2011 QCCQ 7430, 2011 QCCQ 7430

9084-8862 Québec inc. (Royal Lepage Prestige) c. Royzman 2011 QCCQ 7430 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-168049-107 DATE : Le 22 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9084-8862 QUÉBEC INC. FAISANT AFFAIRE SOUS ROYAL LEPAGE PRESTIGE Demanderesse c.

TAMARA ROYZMAN Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, 9084-8862 Québec inc. (« 9084 »), faisant affaire sous le nom de Royal LePage Prestige, reproche à la défenderesse, Tamara Royzman (« Royzman ») d'avoir mis fin unilatéralement et sans motif valable à une promesse d'achat visant sa propriété du […] à Ville St-Laurent. [ 2 ] Royzman conteste cette réclamation parce qu'elle allègue que la promesse d'achat est devenue nulle et non avenue le 27 juillet 2009 parce qu'elle n'a pas trouvé le financement requis, tel que le prévoit la clause A.4.3 de P-2 .

Les faits [ 3 ] Le 2 juillet 2009, Royzman présente une offre d'achat de 237 000 $ pour acheter la propriété de 9084.

Elle prévoit qu'elle voudrait occuper la résidence dès la signature de l'acte de vente ( P-2 ). [ 4 ] Royzman indique à P-2 qu'elle s'engage à obtenir une hypothèque de 201 450 $ à 4.5 % d'intérêt, dans les 15 jours suivant la transaction. [ 5 ] Suivent une série d'offres et contre-offres ( P-3 et P-4 ) et finalement le 6 juillet 2009, Royzman accepte la contre-offre de 9084 à 257 000 $ ( P-5 ). [ 6 ] Royzman ne verse aucun dépôt suite à l'acceptation de cette offre contrairement aux dispositions de l'offre, mais elle entreprend des démarches pour le financement hypothécaire. [ 7 ] Or, le 14 juillet 2009, 9084 reçoit une lettre de la banque TD Canada Trust (« TD ») qui l'informe que Royzman n'est pas éligible pour une hypothèque, parce que les revenus déclarés ne sont pas suffisants pour assumer l'emprunt. [ 8 ] Le 20 juillet 2009, le procureur de Royzman avise 9084 que sa cliente annule l'offre d'achat transmise le 7 juillet 2009 puisqu'elle s'est vue refuser l'hypothèque demandée. [ 9 ] Étant donné le défaut de Royzman de respecter son engagement de trouver du financement, 9084 en application de la clause A.4.3 exige que cette dernière fasse immédiatement et à ses frais une nouvelle demande d'emprunt hypothécaire auprès d'un deuxième prêteur hypothécaire que 9084 désigne. [ 10 ] Ainsi, le 20 juillet 2009, 9084 requiert Royzman de présenter une nouvelle demande auprès d'une autre succursale de la TD.

Royzman se conforme à cet avis. [ 11 ] Le 27 juillet 2009, Royzman est informée que la deuxième demande d'emprunt hypothécaire est également refusée basée sur l'information et la documentation qu'elle a présentée. [ 12 ] Monsieur Charles Bettan (« Bettan »), représentant de 9084 est informé de ce deuxième refus. Lors de l'audience, il exprime des doutes quant à la bonne foi de Royzman.

Il témoigne qu'il ne sait pas ce que Royzman a produit comme documentation et il soulève qu'il ne sait pas non plus si Royzman s'est vraiment présentée à la première banque. [ 13 ] Par lettre du 30 juillet 2009 ( P-10 ), 9084 informe Royzman qu'elle est prête à financer l'emprunt hypothécaire, aux mêmes termes et conditions que celles indiquées à l'offre d'achat P-2 . 9084 ajoute qu'elle s'attend à ce que Royzman respecte ses obligations

contractuelles et complète la vente à défaut de quoi elle sera tenue responsable de tous les dommages causés par son refus injustifié. [ 14 ] 9084 accorde un délai de sept jours à Royzman pour répondre à P-10 .

Royzman ne répond pas. [ 15 ] Le 19 août 2009, le notaire Taschereau prépare un projet d'acte de vente avec balance de vente qu'il signifie à Royzman ainsi qu'à l'avocat de cette dernière ( P-11 et P-12 ) l'enjoignant de communiquer avec lui pour prendre rendez-vous aux fins de signature. [ 16 ] Royzman ne prend pas rendez-vous et la transaction n'a pas lieu. [ 17 ] Vu le défaut de Royzman de passer acte, 9084 vend sa propriété le 8 décembre 2008 à un tiers acquéreur au coût de 252 000 $. [ 18 ] 9084 réclame 14 459,63 $ de dommages subis qu'elle allègue avoir été causés par le défaut de Royzman.

Les dommages sont détaillés en

annexe de la requête introductive d'instance. Discussion et décision [ 19 ] 9084 argumente qu'aucune preuve n'a été faite que Royzman a agi de bonne foi. Elle s'interroge si elle a correctement représenté sa capacité de payer lors des entrevues pour obtenir du financement.

A-t-elle par exemple présenté son bilan aux banques ? [ 20 ] Royzman base sa défense sur la clause A.4 de P-2 qui se lit comme suit : « A4 New Hypothecary Loan A4.1 TERMS AND CONDITIONS The BUYER undertakes to take in good faith, as soon as possible and at his expense, all steps necessary to obtain a loan of $201,450 secured by a 7% rank hypothec, that loan shall bear interest at the current rate, which shall not exceed 4.5% per year (calculated semi-annually and not in advance) and shall be payable in instalments of not more than TO BE CALCULATED (combining principal and interest), calculated according to an amortization plan of 25 years, the balance becoming due in 5 years.

A4.2 UNDERTAKING The BUYER undertakes to supply to the SELLER, within a period of 15 days following acceptance of this PROMISE TO PURCHASE, a copy of the undertaking by a hypothecary lender to grant the BUYER such a loan. The receipt of such an undertaking within that period shall have the effect of fully satisfying the conditions set out in A4.1 and A4.2. A4.3 ABSENCE OF UNDERTAKING In the absence of proof of such an undertaking, the SELLER may, within a period of 5 days following the expiry of the period provided for in A4.2 or following receipt of a notice of refusal, notify the BUYER, in writing: (

a) that he is requiring the BUYER to file immediately and at his expense, with a hypothecary lender designated by the SELLER not succeed in obtaining, within the application of a hypothecary loan conforming to the conditions set out in A4.1. Should the BUYER not succeed in obtaining, within the period stipulated in the SELLER's notice, a written undertaking from that hypothecary lender to grant the BUYER the loan applied for, this PROMISE TO PURCHASE shall become null and void. However, the receipt of such an undertaking within that period shall have the effect of fully satisfying the conditions of this division; or (

b) that renders this PROMISE TO PURCHASE null and void. Where the SELLER does not avail himself of the provisions of paragraph (

a) or (

b) above within the period stipulated, this PROMISE TO PURCHASE shall become null and void. » [ 21 ] La demande d'emprunt hypothécaire de Royzman fut refusée par sa propre institution bancaire. [ 22 ] La preuve documentaire révèle que Royzman a fait les démarches auprès d'un deuxième prêteur hypothécaire cette fois désignée par 9084 et elle fut à nouveau refusée vu son incapacité de payer les mensualités. [ 23 ] Pour le Tribunal, il ne fait pas de doute que Royzman a consulté les deux institutions financières qui ont fait leur enquête avant de refuser le financement. [ 24 ] La bonne foi se présume, et les doutes formulés par 9084 ne sont en fait que des suppositions. [ 25 ] Le 20 juillet 2009, Royzman avait avisé qu'elle annulait son offre d'achat après avoir été informé du refus de son institution financière. [ 26 ] Elle s'est toutefois conformée à la demande de 9084 de consulter une autre institution financière qui, le 27 juillet 2009, refusa de lui octroyer une hypothèque. [ 27 ] En vertu de A.4.3, le contrat est nul et non avenu à compter de cette date. [ 28 ] Or, le 27 juillet 2009, malgré ce deuxième refus, 9084 insiste.

Cette dernière veut financer l'achat et prêter l'argent à Royzman aux mêmes conditions. Royzman n'a pas donné suite à cette offre de financement par le vendeur. [ 29 ] Pour le Tribunal, Royzman n'avait aucune obligation contractuelle d'accepter d'être financé par le vendeur. [ 30 ] Royzman a fait les démarches prévues à la clause A.4.3, soit de consulter un deuxième prêteur hypothécaire désigné par le vendeur.

[ 31 ] Le vendeur ne peut exiger plus. Il ne peut forcer Royzman à considérer un troisième prêteur d'autant plus que 9084 veut se désigner elle-même comme prêteur hypothécaire. [ 32 ] La Cour d'appel s'est déjà prononcée à ce sujet en concluant dans un cas semblable que le vendeur ne peut se désigner lui- même comme prêteur hypothécaire au sens de la clause ici à A.4.3 [1] : « Premièrement, le texte même de la clause 11.3A implique nécessairement que le « prêteur hypothécaire » visé est une tierce personne par rapport aux parties à la promesse d'achat.

C'est du moins ainsi que je lis les mots « auprès d'un prêteur hypothécaire qu'il lui désigne », j'ai peine à croire que les parties, en utilisant ces mots, ai eu à l'esprit que le vendeur puisse se désigner lui-même comme prêteur hypothécaire. Ce faisant, le vendeur transformerait une promesse d'achat conditionnelle, dépendant essentiellement de la décision que prendra un tiers suite aux démarches de bonne foi faites par l'acheteur, en une promesse d'achat ferme.

Ce n'est pas, à mon avis, ce que les parties avaient à l'idée en choisissant le mode de paiement qu'elles ont choisi. » [ 33 ] Ainsi donc, le Tribunal conclut que la promesse d'achat est devenue nulle et non avenue le 27 juillet 2009 lorsque Royzman fut refusée par l'institution financière désignée par le vendeur et que Royzman n'est pas responsable des dommages réclamés par 9084. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête introductive d'instance de 9084-8862 Québec inc. ; LE TOUT AVEC DÉPENS . __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q.

Procureur de la demanderesse : Me Harvey Lazare LAZARE & ALTSCHULER bureau 801 Montréal (Québec) H2Y 1B8 Procureur de la défenderesse : Me Pierre-Paul Routhier 168, St-Jean-Baptiste Châteauguay (Québec) J6K 3B5 Date d’audience : 1 er décembre 2010