2016 QCCA 1104, 2016 QCCA 1104

Château Drummond inc. c. 9097-7083 Québec inc. 2016 QCCA 1104 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-024826-141 (500-17-029821-066) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 17 juin 2016 CORAM : LES HONORABLES NICOLE DUVAL HESLER , J.C.Q. MARTIN VAUCLAIR , J.C.A. ÉTIENNE PARENT , J.C.A. APPELANTES AVOCATS CHÂTEAU DRUMMOND INC. GIOTAR INVESTMENTS INC. M e Bernard Jolin ( Absent ) Me Jessica Syms ( Absente ) (Langlois Avocats, S.E.N.C.R.L.) INTIMÉES-APPELANTES-INCIDENTES AVOCATS 9097-7083 QUÉBEC INC. FRANCK MULLER (CANADA) INC.

Me ERIC JACQUES OUIMET (Absent) Me FRÉDÉRIC CÔTÉ (Absent) (BCF s.e.n.c.r.l.) En appel d'un jugement rendu le 8 octobre 2014 par l'honorable Michel Yergeau de la Cour supérieure, district de Montréal.

NATURE DE L'APPEL : Troubles de voisinage – Construction d’un immeuble – responsabilité des dommages sur le lot adjacent Greffière d’audience : Shirley Thomas Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 30 Suite de l’audience du 14 juin 2016. Les procureurs ont été dispensés de leur présence à la Cour ce matin. 9 h 31 Par la Cour : Arrêt unanime – voir page 3. 9 h 32 Fin de l'audience.

SHIRLEY THOMAS Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Les appelantes se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure (l’honorable Michel Yergeau) du 8 octobre 2014 qui les condamne à verser aux intimées la somme de 1 106 843,58 $. Par leur appel incident, les intimées demandent d’augmenter la période de calcul des intérêts légaux et de l’indemnité additionnelle. [ 2 ] D’abord, une brève mise en contexte.

L’excavation effectuée pour la construction d’une tour d’habitation sur le lot des appelantes, Château Drummond inc. (CDI) et Giotar Investments inc. (Giotar), cause des dommages importants au bâtiment commercial voisin (le Kapco), propriété de l’intimée 9097-7083 Québec inc. (9097), occupé par l’intimée Franck Muller (Canada) inc. (FMC), société apparentée à 9097. [ 3 ] Les parties anticipent ce risque avant le début des travaux.

Le 2 mai 2003, elles signent une entente qui prévoit notamment l’obligation des appelantes de remettre en état le Kapco à la suite des travaux, à l’entière exonération des intimées et de les indemniser de tous les dommages que pourraient causer leurs travaux. Les appelantes défraient les coûts du professionnel retenu par les intimées, D.L. Turner Consultants inc. (Turner), lequel doit approuver les méthodes choisies par les représentants des appelantes pour éviter d’endommager le Kapco.

Manifestement, ces mesures n’empêchent pas les glissements et l’affaissement du Kapco à deux reprises, le 27 août 2003 et entre la fin 2004 et le printemps 2005. [ 4 ] Confrontées au refus des appelantes de procéder à la remise en état du Kapco, les intimées les poursuivent ainsi que leurs professionnels et entrepreneurs.

Turner est appelé en garantie et mise en cause par certains défendeurs, qui allèguent sa responsabilité concernant le choix des méthodes de travail et la surveillance des travaux. [ 5 ] Peu de temps avant le début du procès en 2014, un règlement survient entre les intimées et Turner (le Règlement Turner). En contrepartie d’un paiement de 350 000 $ reçu de Turner, les appelantes prennent en charge sa défense sur l’action en garantie et la mise en cause forcée et conviennent d’assumer toutes les conséquences d’une condamnation possible contre lui.

Le Règlement Turner intervient sans préjudice ni admission et sans restreindre les droits des intimées contre les appelantes. Il y a par la suite désistement des recours contre Turner.

[ 6 ] Après neuf jours d’un procès prévu pour plusieurs semaines, un règlement partiel avec tous les défendeurs, dont les termes sont confidentiels, assure la remise en état du Kapco [1] . Demeurent en litige les réclamations touchant les pertes de revenus, les dépenses d’opération, certaines dépenses additionnelles, les troubles et ennuis et certains autres dommages qui ne font pas l’objet de l’appel [2] . [ 7 ] Les moyens au soutien de l’appel principal peuvent être regroupés ainsi : 1. Impact du Règlement Turner sur le montant de la condamnation; 2. Obligation des intimées de minimiser leurs dommages; 3.

Quotité des pertes de revenus des intimées; 4. Indemnité pour troubles et inconvénients. [ 8 ] Nous analysons ces questions dans le même ordre. 1. Impact du Règlement Turner sur le montant de la condamnation. [ 9 ] Les appelantes soutiennent avoir droit à une réduction de 350 000 $ sur le montant de leur condamnation. À l’audience, elles renoncent à l’argument concernant la remise partielle de dette, en l’absence de faute de Turner qui en aurait fait un débiteur des intimées.

Cela étant, la prétention des appelantes que le versement de 350 000 $ par Turner constitue un paiement partiel de la réclamation des intimées est non fondée. Le paiement n’a pas pour objet de réduire la réclamation des intimées, la responsabilité de Turner étant expressément niée au Règlement. La contrepartie du paiement consiste, pour les intimées, à la prise en charge de la défense de Turner sur les recours en garantie et en mise en cause forcée et de toute condamnation prononcée contre lui au dossier. Il ne saurait, dans ce contexte, être question d’enrichissement des intimées. 2.

Obligation des intimées de minimiser leurs dommages. [ 10 ] Le juge reconnaît l’obligation des intimées de minimiser leurs dommages. Ainsi, pour établir les pertes de loyer et les dépenses d’exploitation, il retient la période du 8 septembre 2003 au 1 er avril 2010. Selon lui, les travaux de remise en état, d’une durée de dix mois, devaient être entrepris à compter du 29 mai 2009, alors que les démarches de 9097 pour déménager le commerce de FMC échouent. [ 11 ] Il s’agit d’une conclusion factuelle qui commande déférence à moins de démonstration d’erreur manifeste et déterminante.

Les appelantes plaident à tort que les intimées n’ont rien fait pour minimiser leurs dommages. La preuve révèle qu’elles ont effectué des travaux de stabilisation du bâtiment pour en empêcher sa dégradation. La minimisation des dommages impose au créancier une obligation de moyen afin d’éviter l’aggravation du préjudice et non de réparer intégralement les conséquences de la faute du débiteur. En l’espèce, la minimisation des dommages n'obligeait pas les intimées à remettre le Kapco dans son état initial.

Le juge a estimé que les efforts des appelantes en vue de minimiser les pertes de loyers et les dépenses d’opération étaient justifiés, jusqu’au 29 mai 2009, notamment vu l’engagement contractuel des appelantes de remettre le Kapco en état à l’entière exonération des intimées. [ 12 ] Du reste, la position des appelantes est pour le moins ambigüe. Elles laissent entendre que les travaux de remise en état du Kapco devaient être entrepris par les intimées dès l’automne 2004, soit avant le second événement ayant causé les dommages.

Pourtant, du même souffle, les appelantes reconnaissent une période de 42 mois pour terminer ces travaux, soit jusqu’en juin 2007. [ 13 ] Mais il y a plus. En supposant que les travaux devaient être effectués 42 mois après l’évacuation du Kapco, le 8 septembre 2003, les intimées auraient droit d’obtenir les intérêts légaux et l’indemnité additionnelle sur le coût des travaux, alors évalué à 1 310 000 $. En effet, l’obligation de minimiser les pertes doit tenir compte du préjudice lié aux démarches qui auraient dû être entreprises.

Bien que cet aspect ne soit pas discuté en première instance, il appert que les intérêts et l’indemnité additionnelle sur le coût des travaux, à compter de 2007, auraient excédé l’indemnité afférente aux 36 mois et 3 semaines contestée par les appelantes, de sorte que l’argument des appelantes sur la minimisation des dommages est théorique. 3.

Quotité des pertes de revenus des intimées. [ 14 ] Les pertes de revenus sont accordées aux intimées à partir de la date du premier affaissement de l’immeuble le 8 septembre 2003, bien que FMC ait continué à verser des loyers à 9097 jusqu’en juin 2005, selon ses états financiers. Les appelantes soutiennent qu’il s’agit d’une erreur manifeste et déterminante. En outre, elles soulignent que seule une

partie des opérations de FMC a cessé le 8 septembre 2003, ses autres activités s’étant poursuivies jusqu’au 26 avril 2005. Enfin, comme FMC était locataire, aucune condamnation n’aurait dû être prononcée en sa faveur. [ 15 ] Les intimées admettent que la perte de loyers du 8 septembre 2003 au 26 avril 2005 est partielle. FMC a occupé 41 % de l’espace locatif pendant cette période.

Les pertes de revenus devraient donc être réduites de 64 269,12 $, ramenant la perte totale de loyers à 622 257,28 $. [ 16 ] Outre cette admission, la Cour estime que les conclusions du juge ne sont entachées d’aucune erreur déterminante. De deux choses l’une : ou FMC pouvait réclamer des appelantes le remboursement du loyer versé alors qu’elle n’avait pas la jouissance des lieux, ou 9097 devait rembourser les loyers à FMC et les réclamer aux appelantes. Dans les deux cas, les appelantes sont responsables de la perte.

L’expert Payeur explique à ce sujet que les liens entre les intimées l’ont amené à considérer cette perte globalement. Le juge ayant

retenu que l’affaissement partiel du bâtiment privait ses occupants de la jouissance de l’immeuble, constat relevant de son appréciation de la preuve, il pouvait conclure à la perte des loyers dès septembre 2003 et ordonner aux appelantes d’indemniser les intimées, sociétés apparentées. 4. Indemnité pour troubles et inconvénients. [ 17 ]

Malgré le montant nominal accordé pour les troubles et inconvénients (8 500 $), les appelantes insistent sur l’illégalité de cette condamnation. Selon elles, des sociétés ne peuvent subir un dommage extrapatrimonial de cette nature. Il n’y a pas matière à intervention. Notons d’abord que ce type de dommage est prévu par les parties à leur entente préalable aux travaux, lequel énonce que les travaux des appelantes doivent être effectués « in such a manner as to minimize inconvenience to Kapco ».

Le juge a estimé que les intimées avaient eu à effectuer diverses démarches à la suite de l’affaissement du Kapco et il a arbitré ces dommages qui sont de nature compensatoire. Cet exercice discrétionnaire mérite déférence. * * * [ 18 ] L’appel incident vise exclusivement les intérêts légaux et l’indemnité additionnelle sur les dépenses d’opération et les dépenses additionnelles. Le jugement fixe le point de départ de leur calcul au 1 er mai 2010.

Les parties conviennent que cette date ne peut être retenue. [ 19 ] Les intimées plaident que les intérêts et l’indemnité additionnelle sont dus à compter du moment où les dépenses sont engagées.

Les appelantes proposent que les intérêts sur les dépenses additionnelles courent à partir du 31 décembre 2008, date qui correspond à la fin de la période au cours de laquelle ces dépenses sont assumées, et à partir du 1 er avril 2010 pour les dépenses d’opération, ce qui coïncide avec la fin de la période d’indemnisation pour les pertes de loyer et les dépenses d’opération. [ 20 ] La Cour retient la suggestion des appelantes concernant le calcul des intérêts sur les dépenses additionnelles.

Toutefois, les intérêts sur les dépenses d’opération doivent courir à compter de la date médiane de la période au cours de laquelle ces dommages sont subis, soit le 18 décembre 2006. Cette approche assure la réparation intégrale des dommages subis par les intimées. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 21 ] ACCUEILLE en

partie l’appel principal et l’appel incident; [ 22 ] MODIFIE le paragraphe [203] du jugement pour qu’il se lise dorénavant comme suit : [203] CONDAMNE solidairement les défenderesses Château Drummond inc. et Giotar Investments inc. à verser à 9097-7083 Québec inc. et Frank Muller (Canada) inc. la somme de 1 042 574,46 $ avec intérêts ainsi ventilés : depuis le 7 décembre 2009 sur la somme de 622 257,28 $ (loyers), depuis le 18 décembre 2006 sur la somme de 322 436,37 $ (dépenses d’opération), depuis le 31 décembre 2008 sur la somme de 89 380,81 $ (dépenses additionnelles), et depuis le 8 octobre 2014 sur la somme de 8 500 $ (troubles et inconvénients) de même que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C .c.Q ., AVEC DÉPENS, y compris les frais d’experts que le Tribunal établit à 42 500 $ pour Deloitte, à 20 000 $ pour CBRE et à 24 199,74 $ pour M. Brian Elsden Burrows; [ 23 ] LE TOUT avec frais de justice contre les appelantes tant sur l’appel principal que sur l’appel incident. NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. ÉTIENNE PARENT, J.C.A.