2015 QCCQ 7581, 2015 QCCQ 7581

Saintelmy c. Re/Max Extra inc. 2015 QCCQ 7581 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-027343-142 DATE : 5 août 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE MESSIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ABNER SAINTELMY

Partie demanderesse c. RE/MAX EXTRA INC.

Partie défenderesse -et- MAX PRADEL DORLÉANS

Partie appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Abner Saintelmy (Saintelmy) réclame 7 000 $ à

titre de rétribution impayée à Re/Max Extra inc. [ 2 ] Re/Max a fait la preuve que la somme de 4 943,93 $ a déjà été versée à Saintelmy laissant un solde dû de 2 056,07 $. [ 3 ] Re/Max reconnaît qu’elle doit verser une rétribution, mais demande au Tribunal de déterminer si elle doit réellement revenir à Saintelmy, puisqu’un ancien associé de ce dernier réclame lui aussi la rétribution. [ 4 ] À cet effet, Re/Max a appelé en garantie Max Pradel Dorléans (Dorléans) afin qu’il y ait une résolution complète du litige. QUESTION EN LITIGE [ 5 ] Est-ce Saintelmy ou Dorléans qui a droit à la balance de la rétribution?

LES FAITS [ 6 ] Dorléans et Saintelmy sont courtiers immobiliers. En décembre 2013, ils décident de partager des bureaux et de s’aider au niveau des visites et des ventes. [ 7 ] Dorléans a une cliente de longue date Simona Ramirez Bautista (Ramirez) qui se cherche une maison, de préférence un duplex. [ 8 ] Ramirez a témoigné pour le demandeur Saintelmy.

Elle a indiqué que pendant près de deux ans Dorléans lui a fait visiter des condominiums, puis suivant les conseils de Dorléans elle a choisi de réorienter ses recherches vers un duplex. [ 9 ] À un moment donné, Dorléans lui a présenté Saintelmy et la recherche de résidences s’est continuée avec les deux. [ 10 ] Le 4 mars 2014, Saintelmy amène Ramirez visiter le 593-595, 8 e avenue à Laval.

Ramirez ne montre pas immédiatement d’intérêt pour cette résidence, en préférant à l’époque une autre. [ 11 ] Vers le 19 avril 2014, Ramirez fait une nouvelle visite du […], cette fois-ci avec Dorléans, ensemble ils examinent la maison pour une durée d’environ deux heures.

Suite à cette visite, Ramirez décide de faire une offre d’achat, c’est Dorléans qui remplit le formulaire et le présente au courtier-inscripteur. [ 12 ] Comme dans les autres dossiers qui sont exécutés en collaboration avec Saintelmy depuis qu’ils partagent des bureaux, Dorléans écrit le nom de Saintelmy et le sien comme courtier-collaborateur. [ 13 ] Saintelmy nie que cette façon de faire était courante entre les parties, il nie l’existence de toute collaboration et soulève que Dorléans a mis les deux noms que parce qu’il savait pertinemment que Ramirez avait signé un contrat exclusif avec lui depuis le 1 er mars 2014. [ 14 ] Le Tribunal retient les explications de Dorléans pour les motifs suivants : premièrement, elles sont soutenues par une preuve documentaire concomitante à la même période dont Saintelmy est l’auteur.

[ 15 ] En effet, Dorléans a déposé comme pièce APG-2 une promesse d’achat faite pour d’autres clients remplie par Saintelmy lui- même, où Saintelmy indique les deux noms de courtiers, de la même façon que Dorléans l’a fait, démontrant là l’existence de la collaboration invoquée par Dorléans, et contredisant la version de Saintelmy que cette façon de faire n’était pas courante et contredisant le fait qu’il n’existait aucune collaboration. [ 16 ] Ensuite, le Tribunal ne reconnaît pas la validité de la pièce P-1, soit le contrat de courtage immobilier d’achat, puisque les faits et les autres pièces démontrent par prépondérance de preuve que ce document fut signé à une date postérieure à celle du jour indiqué au contrat qui est du 1 er mars 2014, et ce, pour les raisons suivantes. [ 17 ] Premièrement, dans son offre d’achat du 19 avril Ramirez a déclaré avoir visité la résidence une première fois le 4 mars 2014, ce qui a été confirmé par les deux autres courtiers.

Dans ce même document, elle a ensuite déclaré ne pas être liée par contrat de courtage achat avec les agents Dorléans et Saintelmy.

Ainsi le 19 avril 2014, le contrat daté du 1 er mars n’existe pas encore. [ 18 ] Le Tribunal retient qu’au moment où elle signe ce document elle a déclaré la vérité, soit qu’aucun contrat de courtage d’achat ne la liait ni à Saintelmy ni à Dorléans. [ 19 ] D’ailleurs, il est apparu du témoignage de Ramirez qu’elle tentait de modifier la réalité et s’empêtrait dans ses modifications ce qui est clairement apparu lorsque le Tribunal a tenté, en vain, de faire établir par madame l’époque où elle aurait signé le contrat de courtage d’achat avec Saintelmy.

Jamais Ramirez n’a pu préciser dans le temps le moment. [ 20 ] De ce témoignage très peu crédible, le Tribunal comprend qu’initialement Ramirez utilise les services de Dorléans puis Dorléans la présente à Saintelmy, et elle utilise alors les services des deux. Elle effectue, tel que décrit par Dorléans, deux visites une avec Saintelmy et une avec Dorléans.

Elle reconnaît ne pas avoir fait d’offre après la première visite et en avoir fait une après la deuxième. [ 21 ] Elle indique que le suivi se faisait avec Dorléans tant auprès de l’institution financière que de l’agent inscripteur ce qui corrobore la version Dorléans qu’il n’existait aucun contrat de courtage d’achat exclusif avec Saintelmy à cette époque. [ 22 ] Dorléans a déposé des courriels qui confirment cet état de fait, car on voit bien qu’après le refus des institutions financières et l’expiration du délai quant à l’offre du 19 avril, il continue de travailler avec le courtier inscripteur afin que la bâtisse soit modifiée au rôle municipal de triplex à duplex, ce qui allait permettre l’obtention du financement à Ramirez.

Les courriels se poursuivent à cet effet jusqu’au 8 mai 2014. Les faits démontrent que jusqu’à cette date le contrat de courtage d’achat daté du 1 er mars n’existe toujours pas. [ 23 ] Il appert de ces courriels que pendant que Dorléans s’occupe des vérifications à la Ville, Saintelmy s’occupe de trouver le financement. Dorléans essaie de joindre Saintelmy pour le suivi à ce sujet à de multiples reprises, mais ce dernier ne retourne pas ses appels. [ 24 ] Ramirez met de la pression sur Dorléans, car elle a besoin d’un endroit pour se loger.

Il lui recommande d’appeler Saintelmy, car il reste l’étape du financement à franchir et c’est ce dernier qui s’en occupe. Tous ces faits décrits en majeure

partie par Dorléans ont été reconnus par Ramirez en réinterrogatoire, malgré qu’elle ait initialement donné une version différente lors de son témoignage pour le demandeur. [ 25 ] Le Tribunal a bien retenu le choix de mots de Ramirez pour décrire les événements qui suivirent lorsqu’elle appelle Saintelmy afin de faire le suivi sur le financement, tel que recommandé par Dorléans.

Saintelmy lui aurait alors mentionné ne plus vouloir faire affaires avec Dorléans, impliquant que jusqu’à cette époque il faisait affaires avec lui, et lui dit que Dorléans n’est pas capable de finir la transaction impliquant que jusque là Dorléans est dans le dossier. [ 26 ] Le Tribunal en comprend que c’est à partir de ce moment que Saintelmy a voulu que Ramirez signe un contrat de courtage avec lui seulement, ce qu’elle fera par la suite pré datant le document au 1 er mars. [ 27 ] Rappelons que le Tribunal a tenté de connaître de Ramirez les circonstances exactes de la signature de ce contrat.

Après diverses hésitations et tergiversations, tout ce que Ramirez a pu indiquer sans être en mesure de placer le moment dans le temps, est à l’effet que tant Dorléans que Saintelmy auraient été présents lors de la signature. [ 28 ] Ce qui est tout à fait invraisemblable, car pourquoi si Dorléans était présent aurait-il accepté qu’un autre courtier signe un contrat exclusif avec une cliente qui lui appartient, et ce, avant même qu’il y ait des soi-disant circonstances qui l’empêcheraient de prendre le mandat, tel une incapacité à trouver du financement, puisque ces soi-disant circonstances n’ont eu lieu qu’en fin mai et non au 1 er mars. [ 29 ] Ainsi, après que Saintelmy ait dit à Ramirez qu’il ne voulait plus faire affaires avec Dorléans, elle a décidé de laisser tomber Dorléans et d’y aller avec Saintelmy pour finir le dossier. [ 30 ] Ainsi, une deuxième offre le 8 juin 2014 fut déposée avec le nom de Saintelmy comme seul courtier collaborateur.

Le Tribunal note que cette offre est aussi une preuve qui confirme que Saintelmy et Ramirez ont décidé postérieurement d’éliminer l’implication de Dorléans en signant un contrat de courtage d’achat exclusif pré daté. [ 31 ] En effet, l’offre d’achat du 8 juin 2014, nous apprend que le contrat de courtage d’achat exclusif n’est toujours pas signé, car Saintelmy qui complète l’offre et Ramirez qui l’a signée indiquent et reconnaissent à cette offre d’achat que Ramirez au 8 juin 2014 n’est pas liée par un contrat de courtage-achat. [ 32 ] Vers le 21 juin 2014, la transaction est notariée.

L’agent inscripteur surpris que seul Saintelmy réclame la rétribution avise Dorléans que la vente a eu lieu. Re/Max verse la moitié de la rétribution revenant à l’agent collaborateur à Saintelmy et attend la décision de la cour pour déterminer à qui va le reste de l’argent.

ANALYSE ET MOTIFS [ 33 ] Dans son livre intitulé Le courtage immobilier au Québec , Me Henri Richard cite Lord Atkinson dans Burchell c. Gowrie , 1910 A.

C. 614, p. 625, en précisant que ce passage constitue le fondement de la théorie de la cause efficiente de la vente: «The answer to the second contention is, that if an agent such as Burchell was brings a person into relation with his principal as an intending purchaser, the agent has done the most effective, and, possibly, the most laborious and expensive, part of his work, and that if the principal takes advantage of that work, and behind the back of the agent and unknown to him, sells to the purchaser thus brought into touch with him on terms which the agent therefore advised the principal not to accept, the agent's act may still well be the effective cause of the sale. » [ 34 ] Me Richard tire de ce passage que la théorie de la cause efficiente de la vente s'applique lorsque « un courtier immobilier met en relation son client inscripteur avec un promettant-acheteur et qu'une vente intervient » [1] , même si cette vente se fait à l'insu du courtier immobilier. [ 35 ] Il poursuit que cette théorie n’est applicable que si l'une ou l’autre des situations suivantes se produit [2] : 1) Lorsque les parties sont en présence d'un contrat non exclusif; 2) à l'expiration d'un contrat exclusif ou non. [ 36 ] Aux présentes, il appert que Doléans est la cause efficiente, puisque c’est lui qui a amené Ramirez durant deux heures voir la résidence sur la 8 e avenue, visite qui a convaincu Ramirez de son désir d’acheter cette maison, désir qui se concrétisera le 21 juin 2014 à l’insu de Dorléans. [ 37 ] Le Tribunal retient aussi que la preuve démontre qu’au moment de la signature de la deuxième offre, Ramirez n’est pas liée à Saintelmy par un contrat de courtage d’achat exclusif, et ce, tel qu’il appert du document d’offre.

Que le contrat déposé sous P-1 n’est que subterfuge signé par la suite afin de priver Dorléans de son droit à la rétribution. [ 38 ] En conclusion, le Tribunal retient qu’au moment où Ramirez fut intéressée à la résidence, Dorléans et Saintelmy agissaient en partenariat. Les faits démontrent que seul Dorléans fut respectueux de ce partenariat, mais cela ne change rien, le Tribunal n’enlèvera pas à Saintelmy la moitié de sa rétribution malgré son comportement fautif par la suite, mais, par contre, lui refuse sa demande quant à l’autre moitié qui revient de façon légitime à Dorléans, l’appelé en garantie.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande du demandeur Abner Saintelmy , le condamnant à rembourser à Re/Max les frais de contestation de 206 $; PREND ACTE de l’offre de Re/Max de payer la balance de la rétribution, et considérant les conclusions qui reconnaissent le droit de l’appelé en garantie à recevoir ladite rétribution; ORDONNE à Re/Max de verser la somme de 4 943,93 $ à l’appelé en garantie, Max Pradel Dorléans, et ce, avec intérêts au taux légal, et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , intérêt ne débutant, s’il ya lieu, que quarante-cinq (45) jours après la signature du présent jugement. __________________________________ JULIE MESSIER, J.C.Q. Date d’audience : Le 6 juillet 2015