2017 QCCQ 9105, 2017 QCCQ 9105

Germain c. Holness 2017 QCCQ 9105 COUR DU QUÉBEC (« Division de Pratique ») CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-02-223070-173 DATE : 26 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE ALAIN BREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DANIEL GERMAIN Demandeur c. JAGANNATHA HOLNESS Défendeur -et- FRANK C.

ALBERTSON Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi par le défendeur de sa demande en opposition à l’encontre d’un avis d’exécution et d’expulsion de son logement résidentiel. [ 2 ] La question en litige se présente somme toute de façon assez simple : la Cour du Québec peut-elle empêcher l’exécution d’une décision de la Régie du logement (« la Régie ») ordonnant, notamment, la résiliation du bail d’un logement résidentiel et l’expulsion du locataire lorsque ce dernier, avant que la décision ne soit rendue, paie entièrement les loyers dus mais omet d’acquitter les frais de justice (83 $) et les intérêts accumulés (7,91 $) ? [ 3 ] Deux thèses s’affrontent.

Pour les motifs qui suivent, le Tribunal, eu égard aux circonstances particulières de l’affaire, conclut que l’approche la plus souple que la jurisprudence adopte dans certaines situations doit être préférée en l’instance. LE CONTEXTE [ 4 ] Depuis 2014, le défendeur est locataire dans l’un des immeubles dont le demandeur est propriétaire.

En fait, ce dernier est propriétaire de plusieurs immeubles locatifs offrant au total quelque 700 logements en location. [ 5 ] En 2016-2017, le loyer mensuel du défendeur était de 650 $. [ 6 ] Le 19 avril 2017, dans le dossier portant le numéro 325598 31 20170310 G, la Régie rend une décision par laquelle, en raison d’un retard de plus de trois semaines pour le paiement de loyers s’élevant à 975 $, ordonne la résiliation du bail liant les parties et l’expulsion du défendeur de son logement résidentiel [1] . [ 7 ] Elle le condamne également à payer au demandeur ce montant de 975 $, avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter du 10 mars 2017 sur la somme de 325 $, et sur le solde, à compter de chaque versement, plus 83 $ pour « les frais judiciaires » et de signification [2] . [ 8 ] Au paragraphe 7 de sa décision, la Régie énonce par ailleurs que le défendeur peut éviter la résiliation du bail en payant, avant jugement, le loyer dû, les intérêts et les frais. [ 9 ] La preuve révèle que, le jour de l’audience, soit le 10 avril 2017, le défendeur n’était pas présent. Le demandeur a donc procédé par défaut contre lui.

[ 10 ] Le défendeur, séance tenante, explique qu’il n’avait pas encore ouvert son courrier à cette date. Il ne savait donc pas à ce moment-là qu’une audition avait déjà été fixée devant la Régie. [ 11 ] Il explique aussi qu’il a parlé à une personne travaillant « au bureau du propriétaire » le 10 avril 2017, selon ce qu’il se souvient. Cette personne lui aurait simplement dit de payer les loyers dus. Il s’agirait d’une femme qu’il est toutefois incapable d’identifier. [ 12 ] Quoi qu’il en soit, le 11 avril 2017, il sait qu’il doit 975 $ au demandeur pour des loyers impayés en février et mars 2017.

Pour le mois de mars 2017, il avait payé 325 $ le 10 mars 2017 à la suite d’une discussion avec cette personne cette même journée. [ 13 ] Le 11 avril 2017, par virement Interac, le défendeur paie le montant de 975 $ au demandeur [3] . [ 14 ] À cette date, la décision de la Régie n’est pas encore rendue. Le défendeur mentionne qu’il ignorait alors le montant auquel il pouvait être tenu de payer pour les frais de justice et les intérêts. [ 15 ] Dans les faits, les frais de justice étaient de 83 $ et ils ont été payés par Interac le 17 mai 2017 [4] .

Quant aux intérêts, qui s’élevaient à 7,91 $, le défendeur les a acquittés le lendemain, le 18 mai 2017 [5] . [ 16 ] Ces versements ont donc été effectués après que la décision de la Régie eut été rendue le 19 avril 2017. [ 17 ] Quand le défendeur a-t-il eu connaissance de la décision ? [ 18 ] D’abord, aucune réponse claire n’a été fournie, le défendeur disant ne pas se souvenir du moment où il l’avait reçue (« it’s too long ago » [6] ).

Finalement, il parle de deux à quatre jours après le 20 avril 2017. [ 19 ] En tout état de cause, il est assez évident et il n’est du reste pas contesté qu’il a effectué les deux paiements plusieurs jours et même semaines après avoir reçu et pris connaissance de la décision de la Régie. [ 20 ] En effet, la décision a quitté les bureaux de la Régie le 20 avril 2017 aux fins d’être expédiée aux parties [7] .

Le 16 mai 2017, le défendeur avait déjà mandaté une avocate pour le représenter en vue de présenter une demande de rétractation à l’encontre de la décision de la Régie [8] , puis une mise en demeure référant à la décision a été signifiée au demandeur le 18 mai 2017. [ 21 ] Le défendeur soutient qu’après l’audience du 10 avril 2017, il a eu une conversation téléphonique avec une autre personne travaillant pour le demandeur. Il ne connait pas le nom, mais il s’agissait cette fois d’un homme.

Il affirme que cette personne lui a alors fait savoir qu’il avait jusqu’en mai 2017 pour acquitter les frais de justice et les intérêts, sans toutefois qu’une date précise lui soit mentionnée. Une proposition lui aurait aussi été faite lui permettant de rester ou de quitter l’appartement, à son choix. [ 22 ] Le défendeur témoigne qu’il n’a pas pu faire les paiements avant les 17 et 18 mai 2017 parce qu’il ne savait pas à qui il devait les payer. De plus, dit-il, « there was no information » au sujet du montant des intérêts devant être payés.

C’est son avocate qui l’a finalement informé des deux montants qu’il devait acquitter. [ 23 ] Le 26 mai 2017, l’avis d’exécution et préavis d’expulsion a été signifié au défendeur par l’huissier Frank C. Albertson. [ 24 ] À cette date, il ne devait plus rien au demandeur. Toutes les sommes dues aux termes de la décision de la Régie avaient été payées. [ 25 ] Par ailleurs, le défendeur a acquitté son loyer du mois de mai 2017, en payant par virement Interac le loyer mensuel de 650 $ le 15 mai 2017 [9] .

Le loyer de juin 2017 a aussi été payé en temps utile. [ 26 ] Le défendeur plaide que, dans les circonstances pertinentes, il est en droit de demander que l’avis d’exécution et d’expulsion soit déclaré nul et sans effet à son égard. [ 27 ] Pour lui, en mandatant l’huissier de justice pour qu’il procède à son expulsion alors qu’il avait effectué son paiement de 975 $ par Interac avant le jugement de la Régie, le demandeur n’a pas respecté son obligation d’exercer et exécuter ses droits contractuels de bonne foi. [ 28 ] En particulier, il ajoute que le demandeur, sans aucune réserve ou protestation, a accepté les paiements du 11 avril 2017 (975 $) et des 17 et 18 mai 2017 (83 $ et 7,91 $).

Par contre, sans aucune explication valable, il a fait savoir, par un courrier électronique daté du 7 juin 2017 [10] , que pour les loyers de mai et juin 2017 (et ceux qui suivent), il acceptait les paiements sous réserve de son droit à la résiliation. [ 29 ] Le demandeur conteste et nie les explications ou justifications qui ont été présentées par le défendeur. [ 30 ] Ainsi, il nie les prétentions de ce dernier suivant lesquelles une entente serait intervenue avec une personne travaillant pour lui, que ce soit avant ou après l’audience du 10 avril 2017 devant la Régie.

Ces affirmations, dit-il, sont fausses et il n’y a aucune preuve qui démontre l’existence de ces ententes. [ 31 ] Le demandeur conteste par ailleurs la proposition selon laquelle le défendeur ignorait ou ne pouvait pas connaître les sommes qui étaient dues pour les frais de justice et les intérêts. Il souligne qu’un simple coup de fil à la Régie lui aurait permis d’avoir les informations pertinentes. [ 32 ] Dans un autre ordre d’idées, il relate certains évènements dans le passé où le défendeur a fait ses paiements avec des retards plus ou moins importants.

En ce qui le concerne, ceux du 17 et 18 mai 2017 s’inscrivent dans la même attitude ou façon de faire du défendeur. Il a été négligeant, attendant d’être acculé au pied du mur, c’est-à-dire ici après le désistement de sa demande de rétractation à la Régie, avant de se décider à payer ce qu’il devait.

[ 33 ] En définitive, le demandeur plaide que les termes de l’

article 1883 C.c.Q. sont clairs et doivent être appliqués intégralement. Le défendeur a payé les frais de justice (83 $) et les intérêts (7,91 $) au moins trois semaines après qu’il a pris connaissance de la décision de la Régie ou un mois après la date du jugement. Ce délai est trop long et ne respecte pas les exigences de l’article 1883 C.c.Q. et de nombreux jugements rendus à son sujet. ANALYSE ET MOTIFS [ 34 ] L’

article 1883 C.c.Q. prévoit ce qui suit : 1883. Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l’

article 28 de la

Loi sur l’administration fiscale (chapitre A-6.002) ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé. [ 35 ] La jurisprudence apparait maintenant être fixée sur la question de la portée de l’expression « avant jugement ».

La plupart des jugements considèrent aujourd’hui que la date qui doit être retenue n’est pas celle de la date qui est inscrite sur la décision ou le jugement, mais plutôt celle où le locataire en a effectivement pris connaissance [11] . [ 36 ] En l’espèce, comme nous l’avons vu, le défendeur a payé les loyers en retard (975 $) le 11 avril 2017, soit au moins huit jours avant que le jugement ne soit effectivement rendu et signé (le 19 avril 2017).

Par contre, en ce qui concerne les frais de justice (83 $) et les intérêts accumulés sur les loyers impayés (7,91 $), il a attendu environ trois semaines après avoir eu connaissance de la décision de la Régie pour les acquitter. [ 37 ] La jurisprudence est partagée lorsque le locataire, avant le jugement ou la décision de la Régie, paie le loyer dû, mais retarde le paiement des intérêts et des frais de justice après la date effective du jugement ou même celle où il en a eu effectivement connaissance. [ 38 ] Le premier courant est ferme. [ 39 ] Tous les paiements en capital (loyer), intérêts et frais de justice doivent être faits avant la date où la décision est rendue [12] , sans quoi la résiliation du bail et l’expulsion du locataire seront maintenues.

Dans cette approche, le fait que le montant du loyer ait été payé en entier avant le jugement ne constitue pas un remède suffisant, encore moins lorsqu’au jour de l’audition devant la Cour du Québec, le locataire n’a toujours pas payé les intérêts et les frais de justice [13] . [ 40 ] Le deuxième courant est plus souple. [ 41 ] Lorsque le locataire, avant le jugement ou la décision de la Régie ou avant qu’il en ait eu connaissance, effectue le paiement du loyer dû et qu’il ne reste plus qu’une somme minime à payer au locateur « après le jugement » pour les intérêts et frais de justice, les tribunaux permettent que le bail reste en vigueur et empêchent l’expulsion du locataire si les paiements sont effectués avant l’audience devant la Cour du Québec. [ 42 ] Dans cette perspective, les tribunaux, selon les circonstances, ont accueilli l’opposition du locataire en considérant que le locateur a accepté les derniers paiements du locataire sans aucune réserve ou protestation [14] , qu’il serait injuste de permettre l’expulsion d’un locataire habitant dans le même logement depuis plusieurs années à cause d’un retard à payer un montant minime [15] , ou encore, que le locataire, en raison du paiement de presque la totalité des sommes dues, ne refusait pas « de s’exécuter volontairement » au sens de l’article 656 du Code de procédure civile (C.p.c.) traitant de l’exécution volontaire du jugement [16] . [ 43 ] En l’espèce, dans le contexte particulier de la présente affaire, le Tribunal estime que le deuxième courant jurisprudentiel doit être appliqué. [ 44 ] En fait, même s’il est exact de dire que le témoignage du défendeur, sur quelques points non négligeables, n’est pas très convaincant, pour dire le mieux, il reste que plusieurs raisons justifient d’adopter ici l’approche la plus flexible de la jurisprudence. [ 45 ] Le défendeur a payé tous les loyers dus (975 $) avant que la décision de la Régie soit rendue.

Pour le Tribunal, il a démontré ainsi son intention de respecter ses obligations contractuelles ou, pour reprendre la terminologie de l’article 656 C.p.c., qu’il acceptait « de s’exécuter volontairement ». [ 46 ] Par ailleurs, son défaut ou retard, quoiqu’on dise, demeure bien minime. Certes, les frais de justice (83 $) et les intérêts (7,91 $) ont été payés trois semaines après que le défendeur a pris connaissance de la décision de la Régie.

Mais, contrairement à toutes sinon la plupart des décisions soumises par le demandeur, ils ont été payés, et ce, dans un délai de trois semaines qui n’est pas exorbitant en soi. [ 47 ] En outre, pour chacun des trois paiements (975 $, 83 $ et 7,91 $), le demandeur les a acceptés sans aucune réserve et sans jamais protester. [ 48 ] Le Tribunal note aussi que, de l’admission même du demandeur, dans plusieurs dossiers impliquant d’autres locataires, il a régulièrement sinon souvent accepté de régler avec eux des demandes déposées auprès de la Régie en laissant tomber les frais judiciaires et les intérêts.

Le préjudice réel qu’il dit subir doit donc être relativisé. [ 49 ] Enfin, le Tribunal ne retient pas l’argument du demandeur selon lequel, en raison de l’attitude ou conduite du locataire qui, à plusieurs reprises dans le passé, n’aurait pas respecté ses obligations, il a droit de retrouver la tranquillité de l’esprit et pouvoir « prendre sa retraite en paix » [17] . [ 50 ] La preuve n’est pas très précise sur les divers défauts que le défendeur aurait commis.

Il semble qu’il a été souvent en retard et même que, certaines fois, des chèques ont été remis au demandeur alors que les fonds n’étaient pas suffisants. [ 51 ] En revanche, il ressort de la preuve que chaque fois, les parties ont réussi à s’entendre, le défendeur finissant toujours par

acquitter ses obligations envers le demandeur. [ 52 ] La preuve ne révèle pas qu’un jugement a déjà été rendu contre le défendeur par la Régie à la suite d’une demande du demandeur. Par contre, elle révèle que le demandeur n’a jamais entrepris une procédure devant la Régie aux fins de demander la résiliation de bail du défendeur pour retards fréquents à payer le loyer ( art. 1971 C.c.Q. ). [ 53 ] Le Tribunal est d’avis que le demandeur ne peut pas faire indirectement en l’instance ce qu’il n’a jamais voulu faire directement auprès de la Régie.

En agissant de la sorte, il exerce ses droits de manière excessive et déraisonnable, surtout dans un contexte où les sommes payées en retard sont fort modiques et où dans d’autres dossiers, le demandeur laisse souvent tomber ses réclamations de même nature pour régler à l’amiable avec son locataire. [ 54 ] Aussi, de tout ce qui précède, l’opposition du locataire sera accueillie dans les termes exposés dans les conclusions du jugement. [ 55 ] Cela étant dit, le Tribunal ne peut s’empêcher de préciser que le jugement porte sur des circonstances particulières.

Le défendeur aurait tort d’y retrouver une façon de ne pas respecter à terme ses obligations contractuelles et d’excuser sa négligence s’il ne s’assure pas dans le futur d’avoir toutes les informations en mains pour payer toutes les sommes qu’il doit au moment opportun.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande du défendeur en opposition à un avis d’exécution et préavis d’expulsion ; DÉCLARE que le défendeur a satisfait à toutes ses obligations aux termes de la décision rendue le 19 avril 2017 par la Régie du logement dans son dossier 325598 31 20170310 G ; ANNULE les procédures d’exécution et d’expulsion entreprises par le demandeur, dont l’avis d’exécution et préavis d’expulsion ; DÉCLARE que le défendeur est bien-fondé de continuer à occuper son logement résidentiel en vertu du bail liant les parties ; LE TOUT , chaque

partie payant ses frais de justice, vu les circonstances particulières de l’affaire. __________________________________ ALAIN BREAULT, J.C.Q. DANIEL GERMAIN (se représente seul) BAJ CENTRE-SUD (Me Janick Tessier) Avocats du défendeur Date de l'audience : 22 juin 2017