2011 QCCA 2161, 2011 QCCA 2161

Sylvestre c. Karpinski 2011 QCCA 2161 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-019749-092 (500-17-029099-069) DATE : 23 NOVEMBRE 2011 CORAM : LES HONORABLES PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. JULIE DUTIL, J.C.A. PIERRE SYLVESTRE et SYLVESTRE, CHARBONNEAU, FAFARD APPELANTS – INTIMÉS INCIDENTS - Défendeurs c.

ADAM KARPINSKI INTIMÉ – APPELANT INCIDENT - Demandeur ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 13 mai 2009 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Marc-André Blanchard) qui a accueilli l’action de l’intimé en responsabilité professionnelle et a condamné les appelants à lui payer un montant de 575 000 $ avec les intérêts et l’indemnité additionnelle depuis la date d’assignation; [ 2 ] Pour les motifs du juge Dalphond, auxquels souscrivent les juges Hilton et Dutil : LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l'appel avec dépens; [ 4 ] REJETTE l'appel incident sans frais; [ 5 ] Procédant à rendre le jugement qui aurait dû être rendu, REJETTE l'action du demandeur Karpinski avec dépens.

PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. JULIE DUTIL, J.C.A. Me Jean-François Carpentier Kugler Kandestin, s.e.n.c.r.l. Pour les appelants – intimés incidents Me Richard Friedman Bell Rudick Friedman Pour l’intimé – appelant incident Date d’audience : 3 mai 2011

MOTIFS DU JUGE DALPHOND [ 6 ] Les appelants, un avocat et son cabinet, se pourvoient contre un jugement qui les a condamnés à verser 575 000 $ à l’intimé, Adam Karpinski, au motif de la fourniture de conseils inadéquats qui auraient privé ce dernier d’une bonne affaire. Par appel incident, M. Karpinski demande que les intérêts et l'indemnité additionnelle courent non pas depuis l'assignation en juin 2006, mais depuis la faute alléguée en janvier 2003. Pour les motifs qui suivent, je suis d'avis que l'appel doit être accueilli et l'appel incident rejeté. LE CONTEXTE [ 7 ] Le 16 décembre 2002, M.

Karpinski offre d’acheter un immeuble du Plateau comprenant sept appartements et deux commerces répartis sur trois étages pour un montant de 429 000 $. Cette offre est conditionnelle à l’obtention d’un financement suffisant avant le 20 janvier 2003, mais non à un rapport d'inspection. [ 8 ] L'immeuble, quoique unique, a la particularité, vu de la rue, de ressembler à trois triplex mitoyens. M. Karpinski fait le projet de le transformer architecturalement en trois triplex distincts et de subdiviser le terrain en trois lots (opération cadastrale), puis d'en vendre deux.

Des vérifications auprès de l'arrondissement révèlent que ce projet requiert des plans d'architecte et des modifications importantes à l'immeuble afin de le rendre conforme au Code national du bâtiment quant aux murs et toits mitoyens (coupe-feu, etc.), à la plomberie et aux services publics. M.

Karpinski en vient à la conclusion que le prix offert est trop élevé vu le mauvais état général du bâtiment et l’impossibilité de le transformer en trois triplex à bas prix. [ 9 ] Le 7 janvier 2003, il appelle à quelques reprises l’avocat Sylvestre pour savoir comment se sortir de sa promesse d’achat et l'informer de la position des prêteurs hypothécaires approchés. M e Sylvestre lui dit qu'il est probable qu'il ne puisse convertir l'immeuble en unités divises (condos) en raison d’un moratoire et lui déconseille la copropriété indivise.

Il lui propose néanmoins de faire quelques vérifications quant à l'existence d’un moratoire et sur les dérogations possibles dans l'arrondissement. Il ne pense pas alors à ce qui est appelé la « copropriété divise horizontale », concept que je décrirai plus loin. [ 10 ] Aucune rencontre n’aura lieu par la suite, les échanges se résumant à de brèves conversations téléphoniques les 8, 9, 14 et 17 janvier 2003. Aucun plan de l'immeuble ni aucune description de ses caractéristiques physiques n'ont été remis à M e Sylvestre par M. Karpinski. Quant à M e Sylvestre, il ne remettra aucune opinion écrite à M.

Karpinski et ne rédigera pour ce dernier aucun document. Lors des échanges téléphoniques, M e Sylvestre consigne des notes à son dossier. [ 11 ] Le 9 janvier 2003, M e Sylvestre avise M. Karpinski qu’après vérification par une avocate de son bureau, il s’avère que le moratoire est toujours en vigueur dans l’arrondissement. M. Karpinski, qui en était déjà bien au fait, réitère son intention d’abandonner son projet.

M e Sylvestre ne poursuit donc pas ses démarches pour déterminer si une autre solution est possible pour la transformation de l’immeuble, autre que la division architecturale envisagée initialement par son client. Les 14 et 17 janvier 2003, il suggère verbalement des inclusions dans la lettre de résiliation de l'offre que M. Karpinski s'apprête à expédier.

Peu après, ce dernier informe le courtier immobilier qu’il ne va pas de l’avant avec l’offre au motif qu'il n’a pas obtenu le financement requis (il affirme au procès qu'il avait pourtant le financement requis). [ 12 ] Le 3 mars 2003, un promoteur acquiert l’immeuble pour 429 000 $. En juin 2003, la

partie de l'immeuble formant le triplex du coin est mise en vente. M. Karpinski mène alors son enquête auprès du promoteur et découvre que son notaire, sur la foi de deux décisions de la Régie du logement, est d'avis que le moratoire ne s'applique pas au fractionnement de la bâtisse en trois unités divises, chacune correspondant à un des triplex apparents, certaines parties de l'immeuble et du terrain demeurant communes, ce qui est appelé la « copropriété divise horizontale ».

Par contre, un représentant de l'arrondissement lui dit le contraire en juin 2003. [ 13 ] Pour prévenir toute contestation, le promoteur négocie des arrangements avec chaque locataire de l'immeuble. En février 2004, il enregistre une déclaration de copropriété divise faisant de chacun des trois triplex une unité privative dans l'immeuble qui devient une

partie commune, incluant divers équipements et systèmes. En mars 2004, M. Karpinski achète l'un des trois triplex pour 332 000 $ et des voisins, un autre pour 327 000 $. En décembre 2004, le troisième triplex est vendu pour 345 000 $. [ 14 ] Le 9 janvier 2006, M. Karpinski intente une action contre M e Sylvestre et son cabinet où il réclame 575 000 $, soit la différence entre le prix indiqué à la promesse d’achat dont il s’est dédit, 429 000 $, et le total du prix de vente des trois unités divises par le promoteur, 1 004 000 $. Aucune mise en demeure n'a précédé cette procédure en justice.

LE JUGEMENT ATTAQUÉ [ 15 ] Le juge énonce d'abord qu'un avocat spécialiste, après avoir colligé tous les faits pertinents, doit formuler des recommandations en tenant compte du droit applicable, y compris les divers courants pouvant exister sur une question. Ensuite, il conclut que M e Sylvestre a fait défaut d'exposer à M. Karpinski l'existence d'un courant à la Régie qui pourrait permettre la transformation de l'immeuble en trois triplex détenus en copropriété divise par trois propriétaires différents.

D'avis que la division en trois triplex était possible, puisque effectuée par un tiers, il accorde les dommages réclamés, mais depuis l'assignation. L'ANALYSE

[16] En l'espèce, la preuve ne permet pas de conclure que Me Sylvestre a eu le mandat de voir comment la transformation del'immeuble en trois triplex aurait pu se faire. L'appel du 7 janvier 2003 de M. Karpinski avait un seul but : demander l'aide d'un avocat pour se sortir d'une offre d'achat qui ne l'intéressait plus. Il est vrai que Me Sylvestre a alors proposé à M.

Karpinski de ne pas lancer laserviette immédiatement, mais cela ne signifiait pas qu'il s'engageait, après étude des plans, d'un certificat de localisation et desrèglements municipaux, à structurer un projet de transformation de l'immeuble en trois triplex et à explorer toutes les possibilités en cesens. M. Karpinski ne lui a d'ailleurs remis aucun document en ce sens. [17] Au contraire, la preuve indique que Me Sylvestre a simplement offert de vérifier si un moratoire sur la conversion en condos était en vigueur dans l'arrondissement et les dérogations possibles.

Il ressort de la preuve, témoignages et notes au dossier que Me Sylvestre n'est jamais devenu le conseiller à la structuration d'un projet d'acquisition et de transformation d'un immeuble. Ce projet avaitété conçu au préalable par M. Karpinski qui envisageait la transformation physique de la bâtisse en trois triplex séparésarchitecturalement et non l'indivision sous une quelconque forme. [18] Deux jours plus tard, quand Me Sylvestre lui a confirmé que le moratoire s'appliquait toujours, M.

Karpinski a réitéré son intention de se retirer du projet et a alors limité le mandat de Me Sylvestre à la fourniture verbale de conseils à cette fin. [19] Reprocher, en pareil contexte, à Me Sylvestre de ne pas avoir proposé à M. Karpinski de ne pas retirer son offre, mais plutôtde considérer une possible conversion en « copropriété divise horizontale », revient à imposer à l'avocat consulté pour une fin précise,résilier une offre d'achat, de devenir le conseiller d'affaires omniscient de son client. Cela excède le devoir de conseil qui découlait du mandat très limité qu'avait confié M.

Karpinski à Me Sylvestre. [20] De plus, le lien de causalité invoqué n'a pas été démontré. En effet, rien n'indique que si informé par Me Sylvestre qu'ilexistait une possibilité de procéder par copropriété divise horizontale à l'intérieur d'une même bâtisse, proposition controversée à lalumière du texte de l'art. 51 de la

Loi sur la Régie du logement[1], de la jurisprudence de la Cour supérieure[2] et des décisions de la Régie[3], M. Karpinski aurait été disposé à prendre ce risque juridique, additionnel à ceuxdéjà associés au projet, alors qu'il se décrivait comme stupide d'avoir offert un si haut prix pour un immeuble en si mauvais état. Bref, iltrouvait les risques déjà trop élevés et rien n'indique, selon la balance des probabilités, qu'il aurait alors voulu assumer le risqueadditionnel associé à une interprétation controversée en droit.

Le fait qu'un promoteur était prêt à prendre ce risque n'établit aucunementque tel était le cas de M. Karpinski. En réalité, ce dernier n'a démontré qu'une simple perte de l'occasion de considérer cette option, non indemnisable en droit civil québécois (Jean-Louis Baudouin et Patrice Deslauriers, La responsabilité civile, 7e éd., vol. 1, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2007, no 1-353, p. 357; Laferrière c. Lawson, (CSC), [1991] 1 R.C.S. 541). [21] Finalement, quant aux dommages réclamés et accordés, il est manifeste qu'ils sont excessifs et entachés d'erreurs.

À supposerqu'il y ait eu faute professionnelle et que le lien de causalité entre celle-ci et l'opportunité manquée alléguée par M. Karpinski ait étédémontré, il demeure que la perte ne peut excéder le gain escompté (art. 1611 C.c.Q.).

À l'évidence, la détermination de celui-ci doittenir compte des frais requis pour réaliser le projet, notamment, les honoraires des notaires, avocats ou architectes, la commission descourtiers, les frais de publication, les indemnités payées aux anciens locataires, le coût des rénovations et améliorations réalisées par lepromoteur, les taxes foncières, municipales et scolaires, payées entre mars 2003 et les dates de vente des trois unités, etc.

Faut-il lerappeler, l'immeuble a été acquis par le promoteur en mars 2003 et n'a été prêt pour revente qu'en mars 2004, avec une dernière vente endécembre 2004, soit près de deux ans après l'acquisition. Il revenait au demandeur, M. Karpinski, d'établir le profit escompté, ce qu'il n'apas fait, se contentant d'une opération mathématique nettement insuffisante (prix de vente par le promoteur moins le prix d'acquisition)pour justifier en droit le montant accordé.

Devant l'admission que les coûts nets de développement pour le promoteur étaient de80 600 $, le juge aurait au moins dû déduire ce montant, sans parler des taxes et du fait qu'un profane, comme M. Karpinski, auraient eudes coûts supérieurs à ceux nets du promoteur. [22] Quant à l'appel incident, il devient sans objet.

De plus, si des dommages avaient été justifiés, rien ne justifierait de modifier ladate du début des intérêts et de l'indemnité additionnelle retenue par le juge de première instance en vertu de la discrétion que lui accordel'art. 1618 C.c.Q. de choisir une date postérieure à la mise en demeure, à supposer que Me Sylvestre était en demeure par le seul effet dela loi (art. 1597 C.c.Q.) dès 2003. Or, l'action de M. Karpinski a été intentée près de 3 ans après la faute alléguée, ce qui justifiait deretenir cette date. J'ajoute qu'il s'agit d'un cas où une mise en demeure particularisée était nécessaire.

LE DISPOSITIF [23] Pour ces motifs, je propose d'accueillir l'appel avec dépens, de rejeter l'appel incident sans frais et, procédant à rendre lejugement qui aurait dû être rendu, de rejeter l'action de M. Karpinski avec dépens. PIERRE J. DALPHOND, J.C.A.