2013 QCCQ 8365, 2013 QCCQ 8365

Syndicat des copropriétaires Les résidences du golf c. Vivian 2013 QCCQ 8365 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-029867-125 DATE : 21 juin 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES RÉSIDENCES DU GOLF Demanderesse c.

ROBERT VIVIAN Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Syndicat des copropriétaires Les Résidences du Golf (" le Syndicat ") réclame à Robert Vivian (" Vivian ") [1] la somme de 7 000,00$ pour le remplacement des portes patio de son unité de copropriété.

En vertu d'une entente intervenue en 2007, celui-ci devait assumer le coût de cette réparation. [ 2 ] Vivian conteste au motif que le coût de remplacement de ces portes relève de la responsabilité du Syndicat, aucune entente n'ayant été conclue pour modifier la déclaration de copropriété à cet effet. [ 3 ] Au procès, il se désiste de la demande reconventionnelle déposée au dossier. Le contexte [ 4 ] Vivian est propriétaire de l'unité 326 d'un immeuble situé sur la rue Caribou, à Longueuil, constitué en copropriété divise en mai 2006.

Le Syndicat est chargé de l'administration de cet immeuble. [ 5 ] La déclaration de copropriété du 2 mai 2006 (pièce P-5) stipule que les portes et les fenêtres de chaque appartement et les balcons adjacents sont des parties communes à usage restreint, dont le coût de remplacement et de réparations majeures est à la charge

du Syndicat. Quant à la terrasse adjacente à l'appartement 326, propriété de Vivian, la déclaration stipule également qu'il s'agit d'une

partie commune à usage restreint, dont les frais de réfection et de remplacement sont à la charge du Syndicat. [ 6 ] L'unité de Vivian est la seule qui est dotée d'une telle terrasse. Celle-ci se trouve au-dessus de l'appartement 226 dont Vivian a déjà été propriétaire, mais qu'il a vendu à son fils Cédrick Vivian. [ 7 ] Des dégâts d'eau surviennent fréquemment à l'unité 226, dans les environs de la porte patio. Il semble que ces infiltrations proviennent de la terrasse de l'unité 326, qui ne serait pas isolée suffisamment.

Lors de la fonte des neiges ou de pluies abondantes, l'eau s'infiltre et coule dans le mur extérieur de l'unité 326. [ 8 ] Des réparations sont effectuées à la terrasse de Robert Vivian, aux frais du Syndicat. [ 9 ] Celui-ci prétend que lors de ces réparations, il y aurait eu entente verbale avec Vivian à l'effet que ce dernier assume les coûts du rehaussement du niveau des trois portes patio qui jouxtent sa terrasse et à leur remplacement pour assurer une étanchéité maximale. [ 10 ] En mars 2008, Roger Migneault (" Migneault "), gestionnaire du Syndicat, lui transmet une lettre (pièce P-12) à laquelle il joint une entente signée par la présidente du Syndicat, Louise Cardin (" Cardin "), qui confirmerait ce qui précède.

Il demande à Vivian de signer ce document et de lui retourner, ce que Vivian n'a jamais fait. [ 11 ] En 2010, le Syndicat paie pour le remplacement des portes patios de l'unité 326 (pièce P-2) au montant de 8 402,42$, qu'il réclame de Vivian. Il diminue la réclamation à 7 000,00$ pour bénéficier du recours devant la Division des petites créances. [ 12 ] Vivian conteste, au motif qu'aucune entente n'est survenue qui modifierait la déclaration de copropriété : ces coûts sont à la charge du Syndicat.

Analyse et décision [ 13 ] Pour réussir dans son action, le Syndicat doit démontrer par preuve prépondérante le bien-fondé de ses prétentions, quant à l'entente intervenue entre lui-même et Vivian, aux termes des articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (" C.c.Q. ") : " Art. 2803 Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.

Art. 2804 La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. " [ 14 ] La responsabilité du Syndicat d'assumer le coût de remplacement des portes patio de l'unité de Vivian, apparaît clairement à la déclaration de copropriété (pièce P-5). Les portes qui mènent à l'extérieur d'un appartement et les fenêtres sont considérées comme des parties communes à usage restreint.

Quant aux charges reliées à ces éléments, la déclaration précise ce qui suit : " 1.5.0 CONTRIBUTION AUX CHARGES 1.5.1 Chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux charges communes de la copropriété ainsi qu'au fonds de prévoyance en proportion de la valeur relative de sa fraction. 1.5.2

Malgré ce qui précède, les charges qui résultent de l'utilisation des parties communes à usage restreint doivent être supportées, selon le cas, soit par le ou les copropriétaires qui en à l'usage exclusif ou par le Syndicat des copropriétaires, selon les règles suivantes : 1 o Les portes, les fenêtres , la verrière et les puits de lumière Le copropriétaire qui bénéfice de l'usage exclusif d'une porte ou d'une fenêtre doit seul en supporter les dépenses d'utilisation comme les coûts d'entretien des réparation mineure.

Quant aux dépenses reliées à l'existence même de ces éléments, telles que les coûts des réparations majeures ou les coûts de remplacement, elles sont à la charge du Syndicat des copropriétaires. … Quant aux dépenses reliées à l'existence même de cette verrière, telles que les coûts des réparations majeures ou les coûts de remplacement, elles sont à la charge du syndicat des copropriétaires.

Enfin, le propriétaire de l'appartement 326-1800 doit supporter lui-même toutes les dépenses, de quelque nature qu'elles soient, des puits de lumières de son appartement, à l'entière exonération du syndicat. 2 o (…) 3 o Terrasse de l'appartement 326 Le propriétaire de l'appartement 326 doit supporter lui-même, à l'entière exonération du syndicat, tous les frais relatifs à l'entretien de la terrasse dont il a l'usage exclusif. Quant aux frais relatifs à la réfection ou au remplacement de la terrasse ils sont à la charge du syndicat.

" (Le Tribunal souligne) [ 15 ] Il n'est pas contesté qu'en 2010, le Syndicat a payé 8 402,42$ pour faire changer les portes patio de l'appartement 326 de Vivian (pièce P-2). [ 16 ] La déclaration de copropriété de mai 2006 est un contrat : chaque acquéreur d'une fraction de copropriété, lors de son acquisition, consent tacitement à la déclaration de copropriété établie par le promoteur, lui donnant une nature conventionnelle [2] . [ 17 ] Cette déclaration lie donc le Syndicat quant aux coûts de remplacement des portes patio : il doit assumer cette charge.

Or, le Syndicat n'a pas démontré, par preuve prépondérante, l'entente qui l'aurait modifiée.

[ 18 ] Vivian admet que des discussions ont lieu en 2006 : il consent alors à payer pour un système de fondeur à neige, pour éviter que la neige et la glace ne s'accumulent en son absence, et régler ainsi possiblement une des causes d'infiltration d'eau à l'unité 226. Il nie cependant avoir consenti à payer pour le remplacement des portes patio de son unité. Il refuse de signer le document transmis par le Syndicat parce qu'il ne reflète pas l'entente intervenue. [ 19 ] Au procès, le seul témoin entendu pour le Syndicat est Nathalie Bolduc (" Bolduc "), gestionnaire du Syndicat depuis 2009.

Elle n'a aucune connaissance personnelle des faits entourant la négociation d'une entente entre le Syndicat et Vivian. [ 20 ] Le procès-verbal d'une réunion des administrateurs du Syndicat, tenue le 14 juin 2007 (pièce P-15) relate les discussions relatives à une entente possible : " 12- Lettre d'entente avec M. Vivian concernant la terrasse du 326. Suite aux discussions tenues avec M. Vivian concernant les réparations effectuées sur la terrasse de son condo et une responsabilité possible des promoteurs, il a été convenu que M.

Vivian procéderait à ses frais d'ici trois ans au relèvement et au remplacement des trois portes-patio de son condo. Guy Gagné a préparé un projet d'entente en ce sens, lequel sera soumis à M. Vivian. Les membres sont d'accord avec le projet. " [ 21 ] En mars 2008, Roger Migneault transmet par lettre un projet d'entente à Vivian (pièce P-13). Dans sa lettre, il mentionne : " Monsieur, Dans le cadre de la réfection de votre terrasse réalisée au printemps dernier, il y avait eu préalablement une entente verbale entre vous et les représentants du Syndicat, soit Mme Cardin et M.

Gagné, entente dans laquelle vous preniez certains engagements. Pour éviter tout oubli ou litige dans le futur, je vous demanderais, au nom du conseil d'administration, de bien vouloir signer le texte ci-joint qui reflète l'entente prise à ce moment. Par ailleurs, si jamais vous jugiez que le texte soumis ne reflète pas intégralement l'entente verbale, le conseil est prêt à en discuter; sinon nous conclurons que le document est approprié et attendrons le document signé dans les prochaines semaines.

Nous profitons de l'arrivée des premières neiges pour vous rappeler qu'un de vos premiers engagements a trait à l'installation, à vos frais, d'un système de fondeur à neige sur votre terrasse pour éviter l'accumulation de neige et de glace devant les portes patios de votre condo et des dégâts éventuels. (…) " (Le Tribunal souligne) [ 22 ] Le projet d'entente se lit ainsi : " ENTENTE ENTRE M. ROBERT VIVIAN ET LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES RÉSIDENCES DU GOLF Suite aux importants travaux de réfection réalisés en mai 2007 sur la terrasse du condo no. 326 située au 1800 du Caribou à Longueuil et propriété de M.

Robert Vivian, travaux réalisés aux frais du Syndicat des copropriétaires des résidences du Golf, il est convenu entre les parties nonobstant les stipulations de la déclaration de copropriété, que M. Robert Vivian verra, d'ici l'été 2010, à hausser le niveau des trois portes patio jouxtant la terrasse et son condominium et à changer celles-ci de façon à assurer une étanchéité maximale au niveau du secteur immédiat. M. Vivian s'engage en outre à installer et à opérer à ses frais un système de fondeur à neige de manière à éviter l'accumulation de neige et de glace devant les portes concernées.

S'il s'avérait que ces travaux devenaient plus urgents à cause de la présence de nouvelles infiltrations d'eau, et à défaut de toute autre entente, le Syndicat pourrait se charger de la réalisation des travaux et en exiger le coût à M. Vivian à l'été 2010. Advenant la vente du condominium de M. Vivian avant la réalisation de ces travaux, ces obligations sont transférables au nouveau propriétaire, mais M. Vivian demeurera conjointement et solidairement responsable de leur réalisation avec le nouveau propriétaire. " [ 23 ] Vivian ne reconnaît pas qu'il s'agit de l'entente intervenue.

Migneault, représentant du Syndicat, reconnaît lui-même que le texte soumis pourrait ne pas refléter intégralement cette entente. [ 24 ] Rien dans la preuve ne permet d'écarter le témoignage de Vivian, sa crédibilité n'a pas été ébranlée. [ 25 ] Vu ce qui précède, l'action du Syndicat est rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 26 ] REJETTE l'action de la demanderesse; [ 27 ] CONDAMNE la demanderesse à payer au défendeur les frais judiciaires de 152,00$; [ 28 ] DONNE ACTE au désistement du défendeur/demandeur reconventionnel de sa demande reconventionnelle, sans frais.

__________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.