2017 QCCQ 8766, 2017 QCCQ 8766

Robinette c. Trépanier 2017 QCCQ 8766 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-032572-164 DATE : 21 JUILLET 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ KARIN ROBINETTE -et- CHRISTIAN TESSIER Demandeurs c.

CHRISTINE TRÉPANIER -et- PIERRE-LUC BEAUCHAMP Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Karin Robinette et monsieur Christian Tessier («les acheteurs») réclament 7 492,47 $ à madame Christine Trépanier et monsieur Pierre-Luc Beauchamp («les vendeurs»), en raison des vices cachés affectant l’immeuble qu’ils ont acheté d’eux le 4 décembre 2013. [ 2 ] En défense, les vendeurs plaident essentiellement que l’infiltration d’eau à l’immeuble a été dénoncée dans leur déclaration écrite du vendeur datée du 26 septembre 2013 et que les acheteurs ont décidé de ne pas procéder à une inspection plus approfondie avant d’acheter. [ 3 ] En ce sens, il ne s’agit pas pour eux d’un vice caché et ils refusent donc de prendre responsabilité du problème.

Contexte [ 4 ] Madame Robinette explique au Tribunal que c’est vers le mois de mars 2015 qu’elle et son conjoint ont aperçu certains résidus de bois sur le plancher de leur immeuble. [ 5 ] En juillet 2015, ils constatent la présence de fourmis charpentières et font immédiatement procéder à une extermination. Ils ne contactent pas les vendeurs à ce moment, car ils n’ont aucune idée de l’ampleur du problème. [ 6 ] Au début octobre 2015, ils voient d’autres fourmis près de la porte-patio de la salle à manger. Son conjoint constate la pourriture du seuil de cette porte.

Il s’agit pour eux de l’endroit probable où entrent les fourmis charpentières. Ils mandatent de nouveau leur exterminateur et ils prennent des photos qu’ils produisent en preuve. Ils tentent également d’établir la cause de l’infiltration d’eau autour de la porte. [ 7 ] Ils contactent leur assureur, qui refuse de couvrir, puis les vendeurs qui, selon eux, ne veulent rien faire. [ 8 ] Vu l’urgence, ils mandatent leur entrepreneur afin d’exécuter les travaux correctifs, lesquels engendrent des frais de 3 179,06 $.

Ils admettent avoir obtenu la déclaration du vendeur mais selon eux, cela ne s’appliquait qu’à une petite quantité d’eau qui pénétrait en raison d’un élément de plastique (coupe-froid) brisé sous la porte-patio qui, selon eux, ne peut avoir causé les dommages découverts. [ 9 ] En défense, monsieur Beauchamp explique qu’il a dénoncé l’infiltration d’eau au niveau de la porte-patio.

Il n’était pas question pour lui d’exécuter les travaux à cet endroit vu le prix qu’il vendait l’immeuble, et ce, bien que les acheteurs lui aient demandé de le faire, et ce avant l’achat. [ 10 ] Ils ont décidé d’acheter sans avoir fait inspecter plus à fond cet élément et ils n’ont fait aucuns travaux correctifs après avoir acheté l’immeuble. Ils ont simplement attendu.

[ 11 ] Il ajoute que la dénonciation du vice allégué par les acheteurs n’était pas claire. Il n’a jamais été mis en demeure d’effectuer des travaux. Il se plaint également de la facturation de l’entrepreneur, notamment parce qu’il y a trois versions différentes de sa facture. Analyse et décision [ 12 ] Le Code civil du Québec prévoit un cadre juridique spécifique concernant la responsabilité du vendeur d'un bien, afin qu'il en assure à l'acheteur la jouissance paisible. Une de ces garanties du droit de propriété est la garantie de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 13 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.) précise: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 14 ] Pour que la garantie de qualité d’un bien s’applique, il est maintenant bien établi que cinq grandes conditions doivent être démontrées par l’acheteur, c’est-à-dire : 1. que le bien est affecté d’un vice ; 2. que ce vice est grave ; 3. qu’il est antérieur à la vente ; 4. qu’il est inconnu de l’acheteur ; 5. qu'il a été dénoncé dans un délai raisonnable au vendeur. [ 15 ] Les acheteurs doivent démontrer chacun de ces éléments.

Le Tribunal croit important de reproduire les articles du Code civil du Québec qui reçoivent ici application en matière de fardeau de preuve. [ 16 ] L'

article 2803 C.c.Q. énonce: « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 17 ] Cet

article impose aux acheteurs le fardeau de prouver les allégations contenues dans leur demande, et ce, par prépondérance de preuve. [ 18 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute: « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 19 ] Ce dernier

article permet au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de déterminer si, effectivement, l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence. * * * [ 20 ] L’immeuble acheté était de toute évidence affecté d’un vice important. Les photos et le rapport de l’entrepreneur le démontrent avec prépondérance. Ce vice a été dénoncé. [ 21 ] La défense des vendeurs se fonde sur le fait que le vice allégué n’était pas caché puisqu’il avait fait l’objet d’une dénonciation de son existence bien avant que ne se concrétise la vente.

Il convient donc d’entrée de jeu d’analyser et de trancher cette question. [ 22 ] Le caractère occulte ou caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien fait par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [1] . [ 23 ] Pour déterminer si le vice est caché, nous devons savoir si l'acheteur connaissait ou aurait dû connaître le défaut lors de l'acquisition [2] .

La garantie légale de qualité ne constitue pas un système de protection pour un acheteur qui serait imprudent ou incompétent [3] . [ 24 ] L'acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l'acquisition du bien et doit l'inspecter raisonnablement. Il doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème quelconque [4] . [ 25 ] Il n'est pas obligatoire pour l'acheteur d'avoir recours aux services d'un expert [5] .

Cependant, bien que la loi écarte cette obligation, cela ne signifie pas qu'il ne doive jamais faire appel à un expert lorsque les circonstances s'y prêtent en guise de

précaution [6] . [ 26 ] Bien entendu, l'acheteur qui veut être prudent et diligent doit effectuer quelques efforts dans la découverte d'un vice et la simple possibilité de découvrir un vice suffit pour qu'il ne soit pas considéré caché [7] . [ 27 ] Dans l'arrêt Blanchard c. Guertin [8] , la Cour d'Appel du Québec fait sienne les commentaires suivants du Juge Rochon, alors à la Cour Supérieure, dans l'affaire Lavoie c. Comtois [9] : L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice.

Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment.

Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. (…) Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent. Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence.

Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente.

Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice. [10] Application contextuelle [ 28 ] Le formulaire obligatoire intitulé «Déclation du vendeur» mentionne expressément une infiltration d’eau à cet endroit précis, soit au niveau de la porte-patio de la salle à manger. [ 29 ] Les vendeurs ont répondu «oui» à la question traitant d’infiltration d’eau, en y ajoutant les précisions suivantes : Portes/ Salle à manger Si oui, précisez : Plastique brisé bas de porte [ 30 ] Cette déclaration a fait naître une obligation plus importante pour les acheteurs.

Ils se devaient de procéder à une inspection plus poussée afin de vérifier la nature et l’étendue du problème. Ils ne l’ont pas fait. [ 31 ] Le Tribunal est étonné de la conduite des acheteurs qui, possédant des informations à l'effet que l'eau s'infiltre par la porte-patio de la salle à manger, ne poussent pas plus loin leur investigation. [ 32 ] Ils soutiennent que la dénonciation écrite a été tempérée par une déclaration verbale des vendeurs qui ont affirmé qu’il s’agissait d’un problème mineur causé par un petit morceau de plastique brisé (coupe-froid).

Cette déclaration les a rassurés au point où ils n’ont pas jugé bon de vérifier plus loin. [ 33 ] Or, cette preuve est demeurée contradictoire, ayant été vivement contredite par les vendeurs. Considérant cette contradiction, et la teneur du document écrit, le Tribunal ne peut conclure au caractère prépondérant de cette preuve des acheteurs. [ 34 ] En l’espèce, les acheteurs connaissaient, ou à tout le moins auraient dû connaître le défaut lors de l'acquisition de l’immeuble.

Ils se devaient d’apporter une attention particulière à cet indice pouvant leur laisser présager un problème plus important. [ 35 ] Comme il était ici possible de découvrir l’ampleur du vice dénoncé par une vérification plus poussée, cela suffit pour qu'il ne soit pas considéré caché. [ 36 ] Les acheteurs auraient dû voir ce qui était visible ou, à tout le moins, pousser plus loin leur inspection et leurs vérifications devant ce problème d'infiltration d'eau à l'intérieur de l'immeuble qu'ils convoitaient, problème qui fut porté à leur connaissance de façon volontaire par leurs vendeurs. [ 37 ] En conséquence, le Tribunal estime que, compte tenu des circonstances particulières de cette affaire, les acheteurs ne se sont pas déchargés de leur fardeau de prouver, de façon prépondérante, le caractère "caché" du vice dont l'immeuble aurait été affecté lors de la vente. [ 38 ] Cette conclusion suffit à rejeter leur demande. [ 39 ] POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 40 ] REJETTE la demande, [ 41 ] CONSIDÉRANT les circonstances, SANS FRAIS.

__________________________________ JIMMY VALLÉE, J.C.Q. Date d’audience : 31 MAI 2017