2018 QCCQ 7608, 2018 QCCQ 7608

Vallières c. Rivard 2018 QCCQ 7608 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-MAURICE LOCALITÉ DE SHAWINIGAN « Chambre civile » N° : 410-32-700184-181 DATE : 26 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN ______________________________________________________________________ FRANCIS VALLIÈRES Et CLAUDIE GRENIER Demandeurs c.

PATRICIA RIVARD Et BRYAN LAFRANCE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs reprochent aux défendeurs de ne pas avoir respecté leur promesse d’achat de leur immeuble et leur réclament la somme de 11 008,09 $. [ 2 ] Les défendeurs contestent la réclamation et nient responsabilité au motif que leur institution financière a révoqué leur acceptation de financement hypothécaire après qu’ils aient obtenu un nouveau certificat de localisation faisant mention que la propriété est située dans une zone à risque moyen de glissement de terrain.

MISE EN CONTEXTE [ 3 ] Le 17 mai 2017, les demandeurs acceptent l’offre d’achat des défendeurs conditionnelle à l’obtention d’un emprunt hypothécaire. [ 4 ] Dans les jours suivants, la notaire instrumentante demande un nouveau certificat de localisation puisque celui reçu par les défendeurs lors de la présentation de leur offre d’achat datait de 2008. [ 5 ] Le 24 mai 2017, les défendeurs reçoivent confirmation de la Banque Nationale que leur demande de financement hypothécaire est acceptée. [ 6 ] Le 7 juin 2017, les demandeurs reçoivent le nouveau certificat de localisation. [ 7 ] Le 16 juin 2017, les défendeurs sont informés par la Banque Nationale que celle-ci révoque son acceptation et ne donnera pas suite à la demande puisque certains critères du dossier ne répondent pas aux normes d’acceptation de la Banque. [ 8 ] Le 19 juin 2017, le notaire de la Banque Nationale, Me David Lamothe, transmet une lettre à la notaire instrumentante Me Patrica De Charrette l’informant que la cause de révocation est que l’analyse du certificat de localisation démontre que la totalité de l’immeuble, incluant le bâtiment d’habitation, est situé dans une zone à risque et qu’une telle situation, dans le cadre d’un financement assuré par la Société canadienne d’hypothèque et de logement, fait supporter la totalité du risque par l’institution financière. [ 9 ] Les demandeurs sont informés de la révocation de l’engagement de la Banque Nationale à cette même date du 19 juin 2017. [ 10 ] Le 20 juin 2017, l’avocat des demandeurs transmet une mise en demeure aux défendeurs dans laquelle il mentionne que le refus de financement de la Banque Nationale est injustifié puisque le certificat de localisation de 2008 comportait les mêmes mentions à l’effet que l’immeuble était situé dans une zone à risque.

Les défendeurs sont ensuite mis en demeure de trouver une autre source de financement et de passer

titre au plus tard le 5 juillet 2017. [ 11 ] Le 5 juillet 2017, l’avocat des défendeurs répond à la mise en demeure et indique qu’il considère que la promesse d’achat est

devenue nulle et non avenue. À la suite de la réception de cette réponse, les demandeurs remettent leur immeuble en vente, lequel a de fait été vendu le 16 janvier 2018. ANALYSE [ 12 ] La clause 6.1.1 de l’offre d’achat relative aux conditions du financement prévoit ce qui suit : 6.1.1 Financement de l’Acheteur par un créancier hypothécaire […]

b) Engagement du créancier hypothécaire : L’Acheteur devra, dans les dix (10) jours consécutifs suivant l’acceptation de la présente offre d’achat, remettre au Vendeur une copie de l’engagement du créancier hypothécaire à lui consentir un tel emprunt sans condition, ou sous condition de vente de sa propriété dans le cas de l’application de la clause 6.2.5. La réception par le Vendeur de cet engagement dans le délai prévu aura pour effet de satisfaire à la présente condition.

c) Défaut : À défaut par l’Acheteur de fournir une copie de cet engagement au Vendeur dans le délai prévu au paragraphe 6.1.1.

b) ou en cas de refus du créancier hypothécaire, le Vendeur pourra, dans les cinq (5) jours consécutifs suivant l’expiration de ce délai, aviser par écrit l’Acheteur :

i) qu’il rend la présente offre d’achat nulle et non avenue, sans autre recours de part et d’autre; OU ii) que l’Acheteur doit immédiatement faire une nouvelle demande d’emprunt hypothécaire auprès d’un créancier hypothécaire choisi par le Vendeur, respectant les modalités prévues au paragraphe 6.1.1a). La réception par le Vendeur d’un engagement du créancier hypothécaire dans le délai prévu à l’avis du Vendeur aura pour effet de satisfaire à la présente condition.

À défaut par l’Acheteur de fournir une copie de cet engagement au Vendeur dans le délai prévu à l’avis du Vendeur ou en cas de refus du créancier hypothécaire, la présente offre d’achat deviendra nulle et non avenue.

À défaut par le Vendeur d’envoyer un avis à l’Acheteur, la présente offre d’achat deviendra nulle et non avenue à l’expiration de ce délai de cinq (5) jours. [ 13 ] En l’espèce, le Tribunal estime que la révocation du prêteur hypothécaire doit être considérée aux fins d’application des conditions de financement prévues à l’offre d’achat comme un refus du créancier hypothécaire et que par conséquent, c’est l’article 6.1.1c) qui doit trouver application.

Dans un tel cas, les vendeurs, soient les demandeurs, pouvaient aviser par écrit les défendeurs qu’ils considéraient que l’offre d’achat était nulle et non avenue ou encore qu’ils exigeaient une nouvelle demande d’emprunt. [ 14 ] Le Tribunal considère que la mise en demeure transmise aux défendeurs doit être considérée comme l’avis écrit prévu au sous- alinéa ii) de l’article 6.1.1c). En application de ce sous-alinéa, les demandeurs devaient donc exiger que les défendeurs fassent une nouvelle demande d’emprunt hypothécaire auprès d’un créancier hypothécaire choisi par les demandeurs.

Les défendeurs devaient fournir une copie d’un engagement hypothécaire dans le délai de 10 jours suivant la mise en demeure, soit au plus tard le 3 juillet 2018 à défaut de quoi, l’offre devenait nulle et non avenue.

En l’espèce, les demandeurs n’ont suggéré aucun créancier hypothécaire. [ 15 ] Les demandeurs n’ayant pas transmis de demande indiquant le choix de leur créancier hypothécaire et l’obtention d’un financement n’ayant pas été fourni dans les 10 jours, l’offre d’achat est donc devenue nulle et non avenue le 3 juillet 2018. [ 16 ] Après avoir été informés de la révocation de l’acceptation de financement de la Banque Nationale, les demandeurs ont communiqué avec leur propre institution financière soit Caisse Desjardins des Trois-Rivières.

Ils ont obtenu de cette dernière une lettre en date du 22 juin 2017 leur confirmant que la Caisse Desjardins des Trois-Rivières acceptait qu’il y ait risque d’éboulement pour le financement possible de futur acheteur pour leur propriété.

Or, les demandeurs n’ont jamais informé les défendeurs que leur institution financière accepterait de financer l’achat malgré le risque d’éboulement. [ 17 ] Selon la jurisprudence, les conditions contractuelles de financement à une offre d’achat constituent une obligation de moyen faisant en sorte que le promettant-acheteur doit déployer de réels efforts pour l’obtention de financement. [ 18 ] L’

article 1375 du Code civil du Québec énonce le principe de bonne foi en matière contractuelle : 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. [ 19 ] Cette obligation de bonne foi en matière contractuelle s’impose à toutes les parties et implique l’obligation pour celles-ci de prendre les moyens nécessaires afin que l’entente intervenue entre elles puisse se matérialiser. Elle comprend l’obligation de collaboration qui se manifeste notamment dans l’obligation d’une

partie qui détient des informations susceptibles d’avoir une incidence sur la matérialisation de l’entente de les transmettre à l’autre partie. [ 20 ] Ainsi, dans le présent dossier, le défaut pour les demandeurs d’informer les acheteurs que leur institution financière Desjardins était prête à accorder un financement malgré le fait que l’immeuble soit situé dans une zone à risque de glissement contrevient à cette obligation de bonne foi. [ 21 ] Pour tous ces motifs, le Tribunal en vient à la conclusion que l’offre d’achat est devenue nulle et non avenue à compter du 3 juillet 2017.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 22 ] REJETTE la demande; [ 23 ] CONDAMNE les demandeurs à payer aux défendeurs les frais de justice de 187 $ correspondant aux droits de greffe exigibles pour le dépôt de la contestation. __________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q. Date d’audience : 14 août 2018