2015 QCCQ 8939, 2015 QCCQ 8939

Blais c. Bernier 2015 QCCQ 8939 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-014090-150 DATE : Le 29 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE BENOIT SABOURIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Nathalie BLAIS Demanderesse c. Réal BERNIER et. Manon RIQUIER et. Francine BERNIER et.

Robert TOUPIN Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse Nathalie Blais réclame 12 159 $ aux défendeurs Réal Bernier et Manon Riquier qui sont les vendeurs de la maison qu’elle a achetée à L’Assomption, le 10 juillet 2013. Elle réclame aussi cette somme, solidairement, à la défenderesse Francine Bernier, qui a agi tant comme courtier immobilier inscripteur comme courtier collaborateur.

Elle soutient que cette dernière a omis de l’informer, en temps utile, qu’elle était la sœur du défendeur Réal Bernier. Elle réclame aussi cette somme au notaire Robert Toupin qui a préparé et reçu l’acte de vente du 10 juillet 2013. [ 2 ] La somme réclamée par la demanderesse correspond au montant de la taxe de secteur que la Ville de L’Assomption a imposée suite à des travaux de construction de bordures, de pavage et d’éclairage, taxe imposée postérieurement à la vente.

La demanderesse prétend que les défendeurs ont omis de l’informer, avant la vente, de l’imminence de l’imposition de cette taxe. [ 3 ] Les défendeurs Réal Bernier et Manon Riquier, qui sont les vendeurs de l’immeuble, contestent la demande. Dans leur contestation écrite, ils allèguent qu’ils ignoraient qu’une taxe de secteur allait être éventuellement imposée pour financer les travaux de construction de bordures, de pavage et d’éclairage des rues. Ils croyaient qu’ils payaient déjà une taxe pour la réalisation desdits travaux qui étaient en cours en date de la vente.

De plus, ils ajoutent que la demanderesse ne s’est pas comportée en acheteuse prudente et diligente en omettant de faire toutes les vérifications nécessaires auprès de la Ville de L’Assomption, avant d’acheter l’immeuble. [ 4 ] De son côté, la défenderesse Francine Bernier soutient que la demanderesse savait, avant la vente, qu’une taxe de secteur serait éventuellement imposée pour les travaux de construction de bordures, pavage et éclairage, mais que le montant de cette taxe n’était pas encore connu.

Elle reconnaît que le défendeur Réal Bernier est son frère, mais elle ajoute que cette information a été divulguée à la demanderesse, en temps utile. Elle ajoute que la demanderesse était au courant de toutes les informations disponibles en date de la vente. Elle n’a commis aucune faute. [ 5 ] Quant au notaire Robert Toupin, il a vérifié toutes les charges qui grevaient l’immeuble en date de la vente, incluant les taxes municipale et scolaire. Il soutient que la taxe de secteur faisant l’objet de la réclamation de la demanderesse n’affectait pas l’immeuble en date de la vente. Il n’a commis aucune faute.

Il ajoute, de façon subsidiaire, que la demanderesse n’a pas droit aux dommages qu’elle réclame, car elle n’a pas intégralement payé la taxe de secteur dont le paiement a été échelonné sur 20 ans, à compter de l’année 2015. QUESTION EN LITIGE La demanderesse a-t-elle droit, en tout ou en partie, à la somme de 12 159 $ qu’elle réclame aux défendeurs, solidairement, et, le cas échéant, quel est le partage de responsabilité devant être établi dans les circonstances? ANALYSE ET DÉCISION

[ 6 ] Le Tribunal conclut que la demande doit être accueillie, mais en partie, et ce, à l’égard des défendeurs Réal Bernier, Manon Riquier et Francine Bernier seulement. [ 7 ] Dans un jugement récent [1] , le juge Georges Massol, J.C.Q., résume les principes juridiques applicables à la réclamation présentée. par les demandeurs en ces termes : «[25] Le type de problème soumis dans la présente affaire a donné lieu à une abondante jurisprudence qui montre plusieurs nuances, d’où en découle l’application du principe que chaque cas en est un d’espèce. [26] Néanmoins, il s’en dégage que le recours d’un acheteur dans une telle situation peut être fondé sur deux faisceaux juridiques : d’abord, la garantie légale consentie à l’acheteur concernant le droit de propriété prévue aux articles 1716 , 1723 et 1724 du Code civil du Québec ; puis, le devoir d’information du vendeur consacré aux articles 6 , 7 , 1375 et 1398 à 1408 C.c.Q.

a) La garantie légale du droit de propriété [27] Comme le rappelait récemment la jurisprudence, cette garantie sera mise en œuvre uniquement si les conditions suivantes sont rencontrées : « [32] De la jurisprudence discutant de la garantie applicable en matière de taxes spéciales, on peut retenir ce qui suit : - une taxe spéciale constitue une « charge » ou « un droit existant » que le vendeur doit dénoncer à l'acheteur à compter du moment où cette taxe est devenue « certaine, déterminée, définitive et exigible » ; - ce moment survient 20 jours après la publication dans un journal local de l'avis du dépôt et de l'adoption du rôle d'«imposition» («rôle de perception» ou du «rôle d'évaluation») relatif à cette taxe ; - ainsi, l'adoption initiale d'un règlement municipal décrétant l'exécution éventuelle des travaux d'infrastructures et prévoyant leur financement n'est donc pas un événement donnant ouverture à l'application de la garantie puisqu'à cette période, le montant de la taxe n'est pas connu de manière précise et n'est pas légalement exigible par la municipalité. » [28] Dans le cas qui nous occupe, la preuve révèle que la transaction notariée eut lieu le 31 mai 2013 et que ce n’est qu’en septembre suivant que le montant est devenu certain, déterminé, définitif et exigible. [29] Conséquemment, la taxe litigieuse ne peut constituer une charge au sens des principes mentionnés plus haut, de sorte que la garantie légale du vendeur ne reçoit pas application.

b) Le défaut d’information [30] Outre les articles 6, 7 et 1375 C.c.Q. précités traitant de l’obligation pour chaque contractant d’agir de bonne foi, il convient de rappeler les articles 1399 et suivants C.c.Q. qui sanctionnent le consentement obtenu par erreur ou dol d’une partie. [31] Il faut comprendre qu’entre la

partie acheteuse et vendeuse, la dernière est dans une position privilégiée parce qu’elle a en sa possession beaucoup plus d’informations que la personne qui connaît peu les détails du bien qu’elle désire acquérir . [32] Cette position privilégiée du vendeur force ce dernier à révéler tous les détails pouvant influencer un acheteur dans sa prise de décision . [33] Il ne s’agit donc pas, pour le vendeur, de simplement répondre aux questions qui lui sont posées ; il doit faire preuve d’honnêteté et de loyauté vis-à-vis l’acquéreur potentiel . [34] Comme le mentionnait un juge de la Cour d’appel, les relations entre un vendeur et un acquéreur ne doivent pas s’assimiler à un jeu de cache-cache et le vendeur ne doit pas non plus amener son vis-à-vis sur une fausse piste ou induire chez lui un sentiment de fausse sécurité . [35] Également, comme le rappelaient les auteurs Baudouin et Jobin dans leur traité : « Dans certaines circonstances, donc, une

partie ne peut plus se contenter de répondre honnêtement aux questions de l’autre

partie : elle doit prendre « l’initiative » de lui divulguer tous les faits qui sont normalement susceptibles d’influencer son consentement de façon importante. » [36] Les recours d’un acheteur doivent également être analysés en fonction des critères énoncés par la Cour suprême du Canada dans l’arrêt Banque de Montréal c. Bail ltée : « Je crois qu'il est possible d'esquisser une théorie globale de l'obligation de renseignement, qui reposerait sur l'obligation de bonne foi dans le domaine contractuel, mentionnée plus haut (voir Y. Picod, Le devoir de loyauté dans l'exécution du contrat (1989), aux pp. 112 à 116).

J. Ghestin, Traité de droit civil, t.

II, Les obligations — Le contrat : formation (2e éd. 1988), conclut une longue étude de l'obligation de renseignement en proposant la définition suivante à la p. 566 : Finalement, celle des parties qui connaissait, ou qui devait connaître, en raison spécialement de sa qualification professionnelle, un fait, dont elle savait l'importance déterminante pour l'autre contractant, est tenue d'en informer celui-ci, dès l'instant qu'il était dans l'impossibilité de se renseigner lui-même, ou qu'il pouvait légitimement faire confiance à son cocontractant, en raison de la nature du contrat, de la qualité des parties, ou des informations inexactes que ce dernier lui avait fournies.

Sans nécessairement en adopter l'énoncé, je suis d'avis que Ghestin expose correctement la nature et les paramètres de l'obligation de renseignement. Il en fait ressortir les éléments principaux, soit :

— la connaissance, réelle ou présumée, de l'information par la

partie débitrice de l'obligation de renseignement ; — la nature déterminante de l'information en question ; — l'impossibilité du créancier de l'obligation de se renseigner soi-même, ou la confiance légitime du créancier envers le débiteur. » références omises [nos soulignés] [ 8 ] Le Tribunal constate que la taxe payée par la demanderesse n’était pas exigible en date de la vente.

Il ne peut donc pas s’agir d’une charge ayant un caractère « certain, déterminé, définitif et exigible » pouvant être couverte par la garantie légale du droit de propriété prévue aux articles 1716 , 1723 et 1724 du Code civil du Québec . [ 9 ] En conséquence, pour réussir dans son recours, la demanderesse doit faire la preuve prépondérante que les défendeurs, dans le cadre de leurs obligations respectives envers elle, ont fait défaut de l’informer adéquatement et de lui donner l’heure juste quant à l’imminence de l’imposition de la taxe de secteur dont elle réclame le remboursement. [ 10 ] Elle doit aussi démontrer qu’elle a agi dans le cadre du processus ayant mené à la conclusion de la vente, comme une acheteuse prudente et diligente. [ 11 ] Le Tribunal retient de la preuve que les motifs de contestation allégués par les défendeurs Réal Bernier et Manon Riquier sont incompatibles avec ceux avancés par la défenderesse Francine Bernier.

D’un côté, les défendeurs Réal Bernier et Manon Riquier soutiennent qu’ils croyaient que le financement des travaux d’infrastructures, incluant l’implantation des bordures, le pavage et l’éclairage, était inclus dans leurs relevés de taxes antérieurs. Ils soutiennent qu’ils ignoraient qu’une éventuelle taxe de secteur allait être imposée.

Ils ajoutent qu’ils ne pouvaient s’attendre à ce que ce montant soit aussi important dans les circonstances. [ 12 ] Ils allèguent au paragraphe 3 de leur contestation, que « nous étions convaincus que les taxes pour ces travaux étaient incluses dans notre compte de taxes puisque nous avons reçu plusieurs comptes de taxes augmentant les taxes municipales, tel qu’il appert des relevés de taxes produits sous la cote DRB-1 ». [ 13 ] En résumé, les défendeurs Réal Bernier et Manon Riquier soutiennent qu’ils ignoraient qu’une taxe de secteur allait être émise dans l’avenir, croyant qu’ils payaient déjà pour ces améliorations. [ 14 ] Or, la contestation de Francine Bernier qui a agi comme courtier responsable de la vente de l’immeuble est d’un tout autre ordre. [ 15 ] Dans cette contestation, la défenderesse Francine Bernier mentionne ce qui suit aux paragraphes 15 et 16 de sa contestation : 15.

Or, la demanderesse a signé l’acte de vente de leur plein gré en toute connaissance de cause, ayant été avisée, avant la signature de l’acte de vente, qu’il y aurait une taxe pour les infrastructures; 16.

La demanderesse a donc consenti de façon libre et éclairée. » (sic) [ 16 ] Ces versions sont irréconciliables. [ 17 ] D’une part, comment les défendeurs Manon Riquier et Réal Bernier, ce dernier étant aussi le frère de la défenderesse Francine Bernier, peuvent prétendre qu’ils ignoraient qu’une taxe sur les infrastructures allait être imposée après la vente et, qu’au même moment, la défenderesse Francine Bernier, qui est le courtier immobilier agissant tant au bénéfice des vendeurs que pour celui de l’acheteuse, soutient le contraire et affirme que cette information a été communiquée à la demanderesse avant la vente et que le seul élément alors inconnu était le montant de cette taxe? [ 18 ] À partir de cette importante contradiction, le Tribunal doit écarter les témoignages des défendeurs Bernier, Riquier et Bernier.

Le Tribunal conclut que ces derniers n’ont pas respecté leurs obligations respectives de transmettre à la demanderesse toutes les informations dont ils disposaient avant la vente. [ 19 ] Le Tribunal doit aussi conclure que la demanderesse n’a pas agi en acheteuse prudente et diligente. En effet, cette dernière n’a pas fait toutes les vérifications nécessaires avant la vente.

La demanderesse reconnaît, implicitement, qu’elle n’a fait aucune vérification préalablement à la conclusion de l’acte de vente le 10 juillet 2013. [ 20 ] Dans sa mise en demeure du 6 octobre 2014, la demanderesse mentionne ce qui suit : « J’ai pris possession de la résidence le ou vers le 15 juillet 2013. En date du 14 août 2013, vers 8 h 30, je contacte la ville de Lassomption (perception) pour poser une question sur la taxe d’eau existante. C’est à ce moment qu’on me demande si j’appel au sujet des infrastructures à payer.

À ma grande surprise, je questionne davantage et on m’annonce que je recevrai une facture tournant autour de 12,000 dollars en 2014, soit une taxe portant sur le «financement du règlement no 150-2008 en amendement ordonnant des travaux de construction de bordures, de pavage d’éclairage sur plusieurs rues du développement domiciliaire Le Faubourg de l’héritage». (sic) » [ 21 ] La demanderesse reconnaît, dans cette lettre, qu’elle n’a fait, elle-même, aucune vérification auprès de la Ville de L’Assomption, et ce, avant le 14 août 2013.

Elle soutient qu’elle n’avait pas à faire ces vérifications, lesquelles devaient être faites par le notaire Robert Toupin. De plus, elle est d’avis que les défendeurs Bernier, Riquier et Bernier auraient dû l’informer de l’éventuelle imposition de cette importante taxe de secteur. [ 22 ] Le Tribunal constate que la demanderesse a obtenu par elle-même, lors d’une discussion téléphonique tenue avec un représentant de la Ville de L’Assomption, un mois après la vente, une information qu’elle aurait fort probablement pu obtenir avant la

signature de l’acte de vente. [ 23 ] En conséquence, cette omission a contribué à causer les dommages qu’elle a subis. Elle devra donc assumer une part de responsabilité dans les circonstances. [ 24 ] Le Tribunal conclut que la demanderesse n’a pas fait la preuve prépondérante que le défendeur Robert Toupin, notaire, a commis une faute dans l’exécution de son mandat. Il a recueilli l’information disponible qu’il a transmise à la demanderesse avant la conclusion de l’acte de vente.

En conséquence, la demande, en ce qui le concerne, est rejetée. [ 25 ] Il convient maintenant de fixer le montant des dommages et déterminer le partage de responsabilité entre la demanderesse Nathalie Blais, les défendeurs Réal Bernier et Manon Riquier et la défenderesse Francine Bernier. [ 26 ] La preuve révèle que la demanderesse n’a pas payé la taxe de secteur de 12 159 $ en un seul versement. Elle a plutôt choisi d’accepter l’offre de la Ville de L’Assomption de payer cette taxe sur une période de 20 ans. Elle a donc accepté de payer 975,75 $ par année à compter de 2015.

En date de l’audience, elle n’avait payé que le 2/3 du premier versement annuel de 975,75 $ [ 27 ] Les défendeurs soutiennent qu’une condamnation équivalant au montant total de la taxe de secteur de 12 159 $ enrichirait la demanderesse, et ce, dans le contexte où en date de l’audience, elle n’a payé que les 2/3 du premier versement annuel de 975,75 $. [ 28 ] Sur cette question, le Tribunal fait siens les propos du juge Richard Landry, J.C.Q., dans l’affaire Laurin c. Pelletier [2] aux paragraphes 118 à 127.

«[118] En s'entendant avec les défendeurs pour un prix de vente de 375 000 $, les demandeurs étaient en droit de s'attendre que ce prix incluait la fourniture des services municipaux standards (aqueduc, égouts, rue, trottoirs), à moins d'indication contraire. [119] Les demandeurs ont décliné l'offre d'un paiement complet, optant pour acquitter la taxe spéciale par annuités. [120] Il est à noter qu'advenant un versement unique, la taxe spéciale aurait été répartie sur deux terrains vu que les demandeurs n'ont acheté que 16 000 des 25 000 pieds carrés de la propriété, les défendeurs conservant le résidu.

C'est pourquoi le paiement comptant de 18 285,18 $ aurait été de 11 268,25 $ pour les demandeurs (montant de la poursuite) et 7 016,93 $ pour le résidu du terrain appartenant aux défendeurs. [121] Lors de l'audition en décembre 2012, les demandeurs avaient payé 929,93 $ pour l'année 2011 et 833,24 $ pour l'année 2012 concernant la taxe spéciale afférente au règlement 192-1. [122] En payant par annuités, les demandeurs paieront beaucoup plus sur 20 ans que le paiement forfaitaire de 11 268,25 $ vu les coûts de financement qui s'ajoutent. [123] Les défendeurs plaident que les demandeurs, s'ils ont gain de cause, vont profiter de ces infrastructures et que, s'ils vendent à court terme, ils vont s'enrichir car ils vendront une propriété desservie sans avoir eu à payer pour ces services. [124] Compte tenu de ce qui précède, les demandeurs ont droit d'être indemnisés pour la totalité de la taxe spéciale qui ne leur a pas été divulguée adéquatement par les défendeurs, soit 11 268,25 $. [125] C'est sans compter que s'il y a revente à court terme, les éventuels acheteurs négocieront le prix à la baisse pour tenir compte de la taxe spéciale à payer.

L'éventualité d'un enrichissement indu n'est pas établi. [126] À cause de la non-divulgation des défendeurs Pelletier et Tremblay, les demandeurs sont obligés de payer une taxe spéciale qu'ils ne croyaient pas avoir à payer.

Ils n'ont pas valablement consenti à payer 11 268,25 $ pour des infrastructures qu'ils étaient en droit de s'attendre être incluses dans le prix de vente convenu. [127] La sanction pour les défendeurs d'avoir agi de manière fautive est de supporter eux-mêmes le montant non divulgué aux demandeurs. » références omises [nos soulignés] [ 29 ] En conséquence, le Tribunal est d’avis que, sous réserve du partage de responsabilité entre les parties, le montant des dommages subis par la demanderesse s’élève à 12 159 $. [ 30 ] L’

article 1478 du Code civil du Québec stipule ce qui suit : « 1478 . Lorsque le préjudice est causé par plusieurs personnes, la responsabilité se partage entre elles en proportion de la gravité de leur faute respective.

La faute de la victime, commune dans ses effets avec celle de l'auteur, entraîne également un tel partage. » [ 31 ] Dans les circonstances, le Tribunal estime que la demanderesse doit assumer le tiers de la responsabilité du préjudice qu’elle a subi, et ce, en raison de son omission d’agir en acheteuse prudente et diligente. [ 32 ] De leur côté, les défendeurs Réal Bernier et Manon Riquier doivent, eux aussi, être tenus conjointement responsables, et ce, à la hauteur d’un tiers. Finalement, le Tribunal en vient à la même conclusion pour ce qui concerne la défenderesse Francine Bernier.

[ 33 ] En tenant compte de la part de responsabilité devant être assumée par la demanderesse, les défendeurs Réal Bernier, Manon Riquier et Francine Bernier sont solidairement responsables, envers la demanderesse, des 2/3 du préjudice qu’elle a subi, soit 8 106 $. [ 34 ] Conformément à l’article 469 du Code de procédure civile , le Tribunal détermine entre les défendeurs responsables seulement, la responsabilité des défendeurs Réal Bernier et Manon Riquier, conjointement, à la somme de 4 053 $ et celle de la défenderesse Francine Bernier à 4 053 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande en partie.

CONDAMNE solidairement les défendeurs Réal Bernier, Manon Riquier et Francine Bernier à payer à Nathalie Blais la somme de 8 106 $ avec les intérêts au taux de 5% l'an ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 6 octobre 2014, date de la mise en demeure P-2. CONDAMNE solidairement les défendeurs Réal Bernier, Manon Riquier et Francine Bernier à rembourser les frais de la demande au montant de 200 $. DÉCLARE qu’entre les défendeurs Réal Bernier, Manon Riquier et Francine Bernier, Réal Bernier et Manon Riquier, conjointement, sont responsables à 50% de la condamnation, soit 4 053 $ et que la défenderesse Francine Bernier est, quant à elle, responsable à 50 %, soit 4 053 $, cette même répartition étant applicable au remboursement des frais de la demande de 200 $.

REJETTE la demande en ce qui concerne le défendeur, Robert Toupin, sans frais. __________________________________ BENOIT SABOURIN, j.c.q. Date d’audience : 19 juin 2015