2018 QCCQ 8424, 2018 QCCQ 8424

Chalhoub c. Bisset 2018 QCCQ 8424COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-32-700255-179 DATE : 9 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CLAUDE CHALHOUB Demandeur c.

SHERRI BISSET Défenderesse et STEVEN FRANCIS Appelé ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Claude Chalhoub réclame 13 768 $ à madame Sherry Bisset pour des vices cachés à l’immeuble qu’il a acheté d’elle, plus spécifiquement quant à la toiture. [ 2 ] Madame Bisset conteste la réclamation, ajoutant que si un vice affectait l’immeuble, il était apparent. [ 3 ] Madame Bisset appelle en garantie le constructeur de l’immeuble, monsieur Steven Francis, soulignant que si elle devait être responsable vis-à-vis monsieur Chalhoub, monsieur Francis ayant construit la propriété devrait être responsable vis-à-vis elle.

QUESTIONS EN LITIGE : [ 4 ] L’immeuble vendu par madame Bisset à monsieur Chalhoub était-il affecté de vices cachés? [ 5 ] Le cas échéant, à quel montant a droit monsieur Chalhoub? CONTEXTE : [ 6 ] Au mois d’octobre 2016, monsieur Chalhoub achète la propriété de madame Bisset sise rue de la Colonelle, à Saint-Jean-sur-Richelieu (acte d’achat D-3). [ 7 ] Préalablement à la vente, l’inspection préachat a lieu le 18 mai 2016 (voir pièce P-1).

Il est important de mentionner que l’inspection ainsi effectuée l’a été au niveau du sol, l’inspecteur soulignant à la page 20 de son rapport ne pas avoir inspecté la toiture puisque celle-ci était trop haute. [ 8 ] Au mois de décembre 2016, monsieur Chalhoub constate la perte de certains bardeaux de toiture, situation qui se répète aux mois de février et avril 2017. [ 9 ] Au mois de mai 2017, il fait venir un couvreur afin d’inspecter la toiture. [ 10 ] Le 14 septembre 2017, monsieur Yvon Ouellet, de Toitures Ouellet Père et Fille, produit son rapport d’inspection où il recommande que l’entièreté de la toiture soit refaite vu son état (voir rapport P-8).

ANALYSE : [ 11 ] La

partie qui fait valoir un droit doit démontrer par prépondérance de preuve le bien-fondé de ses prétentions, comme le prévoient les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (C.c.Q.), qui se lisent ainsi : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 12 ] Afin de réussir dans sa demande, monsieur Chalhoub doit prouver que l’immeuble était affecté de vices cachés. C’est l’

article 1726 C.c.Q. qui oblige le vendeur à garantir à l’acheteur que le bien vendu est exempt de tout vice : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 13 ] La Cour d’appel du Québec, dans la cause de Leroux c . Gravano [1] , souligne les conditions afin de se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés de la façon suivante : [40] Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [ 14 ] En l’instance, le Tribunal n’a aucun problème à déclarer l’existence d’un vice grave, qui existait au moment de la vente et était inconnu de l’acheteur. [ 15 ] Reste donc à établir la troisième condition, soit le caractère occulte du vice.

La Cour suprême du Canada, dans la cause de ABB c . Domtar [2] s’exprime ainsi au paragraphe 51 : 51 Le caractère caché du vice s’apprécie selon une norme objective, c’est-à-dire en évaluant l’examen fait par l’acheteur en fonction de celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence : P.-G. Jobin, « Précis sur la vente », dans La réforme du Code civil (1993), vol. 2, 359, p. 466; M. Pourcelet, La vente (5e éd. 1987), p. 149.

Autrement dit, on ne s’interroge pas simplement sur l’ignorance du vice; on cherchera aussi à déterminer si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait constaté le vice. 3.6.1.3 Gravité du vice [ 16 ] Le professeur Edwards, aujourd’hui juge à la Cour du Québec, se prononce ainsi quant au caractère occulte du vice [3] : 381.

Le Code civil du Québec confirme la norme de l’acheteur raisonnable en définissant le vice apparent comme celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent, sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 17 ] Bien qu’il ne soit pas obligatoire de procéder à une vérification d’un bien par expert avant de l’acquérir, le Pr Edwards souligne que dans certaines circonstances, l’acheteur, afin d’être

déclaré prudent et diligent, doit requérir de l’aide [4] : (…) Cependant, dans certaines circonstances, l’acheteur ne peut satisfaire à la norme de l’acheteur prudent et diligent en agissant seul. Envisageons le cas d’un acheteur profane désireux d’acquérir un ordinateur d’un certain âge, d’une grande complexité et à un prix élevé, c’est-à-dire plusieurs millions de dollars, d’un vendeur ordinaire; ou encore celui d’un acheteur profane d’un immeuble qui, constatant certains indices inquiétants, n’a pas la connaissance nécessaire pour écarter la possibilité d’un vice.

Dans les deux hypothèses, l’acheteur agissant seul n’a pas la connaissance requise pour effectuer et compléter un examen selon la norme d’un acheteur « prudent et diligent ». S’il omet de demander de l’aide, il agit de manière négligente. L’erreur de formulation dans le texte actuel a donc trait à l’idée que l’acheteur raisonnable ne doit jamais obtenir l’aide d’un expert.

Or, parfois, dans un contexte exceptionnel, afin même de satisfaire à la norme d’un acheteur raisonnable, l’acheteur se doit d’obtenir une aide spécialisée 849 . (Référence omise) [ 18 ] Même si l’inspection préachat a été effectuée, le Tribunal ne peut considérer qu’une inspection de la toiture a été faite. [ 19 ] En effet, monsieur Chalhoub n’a pas inspecté la toiture, ayant confié cette tâche à GA Inspection enr. [ 20 ] Cependant, l’inspecteur Ajram, à la page 20 du rapport (pièce P-1), souligne ce qui suit : INSPECTION LIMITÉE . Nous n’avons pas accédé à la toiture en raison de sa hauteur.

Nous avons observé la toiture à partir du sol seulement. Le Tribunal ne considère pas qu’il s’agit d’une réelle inspection. [ 21 ] Pourtant, la toiture est accessible, encore faut-il se donner la peine de gravir une échelle. [ 22 ] C’est d’ailleurs ce qu’a fait l’expert du demandeur, monsieur Yvon Ouellet. Dès qu’il arrive à la hauteur de la toiture, il constate son état et le manquement de certains éléments. [ 23 ] Lors de l’audition, il témoigne qu’il y avait des indices devant pousser une vérification plus exhaustive de la toiture. Comme le souligne la Cour d’appel dans la décision de St-Louis c .

Morin [5] , en présence d’indices pouvant permettre de soupçonner l’existence d’un vice, l’acheteur prudent et diligent doit faire vérifier ou obtenir l’aide d’un expert : [39] En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect. Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie.

S'il ne la fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera; (…) [ 24 ] Dans le présent cas, des indices il y en avait. Dans un premier temps, la déclaration du vendeur (pièce D-2) souligne que des bardeaux avaient déjà été arrachés par les vents. [ 25 ] Le deuxième indice aurait été visuellement constatable par l’inspecteur s’il s’était donné la peine de vérifier la toiture.

Évidemment, à partir du sol, il est difficile de constater quoi que ce soit sur une toiture! [ 26 ] Pour toutes ces raisons, le Tribunal déclare donc que les vices à la propriété de monsieur Chalhoub ne sont pas des vices cachés au sens de la loi. [ 27 ] Quant au montant de la réclamation, le Tribunal n’a pas à se prononcer sur cet aspect puisqu’il n’y aura pas de condamnation. [ 28 ] Le Tribunal souligne que l’acheteur ayant eu gain de cause, il aurait tout de même dû y avoir dépréciation du bien.

L’indemnité ne doit pas devenir une source d’enrichissement pour l’acheteur [6] , le Tribunal devant donc tenir compte de la dépréciation du bien [7] . [ 29 ] L’expert de monsieur Chaloub a mentionné à l’audition que la toiture avait déjà la moitié de sa vie utile de passée. [ 30 ] Compte tenu des conclusions sur la demande principale, l’appel en garantie sera également rejeté.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 31 ] REJETTE la réclamation du demandeur Claude Chalhoub; [ 32 ] FRAIS DE JUSTICE contre ce dernier; [ 33 ] REJETTE l’appel en garantie de madame Sherry Bisset à l’égard de monsieur Steven Francis; [ 34 ] SANS FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q. Date d’audition : Le 17 octobre 2018