2011 QCCQ 8113, 2011 QCCQ 8113

Syndicat de la copropriété Val des arbres 1800 Place Dunant c. Roy- Hamelin 2011 QCCQ 8113 JS 1046 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-026784-109 DATE : Le 6 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CHANTAL SIROIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ VAL DES ARBRES 1800 PLACE DUNANT

Partie demanderesse c. MARJOLAINE ROY-HAMELIN

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse Syndicat de la copropriété Val des Arbres 1800 Place Dunant (Syndicat) réclame 2 114,67 $ à la défenderesse Marjolaine Roy-Hamelin (Roy-Hamelin), se détaillant ainsi : • 1 894,70 $ en remboursement de frais de conciergerie et de kilométrage que Roy-Hamelin s’est payés à elle-même pour les années 2007, 2008 et 2009 (donc environ 600 $ par année); • 119,51 $ en remboursement d’une facture de Costco payée en double; • 100,46 $ représentant les coûts d’une copie de sauvegarde des documents du Syndicat sur CD-Rom, étant donné que Roy-Hamelin détenait encore le CD au moment où les procédures ont été intentées. [ 2 ] Concernant la facture de Costco payée en double, Roy-Hamelin reconnaît devoir cette somme.

Elle avait d’ailleurs remis au Syndicat un chèque de remboursement, mais ce dernier n’a pas été encaissé et est devenu depuis périmé. [ 3 ] Quant au 100,46 $ pour la copie de sauvegarde, Roy-Hamelin a depuis remis le CD au Syndicat, de sorte que le Tribunal est d’avis qu’elle ne doit pas rembourser cette somme. [ 4 ] Qu’en est-il maintenant pour les éléments les plus litigieux, à savoir la demande de remboursement des frais de conciergerie et de kilométrage? [ 5 ] La preuve révèle que Roy-Hamelin a été présidente et secrétaire du Syndicat de 2004 jusqu’au 20 mai 2009, date de son remplacement. [ 6 ] Pendant toute la période au cours de laquelle elle a été présidente et secrétaire du Syndicat, Roy-Hamelin a assumé son rôle d’administrateur et d’officier en se dévouant de façon exceptionnelle dans le meilleur intérêt du Syndicat. [ 7 ] Pour son rôle et ses fonctions d’administrateur et d’officier, elle ne s’est payé aucune autre rémunération que celle prévue aux règlements de la copropriété, à savoir 500 $ par année pour son poste de présidente et 500 $ par année pour son poste de secrétaire. [ 8 ] En plus d’assumer ces rôles, elle a été obligée, dans les faits, d’exécuter plusieurs travaux de conciergerie, parce qu’elle ne trouvait personne pour accomplir toutes ces tâches et qu’aucun autre copropriétaire n’acceptait bénévolement de lui prêter main-forte . [ 9 ] Au cours des premières années de son mandat, elle n’a rien réclamé au Syndicat pour ces travaux de conciergerie et pour les multiples déplacements qu’elle faisait au bénéfice du Syndicat, pour éviter des frais de livraison plus importants par certains fournisseurs, comme RoNa, fleuriste et autres semblables. [ 10 ] Selon son document remis à l’audience à partir duquel elle a témoigné, voici l’échantillonnage des travaux de conciergerie que Roy-Hamelin a exécutés au bénéfice des copropriétaires, leur épargnant ainsi des dépenses beaucoup plus importantes, si bien entendu elle avait trouvé quelqu’un pour effectuer ces travaux :

• Huilage de la fournaise • Vérification hebdomadaire et ajustement au besoin de la pression de la fournaise surtout durant l’hiver • Changer les ampoules électriques intérieures et remplacer les lustres défectueux (dans les corridors du sous-sol) • Changer les ampoules électriques extérieures (avec Gloria Y Cataldo parce qu’on doit le faire avec une échelle) • Ajuster régulièrement le minuteur d’éclairage (à chaque panne d’électricité) • Balayer les entrées extérieures (enlever papier, feuilles, mégots de cigarettes et mêmes (sic) seringues usées…) • Replacer les bacs à recyclage à toutes les semaines • Nettoyer autour des bacs à recyclage • Laver les bacs à recyclage • Nettoyer autour du conteneur à déchets • Mettre de la poudre anti-rongeurs assidûment dans le conteneur à déchets (problème de rats et de mulots récurrents dont je suis venue à bout après 1 an) • Passer la balayeuse dans les conduits d’aération • Faire les retouches de peinture particulièrement, surtout après un déménagement • Nettoyer l’entrée principale entre les périodes d’entretien hebdomadaire • Laver les vitres de l’entrée principale et des corridors • Nettoyer le tapis de l’entrée régulièrement (taches, gomme, vomissure, mégots de cigarettes, etc.) • Élaguer les arbres afin d’éviter que les branches n’abîment le toit et les mansardes • Arroser les plantes extérieures tout autour de la bâtisse • Nettoyer la salle de lavage • Nettoyer la salle de fournaise • Vérifier régulièrement les valves d’entrée et de sortie d’eau • Vérifier régulièrement les sump pump (sic) du garage et celle de la salle de fournaise • Vider les trous d’homme (sic) du garage et des descentes extérieures menant au sous-sol afin d’éviter les inondations • Rincer régulièrement l’égout du local à outils de jardinage afin d’éviter les odeurs dans les salle (sic) d’eau des condos 30 et 31 • Ranger les boyaux d’arrosage • Vidanger les sorties d’eau • Réparer et ajuster les coupe-froid à l’automne • Réparer le calfeutrage (joints de caulking (sic)) au besoin • Détruire les nids de fourmis au besoin • Nettoyer régulièrement les haies de cèdres, du moins à l’extérieur des terrasses privées • Enlever les pissenlits manuellement • Remplir les bacs des entrées avec du déglaçant sans danger pour le ciment • Enlever les insectes des lustres dans l’entrée et dans les corridors • Laver les plantes artificielles • Nettoyer le toit mansarde et les garde-fous au jet à pression (j’utilisais mon appareil de jet à pression personnel) • Ramasser les déchets (papier, bouteilles de bières (sic), paquets de cigarettes, etc. ) sur le terrain.

[ 11 ] Ginette Manseau, résidente de la copropriété depuis septembre 2003, et Gloria Cataldo (Cataldo), elle aussi résidente des lieux depuis plusieurs années et trésorière du Syndicat pendant que Roy-Hamelin en était présidente et secrétaire, corroborent le témoignage crédible et cohérent de Roy-Hamelin selon lequel elle a effectué plusieurs tâches de conciergerie pendant plusieurs heures annuelles, pour le plus grand avantage des copropriétaires. [ 12 ] La difficulté dans le dossier provient du fait que de bonne foi, ignorant les règles à cet égard, Roy-Hamelin a dénoncé à Cataldo, mais pas à l’assemblée des copropriétaires, qu’elle se payait des frais de conciergerie et kilométrage.

Cette dénonciation n’a été officiellement consignée dans aucun procès-verbal. [ 13 ] Ces frais payés sont minimes si l’on considère l’ampleur des services rendus. [ 14 ] Pour décider si Roy-Hamelin est tenue ou non légalement de rembourser le Syndicat des frais qu’elle s’est ainsi payés sans faire ratifier ces paiements par le Syndicat, le Tribunal doit appliquer différentes dispositions de la déclaration de copropriété ainsi que du Code civil du Québec . [ 15 ] Les articles pertinents de la déclaration de copropriété stipulent que :

ARTICLE 32 . Les administrateurs sont considérés comme mandataires du syndicat. Ils doivent, dans l’exercice de leurs fonctions, respecter les obligations qui leurs sont imposées par la loi, la déclaration de copropriété et les règlements . Les administrateurs doivent agir dans les limites des pouvoirs qui leurs sont conférés avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté dans l’intérêt du syndicat.

ARTICLE 33 . Chaque administrateur doit éviter de se placer dans une situation de conflit entre son intérêt personnel et ses obligations d’administrateur. Il doit dénoncer au syndicat tout intérêt qu’il a dans une entreprise ou une association susceptible de le placer en situation de conflit d’intérêts , ainsi que les droits qu’il peut faire valoir contre elle, en indiquant, le cas échéant, leur nature et leur valeur. Toute dénonciation d’intérêt est consignée au procès-verbal des délibérations du conseil d’administration .

ARTICLE 35 . Toutes les décisions concernant le syndicat, la copropriété ou l’immeuble qui ne sont pas de la compétence de l’assemblée des copropriétaires, sont de la compétence du conseil d’administration , dont notamment et sans limiter la généralité de ce qui précède : 1º en l’absence de règlements appropriés, faire des règlements non contraires à la loi ni à la présente déclaration et aux modifications qui peuvent lui être apportées, pour régler la conduite des affaires de la copropriété au bénéfice des copropriétaires, lesquels règlements doivent, pour valoir, être ratifiés par les copropriétaires en assemblée ;

ARTICLE 39. L’assemblée des copropriétaires, agissant à la majorité des voix : 1º élit, à chaque assemblée, annuelle, les membres du conseil d’administration et fixe leur rémunération ; (soulignements et caractères gras ajoutés) [ 16 ] Par ailleurs, l’article 1 de la déclaration de copropriété définit le Syndicat comme étant la « Collectivité des copropriétaires constituant une personne morale ». [ 17 ] Les articles 1299 et 1300 du Code civil du Québec complètent ces dispositions : 1299. Toute personne qui est chargée d'administrer un bien ou un patrimoine qui n'est pas le sien assume la charge d'administrateur du bien d'autrui. Les règles du présent

titre s'appliquent à une administration, à moins qu'il ne résulte de la loi, de l'acte constitutif ou des circonstances qu'un autre régime d'administration ne soit applicable. 1300. À moins que l'administration ne soit gratuite en vertu de la loi, de l'acte ou des circonstances, l'administrateur a droit à la rémunération fixée par l'acte, les usages ou la loi, ou encore à celle établie d'après la valeur des services. Celui qui agit sans droit ou sans y être autorisé n'a droit à aucune rémunération .

(soulignement ajouté) [ 18 ] En vertu de ces dispositions et plus particulièrement de l’article 33 de la déclaration de copropriété, Roy-Hamelin aurait dû éviter de se placer dans une situation de conflit entre son intérêt personnel et ses obligations d’administrateur en se rémunérant personnellement pour des travaux de conciergerie, sans dénoncer au Syndicat cette situation, en déclarant en temps utile au Syndicat, la nature et la valeur de la contrepartie qu’elle désirait se payer pour ces tâches de conciergerie et frais de kilométrage. [ 19 ] La dénonciation d’intérêt aurait dû être consignée au procès-verbal des délibérations du conseil d’administration et être soumise avec diligence à une assemblée des copropriétaires aux fins de ratification . [ 20 ] Conclure autrement ouvrirait la porte à de graves abus dans certains cas . [ 21 ] Le Tribunal précise que dans le présent cas, il n’y a eu aucun abus, bien au contraire. [ 22 ] Il n’y a eu que malencontreuse ignorance de la loi par Roy-Hamelin. [ 23 ] Cependant, « nul n’est censé ignorer la loi ». [ 24 ] Ayant agi sans droit et sans y être autorisée, Roy-Hamelin n’avait pas droit à la rémunération qu’elle s’est octroyée, en application de l’

article 1300 C.c.Q. [ 25 ] Par contre, le Tribunal est aussi d’avis qu’il y a eu iniquité procédurale dans le processus par lequel le Syndicat a voté une résolution pour poursuivre Roy-Hamelin. [ 26 ] Le Tribunal déplore grandement le fait que Roy-Hamelin n’ait pas eu la possibilité, malgré ses demandes, de s’expliquer à ce sujet devant l’assemblée des copropriétaires avant la prise de décision de poursuite. [ 27 ] La réunion au cours de laquelle les copropriétaires ont décidé de poursuivre Roy-Hamelin a été convoquée alors que Roy- Hamelin résidait à l’extérieur du pays et s’est tenue en son absence. [ 28 ] À aucun moment par la suite Roy-Hamelin n’est parvenue à se faire entendre des copropriétaires. [ 29 ] Étant donné que les blâmes du Syndicat envers Roy-Hamelin ont trait à des gestes qu’elle a posés en parallèle avec ses fonctions d’officier et administrateur du conseil du Syndicat et qu’on lui reproche de s’être ainsi placée en situation de conflit d’intérêts, les règles de bonne foi [1] et les principes de justice naturelle [2] auraient exigé que Roy-Hamelin puisse s’expliquer devant le Syndicat avant que ce dernier prenne la décision de la poursuivre. [ 30 ] Si elle avait pu se faire entendre, il y a des chances fort raisonnables que le Syndicat aurait choisi de ratifier rétroactivement les frais de conciergerie et de kilométrage qu’elle s’est payés. [ 31 ] Dans des cas où des organismes sans but lucratif composés de bénévoles ont voulu exclure un membre sans lui donner la possibilité d’être convoqué à une réunion pour faire valoir ses prétentions, les tribunaux [3] ont décidé qu’il y avait eu manquement à la règle « audi alteram partem » [4] , qui est une règle fondamentale d’équité procédurale. [ 32 ] Comme la Cour suprême du Canada en a décidé, les règles de justice naturelle sont principalement d’origine jurisprudentielle et on peut dire en ce sens qu’elles trouvent leur source dans la loi [5] . [ 33 ] Cette analyse amène le Tribunal à conclure que le Syndicat a dérogé aux règles fondamentales d’équité procédurale en agissant comme il l’a fait en l’espèce. [ 34 ] En conséquence, le Tribunal suspendra l’exécution de la présente décision [6] jusqu’à ce que le Syndicat ait tenu une assemblée extraordinaire à laquelle Roy-Hamelin devra être convoquée pour exprimer son point de vue sur la présente réclamation. [ 35 ] Le secrétaire du Syndicat devra s’assurer de la disponibilité de Roy-Hamelin à cette assemblée projetée avant de fixer la date de convocation. [ 36 ] Le secrétaire devra aussi envoyer une copie du présent jugement à chacun des copropriétaires avec l’avis de convocation à l’assemblée, au moins vingt jours avant la tenue de l’assemblée, qui devra dans la mesure du possible se tenir entre le 15 septembre et le 15 octobre 2011. [ 37 ] Après avoir entendu le point de vue de toutes les personnes qui le désirent sur la réclamation, l’assemblée des copropriétaires votera une résolution, soit pour demander l’exécution du présent jugement ou soit pour ratifier rétroactivement les frais de conciergerie et de kilométrage que Roy-Hamelin s’est payés pour les années 2007 à 2009, ce qui équivaudra alors à désistement du présent jugement [7] . [ 38 ] Une copie de cette résolution devra être produite au dossier de la Cour lorsqu’elle aura été adoptée. [ 39 ] L’assemblée des copropriétaires sera ainsi souveraine dans sa décision ultime. [ 40 ] Concernant les dépens dans le présent dossier, étant donné que Roy-Hamelin a toujours agi dans ce qu’elle estimait être le meilleur intérêt du Syndicat malgré le fait qu’elle ait dérogé à la loi et étant donné qu’il y a eu manquement de la part du Syndicat aux règles de justice naturelle, chaque

partie paiera ses frais. [ 41 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 42 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 43 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 2 014,21 $ avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter du 4 janvier 2010; [ 44 ] Suspend l’exécution du présent jugement jusqu’à ce que le Syndicat ait tenu son assemblée extraordinaire et voté une résolution conformément à ce qui est prévu aux présentes; [ 45 ] LE TOUT , chaque

partie payant ses frais. __________________________________ CHANTAL SIROIS, J.C.Q. Date d’audience : Le 20 juin 2011