2011 QCCQ 8357, 2011 QCCQ 8357

Fradet c. Menier 2011 QCCQ 8357 JD 2679 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROBERVAL Localité de Dolbeau-Mistassini « Chambre civile » N° : 175-32-000016-116 DATE : 8 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE RICHARD P. DAOUST, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MAXIME FRADET - et – CHRISTINE MARCIL Demandeurs c.

ROCH MENIER - et – CLÉMENCE FRIGON Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs qui ont acheté la résidence des défendeurs leur réclament 7 000 $ pour vices cachés.

Ils ont réduit leur réclamation pour bénéficier du livre huitième du Code de procédure civile . [ 2 ] Les défendeurs nient devoir cette somme et se portent demandeurs reconventionnels pour 999,99 $ pour le stress occasionné par la présente procédure. [ 3 ] Quatre questions sont soulevées par le litige: 1) La mise en demeure a-t-elle été transmise tardivement ? 2) Le bâtiment vendu est-il affecté de vices cachés ? 3) Le cas échéant, quelle indemnité en diminution du prix de vente doit-elle être accordée aux demandeurs ? 4) La demande reconventionnelle est-elle bien-fondée ?

LES FAITS [ 4 ] Intéressés qu'ils sont par la résidence appartenant autrefois aux défendeurs, les demandeurs la visitent deux fois avant l'achat avec la garantie légale effectué le 23 mai 2008 pour 79 500 $ (P-1). [ 5 ] Il s'agit d'une résidence de 1942 qui ne comporte pas de défaut apparent selon les demandeurs, ni n'est affectée d'odeur de moisissure lors des visites.

[ 6 ] Cette information est confirmée par les défendeurs qui mentionnent n'avoir jamais senti d'odeur de moisissure pendant les 30 ans qu'ils ont habité la maison. [ 7 ] Cette résidence était la propriété des défendeurs entre 1975 et 2008. [ 8 ] Quelques années après leur propre acquisition, les défendeurs font certaines réparations au sous-sol.

En fait, c'est Menier qui exécute les travaux du drain intérieur au sous-sol, qui rejoint l'égout de l'évier du sous-sol dans ce drain, qui pose le sous-plancher, le revêtement de plancher, le recouvrement de mur, l'isolation et le plafond. [ 9 ] À peu près deux ans après avoir pris possession de la résidence, vers avril 2010, les demandeurs constatent que leur jeune enfant a des troubles respiratoires d'importance. [ 10 ] Un médecin finit par leur dire de faire vérifier l'environnement immédiat de l'enfant. [ 11 ] À l'automne 2010, ils contactent l'expert Hermann Côté qui conclut à de la moisissure importante et à une problématique de confection du drain de plancher, cela ayant occasionné la pourriture de certains éléments structuraux du plancher et du bas des murs. [ 12 ] Interrogé au procès sur la conception même des murs du sous-sol, l'expert expliquera qu'il s'agit d'une façon déficiente de faire et que si cela est ainsi construit, au fil du temps, comme il s'agit d'un sous-sol composé de blocs de béton, il risque d'y avoir des infiltrations d'eau. [ 13 ] Les normes appliquées par l'expert pour le drain intérieur ont été adoptées en 1970, les travaux de construction de ce drain ayant été effectués par Menier après cette date. [ 14 ] L'expert précise que tout ce qui est imbibé d'eau et partout où il y a eu de la moisissure, il faut que ces éléments soient changés. [ 15 ] Lorsque cette expertise est complétée, Fradet communique avec Menier qui se rend sur les lieux.

Une copie de l'expertise ne lui est pas immédiatement remise. [ 16 ] Le défendeur se montre collaborateur et avec son fils, il aide à la démolition complète de tout le sous-sol savoir le plancher, le sous-plancher, les murs et le plafond. [ 17 ] Il peut alors constater très exactement l'état du drain qu'il a lui-même construit, l'état de pourriture et la confection des murs qu'il a lui-même aussi construits. [ 18 ] Selon la preuve non contredite, il a fait une offre de 2 000 $ pour régler sa participation dans l'aventure, offre qui aurait été acceptée mais qui aurait été baissée de son seul chef à 1 000 $ lorsque lui fut remise copie de l'expertise. [ 19 ] Les demandeurs prétendent lui avoir fait lire l'expertise en entier dès sa première visite après la dénonciation verbale. [ 20 ] Après la démolition, Menier a offert de faire certains travaux relatifs au sous-sol.

Selon Fradet, il n'a offert que de refaire le bas des murs comme ils avaient été conçus, ce qui d'une part ne lui convenait pas et d'autre part, il considérait que cette confection était erratique. [ 21 ] Après la démolition qui s’est effectuée en l'absence de la famille des demandeurs, Fradet a débuté des travaux pour refaire le drain suivant les instructions de l'expert.

Les murs ont été refaits de même que l'isolation et il reste à faire le plafond et le recouvrement de plancher. [ 22 ] Les factures pour l'ensemble des travaux totalisent au-delà de 7 000 $ incluant 3 273,38 $ d'isolation, un estimé de 1 019,18 $ pour le plafond et 2 872,62 $ pour le plancher de linoléum. [ 23 ] Bien que les travaux de finition ne soient pas complétés, le vice est réparé et une mise en demeure pour réclamer 7 000 $ est transmise aux défendeurs le 21 février 2011. *** [ 24 ] Essentiellement, l'expert mentionne que la construction d'un drain à l'intérieur n'était pas mauvaise mais c'est sa réalisation qui est déficiente.

Le drain aurait dû être creusé plus profondément et recouvert notamment d'une membrane retenant les eaux, ce qui aurait évité l'humidité et la moisissure sous le faux plancher et les problèmes vécus par les demandeurs. [ 25 ] Selon le défendeur, il est possible que la pompe qui existait à la connaissance des demandeurs ait été défectueuse, ce qui aurait entraîné un surplus d'eau occasionnant les dommages à la résidence. [ 26 ] Il témoigne à l'effet que les murs n'étaient affectés que de quatre pouces d'humidité, auquel cas, il n'y avait pas lieu de changer les murs au complet ni le plafond.

L'ANALYSE [ 27 ] 1) La mise en demeure a-t-elle été transmise tardivement ? [ 28 ] Les articles 1726 et 1739 se lisent: 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas

donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1991, c. 64, a. 1726. 1739 . L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. 1991, c. 64, a. 1739. [ 29 ] Comme le mentionne le professeur Jacques Deslauriers [1] , l'absence de dénonciation écrite peut se justifier par l'urgence ou si le vendeur a pris connaissance du défaut et s'était engagé à y remédier ou que, dûment informé, il a eu amplement le temps d'examiner le bien et de remédier au défaut invoqué.

Enfin, le vendeur peut avoir déclaré ne pas pouvoir ni vouloir intervenir, dans tous ces cas, il est mis en demeure de plein droit. [ 30 ] En l'espèce, le défendeur reconnaît avoir été avisé à telle enseigne qu'il s'est rendu sur les lieux avec son fils pour procéder à tous les travaux de démolition ayant pu examiner de long en large la résidence et les défauts allégués. L'expertise lui a été dénoncée. [ 31 ] Par ailleurs, il savait que Fradet allait procéder lui-même aux travaux de réparation avant que ces travaux ne soient exécutés.

Il mentionne au paragraphe 4 de sa demande reconventionnelle (D-5) que dès le 15 octobre 2010, les demandeurs savaient que Menier ne voulait pas payer 50% des soumissions de 20 000 $ à 25 000 $ tel que demandé par Maxime Fradet lors de leur rencontre. [ 32 ] Menier ajoute que Fradet ne lui a en aucun moment demandé de payer seulement pour les frais occasionnés par la remise à neuf et les travaux dus au remplacement de matériel à cause le la moisissure. [ 33 ] Cela étant, l'avis de dénonciation a été donné et la procédure écrite des défendeurs précise qu'ils connaissaient le montant des soumissions pour faire les travaux, l'exigence de la mise en demeure ayant donc ainsi été rencontrée. [ 34 ] 2) Le bâtiment vendu est-il affecté de vices cachés ? [ 35 ] Le demandeur doit prouver un vice grave, caché, non apparent, inconnu de lui à l'achat et existant au moment de la vente. [ 36 ] Pour qu'une indemnité soit payable, le vice doit être sujet à une conséquence. [ 37 ] L'expert est clair, le drainage intérieur n'a pas été fait selon les normes en vigueur au moment où les travaux ont été effectués. [ 38 ] Que la pompe ait été défectueuse ou non, le système de drainage aurait dû éviter la moisissure qui s'est produite au sous-sol. [ 39 ] En cela, le mauvais système de drainage ayant causé la moisissure rencontre la définition du vice caché puisqu'il s'agit d'une situation grave, qui ne pouvait être détectée lors de l'achat et qui existait auparavant. [ 40 ] Par ailleurs, ce qui est réclamé sur ce poste, ce sont les travaux et les matériaux nécessaires pour refaire ce drain. [ 41 ] Quant à la mauvaise conception des murs et de l'isolation, l'expert n'explique pas la moisissure existante par cela. [ 42 ] Il précise qu'au fil du temps, cette conception est hasardeuse et non-indiquée mais il n'a pas été démontré que même si elle est erratique, cette conception engendre des dommages à la maison. [ 43 ] Cela étant, les travaux de réfection des murs et du plafond ne constituent pas un dommage indemnisable puisque si vice il y a, il n'y pas de conséquence prouvée. [ 44 ] À tout événement, tant le revêtement de plancher, la finition intérieure des murs du sous-sol et le plafond, s'ils avaient constitué un vice, auraient fait l'objet d'une diminution pour plus value tenant compte que ce qui a été acheté, c'était un sous-sol dont la finition remontait à une trentaine d'années. [ 45 ] 3) Le cas échéant, quelle indemnité en diminution du prix de vente doit-elle être accordée aux demandeurs ? [ 46 ] Ce qui doit être indemnisé, c'est l'équivalent de la diminution du prix de vente attribuable au problème de conception relié au drain du sous-sol. [ 47 ] Si les demandeurs, par précaution, ont voulu refaire les murs de meilleure façon jusqu'au plafond, c'est un choix que les défendeurs n'ont pas à assumer. [ 48 ] Quant au revêtement de plancher qui remplace celui existant lors de la vente, il doit faire l'objet d'une dépréciation puisque autrement, les demandeurs s'enrichiraient d'un recouvrement neuf.

[ 49 ] Cela étant, de l'analyse des factures produites et de l'évaluation générale des travaux qui ont dû être réalisés, le Tribunal doit arbitrer une somme pouvant équivaloir aux travaux et matériaux nécessaires pour refaire le drain et pour changer le revêtement du plancher du sous-sol après dépréciation. [ 50 ] Une somme de 2 000 $ paraît appropriée pour l'ensemble de ces travaux, somme justement offerte par les défendeurs et ayant en conséquence fait l'objet d'une transaction qu'il y a lieu d'entériner de surcroît. [ 51 ] À cette somme s'ajouteront les honoraires de l'expert Hermann Côté de 253,97 $. [ 52 ] 4) La demande reconventionnelle est-elle bien-fondée ? [ 53 ] Les demandeurs ont entrepris un recours judiciaire pour lequel ils ont eu gain de cause en partie.

Pour tout citoyen, être poursuivi peut engendrer des inconvénients mais selon l'état du droit, ces dommages n'ont pas à être indemnisés sauf en cas de poursuite abusive, ce qui n'est évidemment pas le cas en l'espèce. [ 54 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 55 ] ACCUEILLE PARTIELLEMENT la réclamation. [ 56 ] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs 2 253,97 $ avec intérêts au taux légal de 5% l'an en sus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. et ce, à compter de la mise en demeure du 21 février 2011 et les dépens fixés à 159 $. [ 57 ] REJETTE la demande reconventionnelle sans frais. __________________________________ RICHARD P. DAOUST, J.C.Q. Date d’audience : 10 juin 2011