2020 QCCQ 869, 2020 QCCQ 869

Lussier c. Labbé 2020 QCCQ 869 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-702088-187 DATE : 21 janvier 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE VAILLANT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ KARINE LUSSIER [...], Lévis (Québec) [...] Demanderesse c. JOCELYNE LABBÉ -et- STÉPHANE FOURNIER [...], Lévis (Québec) [...] Défendeurs et Demandeurs reconventionnels c.

SUZIE BOUCHARD [...], Lévis (Québec) [...] -et- SUZANNE RUEL-LAMONTAGNE [...], Lévis (Québec) [...] Appelées en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Introduction [ 1 ] Madame Karine Lussier (« madame Lussier ») réclame 15 000 $ à ses vendeurs, madame Jocelyne Labbé (« madame Labbé ») et monsieur Stéphane Fournier (« monsieur Fournier ») pour vices cachés aux drains de surface et agricole ainsi qu’à un mur porteur de la maison achetée en août 2014. [ 2 ] Madame Lussier invoque au soutien de sa demande un problème de drainage qui affecte l’ensemble de l’immeuble.

Elle soulève également la perte d’une

partie d’un mur porteur du sous-sol en raison d’infiltration d’eau causée par une mauvaise installation du drain de fondation. [ 3 ] Madame Labbé et monsieur Fournier nient la présence de vices cachés.

Ils allèguent avoir divulgué préalablement à la vente le problème de l’accumulation d’eau sur le terrain. [ 4 ] À l’égard du vice au mur porteur du sous-sol, ils déclarent ne pas avoir reçu d’avis de dénonciation du problème en temps opportun, madame Lussier leur ayant dénoncé le vice une fois celui-ci réparé. [ 5 ] Ils appellent en garantie forcée leur vendeuse, madame Suzie Bouchard (« madame Bouchard ») pour la tenir responsable des dommages allégués. [ 6 ] Madame Bouchard nie toute responsabilité.

Elle appelle à son tour en garantie forcée son vendeur, la succession de feu Jean- Paul Samson, celui-ci étant décédé en juin 2008. [ 7 ] La liquidatrice à la succession de monsieur Samson, madame Suzanne Ruel-Lamontagne (« madame Ruel-Lamontagne ») intervient au dossier. [ 8 ] Les appelées en garantie plaident, toutes deux, que les vices allégués ne leur ont pas été dénoncés en temps utile. LES QUESTIONS EN LITIGE

[ 9 ] Le problème en lien avec les drains de l’immeuble est-il un vice caché ? [ 10 ] Le problème en lien avec le mur porteur du sous-sol est-il un vice caché ? [ 11 ] Dans l’affirmative, le vice au mur porteur a-t-il été dénoncé en temps utile aux vendeurs ? [ 12 ] Y a-t-il lieu de donner suite aux appels en garantie ? ANALYSE ET MOTIFS [ 13 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») prévoit le vice caché : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné un si haut prix, s’il avait connu les vices. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 14 ] Madame Lussier à

titre d’acheteuse qui prétend que l’immeuble vendu est affecté d’un vice caché, a le fardeau de démontrer de façon prépondérante [1] le bien-fondé de sa réclamation, soit que les conditions suivantes sont satisfaites : - Le vice est grave, c’est-à-dire qu’il doit diminuer significativement l’utilité du bien vendu ou qu’il le rend « impropre à l’usage auquel il était destiné »; - Le vice lui est inconnu au moment de la vente; - Le vice est caché, c’est-à-dire non apparent au moment de la vente; - Il est antérieur à la vente. [ 15 ] Comme condition préalable à l’exercice de son recours en vice caché, madame Lussier doit dénoncer par écrit à ses vendeurs la découverte des vices affectant l’immeuble, et ce, dans un délai raisonnable de celle-ci. [ 16 ] Cette dénonciation du vice au vendeur est une condition de mise en œuvre de la garantie de qualité.

Selon les circonstances et la gravité du préjudice en résultant, l’omission de dénoncer le problème en temps utile à son vendeur peut être fatale à la demande en justice visant à récupérer le coût des travaux de réparation [2] . [ 17 ] La dénonciation du vice au vendeur permet à celui-ci d’effectuer ses propres constatations et voir à la protection de ses droits (contre-expertise, réparations à un prix moindre que celui exigé par le vendeur). Le problème en lien avec les drains de l’immeuble est-il un vice caché ? [ 18 ] Madame Lussier dénonce un problème d’accumulation d’eau sur le terrain arrière de l’immeuble.

La cause en serait l’interconnexion du système de drainage de surface au drain agricole. Elle invoque également, preuve d’expertise à l’appui, un système de drainage déficient et non conforme au Code du Bâtiment . [ 19 ] La première accumulation d’eau sur le terrain près de la résidence est survenue lors de la fonte de la neige en avril 2015.

Lors de travaux effectués à l’été 2015 sur le terrain arrière, madame Lussier découvre ce qu’elle qualifie de problème de drainage plus important et qui semble affecter l’ensemble de l’immeuble. [ 20 ] Cette problématique est confirmée par l’expert qu’elle consulte : • Le système de drainage de surface est interconnecté au drain agricole.

Ce qui achemine eau, boue et gravier au drain de fondation. • La présence des pentes du terrain négative vers le bâtiment pose également problème puisque l’objet premier d’un système de drain est d’éloigner l’eau du bâtiment alors que dans les faits, l’eau s’accumule sur le terrain arrière de la propriété. • Le drain agricole au périmètre de l’immeuble est obstrué à 100 % et contaminé avec de la boue et du gravier, ce qui ne laisserait aucune eau circuler. • L’installation du drain agricole n’a pas été effectuée selon les normes du Code du Bâtiment. [ 21 ] Le 26 octobre 2015, madame Lussier dénonce par lettre d’avocat cette situation à ses vendeurs. [ 22 ] Madame Labbé et monsieur Fournier confient à Drainage de la Capitale le mandat d’expertiser les drains pour obtenir leur propre évaluation de la situation.

Après son examen, Drainage de la Capitale conclut que tous les drains de la résidence fonctionnent à l’exception du drain de surface en période de gel. Selon Drainage de la Capitale, les conclusions de l’expert retenu par madame Lussier sont erronées.

Le drain de fondation dont le remplacement est requis par l’expert de madame Lussier, n’est nullement déficient. [ 23 ] Fort de cette expertise, madame Labbé et monsieur Fournier, par l’entremise de leur avocat, font savoir à madame Lussier qu’ils nient toute responsabilité quant à un vice aux drains de surface. [ 24 ] Ils indiquent avoir dénoncé, lors des visites préachat le problème à madame Lussier ainsi que les mesures à prendre pour éviter

le problème. [ 25 ] La question qui se pose est de savoir si la défaillance des drains de surface constitue un vice caché ? [ 26 ] Le vice caché se définit comme étant celui qu’un acheteur raisonnablement prudent et diligent n’aurait pas constaté lors de ses visites sans avoir eu besoin de recourir à un expert. [ 27 ] Lors de sa visite de l’immeuble convoité, l’acheteur a l’obligation d’examiner le bien avec prudence et diligence. Il doit procéder à un examen visuel attentif et complet de l’immeuble [3] . [ 28 ] Il doit être à l’affut des indices pouvant laisser soupçonner la présence d’un vice.

Si à la découverte d’une anomalie ou d’indice, un doute sérieux se forme dans son esprit quant à l’existence d’un problème, l’acheteur doit pousser plus loin sa recherche. Il doit alors prendre les mesures raisonnables pour connaitre l’état réel du bien [4] . Il doit requérir l’opinion d’un expert pour approfondir la nature du vice potentiel.

À défaut d’investiguer davantage [5] , il risque de se voir opposer par son vendeur le caractère apparent du vice. [ 29 ] Les professeurs Jobin et Cumyn [6] résument ce qui constitue en principe un examen prudent et diligent en disant qu'il doit être « attentif et sérieux, quoique plutôt rapide et non approfondi » .

Ils précisent ce qui suit : L'acheteur ou son expert n'est pas obligé de prendre des mesures inhabituelles (comme ouvrir un mur ou creuser autour des fondations) pour chercher des vices, sauf si un indice visible soulève des soupçons. […]. [ 30 ] Le Tribunal doit évaluer l’examen effectué du bien par madame Lussier, l’acheteuse, en lien avec la norme objective du comportement qu'un acheteur « raisonnable et prudent » aurait eu dans des circonstances similaires. [ 31 ] Lors de sa visite préachat, madame Lussier est en présence d’indices qui commande d’approfondir l’examen des drains pour déterminer la cause de la nature des accumulations d’eau dénoncée à la déclaration du vendeur pré achat. [ 32 ] Le Tribunal retient de la preuve qu’il est exact que madame Lussier et ses vendeurs ont discuté de l’accumulation d’eau sur le terrain.

Monsieur Fournier a mis en garde madame Lussier contre les inondations du cabanon.

Il lui a recommandé de protéger ses meubles entreposés dans le cabanon pour éviter qu’ils soient endommagés. [ 33 ] Madame Lussier admet avoir reçu cette mise en garde comme elle admet avoir reçu le conseil d’installer le fil chauffant dans le drain de surface pour réchauffer celui-ci à la période du dégel. [ 34 ] Le Tribunal note également que l’inspecteur chargé de l’inspection préachat au profit de madame Lussier, ne rapporte aucune mesure particulière pour déterminer la cause de la présence de l’eau sur le terrain. [ 35 ] En réalité, la preuve révèle que madame Lussier ne s’est pas conduite en acheteuse prudente et diligente en ne prêtant pas attention à l’information dénoncée à la fois à la déclaration préachat des vendeurs et aux recommandations transmises par ses vendeurs au sujet des accumulations périodiques de l’eau sur le terrain. [ 36 ] Elle a manqué de prudence en ne requérant pas de son inspecteur préachat, ou un expert, un examen plus poussé des drains à la suite des dénonciations faites par ses vendeurs pour découvrir l’ampleur du problème des drains avant de procéder à l’achat. [ 37 ] Dans les circonstances, ne pouvant conclure à la présence d’un vice caché, le Tribunal rejette la réclamation sous ce titre.

Le problème en lien avec le mur porteur du sous-sol est-il un vice caché ? [ 38 ] En mars 2016, à l’occasion d’un dégât à la toilette de la salle de bains du sous-sol, l’expert de l’assureur attire l’attention de madame Lussier sur la présence de cernes brunes à la surface d’un mur porteur. Il s’avère après enquête que celui-ci est dans un état de décomposition avancée. Il présente des signes de pourriture.

L’assureur note la présence de champignons. [ 39 ] Les travaux de réfection du mur porteur sont immédiatement effectués en raison de la présence des moisissures et champignons. [ 40 ] Madame Lussier avise ses vendeurs de ce problème uniquement le 25 juillet 2016. [ 41 ] Selon les nouvelles expertises qu’elle a obtenues à l’été 2016, la pourriture du mur porteur serait une conséquence directe d’un surplus d’eau présent sous les fondations de l’immeuble.

Le mauvais positionnement du drain de fondation situé à égalité avec l’assise des fondations serait la cause de ce surplus d’eau puisque son installation génère une humidité importante. Le mur porteur absorbe l’eau.

Il s’agit, selon les expertises obtenues par madame Lussier, d’un vice de construction qui date de l’érection de l’immeuble. [ 42 ] À la lumière de la preuve présentée, le Tribunal conclut que le problème du mur porteur au sous-sol qui s’effrite en raison de la pourriture et de la moisissure retrouvées sur celui-ci constitue un vice caché au sens de la Loi. [ 43 ] Il remplit les quatre conditions nécessaires à l’existence d’un tel vice caché. [ 44 ] Ce problème a été découvert de façon inattendue à l’occasion de travaux effectués à la salle d’eau du sous-sol.

Aucun indice au moment de la vente n’a permis de le découvrir. Par ailleurs, l’état avancé de pourriture et de moisissure du mur permet de conclure que le vice est grave et présent bien avant la vente de l’immeuble.

Dans l’affirmative, le vice au mur porteur a-t-il été dénoncé en temps utile aux vendeurs? [ 45 ] La question qui se pose est de savoir si le problème de pourriture du mur porteur dénoncé en juillet 2016, l’a été en temps opportun suivant les prescriptions de l’

article 1739 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Lorsque le vice apparaît graduellement, cette échéance débute au moment où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 46 ] L’exception du deuxième paragraphe de l’

article 1739 C.c.Q. ne s’applique pas à la présente situation puisque la preuve prépondérante soumise au Tribunal le convainc que les vendeurs ne connaissaient pas l’existence du vice avant sa dénonciation par madame Lussier. [ 47 ] L’objectif de cette obligation faite à l’acheteur de dénoncer à ses vendeurs le vice dès sa découverte est pour permettre à ceux-ci d’effectuer leurs propres constatations et de protéger leurs droits, le cas échéant, en effectuant une contre-expertise et les réparations nécessaires à moindre coût [7] . [ 48 ] Madame Lussier explique sa décision de réparer avant d’aviser ses vendeurs du danger que représente pour sa santé, la présence de la moisissure et des champignons dans le mur porteur. [ 49 ] Elle réfère également à la négation de responsabilité transmise en novembre 2015 par l’avocat de madame Labbé et monsieur Fournier pour justifier sa décision de réparer avant de dénoncer. [ 50 ] S’il est exact qu'à certaines conditions, la négation de responsabilité de la part des vendeurs puisse exempter l’acheteur de les aviser de la découverte d'un nouveau défaut.

Le Tribunal ne considère pas que la négation de responsabilité du 30 novembre 2015 possède les caractéristiques essentielles pour valoir de dispense de préavis. [ 51 ] Dans sa lettre, l’avocat de madame Labbé et monsieur Fournier précise que cette négation vaut « à moins d’éléments nouveaux et tenant compte de l’ensemble des faits, incluant les conclusions de l’expert ». [ 52 ] La découverte du problème au mur porteur constitue un élément nouveau auquel l’avocat réfère dans sa lettre. [ 53 ] La prudence commandait à madame Lussier de retarder les travaux de quelques jours afin de prévenir, selon les règles, ses acheteurs de sa découverte. [ 54 ] Bien que la présence de moisissure et de champignons puisse constituer un élément d’urgence qui aurait nécessité une réaction rapide des vendeurs suite à la dénonciation du problème, madame Lussier aurait pu retarder les travaux de quelques jours, le temps de dénoncer le problème à ses vendeurs.

Elle se serait ainsi conformée à son obligation légale. [ 55 ] Le Tribunal conclut de l’ensemble de la preuve présentée que madame Lussier n’est pas justifiée d’être passée outre à son obligation légale d’aviser ses vendeurs de la découverte d’un nouveau problème. [ 56 ] Ce défaut de dénonciation de la part de madame Lussier ne permet pas à celle-ci d’être indemnisée pour les problèmes rencontrés avec l’immeuble.

Y a-t-il lieu de donner suite aux appels en garantie ? [ 57 ] Considérant l’issue du recours de madame Lussier à l’endroit de madame Labbé et monsieur Fournier, les demandes reconventionnelles à l’endroit de madame Bouchard et de la succession de feu Jean-Paul Samson n’ont pas lieu d’être. POUR CES MOTIFS, le tribunal : REJETTE la demande de madame Karine Lussier; LE TOUT, avec les frais de justice ; REJETTE la demande en garantie de madame Jocelyne Labbé et monsieur Stéphane Fournier; LE TOUT , avec les frais de justice; REJETTE la demande en garantie de madame Suzie Bouchard; LE TOUT, avec les frais de justice.

__________________________________ NATHALIE VAILLANT, J.C.Q .