2024 QCCS 387, 2024 QCCS 387

Ménard c. Théberge 2024 QCCS 387 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE N° : 705-17-009839-216 DATE : Le 7 février 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SERGE GAUDET, j.c.s. ______________________________________________________________________ GINETTE MÉNARD ROBERT RENAUD FRANCINE MÉNARD DENIS CHARRON DENISE PERREAULT ROBERT HÉBERT LOUISE GOULET LOUIS MATHIEU ISABELLE CHARRETTE RENÉ LEGARÉ JOCELYNE GUERTIN PAUL RUELLAND Demandeurs c.

CHRISTOPHER THÉBERGE ANTONINO IACONO Défendeurs et L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION DE JOLIETTE Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT (servitudes; dommages) ______________________________________________________________________ [ 1 ] La présente affaire concerne plusieurs servitudes de passage donnant accès au lac Pierre, situé dans la municipalité de St- Alphonse-de-Rodriguez. [ 2 ] Le fonds servant de toutes ces servitudes est un terrain vacant qui donne sur le lac sur une largeur d’un peu moins de 12 mètres et qui s’élargit ensuite de part et d’autre jusqu’à la rue de l’Île, formant ainsi une pointe de tarte dont l’extrémité aurait été tronquée [1] .

Ce terrain a été ensablé artificiellement dans les années 70 et, pendant des décennies, a servi de « plage » aux propriétaires des fonds dominants qui s’y rencontraient, y jouaient et s’y baignaient en compagnie de leur famille et invités. Ces propriétaires sont nombreux car il y aurait plus d’une trentaine de servitudes de passage grevant le terrain en question. [ 3 ] En l’espèce, les demandeurs sont six couples qui sont tous propriétaires (ou copropriétaires) de résidences ou de chalets se situant à proximité du fonds servant et qui donnent tous sur la rue de l’Île. Les défendeurs, M. Théberge et M.

Ianoco, qui sont également propriétaires de résidences à proximité, sont les copropriétaires actuels du fonds servant. [ 4 ] Il est admis par les défendeurs que les demandeurs sont tous propriétaires de fonds dominants [2] qui bénéficient d’une servitude de passage (à pied seulement) sur le fonds servant pour se rendre au Lac Pierre. Il est également admis que l’assiette de cette servitude de passage s’étend sur l’ensemble du fonds servant [3] . [ 5 ] Le litige comporte trois volets. [ 6 ] Premièrement, les demandeurs estiment que le quai installé par M.

Théberge sur la rive du fonds servant, et le hors-bord qui y est amarré, nuisent à l’exercice des droits dont ils jouissent en vertu de leur servitude. Ils demandent donc que le quai et le bateau de M. Théberge soit retirés des lieux, et qu’il soit désormais interdit d’installer tout autre quai, ce que les défendeurs contestent en insistant sur leur droit de propriété. [ 7 ] En second lieu, la portée exacte des droits résultant des servitudes fait l’objet d’opinions incompatibles.

Les demandeurs estiment qu’ils peuvent utiliser le fonds servant comme « plage », notamment pour s’y rencontrer, prendre du soleil, ou encore y jouer ou s’y installer avec des chaises, comme cela s’est fait par le passé. Les défendeurs sont toutefois d’avis que les demandeurs n’ont pas de tels privilèges, car leurs titres prévoient des servitudes de passage pour accéder au lac et non des servitudes de plage. [ 8 ] Enfin, en raison même de cette appréciation divergente de leurs droits respectifs et des comportements, parfois inélégants, qu’elle a entraînés, les parties se réclament mutuellement des dommages.

Les demandeurs réclament chacun 3 000 $ des défendeurs, sauf pour la demanderesse Louise Goulet qui exige plutôt la somme de 7 000 $. Par ailleurs, chacun des défendeurs requiert une indemnisation de 7000 $ de la part des demandeurs. 1. Les demandeurs sont-ils en droit d’obtenir le retrait du quai ?

a) Faits pertinents [ 9 ] Selon la preuve, il n’y a jamais eu de quai sur le fonds servant jusqu’en 2013 ou 2014. [ 10 ] À ce moment, le défendeur Christopher Théberge –qui utilise également le fonds servant en vertu d’une servitude similaire à celles des demandeurs–, demande à son propriétaire, M. François Gaudet [4] , l’autorisation d’y installer un quai pour y amarrer un bateau. M. Gaudet donne son accord [5] et M.

Théberge procède donc à l’installation du quai sur la rive du fonds servant et y amarre son embarcation. [ 11 ] Le défendeur Iacono, jouissant lui aussi d’une servitude de passage sur le fonds servant, amarre également un bateau au quai installé par M. Théberge, avec l’autorisation de ce dernier. Si on se tient face au lac [6] , le bateau de M. Théberge est amarré du côté droit du quai, tandis que celui de M.

Ianoco est à gauche. [ 12 ] Les demandeurs ne sont pas enchantés de cette situation, car le quai et les bateaux nuisent à leur espace de baignade, mais, dans un premier temps, ils s’en accommodent. [ 13 ] Le quai est installé à l’extrémité gauche de la rive du fonds servant, donc près du côté ouest. Le terrain jouxtant ce côté est plus ou moins à l’abandon lors de l’installation du quai, mais il est ensuite acquis par un certain M. Jeannot qui a effectué d’importantes rénovations à la résidence s’y trouvant. Ce dernier n’est pas particulièrement heureux du fait que le bateau de M.

Ianoco se trouve en quelque sorte amarré au-devant de sa rive, et il le fait savoir à M. Gaudet, laissant d’ailleurs planer la menace de procédures judiciaires. M. Gaudet –qui n’utilise pas vraiment le fonds servant lui-même et qui ne souhaite pas être impliqué dans un tel litige–, accepte l’offre que lui fait alors M. Théberge de le lui acheter. [ 14 ] Certains demandeurs, ayant eu vent de cela et étant inquiets de ce que cela pouvait signifier pour l’exercice de leur servitude, font alors à M. Gaudet une offre d’achat encore plus avantageuse, mais ce dernier la refuse car il s’était déjà entendu avec M.

Théberge. [ 15 ] Par la suite, M. Iacono se greffe à la transaction et c’est ainsi que, le 29 décembre 2016, le fonds servant est vendu par acte notarié à MM. Théberge et Iacono pour la somme de 15 000 $ [7] . [ 16 ] Les demandeurs sont mécontents de cette transaction, surtout que certains d’entre eux, qui avaient déjà indiqué à M. Gaudet être prêts à acheter le fonds servant, s’étaient fait répondre qu’il n’entendait pas vendre. [ 17 ] À compter de l’été suivant, les relations entre les demandeurs et les défendeurs se détériorent.

Les demandeurs sont d’avis que la présence du quai et des bateaux nuit à l’exercice de leur servitude en restreignant indûment l’espace pour entrer au lac et se baigner. Pour eux, ce qui était jusque-là une « plage » est devenue en quelque sorte « une marina », ce qui soulève notamment des enjeux de sécurité pour les baigneurs qui, par la force des choses, se retrouvent à proximité des bateaux à moteur lors des manœuvres d’appareillage et d’accostage.

De leur côté, les défendeurs estiment que les bénéficiaires de servitude n’ont qu’un droit de passage vers le lac, ce qui reste possible en dépit du quai et des bateaux, et ajoutent que ceux-ci n’ont pas le droit de s’installer sur leur terrain et de l’utiliser comme « plage » et ce, même si cela fut toléré par les propriétaires antérieurs pendant des décennies. [ 18 ] La situation ne fait qu’empirer lorsque M. Théberge (en 2018 ou 2019) remplace son bateau par un autre qui est beaucoup plus puissant et imposant, ce qui restreint encore plus l’espace pour la baignade.

Les tensions deviennent encore plus vives, donnant lieu, tel que déjà mentionné, à des prises de bec et des gestes inélégants, notamment entre les défendeurs et Mme Goulet, qui est une nageuse

aguerrie et qui utilise donc souvent le fonds servant pour se rendre au lac. Les défendeurs se plaignent notamment que les demandeurs vont souvent se concerter pour « envahir » leur terrain lors des belles journées d’été, de sorte qu’ils n’ont plus de véritable endroit pour se baigner ou profiter de la rive sur leur propre terrain.

De part et d’autre, les parties réfèrent à la photo se trouvant à la page 32 de la pièce D-1, laquelle montre effectivement que l’espace utile pour la baignade est plutôt restreint entre le bateau amarré et les bâtiments du voisin de droite, et que plusieurs personnes s’y trouvent simultanément. [ 19 ] Lassé par le conflit avec les demandeurs qui enflait (surtout avec Mme Goulet), M. Iacono finit par acheter une autre propriété de la rue de l’Île ayant front sur le lac et retire donc son bateau du quai installé sur le fonds servant. Il ne reste donc actuellement que le bateau de M.

Théberge, qui est encore amarré du côté droit du quai [8] . [ 20 ] Je souligne qu’au fil du temps le quai a été modifié. Au départ, celui-ci était constitué d’une passerelle de 24 pouces de large et de 8 pieds de longueur, donnant accès à une

section de 4 pieds de large par 8 pieds de longueur, elle-même reliée à une plateforme carrée de 8 pieds par 8 pieds. Par la suite, M. Théberge a ajouté une autre

section carrée de 8 pieds par 8 pieds à l’extrémité du quai, de sorte que sa

section la plus large fait maintenant 8 pieds par 16 pieds. Son bateau est amarré à la droite de cette

section et occupe pratiquement l’entièreté de celle-ci, comme le montre la photo de la pièce P-63, prise à l’été 2019.

b) Analyse [ 21 ] Selon le troisième alinéa de l’

article 1177 du Code civil du Québec [9] , « la servitude s’étend à tout ce qui est nécessaire à son exercice ». Une servitude donnée peut donc conférer des droits accessoires qui viennent s’ajouter au droit principal prévu par le titre. [ 22 ] En l’espèce, il s’agit d’une servitude de passage à pied pour se rendre du chemin public (la rue de l’Île) au lac Pierre. Selon la Cour d’appel, une telle servitude de passage vers un lac [10] : (…) confère, implicitement le droit d’utiliser un plan d’eau pour diverses activités.

Aussi, une servitude d’accès à un lac comprendra normalement le droit d’y pratiquer des activités aquatiques à moins de restrictions contraires. [ 23 ] La Cour d’appel précise que les activités aquatiques en question incluent la baignade ou encore la navigation [11] .

En l’espèce, puisque la servitude prévoit un passage à pied seulement, on doit se limiter ici aux embarcations légères qui peuvent être transportées à pied, tel un canot ou un kayak. [ 24 ] Ainsi, la servitude de passage des demandeurs les autorise non seulement à traverser le fonds servant, mais aussi à accéder à la rive du lac dans le but de s’y livrer à la baignade ou à des activités aquatiques diverses. [ 25 ] Par ailleurs, le second alinéa de l’

article 1186 du Code civil du Québec établit une autre règle pertinente, celle voulant que : « le propriétaire du fonds servant ne [puisse] rien faire qui tende à diminuer l’exercice de la servitude ou à le rendre moins commode ». [ 26 ] Or, à la lumière de la preuve, il me semble clair que l’installation du quai et la présence du bateau qui y est amarré viennent diminuer de manière importante l’exercice de la servitude par les propriétaires des fonds dominants ou du moins rend cet exercice moins commode. [ 27 ] Tout d’abord, à partir du moment où il est admis que l’assiette de la servitude vise l’ensemble du fonds servant, cela signifie que les propriétaires des fonds dominants peuvent accéder au lac à tout endroit de la rive pour s’y baigner ou entrer à l’eau pour une activité aquatique.

Or, en l’espèce, la présence du quai et du bateau restreint de manière significative les activités de baignade devant le fonds servant. Les photos des pages 28 et 32 de la pièce D-1 et celle se trouvant à la pièce P-63 sont éloquentes à ce sujet. On y voit bien que, compte tenu de la configuration des lieux, et notamment en raison de la forme en pointe de tarte tronquée du fonds servant, le quai et le bateau empiètent considérablement sur l’endroit où les propriétaires des fonds dominants pourraient autrement se livrer à des activités de baignade à proximité de la rive.

Ces photos confirment les témoignages des demandeurs qui sont venus expliquer que le quai et le bateau nuisent considérablement à la baignade et aussi à l’entrée à l’eau pour le canot ou le kayak. [ 28 ] En second lieu, la présence du quai, par la force des choses, vient restreindre de manière importante l’espace pour laisser sur le rivage des sacs contenant des vêtements ou serviettes de bain lors d’une baignade ou pour y déposer de l’équipement servant à faire certaines activités nautiques à l’occasion d’une sortie sur l’eau (par exemple, un petit attelage sur roulettes servant à transporter un kayak à pied), ce qu’une servitude d’accès à un lac permet de faire. [ 29 ] Il faut bien comprendre que, d’une part, l’espace se trouvant à la gauche du quai ne peut pas vraiment être utilisé pour la baignade ou l’entrée à l’eau (ce que les défendeurs admettent) et que, d’autre part, du côté droit, la portion du fonds servant qui donne accès au lac est réduite à environ une quinzaine de pieds, soit moins de 40 % de la largeur totale de la rive du fonds servant [12] .

En conséquence, l’espace pour se baigner est considérablement diminué par rapport à ce qu’il serait sans la présence du quai et du bateau, comme le montrent bien les photos des pages 2, 9, 11, 14, 32, 35 et 41 de la pièce D-1. Par ailleurs, ces photos montrent la très grande proximité des baigneurs et du bateau de M. Théberge, de sorte que les craintes des demandeurs quant à la sécurité des baigneurs lorsque le bateau appareille ou accoste me semblent tout à fait justifiées. [ 30 ] Les défendeurs invoquent la décision du juge Gary Morrison dans l’affaire Loranger c.

Municipalité de St-Hippolyte [13] où la Cour a refusé de retirer un quai d’un fonds servant. Mais cette affaire se distingue facilement puisque dans cette affaire, selon le juge Morrison, la preuve ne démontrait pas que les bénéficiaires du droit de passage fussent incapables de faire de la baignade en face du fonds servant ou que telle baignade serait dangereuse en raison de la présence du quai [14] .

Or, en l’espèce, la preuve établit que l’exercice de la servitude est restreint de manière importante puisque le quai (et le bateau qui y est amarré) réduit considérablement l’espace pour accéder à l’eau (alors que l’assiette de la servitude vise l’ensemble du fonds) et que cela diminue également de manière importante l’espace de baignade en face du fonds servant. Elle établit de plus que la grande proximité d’un puissant hors-bord et des baigneurs soulève des enjeux de sécurité qui sont loin d’être négligeables.

[ 31 ] Je précise par ailleurs que le critère prévu au Code civil n’est pas l’impossibilité d’exercer les droits prévus par la servitude ou qui en sont l’accessoire, mais plutôt le fait que leur exercice soit diminué ou rendu moins commode. À mon avis, la présence du quai vient clairement rendre moins commode l’accès à l’eau et nuit grandement à l’exercice de la baignade en face du fonds servant, droit qui est implicitement inclus dans une servitude de passage vers un lac, comme on l’a vu. [ 32 ] La situation en l’espèce se rapproche donc davantage de celle examinée par le juge Guibault dans Hamel c.

Tremblay [15] où l’installation d’un quai avait réduit de moitié la portion du fonds servant donnant accès à l’eau et où la Cour supérieure a conclu qu’il y avait là diminution de l’exercice d’une servitude de passage vers le lac et ordonné l’enlèvement dudit quai. [ 33 ] Je conclus donc que l’installation du quai est illégale car elle contrevient à l’exercice des servitudes et il sera ordonné aux défendeurs de ne pas le réinstaller [16] .

Par ailleurs, puisque le droit de passage et donc d’accès à l’eau s’exerce sur l’ensemble du fonds servant, et étant donné la configuration des lieux, je suis d’avis que les demandeurs ont raison de dire que l’installation de tout quai sur la rive du fonds servant diminuerait de manière indue leur droit d’accès à l’eau et à la baignade. 2.

Les demandeurs peuvent-ils utiliser le terrain comme « plage » ? [ 34 ] La preuve révèle clairement que depuis la fin des années 60 et jusqu’à son acquisition par les défendeurs en 2016, le fonds servant a servi de plage et de lieu de rencontre pour les propriétaires des fonds dominants, ainsi que pour leur famille et invités. Les bénéficiaires de la servitude pouvaient s’y installer avec des chaises pliantes pour de longues périodes pour socialiser, y faire des pique- niques ou des barbecues, prendre des bains de soleil, jouer aux fers et évidemment se baigner dans le lac.

Certains entreposaient même sur le fonds servant des équipements nautiques légers.

Les défendeurs, avant d’en devenir propriétaires, ont eux-mêmes utilisé le fonds servant de cette manière, car ils étaient eux aussi bénéficiaires d’une servitude de passage à pied pour se rendre au lac. [ 35 ] La preuve révèle aussi qu’à une certaine période (autour des années 70) il y a même eu constitution d’une association des propriétaires qui utilisaient le fonds servant comme plage et que des cotisations ont été obtenues des membres afin d’ensabler le fonds servant pour qu’il devienne une véritable « plage », pratique qui n’était pas alors interdite par les lois en matière d’environnement.

Plusieurs des demandeurs ont alors participé avec leur famille à l’épandage sur le fonds servant des chargements de sable qui y furent livrés. [ 36 ] Bref, avant son acquisition par les défendeurs, le fonds servant servait véritablement de « plage commune » pour les propriétaires bénéficiant de servitude de passage pour se rendre au lac.

Certains documents émanant de la municipalité réfèrent même au fonds servant comme étant une « plage » ou un endroit où s’exerce des « activités récréatives ». [ 37 ] En raison de cet historique, les demandeurs estiment être en droit de continuer d’utiliser les lieux de cette façon et ils demandent donc à la Cour de déclarer que leur servitude de passage inclut « également un droit de séjour, un droit de pique-nique et un droit de plage pour eux, leur famille et leurs invités » [17] . [ 38 ] Ils ont tort. [ 39 ] Le Code civil du Québec établit clairement qu’une servitude « ne peut s’établir sans

titre et [que] la possession, même immémoriale, ne suffit pas à cet effet » [18] . [ 40 ] Or, le

titre des demandeurs se limite à une servitude de passage à pied pour avoir accès au lac Pierre à partir du chemin public. Par exemple, dans sa portion pertinente, le texte de l’acte conclu entre M. Versailles et M.

Arbour, publié en 1957, et qui est à la source de la servitude de plusieurs demandeurs, se lit ainsi [19] : De plus le vendeur se réserve en faveur […] de chacun de ces terrains séparément, une servitude réelle et perpétuelle de passage à pieds (sic) seulement [sur le fonds servant] pour que le vendeur et ses successeurs […] puissent communiquer au lac Pierre, en commun avec tous autres y ayant droit ou à qui droit pourra être concédé à l’avenir, le dit Gilbert Arbour ne pouvant en aucune façon être tenu de l’entretien de ce passage. [ 41 ] Or, selon la doctrine et la jurisprudence, une servitude de passage pour avoir accès à un lac ne confère pas le droit de s’installer avec des chaises dans l’assiette de la servitude, d’y prendre un bain de soleil ou d’y faire des pique-niques. [ 42 ] Dans Kose c.

Trinh , un arrêt de 2015, la Cour d’appel distingue clairement la servitude de passage pour avoir accès à un lac de la servitude de plage. [ 43 ] Elle cite notamment à cet égard le professeur Pierre-Claude Lafond qui, dans son Précis du droit des biens , indique qu’une servitude de passage et d’accès à un lac autorise son bénéficiaire « à utiliser le plan d’eau pour y pratiquer des activités aquatiques (baignade, pêche, circulation en embarcation) et à entreposer de l’équipement nautique léger sur l’assiette du droit de passage et sur la grève », mais qu’une telle servitude de passage et d’accès au lac ne permet pas l’utilisation « des abords du lac pour y faire des pique-niques et des feux de camp, y prendre des bains de soleil, s’en servir comme terrain de jeux ou pour y séjourner.

Ces privilèges sont réservés au titulaire d’une servitude de plage » [20] . [ 44 ] La Cour d’appel précise ensuite que le fait de séjourner indûment sur l’assiette du droit de passage, d’y prendre des bains de soleil, d’y faire des pique-niques ou des feux ou encore d’y déposer des chaises, tables, parasols, glacières ou chaînes stéréos aggrave la situation du fonds qui n’est grevé que d’une servitude de passage vers un lac, car ces comportements sont plutôt réservés aux personnes bénéficiant d’une servitude de grève ou de plage [21] .

[ 45 ] La Cour d’appel a réitéré en 2021 que le droit de passage et d’accès à un lac n’inclut pas le droit d’occuper les abords du lac plus que quelques heures pour faire usage du plan d’eau et y pratiquer la baignade ou une autre activité aquatique, et que cela n’inclut pas non plus le droit de laisser des objets ou des embarcations sur le fonds servant après utilisation [22] . [ 46 ] Les arguments des demandeurs pour transformer leur servitude de passage en servitude de séjour ou de plage ne sont pas convaincants. [ 47 ] Tout d’abord, le fait que les propriétaires antérieurs du fonds servant aient toléré que celui-ci soit utilisé comme lieu de rencontre et plage, même pendant plusieurs décennies, ne change rien à l’affaire.

D’une part, tel que déjà mentionné, la possession même immémoriale ne suffit pas à créer une servitude : ainsi, le fait que les lieux aient pu servir de plage pendant plusieurs années est donc impuissant à créer une servitude de cette nature. D’autre part, il n’y a pas lieu ici de se livrer à une interprétation du titre, ce qui autoriserait notamment de se référer au comportement des parties pour établir l’intention commune, car le

titre est clair : il s’agit, pour tous les demandeurs, d’une servitude de passage à pied pour avoir accès au Lac Pierre . Il n’y pas là la moindre ambiguïté. [ 48 ] Par ailleurs, le fait qu’une association ait été mise sur pied pour l’entretien du fonds servant, ait levé des fonds à cet égard et ait procédé à l’ensablement du terrain (avec la tolérance des propriétaires de l’époque) ou que certains documents de la municipalité indiquent que le fonds servant est utilisé à des fins récréatives ne modifie aucunement le

titre des demandeurs et ne peut avoir pour effet de transmuter leur servitude de passage en servitude de plage, ce qui serait encore là créer de toutes pièces une servitude sans titre. [ 49 ] Les demandeurs requièrent également qu’il soit ordonné aux défendeurs de procéder à l’enlèvement de tout bien laissé dans l’assiette de la servitude. Cette conclusion ne peut pas non plus être accordée. Les défendeurs, qui sont propriétaires du fonds servant, peuvent certainement entreposer certains biens sur leur propre terrain.

Ce qui leur est interdit, c’est de poser des gestes qui diminuent l’exercice de la servitude ou de la rendre moins commode, comme on l’a vu. Or, le fait, par exemple, de corder du bois sur un côté du terrain ou d’y d’entreposer une chaloupe ou un pédalo ne nuit en rien à l’exercice du droit de passage vers le lac, et ce, même si l’assiette de la servitude vise l’ensemble du lot.

En revanche, il serait illégal pour les défendeurs d’entreposer des biens nuisant indûment au passage vers le lac ou de procéder à l’érection d’installations permanentes ayant ce même effet. [ 50 ] Il est évidemment impossible de prévoir toutes les situations.

Cela dit, dans un souci de clarifier les droits respectifs des parties, et en m’inspirant en cela de ce que la Cour d’appel a fait dans l’affaire Kose , il me semble approprié d’inclure dans les conclusions du présent jugement des précisions sur ce que permettent en l’espèce les servitudes de passage vers le lac des demandeurs et ce qu’elles n’autorisent pas, et ce, à la lumière des principes énoncés par la Cour d’appel dans les arrêts Kose et Hilborn [23] . Il est à souhaiter que cela permettra aux parties d’utiliser le fonds servant de manière plus harmonieuse, dans un esprit de bonne foi et de bon voisinage.

Si d’autres questions se soulèvent malgré ces précisions, ces dernières pourraient servir à demander une ordonnance fondée sur l’article 657 C.p.c. plutôt que de passer par l’introduction de nouvelles procédures. [ 51 ] Il reste qu’il n’est toutefois pas possible d’établir des règles précises sur le temps que peut durer une baignade ou une excursion en kayak, ou encore de réguler le nombre de personnes pouvant exercer en même temps le droit de passage et d’accès à l’eau. Il faut nécessairement s’en remettre en bonne

partie au jugement et à la bonne foi des personnes impliquées dans une relation de voisinage, comme en l’espèce. Dans l’arrêt Trudel c. Laurin , la Cour d’appel écrit à ce sujet [24] : (…) il ne saurait être question dans un arrêt comme celui-ci de régler par le menu détail ce qui est permis et ce qui est interdit.

Les intéressés doivent exercer par eux-mêmes leur jugement, quitte à faire l’objet d’une condamnation pour outrage s’il s’avère qu’ils en sont dépourvus [ 52 ] J’en profite pour rappeler aux parties que tout droit, quel qu’il soit, ne peut jamais être exercé dans le but de nuire à autrui ou encore de manière excessive ou déraisonnable, allant ainsi à l’encontre des exigences de la bonne foi [25] . [ 53 ] Il vaut cependant la peine de préciser que les invités des bénéficiaires ne pourront profiter du droit de passage vers le lac que dans la mesure où l’un des propriétaires d’un fonds dominant ou un membre de leur famille les accompagnera [26] , comme l’a suggéré l’un des défendeurs.

Cela évitera bien des conflits et se justifie ici étant donné le grand nombre de personnes bénéficiant de la servitude de passage et le droit des propriétaires du fonds servant d’exercer un contrôle de l’identité des personnes pouvant traverser leur propriété pour se rendre au lac, car le fonds servant reste une propriété privée. 3. Des dommages-intérêts sont-ils dus ?

[ 54 ] De larges pans de la preuve en demande et en défense ont été consacrés aux impolitesses, incivilités, insinuations ou provocations subies de part et d’autre au cours des dernières années, alors que les demandeurs et les défendeurs, bien campés sur leurs perceptions de ce qu’ils croyaient être leurs droits, se rendaient mutuellement la vie désagréable. [ 55 ] Mme Guertin s’est plainte du fait que M. Théberge a retiré sans son autorisation un pédalo qu’elle entreposait auparavant sur les lieux, le laissant sans l’en aviser dans le fossé près de la rue; Mme Ménard a mentionné un incident où M.

Théberge et son épouse lui auraient intimé l’ordre de se « tasser » alors qu’elle se baignait en face du fonds servant et qu’ils arrivaient en bateau pour accoster; Mme Goulet explique que les défendeurs ont installé une caméra de surveillance et que dès que l’un des demandeurs traverse le terrain, l’un des défendeurs arrive rapidement sur les lieux et qu’ils se sentent donc surveillés et épiés et aussi que M. Théberge aurait intentionnellement fait des vagues avec son bateau alors qu’elle se trouvait à proximité de la rive en chaise flottante.

Il a également été relaté que certains demandeurs se sont fait dire que, s’ils continuaient à vouloir s’installer sur le fonds servant, leur droit de passage serait réduit « à 4 pieds de large ». Enfin, il a été établi que les défendeurs ont même procédé à un certain moment à l’installation de gicleurs sur la rive afin d’arroser les demandeurs qui s’y installaient de manière prolongée. [ 56 ] Du côté des défendeurs, M.

Iacono a longuement témoigné sur le fait que Mme Goulet lui a rendu la vie impossible, qu’elle a continué à s’installer sur la rive avec des invités, qu’elle lui a dit de manière très impolie de retourner chez lui en faisant référence à sa nationalité italienne (ce que Mme Goulet a nié), qu’elle se rend par le lac devant sa nouvelle maison en chaise flottante, malgré la distance d’environ 1 km, et y reste de longs moments en observant les lieux par esprit de provocation; qu’elle continue, malgré que les défendeurs lui aient interdit de le faire à plusieurs reprises, d’enlever des algues au fond de l’eau près de la rive, ce qui pourrait leur valoir des amendes de la part des autorités environnementales.

Il a aussi expliqué qu’il avait un jour d’été installé un chapiteau sur le terrain pour l’anniversaire de sa fille et que Mme Goulet est venue le déranger lors de ce moment privilégié en niant son droit d’installer un tel chapiteau sur son propre terrain, ce dont il a témoigné avec émotion. M.

Théberge a quant à lui expliqué que les demandeurs se concertaient souvent ces dernières années pour « envahir » le fonds servant lorsqu’il y avait une belle journée d’été, ce qui l’empêchait lui-même de jouir de la rive de son terrain avec sa famille. [ 57 ] Les uns et les autres ont mentionné que le climat entre les parties est évidemment devenu toxique –notamment parce que l’on se photographiait mutuellement à qui mieux mieux– et qu’ils ont eu tendance à ne plus se rendre sur le fonds servant ou du moins à diminuer de manière importante leur utilisation de ce dernier. Tel que déjà mentionné, M.

Iacono a même fini par s’acheter une autre résidence donnant accès au lac pour y installer son bateau et ne plus avoir à confronter les demandeurs, notamment en raison du fait que ce climat de confrontation créait une grande tension sur son couple, ce qu’a confirmé son épouse. [ 58 ] Il n’est pas nécessaire de relater plus en détail ces événements –qui relèvent parfois de l’anecdote–, car je n’accorderai aucun des dommages-intérêts réclamés de part et d’autre, à l’instar de ce qu’a décidé la juge Suzanne Courchesne dans une affaire similaire [27] .

À mon avis, les dommages dont se plaignent les parties se compensent mutuellement de sorte que rien n’est dû à personne. [ 59 ] D’une part, les parties se sont mutuellement méprises sur la portée de leurs droits respectifs avec la conséquence que les demandeurs ont interféré avec les droits des défendeurs et vice-versa. [ 60 ] Les demandeurs avaient raison de se plaindre de la présence du quai et du hors-bord y étant amarré, ce qui diminuait l’exercice de leur servitude, mais ils avaient tort de prétendre qu’ils étaient en droit d’utiliser les lieux comme s’ils eussent joui d’une servitude de plage, ce qui n’était pas le cas.

De leur côté, les défendeurs avaient raison de se plaindre du fait que les demandeurs étaient enclins à s’installer sur leur terrain, alors que leur servitude ne les autorise pas à le faire, mais ils n’étaient pas en droit d’installer le quai et d’y amarrer un bateau, contrairement à ce qu’ils croyaient. [ 61 ] Ainsi, les demandeurs n’ont pas été en mesure de jouir pleinement des droits découlant de leur servitude, mais les défendeurs n’ont pas pu non plus jouir pleinement de leur droit de propriété : ainsi, par exemple, rien n’interdisait à M.

Ianoco d’installer sur son terrain un chapiteau temporaire pour une journée d’anniversaire, en autant que cela n’empêchait pas indûment les demandeurs de se rendre au lac (la preuve ne révèle pas que ce fut le cas); en revanche l’installation de gicleurs près de la rive était certainement un geste empreint de mauvaise foi et de nature à priver les demandeurs de leur droit d’utiliser celle-ci pour y laisser des vêtements ou s’y reposer pour de courtes périodes pendant une activité aquatique. Par ailleurs, il est difficile de voir en quoi les demandeurs étaient en droit de se plaindre du fait que MM.

Théberge ou Iacono pouvaient de temps à autre stationner leur voiture sur leur propre terrain, ce qui ne nuit nullement au passage et à l’accès à l’eau puisque, précisément, l’assiette du droit de passage est très large, se confondant avec le lot lui-même. Bref, les demandeurs croyaient avoir le droit d’utiliser en tout temps chaque pouce carré du fonds servant comme « plage », ce qui n’était pas conforme à leur

titre, alors que les défendeurs ne comprenaient pas que l’installation du quai et des bateaux enfreignaient les droits des bénéficiaires de servitude de passage et d’accès à l’eau, ce qui créait évidemment beaucoup de frustration chez les uns et les autres. [ 62 ] À prendre la preuve dans son ensemble, je suis d’avis que les déficits d’usage dont se plaignent les demandeurs et les défendeurs sont ici de nature et d’ampleur comparables, de sorte que les préjudices subis de part et d’autre à cet égard se compensent. [ 63 ] D’autre part, en ce qui concerne les ordres, insultes, photographies, hausse de ton, provocation, insinuations et autres comportements inélégants rapportées par plus de quatorze témoins pendant quatre journées d’audience, je suis d’avis, encore là, que les dommages subis par les parties se valent.

Il serait selon moi à la fois artificiel et oiseux de tenter de chiffrer le préjudice causé par telle ou telle insulte, tel ou tel comportement intempestif ou douteux, telle ou telle provocation, silencieuse ou non. [ 64 ] Au surplus, les parties doivent apprendre à se voisiner sur le fonds servant sans acrimonie maintenant que les droits des uns et des autres sont précisés par le présent jugement et l’octroi de dommages (dont les montants seraient, de toute manière, minimes étant donné les torts mutuels des uns et des autres) ne ferait selon moi que jeter de l’huile sur le feu et serait contre- productif pour la suite des choses. 0-0-0 [ 65 ] Enfin, il n’y aura pas attribution de frais étant donné le résultat mitigé de la demande principale et le rejet de la demande reconventionnelle. 0-0-0 POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 66 ] ACCUEILLE en

partie la Demande introductive d’instance en injonction permanente, en jugement déclaratoire et en dommages-intérêts des demandeurs portant la date du 9 janvier 2024; [ 67 ] PREND ACTE de l’admission des défendeurs et DÉCLARE que l’assiette de la servitude de passage à pied pour avoir accès au Lac Pierre s’exerce sur l’ensemble du fonds servant, soit le lot 6 183 955 du cadastre du Québec; [ 68 ] DÉCLARE que l’installation d’un quai sur le fonds servant est illégale, à moins d’obtenir le consentement des propriétaires détenant une servitude de passage et d’accès au lac; [ 69 ] ORDONNE aux défendeurs de ne pas réinstaller leur quai et de ne pas mettre en place tout autre quai, sauf avec le consentement des propriétaires détenant une servitude de passage et d’accès au lac; [ 70 ] REJETTE la demande des demandeurs visant à déclarer que leur servitude de passage inclut un droit de séjour, de pique-nique ou un droit de plage; [ 71 ] REJETTE la demande des demandeurs d’interdire aux défendeurs d’entreposer tout bien sur le fonds servant; [ 72 ] DÉCLARE que les servitudes de passage et d’accès au lac des demandeurs incluent les droits suivants pour les propriétaires des lots dominants, leur famille et leurs invités :

i) traverser à pied le fonds servant afin d’accéder au lac Pierre, notamment pour s’y livrer à des activités aquatiques, incluant la baignade, la nage, la pêche ou l’utilisation d’embarcations légères ou encore pour accéder à sa surface gelée à l’hiver; ii) occuper la rive pour de courtes périodes pour jouir de la vue sur le lac (par exemple, pour admirer un lever ou un coucher de soleil) ou lors d’activités aquatiques, incluant la baignade, et notamment pour y déposer des effets personnels, des embarcations légères ou des objets accessoires à l’activité en question; [ 73 ] À l’inverse, DÉCLARE que cette servitude ne permet pas :

i) de prendre des bains de soleil, de faire des pique-niques ou des feux de camp sur le fonds servant ou de s’y installer autrement que dans les limites décrites ci-dessus; ii) d’installer ou de déposer sur le fonds servant, notamment sur sa rive ou dans l’eau à proximité de celle-ci, des chaises, parasols, tables, glacières, radios ou haut-parleurs; iii) de laisser sur le fonds servant quelque objet que ce soit après utilisation ; iv) de retirer du fond de l’eau des algues ou autre type de végétaux ou de se livrer à toute activité sur la rive ou à proximité de celle-ci susceptible de contrevenir aux lois et règlements en

matière environnementale ; [ 74 ] DÉCLARE que les invités d’un propriétaire des fonds dominants devront être accompagnés par ce propriétaire ou un membre de sa famille immédiate afin de pouvoir exercer les droits de passage et d’accès au lac ci-dessus décrits; [ 75 ] REJETTE la demande des demandeurs pour l’octroi de dommages-intérêts; [ 76 ] REJETTE la demande reconventionnelle des défendeurs au même effet; [ 77 ] RAPPELLE aux parties, au cas où se soulèverait des difficultés d’application du présent jugement, l’existence de l’article 657 du Code de procédure civile ; [ 78 ] LE TOUT SANS FRAIS . __________________________________ Serge Gaudet, j.c.s.

Me Jean-François Lambert Ratelle, Ratelle & Associés, sencrl Avocat des demandeurs Me François Fournier Tutino Joseph Grégoire, avocats Avocat des défendeurs Dates d’audience : 8, 9, 10, 11 et 12 janvier 2024