2016 QCCQ 5857, 2016 QCCQ 5857

Massaad c. Remanjon 2016 QCCQ 5857 JP 1629 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-147030-151 DATE : Le 6 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE JACQUES PAQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ HABIB MASSAAD Demandeur c.

HÉLÈNE REMANJON et REMAX DU CARTIER Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur prétend qu’une faute de la défenderesse, Hélène Remanjon, qui à ce moment était agente immobilière affiliée à la défenderesse, Remax du Cartier, lui a causé les dommages suivants : - Perte de revenus dus à une dépression consécutive à l’achat de la maison : 10 000 $; - Test de qualité de l’air : 997 $; - Honoraires d’avocats : 14 022 $. [ 2 ] Pour se prévaloir des dispositions du Code de procédure civile relatives aux Petites créances, le demandeur réduit sa réclamation à 15 000 $.

LE CONTEXTE [ 3 ] Les services de la défenderesse, Hélène Remanjon, sont retenus le 7 novembre 2010 par Mme Thi Loc Ngo et son frère, Thiem Qui Ngo, pour la vente de leur propriété située au […] à Dollard-des-Ormeaux. [ 4 ] Après quelques visites et une inspection préachat, le demandeur achète la maison le 10 décembre 2010. [ 5 ] En avril 2011, un entrepreneur en climatisation lui mentionne qu’il y a eu culture de canabis dans cette maison. [ 6 ] Il communique par la suite avec la défenderesse, Hélène Remanjon, pour lui faire part de cette information.

Cette dernière lui suggère de faire effectuer une analyse de la qualité de l’air, ce qu’il fit. Le test a révélé la présence de moisissures. [ 7 ] Par la suite, le demandeur intente une poursuite contre l’un des vendeurs, Mme Thi Loc Ngo, dans laquelle il réclame l’annulation de la vente et de façon subsidiaire, une compensation monétaire de 77 535,79 $. [ 8 ] La défenderesse Ngo est interrogée après défense le 7 mai 2012.

Au cours de cet interrogatoire, elle mentionne qu’un nommé Jean-Paul Therrien a fait des rénovations dans l’immeuble et que celui-ci a été engagé par Mme Remanjon. [ 9 ] Le demandeur attache une grande importance à cet interrogatoire pour contrer l’argument de prescription soulevé par les défenderesses et qui sera discuté plus tard. [ 10 ] La requête introductive d’instance est amendée en juin 2012 pour y inclure Motez Nached Al Malek à

titre de défendeur. Ce

dernier est celui qui a fait l’inspection préachat de la maison. [ 11 ] Dans le cadre de cette poursuite, le demandeur allègue, entre autres : 24. La défenderesse est par conséquent responsable pour tous les dommages subis par le demandeur en raison de ce vice caché et de son défaut d’en informer l’acheteur. [ 12 ] Par ailleurs, parmi les montants de dommages réclamés à

titre subsidiaire, le demandeur inclut ceci :

d) La somme de 30 000 $ pour stress, perte de jouissance, troubles et inconvénients, le tout tel que preuve en sera faite lors de l’enquête et de l’audition. [ 13 ] Il n’y aura ni enquête, ni audition, puisque les parties ont conclu une transaction par laquelle le demandeur reçoit des défendeurs à sa demande la somme de 70 000 $ qu’il répartit ainsi : - Diminution du prix de vente : 47 535 $; - Stress, perte de jouissance, troubles et inconvénients : 22 465 $. [ 14 ] Le demandeur s’est également adressé à l’Organisme d’Autoréglementation du Courtage Immobilier du Québec (OACIQ).

Une plainte comportant un chef a été portée contre la défenderesse, Hélène Remanjon.

Après un amendement, ce chef est ainsi libellé : Le ou vers le 12 novembre 2010, concernant l’immeuble sis au […] à Dollard-des-Ormeaux, l’intimée n’a pas entrepris les démarches pour découvrir les facteurs pouvant affecter défavorablement ledit immeuble, notamment le fait que l’immeuble a servi à la culture de cannabis , commettant ainsi une infraction aux articles 62, 69 et 83 du Règlement sur les conditions d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité . [ 15 ] À contre-coeur, selon ce qu’elle mentionne, compte tenu des frais reliés à l’instruction d’une plainte disciplinaire, la défenderesse, Hélène Remanjon, a décidé d’enregistrer un plaidoyer de culpabilité et une amende de 2 500 $ lui a été imposée. [ 16 ] Le principal dommage que le demandeur prétend avoir subi en raison de la faute alléguée de la défenderesse, Hélène Remanjon, est, comme mentionné précédemment, une perte de revenus de l’ordre de 10 000 $ en raison d’une dépression causée principalement par le fait qu’il a réalisé que l’immeuble acquis, ayant servi à la culture de cannabis, pouvait difficilement être revendu à un prix raisonnable.

DISCUSSION [ 17 ] Les défenderesses contestent la demande pour les motifs suivants : - La demande est prescrite; - Les dommages réclamés sont les mêmes que ceux pour lesquels une transaction est intervenue; - La défenderesse, Hélène Remanjon, n’a pas commis de faute qui a été cause de dommages pour le demandeur. - La prescription : [ 18 ] Dans un tel cas, la prescription est de trois ans, suivant ce que prévoit l’

article 2925 C.c.Q. dans les termes suivants : Art. 2925. L’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. [ 19 ] Quant au point de départ de ce délai de prescription, le second alinéa de l’

article 2880 C.c.Q. prévoit : Art. 2880. […] Le jour où le droit d’action a pris naissance fixe le point de départ de la prescription extinctive. [ 20 ] Selon ce que le demandeur allègue, le point de départ de la prescription devrait se situer au 7 mai 2012, lors de l’interrogatoire de Mme Ngo au cours duquel il apprend que la défenderesse, Hélène Remanjon, a retenu les services de M.

Jean-Paul Therrien pour effectuer les réparations dans l’immeuble, et ce, dans le cadre d’un mandat particulier que lui a donné la propriétaire de l’immeuble. [ 21 ] Contrairement à ce que prétend le demandeur, l’interrogatoire après défense ne marque pas le point de départ de la prescription, pas plus que le plaidoyer de culpabilité enregistré à la suite de la plainte disciplinaire portée par le syndic de l’OACIQ.

Le point de départ de la prescription, en l’espèce, se situe au moment où le demandeur est informé que l’immeuble qu’il a acheté a servi à la culture de cannabis. [ 22 ] À compter de cette date, le demandeur ne peut prétendre qu’il était dans l’impossibilité d’agir contre les défenderesses au sens de l’

article 2904 C.c.Q. [ 23 ] Dans un arrêt du 24 mai 2006 de la Cour d’appel [1] , cette dernière écrit ce qui suit et qui peut être transposé en l’espèce : [45] […] Ils auraient pu intenter une poursuite dès cette date. Ils ont préféré attendre pour avoir une preuve qui, selon eux, serait plus solide. Or, la raison invoquée pour justifier cette attente ne constitue pas une impossibilité d’agir dans les circonstances en l’espèce au sens de l’

article 2904 C.c.Q. Ce moyen invoqué par les appelants est donc mal fondé et doit être rejeté.

[ 24 ] Vu ce qui précède, au moment où le demandeur dépose sa demande, le 1 er mai 2015, il y a prescription. Au mieux pour le demandeur, le délai de prescription commençait à courir à la fin avril 2011 pour se terminer à la fin avril 2014. [ 25 ] Ce motif suffirait pour conclure au rejet de la demande.

Malgré tout, il convient de discuter des autres moyens soulevés par les défenderesses. - Les dommages réclamés sont les mêmes que ceux pour lesquels une transaction est intervenue : [ 26 ] En réglant la poursuite contre l’un des vendeurs et l’inspecteur préachat pour une somme de 70 000 $ et en accordant quittance à ceux-ci, le demandeur est forclos de réclamer aux défenderesses les mêmes dommages. [ 27 ] La prétention du demandeur selon laquelle les dommages sont distincts ne tient pas.

La somme d’un peu plus de 24 000 $ pour compenser le stress, perte de jouissance, ennuis et inconvénients couvre la situation invoquée par le demandeur. [ 28 ] Force est donc de constater que, même s’il y avait eu faute de la part de la défenderesse, Hélène Remanjon, le demandeur aurait été compensé pour les dommages qui en auraient résultés. - La défenderesse n’a pas commis de faute qui a été cause de dommages pour le demandeur : [ 29 ] En plaidant coupable devant le Comité de discipline de l’ORCIQ, la défenderesse, Hélène Remanjon, ne reconnaît pas pour autant qu’elle est responsable des dommages subis par le demandeur.

Le lien de causalité en regard de ces dommages est celui qui existe entre Mme Ngo à

titre de vendeur et M. Al Malek qui a procédé à l’inspection préachat. [ 30 ] Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal conclut au rejet de l’action. Vu les circonstances, la demande sera toutefois rejetée sans frais. [ 31 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 32 ] REJETTE la demande à l’égard de Hélène Remanjon et de Remax du Cartier, sans frais. __________________________________ JACQUES PAQUET, J.C.Q. Date d’audition : Le 31 mai 2016