2023 QCCQ 7835, 2023 QCCQ 7835

Yuan c. Lancione 2023 QCCQ 7835 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-161920-204 DATE : 29 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE VÉRONIQUE MORIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LIJUN YUAN

Partie demanderesse c. MARIA-TERESA LANCIONE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 15 octobre 2019, la

partie demanderesse Lijun Yuan («Acheteur») formule une offre d’achat à l’égard de la maison de la

partie défenderesse Maria-Teresa Lancione («Vendeur»). [ 2 ] Après l’acceptation de cette offre, l’Acheteur procède à une inspection et reçoit le rapport le 28 octobre 2019 [1] . [ 3 ] Le 28 février 2020, les parties signent l’acte de vente devant notaire [2] . [ 4 ] En mai 2020, l’Acheteur demande l’intervention de professionnels afin de préparer et démarrer la piscine extérieure chauffée, pour constater que la pompe et le chauffe-eau ne fonctionnent pas. [ 5 ] Le 16 juin 2020, l’Acheteur informe le Vendeur de la situation [3] . [ 6 ] Le 19 juin 2020, les avocats du Vendeur réservent les droits de celui-ci de procéder à un examen des équipements avant une réparation [4] . [ 7 ] L’Acheteur réclame un montant de 8 015,52$, comprenant des coûts de réparation et de peinture (7 037,09$) et les honoraires extrajudiciaires de ses avocats (978,43$) [5] . [ 8 ] Le Vendeur nie sa responsabilité après sa visite à la propriété avec son fournisseur de service, pour prendre connaissance de l’état des équipements de pompage et de chauffage de la piscine. [ 9 ] D’une part, le Vendeur affirme que la piscine était fonctionnelle au moment de l’offre et de l’inspection.

Il réfère également à des photos de la piscine prises en septembre 2019 et montrant son bon état de fonctionnement [6] . [ 10 ] D’autre part, le rapport d’inspection identifie les éléments exclus de l’exercice, dont la piscine extérieure [7] . [ 11 ] En réponse aux allégations de vice caché de l’Acheteur, le Vendeur déclare que la pompe et le chauffe-eau de la piscine ont été installés en 1989 et entretenus avec soin depuis, mais que le problème ne peut résulter que de l’usure normale dans les circonstances, alors que le tout fonctionnait adéquatement jusqu’au moment de la fermeture de la piscine en 2019. [ 12 ] Le Vendeur souligne que l’Acheteur réclame sans droit le coût d’achat et d’installation d’une thermopompe de 400 000 BTU, alors qu’il devrait s’agir de la réparation ou du remplacement de la pompe existante de 250 000 BTU [8] . [ 13 ] Le Vendeur conteste enfin les coûts de peinture de la piscine réclamés par l’Acheteur, en l’absence de relation avec les problématiques alléguées quant à la pompe et au chauffe-eau.

Questions en litige [ 14 ] Afin de rendre jugement, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes : 1. Le défaut de fonctionnement de la pompe et du chauffe-eau de la piscine extérieure constitue-t-il un vice caché? 2. Le cas échéant, pour quels montants le Vendeur doit-il indemniser l’Acheteur? Analyse 1 RE Question en litige : Le défaut de fonctionnement de la pompe et du chauffe-eau de la piscine extérieure constitue-t-il un vice caché?

[ 15 ] Une

partie doit prouver les faits qui soutiennent sa réclamation par une preuve suffisante et qui rend l’existence de ces faits plus probable que leur inexistence [9] . Le fardeau de cette

partie est ce qu’on appelle la prépondérance de preuve. [ 16 ] En matière de vices cachés, les articles 1726 et 1728 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») énoncent respectivement ce qui suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 17 ] Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur la qualité du bien.

Cette garantie de qualité est cependant limitée à certains vices, soit les vices qui sont graves, antérieurs à la vente, inconnus de l’acheteur ou que celui-ci ne pouvait pas remarquer lors d’un examen raisonnable avant l’achat du bien vendu, de sorte qu’on puisse en conclure que le vice allégué est caché [10] . [ 18 ] Suivant la garantie légale de qualité, le vendeur n’est donc pas tenu de garantir le vice sans gravité, celui que connaît l’acheteur ou le vice qui est apparent ou qui peut être détecté lors d’un examen prudent et attentif, sans obligation en principe qu’un expert conseille l’acheteur avant que la vente ne soit finalisée [11] . [ 19 ] Par ailleurs, les effets de la dégradation d’un bien en raison du passage du temps et de sa durée de vie utile engendrent son usure, son vieillissement, sa vétusté, ce qui ne constitue pas en soi un vice au sens de l’

article 1726 C.c.Q. [ 20 ] L’auteur Jeffrey Edwards, ultérieurement nommé juge à la Cour du Québec, analyse cette question de la vétusté du bien vendu dans le contexte d’allégations de vices cachés [12] : Tout bien est soumis aux effets de dégradation en raison du passage du temps. Un bien jouit d’une durée déterminée par la vie utile des matières qui le composent. Or, le passage du temps et la manipulation d’un bien engendrent inévitablement son usure, son vieillissement et sa vétusté. […].

Les détériorations dues à l’usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l’usage attendu, elles n’occasionnent aucun déficit d’usage au sens de la garantie : l’usage protégé varie selon l’état de l’usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente. [ 21 ] Il se dégage ainsi des principes établis par la jurisprudence que la garantie légale contre les vices cachés ne s’étend pas aux détériorations d’un bien causées par l’usure de ce bien ou sa vétusté; l’acheteur prudent et diligent se sentira obligé, avant d’acheter une propriété et des équipements plus âgés, de les examiner soigneusement et d’anticiper certaines réparations [13] . [ 22 ] En l’espèce, après avoir entendu les parties et considéré la preuve offerte de part et d’autre, le Tribunal conclut que l’Acheteur n’a pas satisfait à son fardeau de démontrer que le défaut de fonctionnement de la pompe et du chauffe-eau de la piscine extérieure constitue un vice caché au sens du Code civil du Québec .

Voici pourquoi. [ 23 ] Le Vendeur est propriétaire de la maison depuis 1998 [14] et affirme que la piscine a été installée en 1989, ayant donc près de 30 ans d’âge au moment de la vente.

La maison a été construite en 1969 [15] . [ 24 ] Devant le Tribunal, les deux (2) parties confirment que la piscine fonctionne lorsque l’Acheteur effectue sa visite en septembre 2019. [ 25 ] Le rapport d’inspection exclut explicitement la piscine, ce que l’Acheteur ne peut pas ignorer [16] , mais il reconnaît ne pas avoir questionné le Vendeur à propos de la piscine en expliquant qu’il pensait que l’Acheteur avait fait les choses correctement. [ 26 ] L’acte de vente prévoit que l’Acheteur « accept and take the immoveable in its present condition, declaring having seen and examined same to her satisfaction » [17] . [ 27 ] Le Tribunal retient donc que la piscine et ses équipements sont fonctionnels au moment de l’acceptation de l’offre d’achat et que l’Acheteur n’a pas entrepris de démarches particulières afin de valider la fiabilité des équipements de la piscine. [ 28 ] L’Acheteur peut avoir été charmé par les attraits d’une piscine extérieure et notamment, pour ses jeunes enfants, mais son comportement et sa décision d’acquérir la propriété (incluant une piscine dont la durée de vie pourrait se terminer à plus ou moins brève échéance) n’apparaît pas raisonnable et prudente et d’autant plus, en l’absence d’une évaluation plus poussée par une personne experte en la matière [18] . [ 29 ] On ne peut pas davantage accueillir les prétentions de l’Acheteur voulant que le Vendeur aurait faussement représenté que la piscine était fonctionnelle alors qu’elle n’était pas en bon état de marche, ni même utilisée pendant plusieurs années. [ 30 ] D’une part, le Vendeur a déposé des photographies de la piscine datées de septembre 2019 et démontrant que la pompe devait fonctionner adéquatement compte tenu de la couleur apparente de l’eau.

De plus, la preuve non contestée démontre que la piscine était en marche au moment de la visite de l’Acheteur en septembre 2019. [ 31 ] D’autre part, la déclaration écrite d’un voisin du Vendeur affirmant que celui-ci et sa famille n’utilisaient pas la piscine depuis plusieurs années est catégoriquement niée par le Vendeur et son conjoint et ce, alors que ce voisin n’a pas témoigné devant le Tribunal et que le Vendeur admet que la piscine fonctionnait au moment de sa visite en septembre 2019. [ 32 ] En outre, la preuve du dol ou de fausses représentations incombe à la

partie qui l’invoque car la bonne foi constitue la règle et la

mauvaise foi, l’exception [19] : la

partie qui réclame une indemnisation pour un préjudice subi en raison d’un dol ou de fausses représentations doit démontrer l’existence de l’erreur dont elle a été victime, son caractère déterminant, l’intention de tromper et le fait que le dol ou les fausses représentations émanent du cocontractant [20] . [ 33 ] En vertu de la règle de la prépondérance de preuve, les éléments soumis par l’Acheteur (et décrits dans les paragraphes précédents) ne démontrent pas une mauvaise foi, le dol ou de fausses représentations de la part du Vendeur. [ 34 ] Le Tribunal doit donc rejeter la réclamation de l’Acheteur car celui-ci n’a pas fait la preuve prépondérante d’un vice caché dans les circonstances, ni de fausses représentations du Vendeur. 2 e Question en litige : Le cas échéant, pour quels montants le Vendeur doit-il indemniser l’Acheteur? [ 35 ] Considérant la réponse du Tribunal à la 1 RE question en litige, le Vendeur n’est requis de verser aucun montant à l’Acheteur en raison des problèmes survenus avec la pompe et le chauffe-eau de la piscine. [ 36 ] Le Tribunal n’est pas davantage justifié d’ordonner le versement d’une indemnisation pour des coûts extérieurs au bris de la pompe et du chauffe-eau et notamment, quant à des frais de peinture et des honoraires juridiques.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de la demanderesse Lijun Yuan dans son intégralité; LE TOUT, chaque

partie assumant ses frais de justice. __________________________________ VÉRONIQUE MORIN, J.C.Q. Date d’audience : 28 juin 2023