2021 QCCA 761, 2021 QCCA 761

7956509 Canada inc. c. Ville de Salaberry-de-Valleyfield 2021 QCCA 761 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-028965-200 ( 760-17-005311-199 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 7 mai 2021 FORMATION : LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCATS 7956509 Canada inc. Me RICHARD LAFLAMME Me DAVID FERLAND ( Stein Monast ) Absents

PARTIE INTIMÉE AVOCAT Ville de Salaberry-de-Valleyfield Me JEAN-GABRIEL MERCIER-RANCOURT ( Rancourt Legault Joncas ) Absent En appel d’un jugement rendu le 20 mai 2020 par l’honorable Anne-France Gagnon de la Cour supérieure , district de Beauharnois . NATURE DE L’APPEL : Municipal – Taxation – Règlement d'emprunt – Bassin de taxation – Taxe spéciale – Mode de répartition – Immeuble – Contrôle judiciaire. Greffière-audiencière : Anne Dumont Salle : Antonio-Lamer AUDITION

Continuation de l'audience du 6 mai 2021. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Anne Dumont, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelante soutient que la juge a erré en refusant de reconnaître que la taxe spéciale imposée par le règlement attaqué (qui vise son lot 5 943 462 [1] ) lui inflige un traitement déraisonnable ou discriminatoire en ce qu’il la rend responsable du défraiement de 34 % de celle-ci alors que sa propriété ne s’étend que sur 17 % de la longueur totale du tracé de la zone visée.

L’erreur de la juge serait donc de ne pas avoir su reconnaître que l’intimée n’a pas exercé adéquatement la discrétion que la loi lui confère en matière de tarification. [ 2 ] L’appelante soutient de plus que la juge a commis une erreur factuelle manifeste et déterminante, qui est d’avoir considéré que le lot no 5 943 462 n’est pas relié aux services municipaux et qu’il n’est pas accessible par le biais de la voirie municipale.

Eut-elle conclu correctement, ajoute l’appelante, la seule avenue qui se serait offerte à la juge aurait été de déclarer, pour cette raison additionnelle, le règlement déraisonnable à son égard. [ 3 ] L’appelante a raison lorsqu’elle affirme que la conclusion de la juge voulant que ce terrain n’est pas desservi par un chemin municipal ni par l’aqueduc et l’égout est erronée. La juge ne peut toutefois pas être blâmée pour cette erreur, qui apparaît sur le plan 2018-024-1 [2] contenu au règlement attaqué, plan que toutes les parties ont elles-mêmes erronément tenu pour juste.

Or, ce plan place la ligne est du lot 5 943 462 au mauvais endroit, laissant ainsi croire faussement qu’il n’est pas desservi. En réalité, la ligne illustrée sur ce plan montre non pas la limite est du lot, mais plutôt la limite est de la

partie de ce lot qui est visée par la taxe imposée par le règlement [3] . L’appelante a donc raison de soutenir que, vu cette erreur sur le plan, la juge a erronément conclu que le lot 5 943 462 n’est pas desservi. [ 4 ] Cela dit, ce plan, une fois corrigé et lu correctement, permet aussi de constater que la taxe ne touche pas la

partie desservie de ce lot puisqu’elle ne vise que celle qui se trouve au-delà de l’emprise du chemin municipal et de la limite des infrastructures existantes. Par conséquent, la question en litige n’est pas de savoir si le lot 5 943 462 bénéficie des services existants (la juge ayant considéré que ce n’était pas le cas), mais plutôt si la

partie de ce lot sur laquelle la taxe est imposée bénéficiera du prolongement de la rue et des services d’aqueduc, d’égout sanitaire et d’égout pluvial projetés en front de celle-ci. Ce n’est que si une réponse affirmative est donnée à cette question que se posera la seconde, qui consiste à savoir si le règlement est déraisonnable ou arbitraire parce qu’il imposerait à l’appelante un fardeau trop élevé. [ 5 ] À la première question, nous répondons par l’affirmative.

Malgré que la juge se soit fondée sur une prémisse factuelle erronée, soit que tout le lot ainsi que l’usine qui s’y trouve ne sont pas desservis par le chemin et les services municipaux projetés, cette erreur n’a pas d’impact réel sur sa conclusion. [ 6 ] La Cour rappelle dans l’arrêt Vaudreuil-Dorion (Ville de) c. Investissements Malucar inc. [4] que l'examen de la répartition juste et équitable du fardeau de la taxe ressort, d'abord, de l'appréciation discrétionnaire du conseil municipal, et le fardeau de preuve qui permet d'établir « l'injustice et l'arbitraire » d'une taxe est onéreux.

Ce fardeau est celui de la personne qui conteste le règlement, sans que la municipalité ait à faire la preuve de sa bonne foi, de l’absence d’abus ou de la justesse de sa décision [5] . C’est à l’appelante qu'incombait le fardeau d'établir le caractère injuste ou abusif du règlement résultant de l'absence de bénéfice éventuel. [ 7 ] De plus, comme la Cour suprême le souligne dans Catalyst Paper Corp. c.

North Cowichan (District) [6] , l’examen du caractère raisonnable du règlement fait appel à une analyse contextuelle qui tient compte aussi de la portée du pouvoir décisionnel que la loi a conféré à la municipalité [7] et du large pouvoir discrétionnaire que les législateurs provinciaux ont traditionnellement reconnu aux municipalités en matière de législation déléguée [8] . [ 8 ] En l’espèce, le droit accordé par la loi à l’intimée de décréter l’accomplissement de travaux de la nature ceux prévus au règlement n’est pas contesté.

Quant à la taxe imposée à l’appelante, le législateur a accordé à la municipalité le pouvoir choisir l’un ou l’autre des modes de tarification prévus à l’

article 244.2 de la

Loi sur la fiscalité municipale [9] (« L.f.m. ») et de l’imposer non seulement lorsque le contribuable bénéficie immédiatement des travaux, mais aussi lorsqu’il est susceptible d’en bénéficier éventuellement [10] . Cette notion de bénéfice au sens de l’

article 244.3 L.f.m. s’interprète largement [11] . L’intimée a choisi le mode de tarification fondé sur la superficie des terrains qui bénéficient ou sont susceptibles de bénéficier des travaux. [ 9 ] Il appartenait à l’appelante, dont les bureaux et l’usine sont déjà partiellement desservis, de démontrer qu’elle n’était pas susceptible de bénéficier des travaux décrétés par le règlement. Or, non seulement n’a-t-elle pas relevé ce fardeau, mais la preuve pointe dans la direction contraire. Ainsi, bien que l’usine qui occupe une

partie du terrain visé par la taxe soit desservie par l’aqueduc et l’égout, l’addition des facteurs tels la grande superficie de ce terrain et l’âge du bâtiment qui y est érigé (construit en 1964) rendent vraisemblable la possibilité qu’il puisse être un jour utilisé à une autre fin et que l’appelante (ou tout acquéreur subséquent de l’immeuble) puisse

utiliser le chemin et les services que l’intimée entend mettre en place. [ 10 ] Cette possibilité est d’ailleurs accrue par le fait que l’appelante, à la suite de l’acquisition du terrain et de l’usine en 2011 d’une entreprise qui y exerçait une autre activité, y aurait étendu ses propres activités de fabrication de produits de béton en contravention du règlement de zonage, rendant ainsi dérogatoire l’usage qui en est fait [12] . De plus, comme le conclut la juge, conclusion à l’égard de laquelle l’appelante ne montre pas d’erreur manifeste et déterminante, cette

partie de l'usine n’est desservie qu’en passant par la

partie du lot exclue de la taxation. Or, selon la déclaration sous serment non contredite du directeur du service d’urbanisme et des permis de l’intimée Martin Pharand du 17 avril 2019, tout nouvel usage de la

partie visée par le règlement de taxation ne pourrait pas utiliser l'entrée de service existante située en face de la

partie du lot exclue du règlement, dans l’éventualité où l’appelante ou tout acquéreur futur souhaiterait développer l'ensemble de la propriété [13] . [ 11 ] Puisque le prolongement du chemin et des services projetés est susceptible de profiter éventuellement à l’appelante et donc que l’une des conditions de validité du règlement attaqué prévue à l’

article 244.3 L.f.m. est satisfaite, il y a lieu de répondre à la seconde question et de déterminer si le règlement est malgré cela déraisonnable parce qu’il imposerait à l’appelante un fardeau fiscal trop élevé. [ 12 ] Comme on l’a vu, l’appelante soutient qu’elle subit un traitement déraisonnable ou discriminatoire par rapport au traitement réservé aux propriétaires des autres lots visés par la taxe. Elle l’illustre notamment en faisant valoir que la longueur en front de la

partie du lot 5 943 462 visé par le règlement ne représente que 17 % de la longueur du tracé visé, alors qu’elle devra payer 34,9 % de la taxe. L’appelante a tort : cette comparaison occulte la raison pour laquelle elle devra payer plus que les autres, qui est justement le choix fait par l’intimée d’employer une autre caractéristique des immeubles que l’étendue en front, soit leur superficie, afin de tenir compte de leurs particularités [14] .

Si l’appelante paye une proportion importante du coût des travaux, c’est parce qu’elle est propriétaire d’une superficie de terrain plus grande que celle de ses voisins, superficie susceptible d’être développée et de bénéficier de façon plus importante de ces travaux. Or, l’appelante ne montre pas en quoi ce fardeau est injuste ou arbitraire. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 13 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A.