties ont ajouté la mention suivante [19] : Si vendu par le proprio la rétribution sera seulement 2.5% + taxe [Transcription conforme] [ 23 ] Le Tribunal conclut que la Compagnie a vendu le terrain n o 50, le 30 juillet 2014, pour le prix de 58 500 $ [20] , puisqu’il ne s’agit pas du même terrain (terrain n o 52) qui a fait l’objet de l’offre d’achat présentée par le Courtier et acceptée le 16 janvier 2014 [21] . [ 24 ] Dans ce cas, le contrat prévoit que la rétribution est de 2,5 % du montant de la vente de 58 500 $ [22] , soit 1 462,50 $ plus taxes [23] , montant que le Tribunal accorde.

La demande reconventionnelle [ 25 ] Se portant demanderesse reconventionnelle, la Compagnie réclame 1 694,62 $ pour les démarches qu’elle a faites pour vendre le terrain et le remboursement des frais de sa contestation et demande reconventionnelle qu’elle détaille ainsi [24] : Quantité Description P.U.

Montant 3 3 appels à cloutier 50,00 $ 150,00 $ 3 signature des mandats 50,00 $ 150,00 $ 3 rencontre avec agent et client 50,00 $ 150,00 $ 6 signature du pa 60725 50,00 $ 300,00 $ 1 discussion sur la disponibilité des fonds 50,00 $ 50,00 $ 1 discussion sur l'entente de passage 50,00 $ 50,00 $ 5 travail sur le 5 modifications 50,00 $ 250,00 $ 3 rencontres fin de mandst 50,00 $ 150,00 $ 1 frais de cours 152,00 $ 152,00 $ 1 demande reconditionnelle 71,90 $ 71,90 $ Total H.T. 1 473,90 $ Taxes 5,00% 73,70 $ 9,50% 147,02 $ Total T.T.C. 1 694,62 $ [Transcription conforme] [ 26 ] Selon le contrat de courtage, la Compagnie bénéficie d’une réduction de la rétribution de 5 % à 2,5 %, si elle vendait le terrain.

Elle n’a droit à aucune autre compensation pour les démarches ayant mené à la vente. [ 27 ] Quant aux frais payés pour la contestation et la demande reconventionnelle, l’article 477 du Code de procédure civile édicte que la

partie qui succombe supporte habituellement ces frais. [ 28 ] CONSIDÉRANT QUE le demandeur a prouvé le bien-fondé de sa demande pour le montant de 1 681,51 $ [25] ; PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 29 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 30 ] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur la somme de 1 681,51 $ avec intérêts au taux de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 5 décembre 2014, soit la date de réception de la mise en demeure, ainsi que les frais judiciaires de 137 $; [ 31 ] REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais. __________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 21 septembre 2015