2011 QCCQ 710, 2011 QCCQ 710

Hung c. Durand 2011 QCCQ 710 JS 1046 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-025871-097 DATE : Le 24 janvier 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CHANTAL SIROIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ TUNG CHIU HUNG et KA WAH CHEUNG

Partie demanderesse c. CHANTAL DURAND et JANINE NOISEUX

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Tung Chiu Hung (Hung) et Ka Wah Cheung (Cheung) réclament 6 525,85 $ en dommages-intérêts aux parties défenderesses Chantal Durand (Durand), notaire, et Janine Noiseux (Noiseux), vendeur de l’immeuble situé au […] à St-Hubert.

Ils allèguent que contrairement à toutes les représentations qui leur ont été faites par le vendeur, il n’y avait que quatre adresses civiques relatives à l’immeuble vendu et non cinq. [ 2 ] En conséquence, Hung et Cheung ont dû faire des démarches auprès de la Ville pour faire régulariser la situation et obtenir une nouvelle adresse civique permettant de conclure un bail avec un cinquième locataire.

Ils soutiennent avoir subi à cet égard le préjudice suivant : • Coûts reliés à la préparation de nouveaux plans par l’architecte Hui : 1 693,13 $ • Coût de la fiche bâtiment : 846,56 $ • Coût du certificat de localisation : 536,16 $ • Perte de quatre (4) mois de loyer résultant de l’annulation d’une offre de location : 3 200,00 $ • Frais payables à la Ville de Longueuil pour obtention d’un permis de construction relatif au bâtiment : 56,00 $ • Frais payables à la Ville de Longueuil pour l’obtention d’un permis de rénovation : 194,00 $ • TOTAL 6 525,85 $ [ 3 ] Si l’on réfère à la preuve documentaire produite au dossier, on constate sur la fiche d’inscription immobilière que le vendeur a déclaré qu’il s’agissait d’une propriété commerciale au rez-de-chaussée et résidentielle à l’étage, avec trois commerces au rez-de- chaussée et deux logements à l’étage. [ 4 ] Les documents comptables et tous les autres documents fournis par le vendeur à l’acheteur font également référence aux cinq locaux loués. [ 5 ] L’un des amendements à la promesse d’achat contient une clause M2.3 par laquelle le vendeur déclare à l’acheteur l’existence des trois unités commerciales 2052-1, 2052-2 et enfin 2046, avec mention des baux.

Le vendeur déclare et se porte personnellement garant de ces informations.

[ 6 ] Par ailleurs, en plus de la garantie conventionnelle ci-dessus constatée, l’

article 1725 C.c.Q. , qui se lit ainsi, offre une protection à l’acheteur : 1725. Le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.

Le vendeur n'est pas tenu à cette garantie lorsqu'il a dénoncé ces limitations à l'acheteur lors de la vente, lorsqu'un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux ou lorsqu'elles ont fait l'objet d'une inscription au bureau de la publicité des droits. [ 7 ] La jurisprudence a clairement établi qu’une contrainte réglementaire constitue une servitude légale non apparente qui affecte l’immeuble et doit obligatoirement être dénoncée à l’acheteur.

La non-conformité d’un immeuble aux règlements municipaux ayant pour effet de réduire le nombre de logements locatifs constitue un manquement du vendeur à la garantie contre l’éviction [1] . [ 8 ] La jurisprudence a aussi établi qu’un propriétaire est censé connaître toutes les charges qui affectent l’utilisation de son immeuble.

Il a donc l’obligation de les divulguer, même s’il en ignore l’existence au moment de la vente [2] . [ 9 ] Enfin, l’acheteur a le droit de présumer que l’immeuble, tel que construit et tel qu’occupé au moment où il achète, est conforme à tous les règlements en vigueur [3] . [ 10 ] Dans les circonstances, à la lumière de ces principes, le Tribunal conclut à la responsabilité du vendeur Noiseux, même si cette dernière a vendu de bonne foi, dans l’ignorance que le cinquième local n’était pas autorisé par la Ville. [ 11 ] Hung et Cheung poursuivent aussi la notaire ayant instrumenté la vente, Durand, estimant qu’elle a commis une faute professionnelle. [ 12 ] Cheung témoigne avoir exhibé le certificat de localisation à Durand, attirant son attention sur le fait qu’il y avait seulement mention de quatre adresses civiques et lui a demandé pourquoi.

Durand l’a référée à la promesse d’achat et lui a indiqué que le vendeur se portait garant du fait qu’il y avait bel et bien cinq locataires et non seulement quatre. [ 13 ] Durand témoigne qu’elle n’a jamais reçu mandat de l’acheteur de vérifier la conformité des lieux aux lois et à la réglementation en vigueur. [ 14 ] Même si Cheung lui a posé des questions le jour de la vente, aucun mandat spécifique ne lui a été confié de procéder à des vérifications additionnelles, ce qui aurait retardé la vente. [ 15 ] Pour découvrir l’absence de conformité reprochée, il aurait fallu que la notaire Durand fasse des démarches et vérifications auprès de la Ville.

Or, selon la jurisprudence soumise par cette dernière [4] , instrumenter l’acte de vente n’emporte pas l’obligation de vérifier la conformité de l’immeuble aux règlements municipaux, en l’absence d’instructions particulières ou d’indices permettant de soupçonner une contravention au zonage. [ 16 ] Ici, la seule contradiction entre le certificat de localisation et les baux déclarés ne permettait pas de soupçonner l’illégalité des lieux, en soi, vu les explications crédibles et non contredites de la notaire Durand voulant que le vendeur vende un lot et non des adresses civiques, et que le certificat de localisation n’indique pas nécessairement toutes les adresses civiques. [ 17 ] Également, le Tribunal prend en considération le fait que Cheung a attendu jusqu’au jour de la passation des titres pour adresser ses questions à la notaire.

Or, Durand témoigne de façon non contredite avoir demandé ce même jour à Hung et Cheung, ainsi qu’à leur agent immobilier, s’ils avaient bel et bien vérifié que l’immeuble était conforme aux lois et à la réglementation municipale; ils leur ont répondu que oui. [ 18 ] Dans ces circonstances particulières, la notaire n’avait pas à procéder à des vérifications additionnelles, sans mandat explicite confié par les acheteurs. [ 19 ] Le Tribunal conclut donc à l’absence de faute de Durand. [ 20 ] La responsabilité sera donc retenue contre Noiseux seulement. [ 21 ] Quant aux dommages, Hung et Cheung admettent que leurs seuls dommages réels sont le coût du certificat de localisation de 536,16 $ et la perte de loyer de 3 200 $, étant donné que les autres frais auraient quand même dû être engagés pour l’aménagement des lieux pour un nouveau locataire.

Les dommages-intérêts s’établissent donc à 3 736,16 $. [ 22 ] Vu les circonstances, la demande contre Durand sera rejetée sans frais. [ 23 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 24 ] REJETTE la demande contre la

partie défenderesse Chantal Durand, sans frais; [ 25 ] ACCUEILLE partiellement la demande contre la

partie défenderesse Janine Noiseux;

[ 26 ] CONDAMNE la

partie défenderesse Janine Noiseux à payer à la

partie demanderesse la somme de 3 736,16 $ avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter du 23 juin 2009, plus les frais judiciaires de 157 $. __________________________________ CHANTAL SIROIS, J.C.Q. Date d’audience : Le 18 janvier 2011