2023 QCCA 1048, 2023 QCCA 1048

Laflamme Mayer c. Dresdell 2023 QCCA 1048 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-010427-216 (400-17-005121-195) DATE : 14 août 2023 FORMATION : LES HONORABLES GUY GAGNON, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. NICOLAS LAFLAMME MAYER APPELANT – défendeur en reprise d’instance/demandeur en garantie en reprise d’instance c.

STEVE DRESDELL CHANTAL MONGRAIN INTIMÉS – demandeurs et GISÈLE ROUSSEAU MISE EN CAUSE – défenderesse en garantie ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Trois-Rivières (l’honorable Alain Bolduc) qui accueille la demande introductive d’instance des intimés en acquisition judiciaire du droit de propriété par prescription décennale d’une bande de terrain située sur son lot. [ 2 ] Pour les motifs du juge Gagnon auxquels souscrivent les juges Marcotte et Sansfaçon, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance et procédant à rendre le jugement qui aurait dû être rendu : [ 5 ] REJETTE la demande introductive d’instance; [ 6 ] AVEC les frais de justice devant les deux instances.

GUY GAGNON, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. M e Denis Godbout M e Léa St-Arnaud LJT AVOCATS Pour l’appelant M e Marie-Sophie Demers BERNIER, FOURNIER Pour les intimés

Date d’audience : 30 mars 2023 MOTIFS DU JUGE GAGNON [ 7 ] L’appelant Nicolas Laflamme Mayer est propriétaire d’un immeuble situé dans la circonscription foncière de Trois-Rivières, lot désigné par le [numéro 1] (« [Lot 1] »). Il conteste le jugement entrepris qui ampute son lot d’une parcelle de terrain (la « Parcelle ») d’une superficie de 836,9 m 2 et la déclare propriété des intimés Steeve Dresdell et Chantal Mongrain acquise par prescription [1] .

Pour leur part, les intimés sont les propriétaires du lot contigu portant le [numéro 2] (« [Lot 2] »). [ 8 ] Le juge a déterminé que la possession décennale de la Parcelle par les auteurs des intimés (années 1995 à 2005) avait été paisible, publique, continue et non équivoque . [ 9 ] L’appelant soutient le contraire. Il avance que la preuve démontre plutôt une simple tolérance consentie aux auteurs des intimés pour un usage récréatif qui fait concurrence à celui de ses propres auteurs et à celui de tiers qui fréquentent occasionnellement la Parcelle à des fins de villégiature.

Toujours selon l’appelant, la possession invoquée par les intimés n’est pas exclusive et la preuve ne fait voir aucun élément tangible de nature à appuyer l’idée d’une possession publique. Le litige [ 10 ] L’appelant et les intimés sont d’accord avec le résumé contextuel fait par le juge. Je le reprends : [5] Les demandeurs sont propriétaires d’une résidence située [à l'adresse 1] à Trois-Rivières. Elle se trouve sur le lot [numéro 2] (le [lot 2]) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois-Rivières, dont la plus grande

partie de celui-ci, située à l’arrière, est boisée et escarpée. Ils l’ont acquise de Mme Caroline Ruel et M. André Fiset le 10 juillet 2017, lesquels en étaient propriétaires depuis que Mme Lucie Garceau leur avaient vendue le 14 juin 2002. Cette dernière l’avait acquise de M. Charles-Émile Garceau, son père, le 4 octobre 1995, qui en avait hérité le 9 janvier 1962. [6] Quant à M. Laflamme Mayer, il est propriétaire d’une résidence située [à l'adresse 2] à Trois-Rivières.

Elle est érigée sur le lot [numéro 1] (le [lot 1]) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Trois-Rivières, qui est contigu au lot appartenant aux demandeurs et est aussi boisé et escarpé à l’arrière. Il l’a acquise avec Mme Maricela Garay Clavijo de M. Normand Lapierre et Mme Aline Palin le 26 octobre 2020, lesquels en étaient propriétaires depuis le 1 er août 2011. Mais depuis le 1 er mars 2021, date à laquelle il a acquis la

part indivise de Mme Garay Clavijo, M. Laflamme Mayer est le seul et unique propriétaire du lot 1. [7] Le litige en l’espèce concerne la Parcelle de terrain de forme irrégulière faisant

partie du lot 1 appartenant à M. Laflamme Mayer, décrite par l’arpenteur-géomètre Jean Châteauneuf sur la description technique qu’il a préparée le 22 mars 2019. Ayant une dimension de 836,9 m2, elle est située sur le bord de la rivière Saint-Maurice. [8] Les demandeurs cherchent à obtenir un jugement reconnaissant qu’ils sont propriétaires de cette parcelle, car le lot 2 qui leur appartient ne leur permet pas d’avoir accès à cette rivière. [9] Le droit de propriété revendiqué par les demandeurs est contesté depuis que M. Lapierre a informé M.

Dresdell, en novembre 2017, que la Parcelle de terrain lui appartient. [ 11 ] De plus, les faits suivants ne sont pas litigieux : - Le Lot 1 fut la propriété de monsieur Henri-Paul Tanguay du 22 février 1980 au 4 septembre 1992. Sa conjointe, madame Gisèle Rousseau en fut l’unique propriétaire à partir du 4 septembre 1992, pour ensuite vendre cette propriété à monsieur Normand Lapierre et madame Aline Palin le 1 er août 2011, lesquels ont ensuite vendu le Lot 1 à madame Maricela Garay Clavijo et à l’appelant le 26 octobre 2020. Ce dernier a subséquemment acquis la

part indivise de madame Maricela Garay Clavijo le 1 er mars 2021. - La Parcelle en litige se situe entre la limite des hautes eaux de la rivière Saint-Maurice et l’extrémité du Lot 1, comprend une portion boisée et escarpée et un cercle de feu et est adjacente à une plage en bord de rivière située sur le domaine public lorsque le niveau de l’eau est bas. La Parcelle est accessible par la rivière Saint-Maurice et par trois sentiers. Un premier sentier débute à l’arrière de la résidence de l’appelant sur le Lot 1 et se termine sur la Parcelle.

Un second sentier débute sur le lot voisin (le Lot 2) et rejoint la dernière portion du sentier de l’appelant sur le Lot 1. Un troisième sentier débute sur le lot voisin d’un tiers et rejoint le sentier situé sur le Lot 2, puis ultimement le sentier situé sur le Lot 1. [ 12 ] Dans le but de rendre plus compréhensible la situation des lieux, j’apporte les précisions suivantes. Le lot de l’appelant (Lot 1) est situé à l’ouest du lot voisin propriété des intimés (Lot 2). Ces lots contigus sont bornés au sud par une artère importante de la ville de Trois-Rivières appelé boulevard des Forges.

À leur limite nord se trouve la rivière Saint-Maurice. La bande de terrain litigieuse est localisée à la limite nord-est du Lot 1.

[ 13 ] À la demande de l’avocat des intimés, l’arpenteur Jean Châteauneuf a produit une description technique de la Parcelle [2] . Sa limite sud-est (point 69 à 406) est établie à partir d’un découpage arbitraire défini par le parcours sinueux d’un ruisseau. Comme une image vaut mille mots, je reproduis la description préparée par l’arpenteur faite à partir des directives de ses clients : [ 14 ] La Parcelle, du moins dans sa

partie nord, nord-est, comprend une éclaircie qui se termine par une plage [3] dont l’étendue dépend de la crue saisonnière des eaux. [ 15 ] Il convient aussi de noter que le Lot 2 est lui-même borné à l’est, en

partie du moins, par le lot [numéro 3] ([Lot 3]) dont la façade, à l’origine, donnait également sur le boulevard des Forges [4] . [ 16 ] La topographie du Lot 2 n’est pas étrangère au litige qui oppose les parties.

On en décèle déjà les contours à la seule lecture de la mise en contexte faite par le juge : [8] Les demandeurs cherchent à obtenir un jugement reconnaissant qu’ils sont propriétaires de cette parcelle, car le lot 2 qui leur appartient ne leur permet pas d’avoir accès à cette rivière . [Soulignement ajouté] [ 17 ] La preuve démontre que le Lot 2 se termine au nord par un important escarpement de dix mètres [5] . Pour les intimés, la vue sur la rivière Saint-Maurice n’est pas suffisante. Ils désirent y accéder, ce que leur lot ne permet pas sans peine.

Or, la limite nord du Lot 1 répond à leurs attentes, car à partir de cette bande de terrain, on peut se rendre facilement à la rivière pour pêcher, se baigner et faire du camping. [ 18 ] Toutefois, les intimés ne sont pas les seuls à trouver l’endroit attrayant. Outre l’appelant et ses auteurs, la preuve révèle que depuis longtemps plusieurs se sont intéressées à cette plage en s’y rendant grâce à un réseau de sentiers dont certains donnent sur le boulevard des Forges pour ensuite joindre des parcours sinueux situés sur les lots 3 et 2 et finalement aboutir sur le Lot 1 qui permet l’accès à la fameuse plage [6] .

Il faut aussi dire que, de l’avis des principaux acteurs dans ce litige, d’autres personnes peuvent accéder à la plage par la rivière. [ 19 ] Voyons maintenant comment le juge tranche la position respective des parties. Le jugement entrepris [ 20 ] Après avoir résumé le droit applicable en matière de prescription acquisitive, le juge s’appuie principalement, pour ne pas dire uniquement, sur la preuve des intimés pour trancher le litige.

Il écrit : [25] En l’espèce, après avoir évalué l’ensemble de la preuve et visité les lieux qui sont situés dans une zone boisée et escarpée, le Tribunal conclut que les demandeurs sont propriétaires de la Parcelle de terrain en litige, car lorsqu’ils ont acheté la résidence située sur le lot 2 le 10 juillet 2017, leurs auteurs, M.

Fiset et Mme Ruel, en joignant leur possession à celle de leur auteur, Mme Garceau, l’avaient déjà acquise par prescription de 10 ans le 5 octobre 2005. [ 21 ] Le juge continue son analyse en reprenant à son compte la déclaration assermentée de l’une des auteures des intimés, madame Lucie Garceau, propriétaire du Lot 2 durant la période située entre le 4 octobre 1995 et le 14 juin 2002 [7] .

Voici ce qu’il retient de sa déclaration : [27] Suivant sa déclaration sous serment datée du 26 octobre 2018 qui a été déposée pour valoir témoignage, elle a posé les actes de possession suivants sans jamais avoir rencontré personne sur les lieux ni avoir été informée que ceux-ci ne lui appartenaient pas : - elle se rendait régulièrement à la plage accompagnée de son mari M.

Maurice Tremblay, avec leur chien; - durant l’été, elle y tenait des pique-niques avec son mari; - au printemps, elle remettait le sentier en bon état avec son mari; - à l’automne et durant l’hiver, elle y faisait de l’exercice et profitait du paysage avec son mari et des amis; - elle et son mari y avaient laissé un kayak qu’ils se sont fait voler et y avaient installé un banc. [ 22 ] Ensuite, le juge se tourne vers les déclarations assermentées de monsieur André Fiset et de sa conjointe madame Caroline Ruel, en l’occurrence les personnes à qui Lucie Garceau a vendu le Lot 2 le 14 juin 2002 [8] .

En ce qui concerne André Fiset, le juge écrit : [29] Dans sa déclaration sous serment datée du 21 juin 2018 qui a été déposée pour valoir témoignage, M. Fiset fait état des faits suivants, que le Tribunal retient, qui constituent des actes de possession : - dès l’été 2002, Mme Ruel et lui ont profité de la plage régulièrement en amenant leurs deux fils y faire du camping dans une tente qu’ils leur avaient achetée et ont entretenu les lieux; - ils pêchaient dans la rivière Saint-Maurice;

- à compter de l’été 2003 jusqu’à l’été 2006, l’occupation de la plage s’est faite de la même façon; - à compter de l’été 2006, l’occupation de la plage s’est faite à un rythme moins fréquent parce qu’ils avaient un bateau au Lac Champlain, mais elle a continué; - Mme Ruel et lui ont fait des feux de camp sur les lieux avant et après 2006; - l’occupation des lieux se faisait à partir du ruisseau jusqu’à l’autre côté d’un arbre incliné sur le bord de la rivière Saint-Maurice; - après qu’il ait cessé de faire vie commune avec Mme Ruel à l’automne 2012, ses enfants ont continué d’aller à la pêche sur les lieux et s’y rendaient durant l’hiver; - il a réparé un banc de parc qui était situé sur la plage et ils en ont profité. [30] Également, il affirme que M.

Maurice Tanguay a eu connaissance de leur occupation de la plage et n’a jamais émis de commentaires la désapprouvant. Ce dernier, qui est l’un des auteurs de M. Laflamme Mayer, était le propriétaire en

titre de la Parcelle de terrain à l’époque. [9] [ 23 ] Quant à Caroline Ruel, le juge ajoute : [31] Quant à Mme Ruel, dans sa déclaration sous serment datée du 21 juin 2018 qui a aussi été déposée pour valoir témoignage, elle relate les faits suivants, que le Tribunal prend en considération, qui représentent des actes de possession : - au cours de l’été 2002, M. Fiset et elle n’ont pas beaucoup profité de la plage et y ont fait un peu d’entretien; - à compter de l’été 2003, ils ont commencé à occuper la plage, car leurs deux enfants y ont fait régulièrement du camping avec M.

Fiset; - ils se sont rendus fréquemment à la plage avec leurs deux chiens; - ils ont fait des feux de camp sur la plage à l’endroit où un cercle de feu avait déjà été aménagé lorsqu’ils ont pris possession de leur propriété. [32] De plus, elle mentionne que la propriété a une profondeur partant du boul. des Forges jusqu’à la rivière Saint-Maurice et qu’elle a toujours considéré que la limite de cette propriété débute au ruisseau, d’un côté et va jusqu’à l’autre côté aux abords de la pointe. [33] Également, bien qu’elle ait rencontré M.

Tanguay à trois ou quatre reprises, elle affirme qu’il n’a jamais été question de la plage qu’ils occupaient. [34] Lorsqu’elle témoigne à l’audience, Mme Ruel réitère notamment ce qu’elle affirme dans sa déclaration sous serment au regard des limites de sa propriété sur le bord de la rivière Saint-Maurice et mentionne que le terrain comprend une plage et un cercle de feu. [ 24 ] Le juge complète ainsi l’essentiel de son analyse : [37] D’abord, c’est sur cette parcelle que le cercle de feu est situé.

Ensuite, puisque sa surface est vaseuse et que le niveau de la rivière Saint-Maurice varie régulièrement, on ne peut faire du camping sur la plage ni y laisser des objets sans surveillance. [38] En ce qui a trait à la pêche, il s’agit d’un acte de possession qui a également été posé dans la Parcelle de terrain. Selon la photo D-1 (

L) déposée par M. Laflamme Mayer, cette activité se pratique à côté du cercle de feu. [39] Il est également vrai que les demandeurs n’ont pas démontré que l’occupation de leurs auteurs a été exercée en tout temps et sur chaque centimètre de la Parcelle de terrain. Toutefois, vu les circonstances et la géographie des lieux, cela ne les a pas empêché [sic] d’en avoir la possession utile. [40] M. Laflamme Mayer fait valoir que les actes de possession allégués étaient clandestins et équivoques, car ils n’étaient pas visibles.

Cependant, puisqu’ils pouvaient être observés par toute personne qui se serait rendue sur les lieux, cet argument n’est pas retenu. [41] Après le 5 octobre 2005, M. Fiset a continué à poser des actes de possession sur la Parcelle de terrain jusqu’à ce qu’il se sépare de Mme Ruel en 2012. En ce qui a trait à cette dernière, elle a continué à poser de tels actes jusqu’à ce qu’ils vendent leur résidence aux demandeurs le 10 juillet 2017. [42] Quant aux demandeurs, qui ont acheté la résidence sur la foi des déclarations faites par M.

Fiset, Mme Ruel ainsi que leur courtière immobilière, Mme Danielle Harnois, selon lesquelles le lot 2 sur lequel elle est érigée comprend la Parcelle de terrain, ils ont également posé des actes de possession sur celle-ci jusqu’à ce que M. Lapierre, l’un des auteurs de M. Laflamme Mayer, informe M. Dresdell qu’elle lui appartient en novembre 2017. [Renvois omis] [ 25 ] Le juge adhère entièrement à la preuve des intimés qui pourtant comportait de sérieuses faiblesses, comme je m’apprête à le démontrer.

Il ne s’est pas davantage intéressé à la preuve de l’appelant, notamment au témoignage de l’un de ses auteurs en la personne de Normand Lapierre. De plus, il n’a pas porté attention aux titres des parties qui contenaient des informations pertinentes aux fins de l’appréciation de certains témoignages. Finalement, le juge ne dit mot sur le caractère équivoque de la possession des auteurs des intimés, une qualité qu’il semble assimiler à son aspect public.

Analyse

i) Le cadre juridique [ 26 ] Je n’ai pas l’intention d’insister outre mesure sur le droit applicable en matière de prescription acquisitive. Notre Cour a souvent eu l’occasion de se pencher sur cette question, ce qu’elle a fait encore tout récemment dans l’arrêt Petosa c. Aoun [10] . [ 27 ] La possession dont discute l’

article 921 C.c.Q. se compose essentiellement de la coexistence simultanée de deux éléments, l’un matériel (le corpus ) et l’autre intentionnel (l’ animus ) [11] . À ceux-ci, s’ajoutent les quatre qualités énoncées à l’

article 922 C.c.Q. qui viennent en quelque sorte caractériser la possession nécessaire à la prescription décennale, soit une possession paisible, continue, publique et non équivoque. [ 28 ] Voici comment ma collègue la juge Marcotte résume dans l’arrêt Petosa c. Aoun les caractéristiques de la possession utile : [33] En outre, seule une possession utile est susceptible de fonder la prescription acquisitive. Pour être qualifiée d’utile, la possession doit être paisible, continue, publique, et non équivoque .

Elle est paisible si elle n’a pas débuté par la violence et s’effectue sans forcer ni enfreindre quelque avis de la part d’un voisin . Elle est continue si le possesseur a posé des gestes réguliers. L’

article 925 C.c.Q. prévoit que cette continuité est présumée. La possession est par ailleurs publique dans la mesure où elle n’est pas clandestine ou furtive. Elle doit être apparente aux yeux des tiers. Enfin, la possession non équivoque est celle qui est certaine et exclusive. Lorsque « les gestes de possession ne révèlent pas l’ animus , la possession devient équivoque » . [34] L’appréciation du caractère utile de la possession est une pure question de fait qui dépend de la nature de la propriété et des circonstances.

Les tribunaux « doivent alors s’attarder à l’examen des indices sérieux qui démontrent l’existence de la possession » . [12] [Renvois omis] [ 29 ] Aux fins de ce pourvoi, on me permettra d’ajouter à ces judicieux enseignements quelques précisions notamment sur la question du caractère équivoque de la possession. Je commence en reprenant à mon compte ce passage de la doctrine écrit par le professeur émérite Denis Vincelette au sujet du fardeau de preuve : 192. […] En effet, l’

article 928 du Code civil du Québec attribue au contestataire la charge de prouver les vices de la possession . À ces quatre qualités correspondent quatre vices, à défaut de leur présence : en souffrirait la possession discontinue, violente, clandestine ou équivoque . La possession existe bel et bien de toute façon, mais elle vaut plus ou moins, selon qu’elle s’exerce avec ou sans vice, la présence d’un seul de ces vices lui retirant la protection de la loi . […] 194. Tout vice, sans éteindre la possession, la rend juridiquement inutile et en prévient tous les effets conformément à l’

article 922 du Code civil du Québec . Une possession viciée ne mérite pas la protection de la loi. [13] [Renvois omis; soulignements ajoutés] [ 30 ] La possession équivoque constitue un obstacle dirimant à l’obtention d’un jugement déclaratif de droit de propriété. Comme l’écrit le même auteur, si la possession paraît équivoque, qu’elle porte à confusion, il en découle forcément un doute sur l’élément intentionnel du possesseur [14] .

Il s’agit d’un « vice absolu qui enlèverait à la possession son utilité » [15] . [ 31 ] Un des facteurs importants pour apprécier le caractère équivoque de la possession tient au critère de l’exclusivité. À ce sujet, l’auteur M e Pierre Pratte écrit que « [l]a possession est équivoque […] lorsqu’elle n’est pas exclusive, c.-à-d. lorsque les gestes du possesseur entrent en concurrence avec ceux posés par d’autres » [16] . [ 32 ] Sur le même thème, le professeur Pierre-Claude Lafond explique : 553 – Il est indispensable que la possession soit certaine et exclusive .

L'interprétation du comportement du possesseur doit tendre uniquement vers la titularité du droit. Elle devient équivoque lorsque les actes du possesseur ne révèlent pas suffisamment son animus et peuvent s'interpréter de diverses façons . C’est le cas lorsqu’ils ne supposent pas nécessairement chez lui la prétention à un droit exclusif . […] 555 – La possession souffre d’un vice d’équivoque lorsque deux personnes ou plus jouissent d’un même bien sans qu’il soit possible de distinguer le possesseur du propriétaire . En ce cas, l’exigence d’exclusivité fait défaut .

Il en va de même de celui qui s’immisce dans la jouissance d’un immeuble qu’un autre continue de posséder en vertu d’un

titre lui en attribuant la propriété exclusive . 556 – Lorsque plusieurs personnes concourent sur le même lieu pour le posséder et qu’elles se livrent à des actes possessoires de part et d’autre, la jurisprudence et la doctrine ont tendance à nier l’existence de toute possession utile . La cohabitation et le concubinage prêtent souvent flanc à ce genre de situation. [17] [Renvois omis; soulignements ajoutés] [ 33 ] Dans la même ligne de pensée, le professeur Vincelette avance que l’usage concurrent et non exclusif fonde, en général, une conclusion d’équivocité : 271.

D’une façon générale, tous les cas de cohabitation ou de possession concurrente resteront équivoques, tant que l’ambiguïté qui les

recouvre n’aura pas été dissipée . […] Par ailleurs, l’utilisation d’un chemin sans restriction par le public en général ne suffirait pas, faute d’exclusivité, à conférer une possession claire à la municipalité qui déneige l’hiver, tandis que les propriétaires l’entretiennent régulièrement . Sans doute la démonstration d’un acte de transfert du droit servirait toutefois à lever le voile d’ambiguïté qui entoure cette possession. [18] [Renvois omis; soulignements ajoutés] [ 34 ] Sur cette question, la jurisprudence de notre Cour n’est pas en reste.

Je reviens avec l’arrêt Petosa dont les passages suivants sur l’usage exclusif me semblent d’intérêt : [83] Or, il est généralement reconnu que lorsque le propriétaire en

titre pose des actes possessoires, ceux-ci font obstacle à la possession utile du tiers même s’ils sont moins caractérisés que les gestes possessoires de ce tiers . […] [84] Dans Sylviculture et exploitation JMJ inc. c. Mayer Hill , la Cour conclut que même lorsque les actes possessoires du propriétaire en

titre sont moins fréquents que ceux du voisin qui se réclame possesseur, le caractère non exclusif de l’usage est fatal à la demande de prescrire : [50] Examinés dans leur contexte, les actes des auteurs de l'appelante sont suffisamment significatifs pour être qualifiés de possessoires, tout comme le sont également ceux de l'intimée au cours de la même période. [51] Le caractère non exclusif de la possession de l'intimée de la

partie litigieuse du lot 42 du Rang II rend celle-ci équivoque et l'empêche de satisfaire à l'une des exigences impératives de la possession utile, nécessaire pour qu'il y ait acquisition par prescription . […] [86] Ces principes énoncés dans les sources modernes constituent par ailleurs une variation de ceux que la Cour soulignait, il y a plusieurs années, dans l’arrêt Paquet c. Blondeau , lesquels demeurent d’actualité et méritent d’être rappelés .

Dans cette affaire qui concernait les qualités de la possession utile à l’acquisition par prescription dans un contexte où les propriétés des parties étaient séparées par une clôture, le juge en chef Archambeault rappelait ce qui suit : Il ne faut pas dépouiller facilement un propriétaire de son héritage.

Lorsqu’il s’agit de savoir si la possession l’a privé de sa propriété, on doit interpréter l’acte équivoque dans le sens [qui lui est] le plus favorable . […] La possession du propriétaire n’a pas besoin d’être non équivoque pour lui conserver son droit de propriété, tandis que celle du possesseur doit l’être pour conduire à la prescription . [19] [Renvois omis; soulignements ajoutés] [ 35 ] De plus, et comme l’explique la Cour dans l’arrêt Leblanc , il est difficile de ne pas conclure à une possession équivoque lorsque plusieurs personnes se comportent comme étant les titulaires de droits réels sur un même bien : [18] […] Si plusieurs personnes agissent comme titulaires de droits réels sur un même bien, l’identification des droits dont ces personnes prétendent bénéficier devient confuse.

Difficile dès lors ne pas considérer comme équivoque la possession des intimés . [20] [Soulignement ajouté] [ 36 ] Je crois aussi opportun d’ajouter à ce qui précède la voix du juge Chamberland lorsqu’il écrit dans l’arrêt Desjardins : [46] […] Enfin, pour être non équivoque, la possession doit être certaine et exclusive, ce qui ne sera généralement pas le cas lorsque plusieurs personnes se livrent à des actes possessoires à l’égard du même bien . [21] [Renvoi omis; soulignement ajouté] ii) La chronologie [ 37 ] Le juge fait reposer ses conclusions uniquement sur la possession de la Parcelle par les auteurs des intimés.

Plus particulièrement, il retient que madame Lucie Garceau a commencé à prescrire la bande de terrain litigieuse située sur le Lot 1 dès son acquisition du Lot 2 le 4 octobre 1995. Pour compléter la période de dix ans, le juge ajoute à cette possession celle d’André Fiset et de Caroline Ruel commencée le 14 juin 2002 après qu’ils eurent acquis le Lot 2 de Lucie Garceau et l’eurent revendu aux intimés le 10 juillet 2017. [ 38 ] Durant ce temps, le Lot 1 est toujours demeuré la propriété de madame Gisèle Rousseau.

[ 39 ] Voici une ligne du temps qui permet de mieux saisir le rôle des principaux acteurs dans cette affaire : iii) Le caractère équivoque de la possession des auteurs des intimés [ 40 ] Le juge ne discute pas de la preuve de l’appelant dont notamment le témoignage de son auteur Normand Lapierre sur lequel je reviendrai plus loin. De plus, le juge écarte sans raison apparente la prétention de Gisèle Rousseau selon laquelle : 1.

De tout temps, il y a sur ledit lot [lot 1] un sentier accessible aux riverains où, par tolérance, la défenderesse en garantie [Gisèle Rousseau] et son conjoint permettaient aux tiers d’aller à la pêche ; 2. Le sentier est très escarpé et l’accès avait pour eux l’utilité d’aller à pied à la pêche; 3. La défenderesse en garantie fait siens les arguments de la défense selon lesquels il s’agit d’une tolérance qui ne peut conduire à la prescription; [22] [Soulignement ajouté] [ 41 ] Bien qu’articulée

sommairement dans sa défense en garantie, cette auteure de l’appelant soulève pourtant une question fondamentale laissée en plan dans le jugement entrepris, en l’occurrence la possession équivoque des auteurs des intimés. [ 42 ] Certes, le juge se penche sur le caractère public [23] et continu [24] de la possession des auteurs des intimés, mais ses motifs demeurent silencieux quant au caractère non équivoque de cette possession. [ 43 ] L’explication pour cette omission réside probablement dans le fait que le juge place sur un même pied la possession équivoque et la clandestinité, deux éléments qu’il écarte en quelques lignes : [40] M.

Laflamme Mayer fait valoir que les actes de possession allégués étaient clandestins et équivoques , car ils n’étaient pas visibles. Cependant, puisqu’ils pouvaient être observés par toute personne qui se serait rendue sur les lieux, cet argument n’est pas retenu . [Renvoi omis; soulignements ajoutés] [ 44 ] Il y a manifestement ici confusion entre le caractère « non équivoque » de la possession et son aspect « public ». Ce faisant, le juge ignore que l’équivocité est un « vice distinct » [25] , un « vice de plus » [26] et un « vice autonome de la possession » [27] au sens où l’entend l’

article 922 C.c.Q. Comme cette question n’est pas discutée dans le jugement, il convient de s’y arrêter plus en détail. *** [ 45 ] Une lecture attentive de la preuve fait voir que la possession invoquée par les intimés, au mieux, entre en concurrence avec celle de tiers, car plusieurs personnes ont profité régulièrement des avantages conférés par la Parcelle durant la période de prescription retenue par le juge. [ 46 ] On peut séparer en trois catégories les personnes qui ont joui de la Parcelle durant cette période (1995-2005) :

a) Les auteurs des intimés, c’est-à-dire les propriétaires du Lot 2;

b) Les auteurs de l’appelant, c’est-à-dire les propriétaires du Lot 1;

c) Les tiers qui se rendent sur la plage par la rivière Saint-Maurice ou par les sentiers qui serpentent les lots 2 et 3.

a) Les auteurs des intimés (propriétaires du Lot 2) [ 47 ] Les preuves apportées par Lucie Garceau (propriétaire du Lot 2 de 1995 à 2002) et par Caroline Ruel et André Fiset (propriétaires du Lot 2 de 2002 à 2017) sont à l’origine de la conclusion du juge selon laquelle ces personnes, par leur possession utile de la Parcelle jointe l’une à l’autre, ont prescrit la bande de terrain litigieuse sur une période de 10 ans. [ 48 ] Comme je m’apprête à l’expliquer, cette preuve est loin d’être convaincante et, de toute façon, ne comporte pas la démonstration de l’intensité [28] et de l’exclusivité requises pour valablement soutenir une possession utile. [ 49 ] Le juge retient que Lucie Garceau a posé différents actes de possession [29] pendant qu’elle était propriétaire en

titre du Lot 2 d’octobre 1995 à juin 2002 [30] . Il écrit notamment qu’elle a installé un banc sur la Parcelle. Elle y aurait laissé un kayak présumément emporté par des voleurs. Le juge aurait pu ajouter que ce témoin a aussi précisé dans sa déclaration assermentée « […], [qu’]il va de soi que cette plage, une fois débarrassée des multiples billots, est devenue accessible à quiconque navigue sur la rivière » [31] , une affirmation suffisante pour jeter un doute sur l’usage exclusif de la Parcelle dont se réclamait pourtant cette ancienne propriétaire du

Lot 2. [ 50 ] Mais de façon plus fondamentale, la preuve a aussi révélé qu’avant l’achat du Lot 2 par André Fiset et Caroline Ruel le 14 juin 2002, cette dernière avait pris soin de mandater l’arpenteur Jean Châteauneuf pour préparer un certificat de localisation pour ce lot daté du 6 juin 2002. Le contrat d’achat du 14 juin 2002 en fait expressément mention : 23- Le certificat de localisation préparé par Jean Châteauneuf, A.G. le 6 juin 2009 sous le numéro 8321 de ses minutes décrit l’état actuel de l’immeuble [lot 2] et aucune modification n’a été apporté à l’immeuble depuis cette date.

Ce certificat mentionne que la marge de recul latérale du garage ne respecte pas la règlementation actuelle de Ville de Trois-Rivières qui exige 0.60 mètres. [32] [ 51 ] Lors de son témoignage, l’arpenteur Châteauneuf explique : « Suite aux levés qu’on avait faits sur le terrain et à l’analyse foncière, on était venus à la conclusion que les données de la rénovation cadastrale de mille neuf cent quatre-vingt-dix-sept (1997) étaient conformes au titre.

Alors, c’est la limite qui a été conservée pour les fins du certificat de localisation. » [33] [ 52 ] Cette précision visait notamment à tenir compte de la présomption contenue à l’

article 19.2 de la Loi favorisant la réforme du cadastre québécois [34] selon laquelle la description d’un lot contenue dans un

titre d’acquisition est présumée concorder avec celle du lot montré sur le plan de rénovation. [ 53 ] Comme deux fois valent mieux qu’une, Caroline Ruel a requis un second certificat de localisation en octobre 2007 qui a conclu aux mêmes tenants et aboutissants pour le Lot 2 [35] . [ 54 ] Pour compléter le portrait, le même lot a fait l’objet d’un troisième certificat de localisation le 2 mai 2016 préparé par l’arpenteur Châteauneuf, toujours à la demande de Caroline Ruel [36] . On peut notamment y lire : 5.

CONCORDANCE ENTRE L'OCCUPATION, LE CADASTRE ET LA DESIGNATION DANS LES TITRES Outre l’observation effectuée au paragraphe 8.7 du présent rapport [qui fait état d’un empiètement impliquant le Lot 3], les dimensions trouvées sur les lieux relatives à l’occupation de l’emplacement ci-dessus décrit sont conformes aux indications fournies par les titres de propriété et le cadastre. [Caractères gras et soulignements dans l’original] [ 55 ] Le contrat d’achat des intimés stipule que « [l]e certificat de localisation décrit l’état actuel de l’immeuble et aucune modification n’a été apportée à l’immeuble depuis cette date » [37] . [ 56 ] Je m’arrête à ces considérations non pas pour soutenir l’idée que celui au courant du droit de propriété d’autrui ne pourrait pas avoir l’ animus requis pour prescrire, ce qui, bien évidemment, s’avérerait être un énoncé erroné en droit [38] .

L’objectif est plutôt de souligner qu’au regard de leur

titre de propriété et des certificats de localisation de juin 2002, d’octobre 2007 et de mai 2016, André Fiset et Caroline Ruel ne pouvaient pas déclarer aux intimés, sans aucune réserve, que la Parcelle faisait

partie intégrante de leur propriété. [ 57 ] En ce sens, ce passage du témoignage de Caroline Ruel aurait dû être reçu avec circonspection puisque la description du Lot 2, comme relatée par ce témoin, ne coïncide pas avec les trois certificats de localisation alors en sa possession au moment de la vente de ce lot survenue le 10 juillet 2017 : « […] j’ai expliqué que mon terrain allait du petit ruisseau en bas , que... dans la période où est-ce que Danielle [la courtière immobilière] est venue visiter, que j’avais ce terrain-là avec un rond de feu puis une plage . » [39] [Soulignements ajoutés] [ 58 ] La même prudence aurait dû s’appliquer à l’égard de ce passage de sa déclaration assermentée du 21 juin 2018 : 6) À compter de la date de mon achat jusqu’à la vente de cette propriété, j’ai toujours considéré que d’un côté la limite de mon terrain était le ruisseau tandis que de l’autre côté, la limite se rendait jusqu’aux abords de la pointe; [40] [ 59 ] Je remarque que l’agente d’immeuble Danielle Harnois mandatée par André Fiset et Caroline Ruel s’est bien gardée d’inclure dans sa fiche descriptive présentée au public les prétentions de ses clients à propos de la Parcelle, se contentant de mentionner « [p]our les amants de la nature, le terrain va jusqu’au St-Maurice » [41] . [ 60 ] Ces inexactitudes ne sont pas les seuls irritants qui accablent les versions d’André Fiset et de Caroline Ruel.

Dans sa déclaration assermentée du 21 juin 2018, Caroline Ruel écrit : 7) À compter de l’été 2002 où nous [avec André Fiset] avons emménagé, nous n’avons pas beaucoup profité de la plage au cours de cet été et il n’y a guère eu de baignade; 8) Nous avons également fait un peu d’entretien de la plage et j’ajoute ne pas me souvenir qu’il y ait eu des feux de camp lors de l’été 2002 ; […] 10) Toutefois, à compter de l’été 2003, nous avons commencé à occuper la plage, car nos deux enfants y ont fait régulièrement du camping avec leur père sans que je sois présente; [42] [Soulignements ajoutés]

[ 61 ] En ce qui a trait à la déclaration assermentée d’André Fiset [43] , sa description du commencement et de l’intensité de l’occupation de la Parcelle varie considérablement de celle de sa conjointe Caroline Ruel : 7) Dès l’été 2002 , nous avons profité de la plage en amenant nos deux fils, X et Y, faire du camping après avoir acheté une tente pour eux; 8) Avec régularité , soit aux deux ou trois fins de semaine en plus de certaines journées de la semaine, le camping avait lieu; 9) Toujours à compter de l’été 2002 , nous avons profité de l’occasion pour faire le ménage sur la plage et entretenir correctement les lieux; [Soulignements ajoutés] [ 62 ] La nécessité de parfaire un défaut de

titre exige qu’un tel exercice repose sur une appréciation rigoureuse de la preuve de sorte à éviter de contrevenir injustement à la stabilité des contrats des parties. Cette approche est d’autant plus requise lorsque la période ciblée pour la prescription acquisitive repose sur une preuve historique et non contemporaine, comme c’est le cas en l’espèce [44] . [ 63 ] Le juge ne commente pas les contradictions entre les certificats de localisation préparés par l’arpenteur Châteauneuf et la prétention de Caroline Ruel selon laquelle elle s’est toujours crue propriétaire de la Parcelle.

Le juge n’en dit pas davantage sur les discordances entre la version de ce témoin et celle de son conjoint. Finalement, il n’explique pas pourquoi il adhère tout de même à la thèse des intimés. [ 64 ] En fait, la preuve présentée par les intimés peinait à plusieurs égards à atteindre la barre de la possession utile à telle enseigne que devant une preuve aussi faible, le juge aurait dû privilégier l’interprétation la plus favorable à l’appelant au nom du principe selon lequel il ne convient pas de dépouiller facilement un propriétaire de son héritage [45] .

b) Les auteurs de l’appelant (propriétaires en

titre du Lot 1) [ 65 ] Le 23 juillet 2019, dans leurs moyens de défense orale, Normand Lapierre et Aline Palin, à l’origine défendeurs à l’action intentée par les intimés (propriétaires du Lot 1 de 2011 à 2020), soulèvent précisément la question de la possession équivoque : 1. Il n’y a jamais eu d’empiètement, de détention ou de signe distinctif et non équivoque d’occupation par les demandeurs et leurs auteurs ; 2. Tout au plus, les défendeurs et leurs auteurs ont fait preuve de simple tolérance; 3.

La parcelle en cause a toujours été utilisée, entretenue et surveillée par les défendeurs et leurs auteurs , au vu et au su de tous et particulièrement des demandeurs et de leurs auteurs; [46] [Soulignements ajoutés] [ 66 ] De plus, dans son exposé

sommaire des moyens de défense, Gisèle Rousseau (propriétaire du Lot 1 de 1992 à 2011) reprend les mêmes prétentions [47] . [ 67 ] Cette question était donc centrale au litige et constituait un argument de premier plan pour l’appelant. Or, les auteurs de ce dernier sont toujours demeurés omniprésents et actifs sur la bande de terrain litigieuse comme le fait voir le sentier identifié sur le Lot 1 situé au sud de la Parcelle et qui conduit directement à la plage [48] .

À la rigueur, et dans le pire des scénarios, nous serions donc en présence d’une copossession [49] , ce qui ne permet pas de valablement faire avancer la thèse des intimés en l’absence d’une preuve de possession exclusive. [ 68 ] De toute façon, on n’exige pas que les actes des propriétaires en

titre soient aussi intenses que ceux des possesseurs pour conclure à l’équivocité [50] . Il est donc inutile de comparer et tenter de déterminer qui des auteurs des intimés ou de ceux de l’appelant ont posé les gestes les plus intenses dans la mesure où l’occupation du propriétaire et celle du possesseur peuvent avoir lieu simultanément à des degrés d’intensité variable. [ 69 ] Je désire aussi commenter brièvement un autre élément de preuve qui a occupé beaucoup de place en première instance et qui visait à soutenir l’idée d’une possession publique par les auteurs des intimés. Le juge s’est d’ailleurs appuyé en

partie sur cette preuve litigieuse pour conclure à la prescription acquisitive, comme le fait voir cet extrait de son jugement : [37] D’abord, c’est sur cette parcelle que le cercle de feu est situé . […] [51] [Soulignement ajouté] [ 70 ] Le cercle de feu en question est en quelque sorte un aménagement rudimentaire pour des feux de camp.

Le cercle de feu et les sentiers qui débouchent sur la Parcelle sont les seuls véritables éléments physiques un tant soit peu tangibles dont la permanence était de nature à soutenir l’idée d’une occupation publique et non équivoque de la Parcelle. [ 71 ] Or, rien dans la déclaration assermentée de Lucie Garceau ne renvoie à un cercle de feu de sorte que durant les sept ans où cette personne a été la propriétaire du Lot 2, cet élément de preuve ne pouvait servir à fonder une prescription acquisitive.

Ensuite, aucun des auteurs des intimés n’a prétendu avoir installé ce cercle de feu [52] . [ 72 ] Malheureusement, le juge a retenu à tort cet élément matériel pour valider la thèse des intimés en dépit de l’absence de lien

probant entre cette installation et les auteurs des intimés. Mais il y a plus. [ 73 ] Le juge a rejeté sur la base de l’interdiction d’une preuve par ouï-dire la

partie du témoignage de Normand Lapierre (un des auteurs de l’appelant) lorsque ce dernier est venu dire : « Bien, ça… pour moi, j’ai toujours appelé ça, parce que c’était le…je me réfère toujours à la première fois, quand je suis descendu avec monsieur Tanguay , puis qu’il m’a montré ça. T’sais, c’est le propriétaire d’origine depuis mille neuf cent quatre-vingts (1980). T’sais, il m’a montré les lieux, il m’a tout montré. Puis quand je suis arrivé là-bas, il dit « Ça, c’est le rond de feu que j’ai fait ». […] » [53] [Soulignements ajoutés] [ 74 ] Cette preuve a été rejetée à tort.

Certes, elle ne pouvait pas servir à établir l’identité de celui qui avait mis en place le fameux cercle de feu, mais elle demeurait pertinente [54] pour expliquer les raisons pour lesquelles Lapierre, une fois devenu propriétaire du Lot 1 à compter du 1 er août 2011 [55] , contestait résolument l’accès à son lot par Caroline Ruel et André Fiset. [ 75 ] De plus, le témoignage de Lapierre portant sur l’existence du cercle de feu était d’autant plus pertinent qu’il n’était pas contredit par aucun des auteurs des intimés qui pourtant s’autorisaient de la même preuve par ouï-dire acceptée par le juge pour soutenir que monsieur Tanguay (un des auteurs de l’appelant) n’avait jamais désapprouvé leur occupation de la Parcelle [56] . [ 76 ] Finalement, et comme le plaide l’appelant, en l’absence d’une preuve contraire, le cercle de feu aurait dû être présumé avoir été mis en place par ses auteurs ( art. 955 C.c.Q. ).

L’élément de preuve que constitue le cercle de feu milite donc en faveur de la position de l’appelant.

c) Les tiers [ 77 ] La preuve fait voir que des tiers ont emprunté des sentiers plus ou moins aménagés situés sur les lots 2 et 3 pour ensuite rejoindre un sentier situé sur le Lot 1 qui conduit directement à la plage. La présence de ces sentiers vient en quelque sorte corroborer les prétentions de Gisèle Rousseau à propos de leur raison d’être [57] . [ 78 ] Le témoignage de Normand Lapierre qui a arpenté ces sentiers est particulièrement éloquent sur la question.

Il en donne la description suivante : « […] mettons, on est là, mettons, sur le bord de l’eau, on prend le sentier que vous voyez, là, à D-1D, là, qui monte, puis, là, on tourne à droite [vers le sud-ouest] pour traverser le crique, puis, là, on s’en va chez monsieur Tanguay. Si on va chez Lajoie [nord-est [58] ], mettons, à cent cinquante pieds (150') après Lajoie, bien, on prend ce sentier-là puis on continue toujours. Puis c’est un sentier qui est là depuis... des lunes, là .

C’est un sentier qui monte jusque, Lajoie, dans la forêt. » [59] [Soulignement ajouté] [ 79 ] Plus loin lors de son témoignage, monsieur Lapierre ajoute : « T’sais, il faut quasiment deviner où est ce que c’est, parce que c’est... ce que j’ai appris avec le temps, c’est que, au printemps, il y a plus de gens qui passent là pour aller pêcher sur le bord de l’eau .

Mais, plus que l’été avance ou à l’automne, bien, on dirait que la nature reprend son... son droit. […] Écoutez, moi, je voulais voir où est-ce que ça menait ce chemin-là, parce que plusieurs gens venaient l’emprunter pour... pour, mettons, que je me suis aperçu avec le temps, qu’ils venaient l’emprunter pour aller soit pêcher ou aller marcher , puis j’étais curieux... […] Parfait. Moi, ce que je réponds, c’est que je me suis promené dans le sentier en étant bienveillant. Je vois que c’est un sentier naturel. Je vois pas aucune délimitation de terrain. Il y a pas de pancarte « Propriété privée », il y a rien.

Je marche dans le bois. Je vois un sentier où est-ce que plusieurs personnes empruntent, je veux dire, depuis longtemps, mettons pour aller pêcher , puis moi, je suis curieux de voir. Puis oui, ça m’est arrivé, au fil des années, d’aller marcher avec mon chien, mais pour le plaisir d’être dans le bois, puis c’est tout. » [60] [Soulignements ajoutés] [ 80 ] Même l’intimé Steeve Dresdell confirme cette version des faits : « Oui, exactement.

Puis c’est pas pour délimiter le terrain autant que pour empêcher, parce que l’hiver, il y a beaucoup beaucoup de raquettes qui passent sur... il y a un sentier qui part, je vous dirais, du boulevard des Chenaux, qui monte jusqu’au (inaudible) en raquettes . Cette pancarte-là était pour empêcher les raquetteurs de rentrer à l’intérieur de la vallée, comme on pourrait dire, parce qu’ il y a beaucoup beaucoup... j’appelle ça l’autoroute de la raquette, là.

Il y a beaucoup beaucoup de monde qui passent là l’hiver . » [61] [Soulignements ajoutés] [ 81 ] Caroline Ruel admet également avoir déjà rencontré un inconnu à la plage [62] . [ 82 ] Bref, l’usage de ces sentiers par des tiers, que ce soit pour la pêche ou tout simplement pour profiter de l’aspect bucolique des lieux constitue un élément de preuve incontournable démontrant que la possession des auteurs des intimés n’était pas exclusive, de sorte qu’elle était au mieux équivoque. À cette preuve s’ajoutent les fréquentations de la plage par ceux qui y accèdent par la rivière.

[ 83 ] Cette possession partagée de la Parcelle n’est pas surprenante vu la situation des lieux.

Une telle utilisation commune a été rendue possible, voire facilitée, par l’interconnexion des quelques sentiers du secteur tracés dans l’unique but de permettre à différentes personnes de fréquenter un endroit de prédilection [63] . [ 84 ] Par ailleurs, les intimés n’ont jamais soutenu que l’accès à ces sentiers par des tiers était dû à la tolérance de leurs auteurs. *** [ 85 ] La preuve révèle donc d’importants enjeux de concurrence, de non-exclusivité et d’équivocité sur la Parcelle qui, s’ils eurent été dûment pris en considération, auraient dû conduire au rejet de la position défendue par les intimés en première instance.

La conclusion [ 86 ] Certes, la norme d’intervention en appel est exigeante. Comme l’écrit la Cour dans l’arrêt Racanelli , « l’appréciation du caractère non équivoque de la possession de l’intimé demeure éminemment factuelle » [64] . Les commentaires de ma collègue la juge Marcotte dans Petosa c. Aoun vont dans le même sens : [34] L’appréciation du caractère utile de la possession est une pure question de fait qui dépend de la nature de la propriété et des circonstances .

Les tribunaux « doivent alors s’attarder à l’examen des indices sérieux qui démontrent l’existence de la possession ». [35] Une fois cet examen complété, la Cour doit faire preuve de déférence à l’égard des conclusions de fait tirées par le juge et n’intervenir qu’en présence d’erreurs manifestes et déterminantes . Elle doit être en mesure d’identifier succinctement et avec précision des erreurs de cette nature « sans qu’il soit nécessaire de revoir des pans entiers d’une preuve documentaire ou testimoniale ».

Le fait qu’une conclusion factuelle différente de celle du juge aurait pu être tirée sur la base du poids différent attribué à certains éléments de preuve ne suffit pas cependant pour conclure qu’une erreur manifeste et déterminante a été commise. [65] [Renvois omis; soulignements ajoutés] [ 87 ] Néanmoins, je constate que le juge n’a pas porté une attention immédiate à la faiblesse de la preuve des intimés.

De plus, il a évacué de son analyse un important pan de la preuve qui, autrement, aurait dû conduire à la conclusion selon laquelle la possession des auteurs des intimés était inutile vu son caractère équivoque. [ 88 ] Conformément à l’

article 928 C.c.Q. , j’estime que l’appelant a réussi à démontrer que la possession des auteurs des intimés est viciée . Pour leur part, les intimés n’ont ni démontré la clarté de la possession de leurs auteurs ni dissipé son aspect équivoque. [ 89 ] Pour ces raisons, je propose d’accueillir l’appel et de rejeter la demande introductive d’instance des intimés, avec les frais de justice devant les deux instances. GUY GAGNON, J.C.A.