2014 QCCA 863, 2014 QCCA 863

Cayouette c. Boulianne 2014 QCCA 863 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-007912-121 et 200-09-007914-127 (200-17-014385-116) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 29 avril 2014 CORAM : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. (JT1086) NICHOLAS KASIRER, J.C.A. (JK0204) CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. (JG1843) N o : 200-09-007912-121 PARTIES APPELANTES AVOCAT ANNE CAYOUETTE et BERNARD LEAHY Me RAYMOND TURGEON (Turgeon, Roy) PARTIES INTIMÉES AVOCAT ANDRÉE BOULIANNE et GUY NADEAU Me STÉPHANE GALIBOIS (Cabinet d’avocats Saint-Paul)

PARTIE MISE EN CAUSE AVOCAT VILLE DE QUÉBEC Me KATHY LÉVESQUE (Giasson & Associé

s) N o : 200-09-007914-127

PARTIE APPELANTE AVOCATE

VILLE DE QUÉBEC Me KATHY LÉVESQUE (Giasson & Associé

s) PARTIES INTIMÉES AVOCAT ANDRÉE BOULIANE et GUY NADEAU Me STÉPHANE GALIBOIS (Cabinet d’avocats Saint-Paul) PARTIES MISES EN CAUSE AVOCAT ANNE CAYOUETTE et BERNARD LEAHY Me RAYMOND TURGEON (Turgeon, Roy) En appel d'un jugement rendu le 19 novembre 2012 par l'honorable Jocelyn Geoffroy de la Cour supérieure, district de Québec. NATURE DE L'APPEL : Biens et propriété – Municipal – Injonction Greffière : Nancy Parent (TP1591) Salle : 4.33 AUDITION 11 h 55 La Cour fait un bref résumé du dossier. 11 h 58 Argumentation de Me Galibois. 12 h 16 Observations de la Cour.

Échanges. 12 h 26 Argumentation de Me Lévesque. 12 h 32 Réplique de Me Galibois. 12 h 34 Suspension. 12 h 37 Reprise. Arrêt. 12 h 38 Fin de l'audience. (

s) Greffière audiencière

PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Pour les motifs qui seront déposés ultérieurement; LA COUR : [ 2 ] Accueille les appels avec dépens ; [ 3 ] INFIRME le jugement de première instance ; [ 4 ] REJETTE la requête en vertu de l’

article 227 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme avec dépens. FRANCE THIBAULT, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. Cayouette c. Boulianne 2014 QCCA 863 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-007912-121 200-09-007914-127 (200-17-014385-116) (200-17-014385-116) DATE DE L'ARRÊT : DATE DES MOTIFS : 29 avril 2014 1 er mai 2014 CORAM : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. 200-09-007912-121

ANNE CAYOUETTE et BERNARD LEAHY APPELANTS – Défendeurs c. ANDRÉE BOULIANE et GUY NADEAU INTIMÉS – Demandeurs et VILLE DE QUÉBEC MISE EN CAUSE – Intervenante 200-09-007914-127 VILLE DE QUÉBEC APPELANTE – Intervenante c.

ANDRÉE BOULIANE et GUY NADEAU INTIMÉS – Demandeurs et ANNE CAYOUETTE et BERNARD LEAHY MIS EN CAUSE – Défendeurs MOTIFS D'UN ARRÊT PRONONCÉ SÉANCE TENANTE [1] Les appelants, Anne Cayouette et Bernard Leahy, se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure [1] rendu le 19 novembre 2012 (l’honorable Jocelyn Geoffroy), qui leur ordonne de ne pas utiliser le « troisième étage » de leur résidence, d'installer des pellicules au fini dépoli sur certaines fenêtres de leur résidence et de procéder à l’érection d’un mur d’intimité opaque à l’extrémité de leur terrasse arrière.

L’appelante, la Ville de Québec, se pourvoit contre le même jugement, qui lui ordonne de s’assurer du respect des ordonnances prononcées et la condamne à payer les dépens conjointement avec les appelants. *** [2] En juin 2010, les intimés, Andrée Bouliane et Guy Nadeau, adressent une lettre à la Ville de Québec dans laquelle ils allèguent la non-conformité de la résidence des appelants, qui est en en construction à ce moment.

Celle-ci dépasserait le nombre maximal réglementaire de deux étages [2] prescrit à l’annexe II du Règlement de l’arrondissement Sainte-Foy – Sillery, Cap-Rouge sur l’urbanisme [3] . [3] La Ville de Québec inspecte l’immeuble. Le 8 octobre 2010, elle confirme qu’il n’excède pas le nombre d’étages autorisé [4] . [4] Les intimés intentent leur recours fondé sur l’

article 227 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [5] dans lequel ils demandent notamment le démantèlement du plancher aménagé dans les combles de la résidence des appelants, le remplacement de la toiture [6] , l’installation d’une pellicule au fini dépoli sur certaines fenêtres et l’érection d’un mur d’intimité opaque à l’extrémité de la terrasse de ces derniers.

La Ville de Québec produit une déclaration d’intervention. *** [ 5 ] Le juge de première instance conclut que la preuve a démontré que l’espace dont la qualification est en litige constitue un :« (…) [ E]space libre, non aménagé et non isolé, situé entre le plafond du deuxième étage et la structure du toit pour lequel il n’existe aucun accès permanent. Les défendeurs y accèdent avec un escabeau par une trappe de 37 pouces par 48 pouces.

Cet espace ne comprend aucune fenestration, ni électricité ni chauffage » [7] . [ 6 ] Il observe ensuite que, même s’il est inhabitable, cet espace constitue un « étage » au sens de la réglementation applicable. Selon lui, la notion d’habitabilité n’est pas un critère pertinent à la définition d’« étage ». La résidence des appelants est donc non conforme au règlement de zonage, qui prescrit un maximum de deux étages.

Il fait néanmoins usage de sa discrétion et refuse d’ordonner le démantèlement du plancher aménagé dans les combles, puisque sa présence ne cause aucun inconvénient aux intimés, alors que son démantèlement serait onéreux pour les appelants. Il ordonne en conséquence aux appelants de ne pas utiliser cet étage pour abriter ou loger des personnes, des animaux ou des choses. [ 7 ] Quant à l’installation d’une pellicule au fini dépoli et à l’érection d’un mur d’intimité, le juge souligne que l’exercice du droit de propriété des uns est limité par celui des autres.

Il accepte la preuve selon laquelle les intimés doivent, pour avoir une certaine intimité, tenir clos les stores de la salle de bain et faire un habillage complet des fenêtres du coin-repas et de la salle à manger. Il retient également la preuve selon laquelle les intimés ont perdu toute intimité sur leur terrasse arrière. [ 8 ] Le juge de première instance accorde aux intimés 10 000 $ à

titre de dommages et intérêts. Il ordonne à la Ville de Québec de s’assurer du respect des ordonnances prononcées. Il condamne conjointement les appelants et la Ville de Québec aux dépens.

*** [ 9 ] Les appels soulèvent les questions suivantes : i. La

partie supérieure de l’immeuble visé constitue-t-elle un « étage » au sens du règlement de zonage applicable? ii. La conclusion qui ordonne aux appelants de ne pas utiliser cet étage est-elle fondée en faits et en droit? iii. La conclusion qui ordonne aux appelants de procéder à l’installation d'une pellicule au fini dépoli sur certaines fenêtres de leur résidence et d’installer un mur d’intimité opaque est-elle fondée en faits et en droit? iv. La conclusion qui ordonne à la Ville de Québec de s’assurer du respect des ordonnances prononcées est-elle fondée en faits et en droit? v.

La conclusion qui condamne les appelants à payer aux intimés 10 000 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle est- elle fondée en faits et en droit? vi. La conclusion qui condamne conjointement les appelants et la Ville de Québec aux dépens est-elle fondée en faits et en droit? *** i. La notion d’« étage » [ 10 ] Le Règlement de l’arrondissement Sainte-Foy – Sillery, Cap-Rouge sur l’urbanisme définit les termes « bâtiment » et « étage ».

Les appelants plaident que le mot « étage » doit être compris dans le contexte d’un logement, puisque le règlement prend cet élément en compte : « bâtiment » : une construction destinée à abriter ou à loger des personnes, des animaux ou des choses. (…) « étage » : une

partie d’un bâtiment délimitée par la face supérieure d’un plancher et celle du plancher situé immédiatement au-dessus ou, en son absence, par le plafond au-dessus. [Nous soulignons] [ 11 ] Un peu plus loin dans le même règlement, on peut lire :

SECTION II CLASSE HABITATION §1. — Classe 12. La classe Habitation comprend l’usage principal d’habitation. Cette classe comprend les groupes d’usages suivants : 1° H1 logement ; 2° H2 habitation avec services communautaires ; 3° H3 maison de chambres et de pension ; 4° H4 maison unimodulaire et maison mobile §2. — Groupes 13.

Dans la présente sous-section, à moins que le contexte n’indique un sens différent, on entend par : « chambre » : une pièce destinée à servir de résidence, qui est pourvue d’un accès permanent à des installations sanitaires et dont la superficie est d’au moins 8,8 mètres carrés ou un logement de moins de 24 mètres carrés.

Une chambre située dans un bâtiment dans lequel est exercé un usage du groupe C10 établissement hôtelier , du groupe C12 auberge de jeunesse ou du groupe C13 établissement de villégiature ou un usage associé de location d’une chambre, pour une courte durée, à une clientèle de passage ne constitue pas une chambre au sens de cette définition. 14. Le groupe H1 logement comprend les bâtiments d’au moins un logement. (…)

SECTION II BÂTIMENT PRINCIPAL (…) 336.

Une hauteur minimale ou un nombre minimal d’étages d’un bâtiment principal indiqué à la grille de spécifications en vertu de l’article 331 ou de l’article 335 s’applique de la manière suivante : 1° pour un bâtiment principal d’au plus trois logements, elle s’applique sur la superficie minimale prescrite et sur la largeur de chaque étage et ce dernier doit respecter la largeur minimale prescrite pour la façade principale du bâtiment principal; 2°pour un autre bâtiment principal que celui visé au paragraphe 1°, elle s’applique sur 80 % de la projection au sol de ce bâtiment principal.

Toutefois, elle ne s’applique pas aux éléments suivants : 1°une saillie; 2°un bâtiment accessoire attaché au bâtiment principal; 3°une construction intégrée à un bâtiment principal et autorisée dans une marge. [Nous soulignons] [ 12 ] Les règles applicables à l’interprétation des règlements sont les mêmes que celles qui s’appliquent aux lois : ils doivent recevoir une interprétation large et libérale de manière à faire primer leurs objectifs [8] . [ 13 ] Plusieurs auteurs abordent la question précise de l’interprétation des règlements de zonage.

Dans son ouvrage Le zonage en droit québécois [9] , Marc-André LeChasseur préconise l’interprétation des règlements de zonage en fonction de leur objet : En adoptant une attitude stricte et formaliste qui ne tient pas suffisamment compte de l’objectif visé par le législateur municipal, les tribunaux interfèrent avec l’exercice du pouvoir législatif municipal, ce qui peut avoir pour conséquence de dénaturer l’acte réglementaire. Aussi, il nous apparaît nécessaire dans le cadre de l’évolution que nous connaissons actuellement de favoriser l’application de la purposive approach aux normes de zonage.

Une telle interprétation doit se faire, d’une part, pour que les objectifs visés par le règlement se réalisent mais aussi, d’autre part, pour que les usages qui ne sont pas spécifiquement prévus mais sont de même nature puisse être autorisés, et ce, une fois leur impact et leur niveau d’intégration évalués et confirmés [10] . [ 14 ] L’auteur conclut : « En bref, l’interprétation faite par les municipalités de leurs normes de zonage servira plus que jamais de guide aux tribunaux dont le réflexe premier sera de respecter l’exercice par l’administration d’un pouvoir discrétionnaire législatif issu de la souveraineté parlementaire. (…) [11] ». [ 15 ] Il faut noter que, en matière d’interprétation de règlements municipaux, il y a un courant jurisprudentiel qui tient fortement compte de l’interprétation que fait la municipalité de son propre règlement [12] .

Bien sûr, l’interprétation de sa propre loi par une administration n’est pas contraignante pour les tribunaux, mais il est admis que le juge en tienne compte [13] , tout en gardant à l’esprit que la pratique administrative ne peut pas contredire un texte clair [14] . C’est en raison de l’argument de la stabilité que plusieurs sont d’avis que lorsque deux interprétations d’un texte sont susceptibles d’être retenues, les tribunaux hésitent à rejeter celle qui a été consacrée par l’usage, comme l’explique P.-A.

Côté dans son ouvrage Interprétation des lois : C'est un principe largement admis que lorsque deux interprétations d'un texte sont susceptibles d'être retenues, les tribunaux hésiteront à rejeter celle qui a été consacrée par l'usage : « [TRADUCTION] Si une loi se prête raisonnablement à l'interprétation qui en a été donnée par l'usage, les tribunaux ne s'en écarteront pas ». La raison de ce principe est évidente : un usage interprétatif fait naître des attentes qui ne peuvent être trompées sans entraîner des préjudices parfois graves.

Il faut donc un motif valable pour rejeter un usage interprétatif qui n'est pas contraire au texte [15] . [Références omises] [ 16 ] Ici, la preuve a démontré que la Ville de Québec a toujours interprété la notion d’étage dans un bâtiment d’habitation comme nécessitant que celui-ci réponde à certaines normes de sécurité et de finition de façon qu’il puisse être habitable. Pour la Ville de Québec, l'espace qualifié d'« étage » par le juge de première instance ne comporte pas de fenêtre, il n'est pas chauffé, ni fini et on ne peut pas y accéder autrement qu'en utilisant une échelle.

Dans cet espace, on voit le jour à travers les « suffites » et la laine minérale. Les appelants ont tout simplement installé un contreplaqué sur le tiers de la surface pour pouvoir y entreposer des objets. Il ne s'agit pas d'un plancher, mais d'un dispositif permettant le rangement d'objets. [ 17 ] L'argument de la Ville doit être retenu. Il doit s’ajouter à une interprétation contextuelle, qui n’ignore pas le fait que le terme « étage » ne s’interprète pas dans l’absolu, mais qu’il constitue plutôt un critère apparaissant à la grille de spécification qui porte le

titre

H1 Logement, et qui s’applique aux bâtiments dont l’usage principal est le logement. [ 18 ] De plus, il est difficile d’ignorer le fait que la plupart des maisons sont dotées de combles, que le Petit Robert définit ainsi : « 1. II ARCHIT. Construction surmontant un édifice et destinée à en supporter le toit ».

Si on donnait à cet espace le sens d’« étage » aux fins du règlement de zonage, une bonne part des maisons construites ou en construction seraient susceptibles d’être non conformes à la réglementation. [ 19 ] On ne peut pas distinguer l’espace construit au-dessus de l’espace habitable de la résidence des appelants, qualifié d’« étage » par le tribunal de première instance, d’un comble, entretoit, ou grenier.

En l’absence d’une telle distinction, la jurisprudence enseigne qu’il faut privilégier la stabilité et donner préséance à la définition qu’a donnée la Ville de Québec à son propre règlement au fil des ans, qui n’est pas contraire au texte et qui est conforme à l’objet du règlement. En conséquence, il faut conclure que le juge a commis une erreur de principe dans son exercice d'interprétation en omettant de prendre en compte la réglementation dans son ensemble et l'interprétation consacrée par l'usage. ii.

L’interdiction d’utiliser l’espace qualifié d’étage [ 20 ] Le Règlement n’a pas été enfreint puisque la résidence en cause ne possède que deux étages. Il n’y avait donc pas lieu d’interdire aux appelants d’utiliser cet espace . iii. L’installation de pellicules au fini dépoli sur certaines fenêtres et l’érection d’un mur d’intimité opaque [ 21 ] Les fenêtres de la résidence des appelants se situent à plus de 1,5 mètre de la ligne séparative des lots. Elles respectent donc la norme énoncée à l’

article 993 C.c.Q. De plus, la marge de recul prévue à la réglementation municipale est également respectée. [ 22 ] Les intimés ont raison d’affirmer que le respect d’une norme législative ou réglementaire ne signifie pas nécessairement que l’

article 976 C.c.Q. est respecté [16] . Le juge a prononcé les ordonnances concernant les fenêtres et le mur d’intimité en se fondant sur l’article 976 C.c.Q. : 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n'excèdent pas les limites de la tolérance qu'ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. 976.

Neighbours shall suffer the normal neighbourhood annoyances that are not beyond the limit of tolerance they owe each other, according to the nature or location of their land or local custom. [ 23 ] Le fait d’avoir des vues droites légales sur la maison et sur la terrasse de son voisin ne constitue pas un trouble du voisinage.

Dans son ouvrage Biens et propriété [17] , Denys-Claude Lamontagne explique que les troubles du voisinage ne requièrent pas d’intention malicieuse, mais qu'ils nécessitent des inconvénients anormaux hors de l’ordinaire pour le voisin qui en est victime [18] . [ 24 ] Le devoir de tolérance entre voisins s’applique lorsqu’un inconvénient peut être qualifié de normal.

Cette qualification est objective et elle s’effectue selon trois critères : la nature des fonds (composition, vocation et utilisation effective, etc.), leur situation (environnement urbain ou non, etc.) et les usages locaux (code de vie de la communauté) [19] . [ 25 ] Le juge conclut à un trouble du voisinage. Voici les paragraphes où il explique son raisonnement : [60] Il découle de l’

article 976 C.c.Q. , mentionné précédemment, que même si chacun a des droits les plus complets sur son espace de terrain, il doit respecter les droits égaux des voisins. L’exercice du droit de propriété des uns est limité par celui des autres. [61] Selon la preuve, les fenêtres situées au rez-de-chaussée et à l’étage en

partie arrière de l’élévation sud de la nouvelle construction donnent une vue directe aux fenêtres de la dînette, salle à manger et chambre de bain de la résidence des demandeurs. Madame Bouliane témoigne que pour se soustraire à la vue de ses voisins, elle doit nécessairement tenir les vénitiennes de sa chambre de bain closes et faire un habillage complet de sa fenêtre de dînette et salle à manger. Outre cette perte d’intimité, il en découle une perte de luminosité. [62] Le Tribunal retient aussi que les demandeurs ont également perdu leur intimité lorsqu’ils sont à l’extérieur sur leur terrain.

De leur terrasse arrière, les défendeurs ont une vue en surplomb sur la totalité de la portion arrière du terrain des demandeurs qui ont toujours l’impression d’être observés, de ne plus avoir aucune intimité. Le coin de détente qu’ils avaient aménagé est devenu désagréable. [63] Le Tribunal considère que la proposition des demandeurs constitue une solution très abordable aux désagréments que la nouvelle construction des défendeurs leur occasionne. [64] Dans l’arrêt Mendel c.

Entreprises Pemik inc ., la Cour d’appel rappelle que l’exercice d’un droit de propriété qui détériore la propriété voisine constitue un abus de droit qui engage la responsabilité du propriétaire. En l’espèce, la propriété des demandeurs est détériorée en ce qu’elle ne permet plus à ses occupants l’intimité qu’elle offrait auparavant. Pour cette raison, le Tribunal accueillera les demandes relatives aux travaux proposés pour remédier en

partie à ces problèmes d’intimité et il accordera aux demandeurs des dommages et intérêts de 10 000$ pour leur permettre, entre autres, de défrayer le coût d’aménagement visant à atténuer les problèmes d’intimité, telle l’érection d’écran visuel, s’ils le désirent. Aucune somme n’est accordée relativement à la perte éventuelle de la valeur de la propriété des demandeurs, la preuve offerte ne permet pas d’en arriver à une telle conclusion. [Références omises] [ 26 ] Le juge a commis une erreur de droit en concluant que la propriété des intimés a été détériorée.

D'une part, il n'y a pas eu détérioration de leur propriété même si la construction de la résidence des appelants a eu un impact sur leur intimité et la luminosité dans leur résidence. D'autre part, il n'a pas appliqué le bon critère suivant lequel la conclusion d'un trouble du voisinage exige la démonstration d'inconvénients anormaux. Le juge devait expliquer en quoi les vues et la terrasse des appelants dépassaient les inconvénients normaux du voisinage. Certes, l’

article 976 C.c.Q. implique que le droit de propriété des uns est limité par celui des autres,

mais le libellé même de la disposition exige que les voisins supportent les troubles normaux du voisinage. Le juge n’a pas expliqué en quoi les inconvénients découlant de la situation du voisinage des parties sont anormaux dans un contexte urbain et de respect des lois et règlements. Il a donc erronément ordonné l’installation de pellicules au fini dépoli aux fenêtres et l’érection d’un mur d’intimité à l’arrière du terrain. [ 27 ] Ces conclusions quant à la conformité de la construction à la réglementation municipale et quant à l’absence de troubles du voisinage sont déterminantes.

Elles auraient dû conduire le juge de première instance à rejeter le recours des intimés. En conséquence, il n’est pas nécessaire d’examiner les autres moyens d’appel. [ 28 ] C'est pourquoi à l'audience la Cour a : [ 29 ] ACCUEILLI les appels, avec dépens; [ 30 ] INFIRMÉ le jugement de première instance; [ 31 ] REJETÉ la requête introductive d’instance, avec dépens. FRANCE THIBAULT, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A.

M e Raymond Turgeon Turgeon Roy Pour Anne Cayouette et Bernard Leahy M e Stéphane Galibois Cabinet d'avocats Saint-Paul Pour Andrée Bouliane et Guy Nadeau M e Kathy Lévesque Giasson & Associés Pour Ville de Québec Date d’audience : 29 avril 2014