2018 QCCQ 3795, 2018 QCCQ 3795

Belaich c. Groupe immobilier Londono inc. 2018 QCCQ 3795 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-700923-172 DATE : 31 mai 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GATIEN FOURNIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SABINE BELAICH ; -et- RUBEN BELAICH ; tous deux domiciliés et résidant au […] Côte Saint-Luc (Québec) […] Demandeurs c. GROUPE IMMOBILIER LONDONO INC. ; 4150, rue Sherbrooke Ouest.

Westmount ( Québec) H3Z 1C2 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament de la défenderesse, Courtier Immobilier Londono inc. (« Londono »), la somme de 15 000$ en dommages-intérêts. Ils tiennent Londono responsable des dommages causés à leur immeuble suivant une entente de location conclue par l’entremise de cette dernière. [ 2 ] Londono nie toute responsabilité dans cette affaire et conteste vigoureusement la demande des demandeurs.

QUESTION EN LITIGE [ 3 ] Londono a-t-elle commis une faute dans l’exécution du contrat de courtage exclusif visant la location de l’immeuble des demandeurs donnant ainsi ouverture aux dommages-intérêts au montant de 15 000$ qu’ils lui réclament? LE CONTEXTE FACTUEL [ 4 ] Les demandeurs sont français d’origine.

En août 2012, ils font l’acquisition d’un immeuble résidentiel situé dans la ville de Côte-Saint-Luc (l’« Immeuble ») pour venir éventuellement s’y établir. [ 5 ] Le temps de compléter les démarches pour immigrer au Canada, les demandeurs décident de mettre l’Immeuble en location pour ainsi alléger leur charge financière. La demanderesse, Sabine Belaich (« Sabine »), souligne que s’ils avaient eu le choix, ils n’auraient pas loué. [ 6 ] Sabine rencontre 4 agences immobilières avant de retenir Londono.

Elle dit que Natasha Laurin (« Laurin ») qui œuvre pour Londono comme courtier immobilier lui inspirait confiance. [ 7 ] Un contrat de courtage exclusif visant la location de l’Immeuble intervient entre les parties le 1er octobre 2012 [1] . [ 8 ] Le demandeur, Ruben Belaich (« Ruben »), indique qu’ils en étaient à leur première expérience de location au Canada et, qu’à ce titre, ils n’en connaissaient pas les usages. Ils voulaient par ailleurs habiter l’Immeuble par la suite.

Ils ont donc insisté auprès de Londono pour que les locataires soient solvables et soigneux. [ 9 ] Ruben mentionne qu’au terme du contrat de courtage exclusif, Laurin leur a présenté une promesse de location formulée par deux personnes qu’elle aurait dit connaître et qu’elle aurait qualifiées de sympathiques (les « Locataires »). [ 10 ] Ruben voulait en savoir plus sur la solvabilité de ceux-ci. Laurin lui aurait dit qu’il n’était pas possible d’obtenir ce genre

d’information car elle était de nature confidentielle. [ 11 ] Ruben reproche à Laurin et à Londono de ne pas lui avoir dit qu’il pouvait faire une enquête de crédit concernant les Locataires. [ 12 ] Laurin aurait cependant indiqué à Ruben qu’il pouvait communiquer avec l’ancien locateur, ce qu’il fit. [ 13 ] L’ancien locateur aurait confirmé à Ruben que tout allait pour le mieux. [ 14 ] Avant de signer le bail, Ruben dit avoir fait une recherche sur « Google » pour en savoir plus sur les Locataires. [ 15 ] Ruben reproche aussi à Laurin et à Londono de ne pas les avoir informés de la possibilité de faire une recherche sur « SOQUIJ » par exemple.

Les demandeurs auraient alors pu savoir que les Locataires avaient en 2010 fait l’objet de décisions de la Régie du logement [2] . [ 16 ] Le bail entre les demandeurs et les Locataires est intervenu le 10 mars 2013 pour une durée de 15 mois commençant le 1er avril 2013 et se terminant le 30 juin 2014 [3] . [ 17 ] Les Locataires ont commencé à retarder le paiement des loyers à compter de juillet 2013. [ 18 ] Les voisins auraient alors informé les demandeurs que les Locataires étaient connus pour faire des dégâts. [ 19 ] En décembre 2013, les demandeurs entreprennent des démarches judiciaires auprès de la Régie du logement en vue de la résiliation du bail et de l’expulsion des Locataires.

Ils demandent également le recouvrement du loyer. [ 20 ] Le 19 février 2014, la Régie du logement rend une décision en faveur des demandeurs au terme de laquelle elle conclut comme suit : « [7] RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion des locataires et de tous les occupants du logement; [8] ORDONNE l'exécution provisoire immédiate, malgré l'appel, de l'ordonnance d'expulsion; [9] CONDAMNE les locataires à payer aux locateurs la somme de 8 200 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. , à compter du 8 décembre 2013 sur la somme de 3 800 $, et sur le solde à compter de l'échéance de chaque loyer, plus les frais judiciaires de 87 $. » [4] [ 21 ] Les demandeurs réclament de Londono, ce à quoi les Locataires ont été condamnés suivant la décision de la Régie du logement rendue le 19 février 2014 [5] . [ 22 ] Ruben relate que Londono devait savoir que les Locataires étaient insolvables puisque le chèque émis pour le paiement des honoraires de Londono provenait d’un tiers, soit la caisse Beth Yossef qui serait un organisme qui vient en aide à des personnes de la communauté juive en période de difficulté et de crise [6] . [ 23 ] Ruben ajoute que Londono a caché cette information. [ 24 ] Bien que les demandeurs n’en aient pas fait la réclamation à la Régie du logement, ceux-ci allèguent que les Locataires ont causé des dommages à l’Immeuble durant leur occupation qu’ils évaluent à plus de 35 000$ [7] .

Les demandeurs auraient fait faire des travaux en juillet 2014 pour plus de 25 000$ [8] et ils ont remplacé la cuisinière et le réfrigérateur au montant de 1 734,01$ [9] . Ces montants déboursés par les demandeurs font

partie de leur réclamation instituée contre Londono. [ 25 ] Les demandeurs n’ont jamais mis en demeure Londono. [ 26 ] Les demandeurs ont institué la présente demande en justice le 21 février 2017 réduisant leur réclamation à l’endroit de Londono à la somme de 15 000$. [ 27 ] C’est Yaël Pinto (« Pinto »), courtier immobilier chez Londono qui a complété le contrat de courtage intervenu avec les demandeurs.

Elle dit avoir revu et expliqué l’ensemble des clauses du contrat avec eux le 28 septembre 2012. [ 28 ] Sabine qui était alors avocate en France demande à Pinto de revoir le contrat avant de procéder à sa signature. [ 29 ] Après 3 jours, Sabine communique avec Pinto et confirme être disposée à signer le contrat de courtage exclusif qui leur a été présenté.

Les parties signent le contrat le 1er octobre 2012 [10] . [ 30 ] Sabine remet à Pinto un formulaire qu’elle aurait rédigé elle-même afin que celui-ci soit complété par les locataires intéressés [11] . [ 31 ] La durée du contrat de courtage exclusif était de deux mois, soit jusqu’au 30 novembre 2012 [12] . [ 32 ] Les demandeurs ont prolongé le contrat de courtage exclusif à 2 reprises. [ 33 ] Ils ont également réduit le loyer exigible à 2 200$ par mois faute de promesse de location. [ 34 ] Une première promesse de location datée du 30 janvier 2013 est présentée aux demandeurs.

Les locataires intéressés étaient dans ce cas représentés par un courtier collaborateur œuvrant chez Royal Lepage. [ 35 ] Les demandeurs refusent cette promesse de location aux motifs qu’ils désiraient le paiement de 2 mois de loyer à l’avance.

[ 36 ] Une deuxième promesse de location datée du 16 février 2013, provenant elle aussi d’un courtier collaborateur, est présentée aux demandeurs [13] . [ 37 ] Un échange de courriels a lieu le jour suivant entre les courtiers, quant à une exigence des demandeurs, à savoir : " From: Mike Abitbol m.abitbol@ (...) Subject: Re: King Edward Date: February 17, 2013 1:23:00 PM EST To: Yael Pinto <yael@londono (...) Yael info will be supplied with accepted promise to lease as this info is confidential. Both my clients make good salaries and are very good tenants.

Linda has been at the same address for 12 yrs and is moving in with her fiancé. 3 people will be living there...Linda, Neil and Linda's 13 yr old son. I have known Linda for 33 yrs. " " On 2013-02-17, at 12:50 PM, Yael Pinto <yael@londono (...) wrote: Hi Mike, The owner will need info on your clients such as: Who will occupy the house Job title, annual salary, contact number of human resources. Present owner coordinates Reason for leaving present house or apartment. I will forward the info to the owner as soon as I receive it. Thanks!

Yael " [14] [ 38 ] Le 17 février 2013, Laurin communique par courriel avec Sabine pour l’informer de la position du courtier collaborateur quant aux informations recherchées par les demandeurs. « De : Natasha Laurin <natasha@londono (...) Envoyé : dimanche 17 février 2013 15:23 À : Sabine BELAÏCH Objet : Votre maison Bonjour Sabine, Nous avons parlé avec les locataires potentiels (pilotes) Alexandre et Marie-Mai aujourdhui. Ils ont finalement parlé avec la propriétaire et il y a eu une visite de leur appartement avec un locataire potentiel qui recherche la location pour le 1er mars.

Je vais avoir plus de nouvelles demain soir (lundi)-mardi matin. Nous sommes sur le bon chemin. Alexandre et Marie-Mai font tout ce qui est possible pour pouvoir louer votre maison! Entre temps, nous avons fait visiter la maison à un courtier et ses clients hier. Ils vous ont rédigé une offre de location que je vous envoie dans mon prochain courriel. Le courtier n'a pas voulu me fournir d'information concernant les locataires potentiels tel que: emploi, salaire annuel, coordonnées de l'ancien propriétaire...

Il m'a indiqué que si vous acceptez son offre de location, ils vous fournira toutes les informations (...). J'ai bien essayé mais il m'a dit que ces infos sont confidentiel. Natasha Laurin Courtier immobilier » [15] (Sic) [ 39 ] Les demandeurs refusent cette deuxième promesse de location aux mêmes motifs que pour la première. [ 40 ] Une troisième promesse de location, celle-là, provenant d’un courtier de chez Londono est présentée aux demandeurs vers le 27 février 2013.

[ 41 ] Les locataires intéressés ont par la suite retiré leur offre car ils considéraient les dépenses liées à l’occupation de l’Immeuble trop élevées. [ 42 ] Laurin a rencontré les Locataires de l’Immeuble au début mars 2013, par hasard. [ 43 ] Ceux-ci ont vu la pancarte de l’agence devant l’Immeuble et ont communiqué avec elle. [ 44 ] Pinto ne pouvait prendre l’appel et celui-ci lui a été référé. [ 45 ] Laurin confirme qu’elle ne connaissait pas ceux qui allaient devenir les Locataires. [ 46 ] Le 7 mars 2015, Laurin achemine un courriel à Sabine qui va comme suit : « De : Natasha Laurin <natasha@londono (...) Envoyé : jeudi 7 mars 2013 18:22 À : Sabine Belaich Objet : Offre de location !

Pièces jointes : offre de location.pdf; Pièce jointe sans

titre 22796.htm; reglements de limmeuble.pdf; Pièce jointe sans

titre 22799.htm; image001.jpg; sans

titre 22802.htm Bonjour Sabine. De bonne nouvelles! Nous avons une offre de location de la part d'un de nos propre clients! Ce couple avait visité il y a quelques semaines et nous avait rappelé afin de rédiger une offre... mais vous aviez déjà accepté l’offre précédente. Ils nous on rappelé quelques fois afin de savoir si la transaction s'était conclue ou s'ils pouvaient vous faire une offre. Maintenant que l'offre précédente est tombée, le couple en question nous a tout de suite rencontré à la maison afin de rédiger leur offre. Alors, le couple en question est un couple dans leur quarantaine avancée.

Aharon Cohen et Véronique Abergel Cohen (Véronique est française de toulouse). Ils sont tout les deux Canadien. Ils sont très sympa!! Ils ont 6 enfants, Raphaël, Michael, Gabriel, Sarah Rachelle, Ouriel et Israël. Aharon est vendeur de vêtements pour homme au détail et au gros ($45,000 annuel). Véronique est professeur de musique (piano) à l'académie Yavné ($38,000 annuel) Ils seront tous les 2 responsable du bail. Ils habitent présentement un appartement (7109 kildare, cote st luc) qui est trop petit pour leur famille et de plus la propriétée est à vendre. Ils payaient $2050 par mois.

La propriétée appartient à une société immobilière qui est gérée par Monsieur Robert Levy: 514-497-(…). Lors de notre rencontre dans la maison, nous leur avons fait signer les règlements de l'immeuble (ci-inclus) et leur avons montré les facture d'hydro et d'huile. Donc il n'y a pas de conditions de vérification de documents qui était si problématique lors de notre dernière offre de location!! L’offre de location est pour un montant de $2200 par mois. Ils nous remettent $4400, ce qui représente le 1er et dernier mois de loyer. Le bail débutera le 1er Avril 2013 jusqu'au 30 juin 2015.

Vous comprendrez qu'ils ne peuvent déménager une famille de 6 enfants pour seulement une année. Donc le bail est dune durée de 27 mois pour un montant total de loyer de $59,400 pour la durée du bail. Due aux fêtes et du au fait qu'ils sont religieux et veulent célébrer Pessah dans la maison, ils demandent les clés le 20 Mars 2013 afin de déménager la famille avant les fêtes. À partir de cette date, ils seront responsable de toutes les dépenses. En espérant que cette offre vous plaise. Nous avons cédulé la signature du bail (si vous acceptez) ce lundi 7 PM à la maison.

Je crois que vous allez bien vous entendre avec ce couple. Ils sont trop gentils! » [16] (Sic) [ 47 ] La promesse de location est jointe au courriel de Laurin du 7 mars 2013 incluant les règlements de l’Immeuble que les demandeurs voulaient voir faire

partie du bail [17] . [ 48 ] Laurin souligne qu’en aucun temps elle n’a mis de la pression pour que les demandeurs acceptent la promesse de location. [ 49 ] La promesse de location a fait l’objet d’une contre-proposition de la part des demandeurs le 10 mars 2013 qui a été acceptée par les Locataires [18] . [ 50 ] Les parties ont signé le bail le 10 mars 2013 [19] et ils y ont joint les règlements de l’Immeuble déjà signés par les locataires le 7 mars 2013, tel que les demandeurs le désiraient [20] .

[ 51 ] Pinto dit ne jamais avoir eu de nouvelles des demandeurs par la suite avant que Ruben communique avec elle en février 2017 sous prétexte de vouloir la rencontrer pour remettre l’Immeuble sur le marché. [ 52 ] Tel que convenu, Pinto se présente chez les demandeurs le 10 février 2017. Les demandeurs qui n’ont aucune intention de remettre l’Immeuble sur le marché lui font état alors de ce qu’ils reprochent à Londono aux termes de la présente demande en justice.

Analyse et décision [ 53 ] Les demandeurs reprochent à Londono d’avoir manqué à son obligation d’information. [ 54 ] Plus précisément, les demandeurs reprochent à Londono de ne pas les avoir informés de la possibilité d’effectuer une enquête de crédit concernant les Locataires retenus le 10 mars 2013. [ 55 ] Les demandeurs sont même d’avis que la promesse de location qui leur a été présentée le 7 mars 2013 [21] résulte, ni plus ni moins, d’un stratagème élaboré par Londono pour toucher sa commission. [ 56 ] Pour atteindre son but, Londono aurait volontairement caché de l’information et référé des personnes qu’elle connaissait et qu’elle savait insolvables. [ 57 ] Or la preuve administrée ne va pas du tout dans le sens soutenu pas les demandeurs. [ 58 ] Les demandeurs ont eu toute la liberté d’accepter ou de refuser la promesse de location qui leur a été soumise le 7 mars 2013. [ 59 ] À ce titre, Laurin a communiqué à Sabine par courriel de l’information concernant les locataires dont notamment, leur emploi, leur salaire, le logement occupé par eux jusqu’alors, le nom du gestionnaire de l’Immeuble où se situe le logement ainsi que son numéro de téléphone. [ 60 ] La balle était désormais dans le camp des demandeurs au terme de l’article 8.2 10º du contrat de courtage exclusif qui se lit comme suit : « 8.

DÉCLARATIONS DU BAILLEUR 8.2. Le BAILLEUR déclare de plus, […] : 10 º reconnaître qu’il est seul responsable de la vérification de la solvabilité de tout locataire éventuel. » [22] [ 61 ] Les demandeurs reprochent à Londono de ne pas les avoir informés de ce qu’ils pouvaient faire pour vérifier la solvabilité des locataires éventuels.

Ils auraient aimé qu’on leur dise comment procéder pour effectuer une enquête de crédit. [ 62 ] Or, il appert de la preuve que la question n’a jamais été posée à Londono. [ 63 ] Londono ne pouvait présumer, dans les circonstances, que les demandeurs ne savaient pas comment vérifier la solvabilité des locataires éventuels d’autant que Sabine s’est présentée comme avocate et que les demandeurs ont spécifiquement demandé qu’on leur laisse quelques jours pour examiner le contrat de courtage exclusif qui leur a été remis le 28 septembre 2012 et que les parties ont signé le 1er octobre 2012. [ 64 ] Dans la mesure où les demandeurs ne comprenaient pas l’étendue de leurs obligations ou ne savaient pas quoi faire pour vérifier la solvabilité des locataires éventuels, ils leur revenaient de s’enquérir de la chose auprès de Londono. [ 65 ] L’obligation d’information ou de renseignement imposée au prestataire de services connaît en effet des limites. [ 66 ] Voici ce que les auteurs Jean-Louis Baudouin et Pierre-Gabriel Jobin dans leur ouvrage « Les Obligations » rapporte sur le sujet : « 3 29 - Limite : l’obligation de se renseigner - L’obligation de se renseigner est au fond l’envers de la médaille : c’est la limite imposée à I’obligation de renseignement.

Dans la mesure, en effet, où, dans les circonstances de l’espèce, le contractant a la possibilité de connaître l’information ou d’y avoir accès (en dehors évidemment des hypothèses où la loi impose l’obligation stricte de communiquer le renseignement), celui qui s’apprête à passer un contrat doit prendre les mesures raisonnables pour en bien connaître les enjeux importants, les faits susceptibles d’influencer sa décision ; l’obligation de se ren​seigner vient ainsi faire échec au devoir corrélatif de renseignement de l’autre partie.

Dans une certaine mesure, non négligeable, ce devoir de se renseigner est apprécié de façon subjective : on tient compte de la formation et de l’expérience de la personne concernée. Le droit ne vient pas au secours de ceux qui dorment, disait la maxime romaine. Cette idée a déjà été développée dans le contexte du contrat d’assurance terrestre pour la déclaration de risque par l’assuré.

On la retrouve notamment dans la garantie contre vices cachés, dans la garantie d’éviction contre les violations de limitations de droit public, et encore dans la responsabilité extracontractuelle du fabricant pour un défaut de sécurité. Dans l’obligation d’information, le droit entend protéger le con​tractant contre une inégalité situationnelle, mais non contre sa propre sottise ou négligence. Une

partie doit pouvoir présumer, en effet, que l’information générale de base, normalement disponible est connue de son cocontractant, ou alors qu’il a décidé de ne pas en tenir compte. Aussi la Cour suprême a-t-elle pris la précaution de situer l’obligation d’information dans le contexte général où toute personne a le devoir de se renseigner raisonnablement avant de con​clure un contrat. » [23] (Références omises)

[ 67 ] Dans le cas qui nous occupe, les demandeurs, dont l’un est avocat, ont expressément demandé du temps pour revoir le contrat de courtage exclusif avant de le signer et ils ont imposé plusieurs conditions à la location de l’Immeuble, laissant ainsi présumer qu’ils étaient capables d’assumer leur responsabilité quant à la vérification de la solvabilité de tout locataire éventuel. [ 68 ] Dans les circonstances de la présente affaire, Londono ne pouvait présumer de du contraire. [ 69 ] Londono a également démontré avoir pleinement collaboré dans l’exercice du mandat qui lui a été confié, et ce, notamment alors que les demandeurs recherchaient de l’information confidentielle qu’ils tentaient d’obtenir de locataires éventuels [24] . [ 70 ] On ne peut pas non plus présumer de l’insolvabilité en mars 2013 des Locataires du seul fait qu’ils aient retardé de payer le loyer en juillet 2013.

Bien des choses ont pu se produire entre mars 2013 et cette date qui en expliqueraient la cause. [ 71 ] Le Tribunal est ici d’avis que Londono n’a pas manqué à son obligation d’information à l’égard des demandeurs. [ 72 ] Mais il y a plus. [ 73 ] Les demandeurs n’ont jamais mis Londono en demeure avant d’engager des montants importants pour réaliser les travaux de réfection de l’Immeuble dont ils la tiennent responsable, pas plus qu’ils n’ont réclamé ces montants à ceux qui en seraient les premiers responsables. [ 74 ] Les articles 1590 , 1595 , 1597 et 1602 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») trouvent application en l’instance, à savoir : « 1590.

L'obligation confère au créancier le droit d'exiger qu'elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard. Lorsque le débiteur, sans justification, n'exécute pas son obligation et qu'il est en demeure, le créancier peut, sans préjudice de son droit à l'exécution par équivalent de tout ou

partie de l'obligation: 1° Forcer l'exécution en nature de l'obligation; 2° Obtenir, si l'obligation est contractuelle, la résolution ou la résiliation du contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative; 3° Prendre tout autre moyen que la loi prévoit pour la mise en oeuvre de son droit à l'exécution de l'obligation. » « 1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit.

Elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l'exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. » « 1597. Le débiteur est en demeure de plein droit, par le seul effet de la loi, lorsque l'obligation ne pouvait être exécutée utilement que dans un certain temps qu'il a laissé s'écouler ou qu'il ne l'a pas exécutée immédiatement alors qu'il y avait urgence.

Il est également en demeure de plein droit lorsqu'il a manqué à une obligation de ne pas faire, ou qu'il a, par sa faute, rendu impossible l'exécution en nature de l'obligation; il l'est encore lorsqu'il a clairement manifesté au créancier son intention de ne pas exécuter l'obligation ou, s'il s'agit d'une obligation à exécution successive, qu'il refuse ou néglige de l'exécuter de manière répétée. » « 1602. Le créancier peut, en cas de défaut, exécuter ou faire exécuter l'obligation aux frais du débiteur.

Le créancier qui veut se prévaloir de ce droit doit en aviser le débiteur dans sa demande, extrajudiciaire ou judiciaire, le constituant en demeure, sauf dans les cas où ce dernier est en demeure de plein droit ou par les termes mêmes du contrat. » [ 75 ] Ainsi, aux termes des articles 1602 et 1595 du C.c.Q. , les demandeurs avaient l'obligation de mettre Londono en demeure par écrit, et ce, préalablement à l'exécution des travaux de réfection effectués par des tiers en 2014 afin de tenir cette dernière responsable des dommages qu'ils disent avoir subis. [ 76 ] L'obligation de mise en demeure préalable à l'exécution des travaux est confirmée par la doctrine et la jurisprudence. [ 77 ] Dans Les Obligations de Baudouin et Jobin [25] , on mentionne ceci : « Selon une jurisprudence très abondante et d'une rare constance, malgré la sévérité des principes qui y sont énoncés, le créancier qui prive le débiteur de la faculté d'exécuter son obligation ou de constater son inexécution, sans mise en demeure préalable ou à la suite d'une mise en demeure déficiente, ne pourra pas réclamer au débiteur les frais engendrés pour l'exécution de remplacement à moins de profiter d'un cas de demeure de plein droit. » (Références omises) [ 78 ] Dans la cause 9025-3683 Québec Inc. c.

Camping Transit Inc. [26] de la Cour du Québec, on traite de la nécessité de la mise en demeure : « Le Code civil pose toujours le principe de la nécessité d'une mise en demeure et rend celle-ci obligatoire dans tous les cas où il y a contravention aux obligations d'un débiteur, qu'il s'agisse de refus, de retard ou d'exécution imparfaite. La formalité de la mise en demeure vise la protection du débiteur . »

[ 79 ] La cause Pulitano c. 9047-1863 Québec Inc. [27] de la Cour du Québec va dans le même sens : « La mise en demeure, préalablement à la réparation est essentielle […]. L'absence de mise en demeure constitue une fin de non- recevoir à l'action intentée par le demandeur. » [ 80 ] Enfin, la Cour d'appel du Québec dans l'arrêt Cambior Inc. c. Structures R.B. Inc. [28] confirme aussi que l'absence de mise en demeure constitue une fin de non-recevoir à la demande du créancier. [ 81 ] Nous ne sommes pas non plus, ici, dans une situation d'exception, tel que prévu par l'

article 1597 du C.c.Q. , où le débiteur est en demeure de plein droit par le seul effet de la Loi. [ 82 ] Les demandeurs n'ont ainsi pas établi le bien-fondé de leur demande. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande des demandeurs; CONDAMNE les demandeurs, Sabine Belaich et Ruben Belaich, à payer à la défenderesse, Groupe Immobilier Londono Inc., les frais de justice au montant de 300$. __________________________________ GATIEN FOURNIER, J.C.Q. Date d’audience : 6 mars 2018