2019 QCCQ 945, 2019 QCCQ 945

Michon c. Bélair 2019 QCCQ 945 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-700709-188 DATE : 8 février 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DOMINIK MICHON et VALÉRIE BERNARD [...] Gatineau (Québec) [...] Demandeurs c.

GUY BÉLAIR et DEAN LANDRY [...] Gatineau (Québec) [...] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Les demandeurs réclament la somme de 10 000 $ des défendeurs en diminution du prix de vente suite à des vices cachés qui affectent le mur de soutènement de la propriété. [ 2 ] Les défendeurs nient que la propriété est affectée de vices cachés, ajoutant que les vices allégués sont apparents ou constituent de l’usure normale, ou du moins auraient dû être découverts par une inspection adéquate.

CONTEXTE [ 3 ] Le 16 mars 2017, les demandeurs achètent la propriété des défendeurs. [ 4 ] Il s’agit d’une construction début des années 1990. [ 5 ] Les demandeurs procèdent à une expertise de la propriété préalablement à l’achat.

L’inspection a lieu le 10 février 2017. [ 6 ] Selon les demandeurs, ils constatent un problème avec le mur de soutènement en octobre 2017. [ 7 ] Les demandeurs font des démarches pour connaître la nature du problème et les coûts de réparations. [ 8 ] Les demandeurs informent les défendeurs de la situation. [ 9 ] Selon les demandeurs, le coût pour la réfection du mur varie entre 18 000 $ et 25 000 $.

De plus, la ville de Gatineau requiert la production d’un rapport d’ingénieur avant d’effectuer les travaux, le coût de ce rapport s’élève à 6 000 $. [ 10 ] Le problème est dénoncé aux vendeurs. [ 11 ] Les travaux ne sont pas effectués à ce jour. [ 12 ] Les demandeurs réduisent leur réclamation à 10 000 $, selon eux, par bonne foi. [ 13 ] Il est important de noter dans le présent dossier, le grand respect et le civisme dont toutes les parties en cause font preuve. Le Tribunal tient à le souligner puisque cette situation ne se produit pas régulièrement. QUESTION EN LITIGE [ 14 ] La question en litige est :

i) Est-ce que la propriété est affectée de vices cachés et si oui, à quel montant de diminution du prix de vente les demandeurs ont-ils droit?

ANALYSE [ 15 ] Pour réussir dans leur réclamation, les demandeurs doivent faire la preuve prépondérante des faits qui supportent leur réclamation, et ce, conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , qui se lisent comme suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 16 ] Les parties sont liées par un contrat de vente, au sens de l’

article 1708 du Code civil du Québec , lequel se lit ainsi : 1708. La vente est le contrat par lequel une personne, le vendeur, transfère la propriété d’un bien à une autre personne, l’acheteur, moyennant un prix en argent que cette dernière s’oblige à payer. Le transfert peut aussi porter sur un démembrement du droit de propriété ou sur tout autre droit dont on est titulaire. [ 17 ] Le Code civil du Québec prévoit un cadre juridique spécifique concernant la responsabilité du vendeur. Les articles pertinents en ce qui a trait à la garantie du bien vendu se lisent comme suit : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 18 ] Pour répondre aux exigences de la garantie légale prévue au Code civil du Québec , le vice doit réunir les conditions suivantes, soit : 1) être inconnu de l’acheteur 2) être grave 3) être antérieur à la vente 4) avoir fait l’objet d’une dénonciation suffisante.

Le bien est affecté d’un vice caché inconnu des acheteurs [ 19 ] Le caractère caché d’un vice s’apprécie de façon objective en examinant entre autres l’inspection du bien faite par les acheteurs suivant les critères d’un acheteur prudent et diligent [1] . [ 20 ] La jurisprudence a établi que l’expertise de l’acheteur et son niveau de connaissance en la matière servent à évaluer si le vice est caché ou apparent, car plus l’acheteur connaît le bien qu’il acquiert, plus le vice est susceptible d’être considéré comme apparent. [ 21 ] La protection contre les vices cachés ne sert pas à protéger un acheteur qui pourrait être imprudent ou incompétent ou qui à tout le moins achète sans vérification préalable en se fiant sur le fait qu’il pourra toujours réclamer les montants des réparations de son vendeur. [ 22 ] Dans le présent dossier, l’obligation de prudence et de diligence lors de l’acquisition d’une propriété a été respectée par les demandeurs.

Ils ont retenu les services d’un expert en bâtiment. [ 23 ] Le Tribunal est convaincu, selon la preuve présentée, que ce dernier ne pouvait constater les vices en question puisqu’ils étaient cachés (au sens de la loi et non par les vendeurs), seule une inspection spécifique et approfondie du mur de soutènement aurait pu déceler le problème, ce que la loi ne requiert pas. [ 24 ] En fait, même les vendeurs (selon le témoignage en défense) n’avaient constaté aucun problème apparent avec le mur.

Il est donc peu probable que les acheteurs auraient pu constater la présence du vice. [ 25 ] Les défendeurs allèguent également que les vices correspondent à une usure normale. [ 26 ] L’expert Defsco écrit dans son rapport que le mur de soutènement est en mauvais état et dangereux pour les occupants de la propriété. Il constate une inclinaison du mur, près de la

partie canalisée du ruisseau. Au niveau des causes, il relate plusieurs possibilités,

sans toutefois en préciser une : – un tassement du sol – une installation non conforme – condition climatique – fin de vie utile du matériel (bois) – crue printanière. [ 27 ] Difficile de mettre le doigt sur la cause exacte du problème, mais le Tribunal croit qu’il s’agit d’un amalgame de toutes ces suppositions. [ 28 ] Le Tribunal tient à le rappeler, tout particulièrement dans le présent dossier où la bonne foi des parties n’est aucunement en cause, la notion de vices cachés ne nécessite pas que ce soit les défendeurs qui aient caché la situation. [ 29 ] Dans le présent dossier, les défendeurs ne pouvaient pas savoir que la construction du mur était de si piètre qualité.

Mais ils en sont tout de même garants. [ 30 ] La preuve d’expert démontre que les dommages à la structure du mur sont des vices cachés. Le vice est grave et antérieur à la vente [ 31 ] La preuve démontre que le vice est majeur et antérieur à la vente. [ 32 ] Le mur de soutènement ne peut s’être détérioré de cette façon en quelques mois, à moins que le travail de détérioration ne soit débuté auparavant. Dénonciation suffisante [ 33 ] La preuve prépondérante démontre que la dénonciation est faite en temps utile.

Les défendeurs ont choisi de ne pas faire vérifier l’immeuble par un expert malgré celle-ci, ni de procéder à l’évaluation des coûts de reconstruction.

À quel montant de diminution de prix les demandeurs ont droit? [ 34 ] Les demandeurs ont fait la preuve des montants suivants, soit : • Coût pour les frais d’ingénieur (plus taxes applicables) 6 000,00 $ • Travaux de reconstruction (incluant taxes) 18 970,88 $ [ 35 ] Afin de respecter la juridiction de la Cour du Québec, division des petites créances, les demandeurs, et par bonne foi selon eux, ont choisi de réduire leur réclamation à 10 000 $. [ 36 ] Prenant en considération l’âge de la construction en cause, sa durée de vie possible (plus ou moins 25 ans selon la jurisprudence), le Tribunal en vient à la conclusion que les demandeurs auraient pu espérer tout au plus une durée de vie supplémentaire de 5 ans, à partir de la date de l’achat. [ 37 ] En conséquence, le Tribunal fixe la diminution du prix de vente au montant de 3 794,18 $, soit à 5/25 du coût pour effectuer les travaux correctifs. [ 38 ] Quant aux frais d’ingénieur réclamés, puisque la municipalité n’a requis aucuns travaux, le Tribunal n’y fait pas droit. [ 39 ] Quant aux frais de justice, le premier aliéna de l’article 340 du Code de procédure civile énonce : 340.

Les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal n’en décide autrement. Cependant, les frais de justice sont à la charge, en matière familiale, de chacune des parties, en matière d’intégrité ou d’état, du demandeur et, en matière de capacité, de la personne concernée par la demande. Dans l’un ou l’autre de ces cas, le tribunal peut en décider autrement. Dans les cas où le tribunal autorise la représentation d’un enfant ou d’un majeur inapte par un avocat, il se prononce sur les frais de justice relatifs à cette représentation suivant les circonstances.

Les frais afférents aux demandes conjointes sont répartis également entre les parties, à moins qu’elles n’aient convenu du contraire. [ 40 ] En l’espèce, le Tribunal ne considère pas se retrouver dans une situation pouvant justifier de s’écarter de la règle habituelle. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 41 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 42 ] CONDAMNE les défendeurs Guy Bélair et Dean Landry, solidairement, à payer aux demandeurs Dominik Michon et Valérie Bernard, 3 794,18 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à

compter du 20 février 2018 et les frais de justice de 187 $ . __________________________________ PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. Date d’audience : 5 février 2019