2016 QCCQ 7229, 2016 QCCQ 7229

Paquette c. Viens St-Pierre 2016 QCCQ 7229 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-018091-165 DATE : 13 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GABRIEL DE POKOM Á NDY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Carl PAQUETTE Demandeur c.

Rita VIENS ST-PIERRE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur cherche à être indemnisé des conséquences des vices cachés de l’immeuble que la défenderesse lui a vendu dont notamment de la somme de 13 296,85 $ pour le coût des travaux de réparations, 114,98 $ coût d’une expertise et 500 $ pour les frais de déplacement de l’expert lors de l’audition. [ 2 ] La défenderesse conteste la réclamation et déclare que les problèmes pour lesquels le demandeur cherche réparation ont été déclarés lors de la vente et le défendeur était ou aurait dû être parfaitement au fait de la situation.

LES FAITS [ 3 ] En 2013, la défenderesse met en vente sa résidence située au […] à Coaticook qu’elle habitait depuis plus de 30 ans. Bien que l’année de construction de cette résidence ne soit pas connue, tous s’entendent pour dire qu’il s’agit d’une maison plus que centenaire. [ 4 ] La fondation est en pierres et la cave n’est creusée qu’à moitié avec un plancher en terre en pente vers le centre.

Étant donné l’absence de drains autour de la maison, son âge et la nature des fondations, l’eau pénétrait de tous les côtés lors des fortes pluies ainsi qu’à la fonte des neiges. [ 5 ] La défenderesse a fait installer une pompe dans le milieu de la cave pour évacuer vers l’extérieur l’eau qui s’y ramassait. [ 6 ] Le terrain à l’arrière de la résidence est en pente vers la maison et y dirige l’eau de surface contribuant ainsi à son infiltration. [ 7 ] En 2007, pour tenter d’améliorer l’efficacité énergétique du chauffage de la résidence, la défenderesse a fait gicler de la mousse d’uréthane sur un des murs de la cave. [ 8 ] Lorsqu’elle a décidé de mettre la résidence en vente, par l’intermédiaire de la courtière immobilière Marise Viens, la défenderesse a rempli une Déclaration du vendeur sur l’immeuble . [ 9 ] À la rubrique D5 intitulée Sous-sol du bâtiment (incluant le vide sanitaire) , elle a déclaré qu’il y a des infiltrations d’eau au sous-sol, notamment lors de fortes pluies et au printemps à la fonte des neiges.

L’eau dans la cave se dirige vers la pompe qui l’évacue. Elle a déclaré aussi que la pompe d’évacuation fonctionnait à la fonte des neiges et lors de grosses pluies. [ 10 ] Elle a souligné aussi dans sa déclaration, à la question des fissures de fondation, pourriture, autres problèmes affectant le sous- sol, que le solage était de roches empilées. L’accumulation de glace ou de glaçons en bordure de la toiture l’hiver, surtout du côté arrière, a aussi été déclarée.

[ 11 ] Avant de l’acheter, le demandeur a visité la résidence au mois de mai 2013. Il a alors vu la situation des lieux, constaté la cave en terre, les fondations de roches empilées, la pompe submersible ainsi que l’uréthane giclée au mur. [ 12 ] Lors d’une des visites, il était accompagné d’André Hébert, un entrepreneur général d’expérience, qui lui avait signalé le problème possible que présentait le sous-sol de cette maison.

Il lui a même proposé de mettre une membrane imperméable avec du concassé et du béton, ce à quoi le demandeur a répondu que pour sauver des coûts, il mettrait probablement des pavés de béton. [ 13 ] Lors de la visite, Marise Viens, courtière immobilière, était présente et a souligné au demandeur les pentes descendantes vers la maison qui amenaient l’eau de surface en cette direction. Elle lui a souligné qu’il fallait qu’il prévoie un moyen d’arrêter les infiltrations d’eau récurrentes. L’installation pour évacuer l’eau était visible dans la

partie de cave sans plancher. [ 14 ] Le demandeur est entré dans les lieux le 1 er juillet 2013. Bien qu’il trouvait la maison humide au cours de l’hiver et a constaté la présence de beaucoup de condensation dans les fenêtres et même du givre dans les bas de murs, ce n’est que le 1 er mars qu’il a remarqué que l’uréthane sur le mur du sous-sol regorgeait d’eau. [ 15 ] Dès le début de l’été, il est allé voir la défenderesse pour lui dénoncer la situation et tenter de régler à l’amiable.

Cependant, celle-ci n’a pas acquiescé à sa demande et était d’avis qu’elle a été transparente et qu’elle a vendu à un prix plus bas que le prix initial à cause précisément des choses qui étaient visibles et dont le demandeur devait tenir compte. [ 16 ] Pour tenter d’atténuer l’intensité des infiltrations, le demandeur a installé au printemps 2014 des gouttières et en a réparé d’autres qui, selon lui, dirigeaient l’eau dans la mauvaise direction. [ 17 ] Les travaux qu’il a effectués ont diminué de quelque peu la quantité infiltrée, mais ne l’a pas arrêtée. [ 18 ] En janvier 2015, il constate que l’eau pénètre toujours, mais voit aussi l’apparition de moisissure sur les murs de la maison et beaucoup d’humidité particulièrement dans les fenêtres simples anciennes qui donnaient vers la véranda. [ 19 ] Il a constaté aussi la présence de glaçons à l’avant de la résidence alors que dans la Déclaration du Vendeur , la défenderesse n’en déclarait que du côté arrière. [ 20 ] Il a communiqué avec Érick Dumesnil, entrepreneur spécialisé, opérant notamment l’entreprise Fissures de l’Estrie.

Celui-ci a visité le sous-sol le 29 octobre 2015 et a constaté que l’uréthane giclé était gorgé d’eau. D’ailleurs, en entrant dans la maison, il a immédiatement senti une forte odeur d’humidité. [ 21 ] À son avis, cette humidité vient de l’absorption de l’eau par l’uréthane qui ensuite la laissait évaporer. La solution que le demandeur a obtenu de Groupe Expert Drains au coût estimé de 13 296,85 $ semblait à son avis être adéquate pour tenter de corriger la situation.

Les travaux prévoyaient l’installation de drains avec des cheminées d’accès, l’application d’uréthane giclé à l’intérieur et l’application de membranes de polyuréthane giclé par l’extérieur avec une margelle drainée et l’installation d’une décharge gravitaire sur 25 pieds linéaires. [ 22 ] Érick Dumesnil est d’avis que le vice consiste en la présence de l’humidité excessive produite par l’uréthane qui reste gorgé de l’eau qui s’infiltre par les murs de la fondation. Ce problème est caché parce qu’il n’est pas détectable lorsque l’uréthane est sec.

Il fait reproche à la défenderesse de ne pas l’avoir déclaré dans la Déclaration du vendeur . [ 23 ] Le 4 novembre 2015, le demandeur a mis en demeure la défenderesse de remédier à la situation ou de lui payer 13 296,85 $ pour le coût des réparations (P-1) . [ 24 ] La défenderesse a répondu par ses avocats qui soulignaient qu’à leur avis, il ne s’agissait pas de vice caché et que le défendeur ayant acheté l’immeuble en toute connaissance de cause sachant très bien qu’il était affecté de ce problème n’était pas recevable d’aucune réclamation (P-2) . [ 25 ] C’est en résumé la preuve que nous avons et avant de l’analyser, nous sommes d’avis qu’il y a lieu de rappeler quelques principes qui doivent nous guider dans cet exercice.

LE DROIT [ 26 ] Le litige présenté au Tribunal est régi et doit être résolu à la lumière des articles suivants du Code civil du Québec : 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728 . Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 27 ] Ces articles imposent au vendeur une obligation de garantie contre les vices cachés du bien vendu.

Au cas de manquement, l'acheteur aura à sa disposition le recours en diminution de prix ou l'action en résolution du contrat de vente, selon la gravité du vice. [ 28 ] L'acheteur d'une maison qui veut bénéficier de cette garantie doit établir que le bien était affecté au moment de la vente d'un

défaut d'une certaine gravité et qu'il l'ignorait au moment de la signature du contrat, malgré un examen sérieux qu'il en a fait. [ 29 ] Le défaut, découvert depuis la vente, doit être d'une telle gravité qu'il rend le bien impropre à l'usage auquel on le destinait ou diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné un si haut prix s'il l'avait connu. [ 30 ] Il faut donc un certain déficit d'usage causé par ou en relation avec la présence et la gravité du vice caché.

L'acheteur qui invoque l'obligation de garantie du vendeur contre les vices cachés doit forcément établir qu'il ignorait la défectuosité lors de la vente. [ 31 ] Le vice, pour donner lieu à la garantie, doit donc être caché. Il ne doit pas, lors de la vente, se révéler à l'examen de la chose vendue.

Si le vice dont se plaint l'acheteur est apparent, quelque grave qu'il soit, il ne donnera ouverture à aucun recours contre le vendeur. [ 32 ] Le défaut sera considéré apparent si l'acheteur connaissait son existence ou si un acheteur prudent et diligent ayant pris toutes les précautions raisonnables, sans avoir besoin de recourir à un expert, l'aurait constaté [1] . [ 33 ] L'acheteur a l'obligation d'être vigilant et faire preuve d'un certain sérieux dans l'examen du bien qu'il convoite. [ 34 ] Un défaut ne sera pas considéré caché par cela seul que l'acheteur ne l'a pas aperçu alors qu'il était visible ou qu'il n'en a pas apprécié la véritable gravité. [ 35 ] L'obligation de garantie du vendeur n'est pas destinée à remédier aux conséquences de la légèreté ou de l'ignorance d'un acheteur [2] . [ 36 ] Le comportement de l'acquéreur sera évalué par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnable et prudent [3] . [ 37 ] L'obligation de prudence et de diligence exige que l'acheteur prête une attention suffisante au bien qu'il examine en vue de son achat [4] . [ 38 ] Il est requis que l'acheteur procède à un examen raisonnable du bien.

Seuls les vices qui échappent à un tel examen seront jugés cachés. La jurisprudence n'est pas très précise sur ce qu'elle entend par un examen raisonnable, mais il doit, en principe, être attentif et sérieux, quoiqu'on accepte qu'il puisse être rapide et non approfondi [5] . [ 39 ] Cet examen n'impliquera pas le recours à des mesures inhabituelles telles qu'ouvrir un mur, démolir partiellement un édifice ou creuser autour de la fondation, sauf si un indice visible soulève des soupçons.

Un vice est caché s'il ne peut être découvert qu'au moyen d'un travail qu'il n'est pas d'usage de faire [6] . [ 40 ] La vérification élémentaire, l'examen rapide, le simple examen ou l'inspection raisonnable [7] sont considérés comme suffisants. [ 41 ] L'examen requis n'est pas un examen approfondi. S'il doit être attentif, il peut demeurer

sommaire [8] . [ 42 ] Le comportement du vendeur pourra, à l'occasion, jouer un rôle dans l'appréciation du caractère du vice.

Le camouflage, les représentations trompeuses, voire la réticence qui heurtent la bonne foi peuvent réduire l'obligation de l'acheteur d'examiner le bien et amener les tribunaux à considérer caché un vice qui autrement serait apparent [9] . [ 43 ] De tels comportements de la part du vendeur quant à l'état de la chose ou aux causes réelles des vices apparents dégageront parfois l'acquéreur de l'obligation d'explorer davantage [10] . [ 44 ] Le dol ou le mensonge du vendeur peuvent rendre un vice, même apparent, juridiquement caché. [ 45 ] L'acheteur n'a pas à faire de recherches ou de vérifications additionnelles si on lui représente qu’il n’y a pas de problème ou que le problème n'est pas grave. [ 46 ] Lorsque le vendeur place l'acheteur par de telles représentations dans une situation de fausse sécurité, le vice, même apparent, peut devenir caché au sens de la loi [11] . [ 47 ] La garantie de qualité du vendeur s'appliquera avec rigueur lorsque celui-ci tient des propos mensongers, se lance dans des manœuvres frauduleuses ou fait preuve de réticence sur un vice particulier. [ 48 ] Les vendeurs demeurent soumis à une obligation d’honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l’acquéreur potentiel, et s’ils connaissent un problème sérieux, ils se doivent à tout le moins de ne pas induire en erreur l’autre

partie en l’envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité [12] . [ 49 ] Si le vendeur a fait certaines déclarations ou présenté certaines informations qui ont incité l’acheteur à ne pas pousser son examen plus loin avant d’acheter, le tribunal en tiendra compte. [ 50 ] Les propos rassurants, même faits de bonne foi, peuvent rendre un vice potentiellement apparent, un vice caché [13] . [ 51 ] Une exclusion de garantie quant à des vices cachés, alors qu'on connaît ces vices et qu'ils n'ont pas été révélés à l'acheteur, ne peut mettre un vendeur à l'abri d'un recours. [ 52 ] L'acheteur qui découvre après la vente que le bien lors de son acquisition était affecté de vices cachés peut demander la réduction du prix de vente, mais auparavant il doit dénoncer la situation au vendeur ( art.1739 C.c.Q .). [ 53 ] Si le vendeur, mis en demeure de procéder aux travaux de réparation, n'y procède pas, l'acheteur peut les faire exécuter et réclamer du vendeur le remboursement des coûts ( art. 1602 C.c.Q. )

[ 54 ] Aux termes des articles 2803 et 2804 C.c.Q. , c'est le réclamant qui a le fardeau de prouver de façon prépondérante les faits au soutien de ses prétentions. [ 55 ] Le vendeur qui n'a pas dénoncé le vice qu'il connaissait a généralement le fardeau de prouver que l'acheteur aussi l'a connu ou aurait dû le connaître avant la vente [14] . [ 56 ] Il y a lieu de rappeler que les règles fondamentales de l'action estimatoire ou en réduction du prix de vente exigent que la réduction demeure raisonnable et ne procure jamais un avantage indu à l'acheteur [15] . [ 57 ] Il ne saurait être question d'ordonner la restitution intégrale ou démesurée du prix payé tout en permettant à l'acheteur de conserver la propriété du bien vendu [16] . [ 58 ] Dans le cas d'une action en diminution de prix, le Tribunal intervient dans le rapport contractuel des parties pour modifier à la baisse le prix d'achat qu'elles ont convenu. [ 59 ] Afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés ( art. 1726 C.c.Q. ) , le législateur prévoit qu'il faut tenir compte « de toutes les circonstances appropriées » (art. 1604.3 C.c.Q. ). [ 60 ] Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir souverain d'appréciation du juge, mais la discrétion judiciaire s'effectue à l'aide de certains paramètres que les extraits suivants des décisions des tribunaux permettent de bien cerner. [ 61 ] La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable.

En règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé et pondèrent la réduction de façon à empêcher un enrichissement [17] . [ 62 ] Les tribunaux évaluent souvent la réduction du prix en prenant comme base de calcul le coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice.

Ce coût sera réduit, dans les cas appropriés, en fonction de la plus value que les travaux apporteront au bien compte tenu de son âge (c'est-à-dire sa dépréciation), car l'acheteur ne doit pas s'enrichir indûment à l'occasion des réparations [18] . [ 63 ] La diminution de prix à laquelle l'acheteur a le droit ne correspond donc pas nécessairement au montant intégral des travaux qu'il a fait réaliser pour corriger la situation [19] . [ 64 ] On ne doit considérer que le coût des seuls travaux nécessaires à la correction du problème et à la réparation du vice auquel on veut remédier. [ 65 ] Le coût des travaux qui apportent une amélioration ne doit donc pas être retenu dans l'estimation du montant de diminution devant être accordé à l'acheteur, pas plus que le coût des travaux exagérément dispendieux ou encore inutiles [20] . [ 66 ] Voici, en résumé, les principes et les règles de droit reconnus qui régissent la situation des vices et défauts cachés lors de l'achat d'un bien. [ 67 ] Nous allons maintenant examiner les prétentions et la conduite des parties à la lumière de ces principes, en faisant les distinctions qui peuvent s'imposer.

ANALYSE ET DISCUSSION [ 68 ] La preuve a établi d’une façon on ne peut plus éloquente que cette maison souffrait d’un sévère problème d’infiltration et par voie de conséquence, d’humidité.

Les installations évidentes et visibles, la nature des fondations, la situation de l’immeuble par rapport au terrain adjacent qui avait une pente inversée étaient autant d’indications de ce problème. [ 69 ] La présence permanente dans un sous-sol en terre d’une pompe submersible pour évacuer l’eau ne pouvait laisser aucun doute dans l’esprit de quiconque voyant la scène qu’il y avait là un possible problème. [ 70 ] La déclaration écrite de la défenderesse en tant que vendeur pointait aussi vers ce problème que le demandeur ne pouvait ignorer. [ 71 ] La courtière immobilière, Marise Viens, lors de la visite, lui a aussi souligné le problème dont notamment la pente du terrain vers la maison et lui a rappelé qu’il fallait qu’il envisage un moyen d’arrêter l’infiltration d’eau qui était récurrente. [ 72 ] Le demandeur admet que la situation qu’il voyait, ne lui laissait aucun doute sur le fait que l’eau pénétrait dans cet immeuble et qu’il fallait faire quelque chose pour contrer ce problème.

D’ailleurs, lors de la visite, il avait élaboré, sur les conseils de son expert André Hébert, un plan, c’est-à-dire de mettre une membrane avec de la pierre concassée et des plaques de béton pour couper l’humidité, car il voyait bien que la situation présente au moment de l’achat et par la suite était de nature à générer beaucoup d’humidité dans cette bâtisse presque centenaire. [ 73 ] Le demandeur tente d’établir que le vice caché n’était pas tellement le fait que l’eau pénétrait presque librement dans ce sous- sol et y ruisselait jusqu’à la pompe pour être ensuite évacué, mais qu’il consistait plutôt dans le fait que la styromousse giclée sur les murs absorbait cette eau pour ensuite la laisser évaporer doucement et créer une atmosphère d’humidité. [ 74 ] Le Tribunal ne partage pas cet avis.

Certes l’absorption de l’eau par l’uréthane giclé est une conséquence inévitable de la pénétration d’eau dans le sous-sol et de la façon que ce sous-sol et le solage autour étaient organisés. [ 75 ] Le fait que l’eau pouvait être absorbée par l’uréthane giclé était une conséquence prévisible de la présence d’eau et à notre avis, ne constitue pas un vice indépendant de la situation.

[ 76 ] L’humidité excessive dans la maison était causée par la situation du sous-sol qui était connue du demandeur et qui avait été acceptée par lui au moment de l’achat de la maison en toute connaissance de cause. [ 77 ] Le Tribunal n’est pas d’avis que la défenderesse ait caché quoi que ce soit et lors de la visite, l’acheteur avait été amplement informé de la situation pour donner un consentement éclairé. [ 78 ] Il est possible que le demandeur se soit mépris sur la gravité des conséquences du problème, voire le coût que pouvaient représenter les réparations ou encore l’inconfort que cela pouvait causer.

Cependant, cela ne justifie pas maintenant de réclamer de son vendeur les réparations de ce qui était visible et dont les conséquences étaient prévisibles à l’achat. [ 79 ] Certes, le vendeur est obligé de garantir la qualité du bien ou de l’immeuble vendu et doit être responsable d’une contribution à la réparation des vices cachés. [ 80 ] Cependant, dans la présente affaire, nous ne sommes pas en présence d’un vice caché, mais d’une situation visible, connue et discutée entre les parties au moment de l’achat. [ 81 ] La demande nous apparaît donc pas fondée et il y a lieu de la rejeter.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande sans frais. __________________________________ GABRIEL de POKOMÁNDY, J.C.Q. Date d’audience : 8 juin 2016 RETRAIT ET DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement.

Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1194, c. 28, a. 20.