2016 QCCQ 9326, 2016 QCCQ 9326

9238-8503 Québec inc. c. Paquin 2016 QCCQ 9326 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-22-008688-141 DATE : 31 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9238-8503 QUÉBEC INC. Demanderesse c.

ROBERT PAQUIN Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que l’immeuble à revenus acquis du défendeur est affecté de vices cachés, la demanderesse réclame 68 497,82 $ en diminution du prix d’acquisition. [ 2 ] La réclamation hors taxes se ventile comme suit : - Drain de fondation et imperméabilisation du mur arrière de fondation : 35 900,00 $ - Réfection de la solive de rive et de la dalle de béton et autres travaux divers : 19 007,15 $ - Travaux d’urgence : 4 669,13 $ - Total : 59 576,28 $ Questions en litige [ 3 ] La présente affaire soulève les questions suivantes : – Les désordres du bâtiment liés à la présence de fissures dans le mur arrière de la fondation, son imperméabilisation déficiente et la dégradation de la solive de rive constituent-ils des vices cachés au sens de l’

article 1726 C.c.Q. ? – Quelle est la valeur des dommages encourus? Mise en contexte [ 4 ] Le 19 juin 2012, la société demanderesse, entreprise spécialisée dans l’achat, la rénovation, la gestion et la revente d’immeubles à revenus, acquiert du défendeur un immeuble à logements multiples sis au 851-863, rue Ste-Cécile à Trois-Rivières au prix de 219 000 $. [ 5 ] Il s’agit d’un immeuble de neuf logements construit en 1924 comportant quatre étages.

Érigé dans un talus, l’immeuble a comme particularité que les logements du rez-de-chaussée sont situés sous le niveau du sol à l’élévation arrière du bâtiment. [ 6 ] La vente est faite avec la garantie légale. [ 7 ] Préalablement à l’acquisition, la demanderesse intéressée à l’immeuble par le biais d’un site internet spécialisé en courtage immobilier présente au défendeur une offre d’achat basée sur une évaluation économique à 255 000 $ soit 15 000 $ sous le prix

demandé, le tout conditionnellement à une inspection satisfaisante de l’immeuble. [ 8 ] L’offre est acceptée le 29 mars 2012. [ 9 ] Au début du mois d’avril 2012, la demanderesse, par l’intermédiaire de ses trois administrateurs, Camil Leboeuf Courchesne « Leboeuf », David Lalongé « Lalongé » et Luc Sirois « Sirois », visite l’immeuble à deux reprises. [ 10 ] Sirois, menuisier-charpentier de métier, oeuvrant à

titre d’entrepreneur général spécialisé dans la construction et rénovation résidentielle depuis 2006 se charge plus particulièrement de l’examen de la qualité de l’immeuble. Ainsi, la demanderesse ne croit pas utile d’obtenir l’avis d’un inspecteur préachat indépendant sur la qualité de l’immeuble. [ 11 ] Les visites permettent de constater l’état négligé du bâtiment et de relever de nombreuses déficiences devant faire l’objet de correctifs ou de réparations à court et moyen terme. [ 12 ]

Malgré ces constatations, la demanderesse présente une contre-offre à 219 000 $ qui est acceptée sans discussion par le défendeur. [ 13 ] La transaction se concrétise le 19 juin 2012, date de prise de possession de l’immeuble par la demanderesse. [ 14 ] La nouvelle propriétaire entame immédiatement des travaux de mise à niveau de l’immeuble et cherche, avec succès, à louer les appartements vacants. [ 15 ] Les travaux de rénovation et d’entretien général sont exécutés par Sirois et son équipe par l’intermédiaire d’une société liée à la demanderesse et détentrice d’une licence d’entrepreneur général émise par la Régie du bâtiment du Québec. [ 16 ] Au début du mois d’avril 2014, alors qu’il travaille à la rénovation de l’immeuble, Sirois constate l’affaissement d’un plancher dans la

partie centrale de l’immeuble. [ 17 ] Inquiet, il entreprend des vérifications qui l’amènent à remarquer un état de dégradation de certaines solives du plancher en raison d’un apport excessif d’humidité dans l’entretoit causé par des tuyaux de sortie de sécheuse dirigés à cet endroit et non raccordés à l’extérieur du bâtiment. [ 18 ] Il décide alors d’exécuter certains travaux de renforcement d’une quinzaine de solives pour prévenir leur affaissement. [ 19 ] À la même époque, une locataire de l’immeuble l’informe qu’une porte de son logement bloque, nuisant à son usage.

Une inspection plus poussée l’amène à constater la présence d’un bombement sur le mur extérieur arrière de l’immeuble. [ 20 ] En retirant le revêtement de vinyle à cet endroit, Sirois remarque qu’une fourrure de bois est déformée causant le bombement et le décrochage du parement extérieur. [ 21 ] Il vérifie la solidité du mur de l’intérieur, ce qui l’oblige à retirer le placoplâtre et la structure du mur, incluant la laine isolante.

Il découvre alors la présence de fissures dans le mur de fondation, l’absence d’un pare-vapeur et la présence d’une ouverture dans le béton, colmatée artisanalement à l’aide de laine isolante, de terre et autres matériaux de remblai. [ 22 ] De manière à s’assurer de la qualité du mur, Sirois doit défaire la dalle de béton extérieure pour avoir accès au mur de fondation. [ 23 ] Il constate que cette dalle est appuyée sur une première dalle remblayée tant bien que mal et que la poutre de rive est pourrie et lourdement affectée par l’humidité. [ 24 ] Une mesure lui permet de conclure que l’immeuble se serait affaissé d’un peu plus de trois pouces en raison de l’état déficient de la poutre de rive. [ 25 ] La demanderesse exécute immédiatement des travaux d’urgence afin de soutenir temporairement le bâtiment au coût de 5 368,33 $. [ 26 ] Elle invite le défendeur qui se présente sur les lieux pour constater la situation. [ 27 ] Le 8 mai 2014, la demanderesse dénonce les vices affectant l’immeuble au défendeur par courrier recommandé auquel est jointe la soumission de la firme Drain-O-Max au prix de 34 520 $. [ 28 ] La demanderesse obtient par la suite une soumission de l’entreprise Construction Nouvelle Adresse inc. pour l’exécution des travaux de remplacement de la poutre de rive au mur arrière, de réfection d’une dalle de béton au côté du bâtiment ainsi que pour d’autres travaux accessoires pour une somme de 21 853,47 $. [ 29 ] En novembre 2014, la demanderesse loge contre le défendeur le présent recours en vices cachés.

Les prétentions [ 30 ] Avant de répondre aux questions que soulève le litige, il y a lieu de revoir les prétentions des parties.

a) La demanderesse [ 31 ] La réclamation de la demanderesse comporte trois volets. D’abord, elle réclame une diminution du prix d’acquisition de l’immeuble en compensation pour les travaux d’installation d’un drain le long du mur arrière et son imperméabilisation en raison de la

présence de fissures et le risque probable d’infiltration d’eau. [ 32 ] Cette réclamation comprend évidemment la démolition et la réfection d’une dalle de béton constituant la galerie arrière de l’immeuble. [ 33 ] En second lieu, la demanderesse réclame les coûts associés au remplacement de la poutre de rive le long du mur arrière de la fondation gravement affectée par un apport d’eau résultant d’un drainage déficient des lieux, de la réparation inadéquate des murs de fondation et d’une mauvaise conception de la dalle de béton arrière. [ 34 ] La dégradation avancée de la poutre de rive aurait entraîné l’affaissement soudain de l’immeuble et provoqué le bombement du mur extérieur arrière et nécessité l’ajustage et la réparation de portes et de revêtement de planchers. [ 35 ] Enfin, la demanderesse réclame compensation pour les coûts des travaux d’urgence exécutés afin d’assurer la stabilité temporaire de l’immeuble. [ 36 ] Pour la demanderesse, les fissures dans le mur de fondation arrière de la résidence et la dégradation sévère de la poutre de rive constituent des vices cachés au sens de l’

article 1726 C.c.Q. [ 37 ] Le défendeur invoque pour défense les moyens suivants. [ 38 ] Il soulève d’abord le défaut de la demanderesse de dénoncer dans un délai raisonnable le vice allégué et le préjudice qui en découle (

article 1739 C.c.Q. ). [ 39 ] Le défendeur plaide ensuite que les vices affectant le mur de fondation et la poutre de rive ne se qualifient pas de vices cachés au sens de l’

article 1726 C.c.Q. puisqu’ils étaient apparents ou qu’à tout le moins, la présence d’indices aurait dû alerter la demanderesse et l’amener à procéder à un examen plus approfondi des lieux. [ 40 ] Il ajoute que l’âge de la bâtisse, son état d’entretien négligé et l’expertise de l’acheteur, entreprise spécialisée dans le domaine immobilier, imposaient un degré de prudence plus élevé dans les circonstances. Le droit [ 41 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec énonce : « 1726. C.c.Q. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 42 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 43 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères: 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 44 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 45 ] Enfin, l'

article 1595 du Code civil du Québec émet le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l'immeuble par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 46 ] Ainsi, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'une résidence qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés. [ 47 ] Qu'en est-il dans le cas sous étude?

Analyse et décision [ 48 ] Les désordres du bâtiment liés à la présence de fissures dans le mur arrière de la fondation, son imperméabilisation déficiente et la dégradation de la solive de rive constituent-ils des vices cachés au sens de l’

article 1726 C.c.Q. ? [ 49 ] Avant de répondre à cette question, il y a lieu de traiter le moyen de défense relatif au défaut de dénonciation. i. Dénonciation tardive

[ 50 ] En contre-preuve, le représentant de la demanderesse Lebœuf témoigne du fait que depuis 2012, il constate la présence de bris du carrelage dans les cuisines des appartements situées du côté droit de l’immeuble. Chaque année depuis, des réparations sont effectuées ici et là pour contrer ce problème. [ 51 ] Or, tel que le témoin l’admet, cette situation n’a pas été dénoncée au défendeur avant le mois de mai 2014. Ce dernier soulève la tardiveté de la dénonciation et plaide en subir un préjudice réel.

Il recherche une déclaration d’irrecevabilité du recours logé à son endroit. [ 52 ] Le défaut de dénoncer le vice (affaissement de l’immeuble en raison de la dégradation de la poutre de rive) dans un délai raisonnable aurait empêché le défendeur de procéder à un examen des prétentions de la demanderesse voulant que l’immeuble se soit affaissé de manière soudaine de près de trois pouces suivant son acquisition. [ 53 ] S’il est vrai que la demanderesse a tardé à dénoncer le vice dans un délai raisonnable suite aux premières manifestations du problème, soit les bris du carrelage des appartements, on peut difficilement conclure que le défendeur a subi un préjudice réel. [ 54 ] Il est reconnu que le but du préavis consiste principalement à permettre au vendeur d’un bien de vérifier si le vice allégué répond aux caractéristiques d’un vice caché au sens de la loi ou s’il peut être attribuable aux faits et gestes de l’acheteur et enfin, de le réparer si nécessaire. [ 55 ] En l’espèce, rien n’indique que le défendeur ait été privé de l’effet souhaité d’une dénonciation conforme et valable au sens de l’

article 1739 C.c.Q. [1] [ 56 ] Ce moyen doit être rejeté. [ 57 ] Quand est-il maintenant des vices allégués? ii. Les fissures dans le mur arrière de fondation [ 58 ] La preuve démontre qu’au moment des travaux exploratoires effectués à la recherche des causes d’affaissement de l’immeuble, la demanderesse dégarnit une

partie du mur intérieur arrière de fondation et constate la présence de fissures. [ 59 ] Ces travaux permettent également à la demanderesse de découvrir qu’un ancien soupirail donnant sur le mur arrière et qu’une ancienne fenêtre sur le mur du côté des fondations ont été comblés de manière artisanale à l’aide de laine isolante et autres matériaux de remblai. [ 60 ] Bien que cette situation n’ait pas occasionné d’infiltration d’eau, il n’en demeure pas moins que la réparation négligée et incomplète du soupirail a favorisé l’apport d’humidité et la dégradation par pourriture de la poutre de rive. [ 61 ] La preuve est à l’effet que la poutre est par ailleurs inexistante sur une longueur approximative de deux pieds à cet endroit. [ 62 ] Ce vice affectant le mur de fondation répond aux critères de gravité et d’antériorité discutés précédemment.

Il ne pouvait être décelé sans dégarnir les murs intérieurs de la résidence, non plus sans défaire la dalle de béton extérieure. [ 63 ] Ce vice était aussi caché et inconnu de l’acheteur. [ 64 ] Il s’agit donc d’un vice caché au sens de la loi. [ 65 ] Par ailleurs, la demanderesse n’a pas fait la preuve que la présence des fissures dans le mur de fondation ni que le calfeutrage de la fenêtre de salle de bain ait causé quelques infiltrations que ce soient. [ 66 ] On ne peut donc conclure à un déficit d’usage eu égard à ces problématiques. [ 67 ] De toute manière, tenant compte de l’âge de la construction, la présence de fissures de cette nature dans un mur de fondation s’explique en grande

partie par les effets de l’âge et de la vétusté de l’immeuble. Dans les circonstances, on ne peut parler de vices cachés au sens de l’

article 1726 C.c.Q. iii. Désordres affectant la poutre de rive [ 68 ] La preuve démontre sans aucun doute que la poutre de rive longeant le mur arrière du bâtiment est affectée par la pourriture de manière telle que son remplacement est nécessaire. [ 69 ] Ce vice affectant l’immeuble est d’une gravité certaine et existait bien avant la transaction du 19 juin 2012.

D’ailleurs, ces éléments ne sont pas remis en cause. [ 70 ] Ce vice était-il pour autant caché? [ 71 ] La demanderesse allègue que la conception de la résidence ne permettait pas d’avoir accès par l’extérieur à la poutre de rive et qu’elle ne pouvait donc pas, sans examen destructif, inspecter la qualité de cet élément de la structure avant l’acquisition de l’immeuble. [ 72 ] Elle plaide avoir procédé à un examen attentif et diligent de l’immeuble, notamment par l’intermédiaire de son représentant Sirois, charpentier-menuisier, qui n’a pas relevé la problématique en raison de son caractère occulte. [ 73 ] Le défendeur plaide au contraire que le vice était apparent et que la demanderesse n’a pas procédé à un examen attentif et minutieux de l’immeuble détournant le regard des manifestations évidentes du vice ou des indices patents de la présence d’un désordre au niveau de la poutre de rive.

[ 74 ] Après analyse, le Tribunal conclut que le désordre affectant la poutre de rive n’était pas caché au moment de l’acquisition de l’immeuble.

Voici pourquoi. [ 75 ] D’abord, la preuve démontre que la poutre de rive était accessible et visible de l’extérieur de la résidence à deux endroits distincts, soit dans la descente de cave située au milieu du mur arrière et dans l’allée de fenestration située sur le côté de la résidence. [ 76 ] Aux deux endroits, et plus particulièrement dans la descente extérieure d’escalier, la poutre de rive montrait des signes évidents de dégradation et d’effritement du bois dus à la pourriture. [ 77 ] Un simple coup d’œil à la photographie 14 déposée au rapport de l’expert Proteau (pièce D-5) convainc le lecteur de la gravité de la dégradation de la poutre de rive et du caractère apparent de ce vice. [ 78 ] Les représentants de la demanderesse allèguent avoir cru, par erreur, que la poutre de rive traversant sur sa longueur la descente de cave était en fait un linteau qui ne faisant pas

partie de la structure de base de l’immeuble, ce qui a détourné leur attention. [ 79 ] Cet argument ne convainc pas le Tribunal. [ 80 ] D’abord, seul le témoin Lebœuf s’exprime sur cette question alors que c’est le représentant Sirois qui voit aux aspects plus techniques des visites préachat. [ 81 ] Il est possible de croire que ce dernier se soit mépris sur la nature de la pièce de bois abimée dans la descente d’escalier. Toutefois, ce faisant, Lebœuf fait la démonstration que cette pièce de bois était bien visible lors des visites préachat.

L’erreur commise sur la nature de la pièce de bois abîmée dans la descente d’escalier ne peut cependant être attribuée à Sirois qui, expert en semblable matière, ne pouvait passer outre cette constatation. [ 82 ] Faut-il rappeler que la demanderesse est une société immobilière œuvrant à l’acquisition, la rénovation, la gestion et la vente d’immeubles résidentiels locatifs et que l’un de ses dirigeants est charpentier-menuisier de métier. [ 83 ] La demanderesse se qualifie certainement d’acheteuse d’expérience qui possède de solides qualifications dans le domaine de l’immobilier. [ 84 ] À ce titre, l’âge et l’état négligé de l’immeuble comme son prix d’acquisition négocié aisément à la baisse auraient dû inciter la demanderesse à une certaine prudence et l’amener à poser un regard plus attentif aux différents indices qui se sont présentés lors des visites préachat. [ 85 ] Au surplus, l’affaissement des linteaux de maçonnerie, la dalle de béton arrière fissurée présentant une géométrie variable et recouvrant la base du mur arrière de fondation et enfin les pentes de la galerie arrière à la limite de l’acceptable sont tous des indices qui auraient dû alerter la demanderesse et l’amener à procéder à un examen plus poussé de la qualité de l’immeuble, ce qu’elle n’a malheureusement pas fait. [ 86 ] Le Tribunal ajoute que la demanderesse n’a pas démontré par une preuve probante que l’immeuble s’est affaissé de manière soudaine suite à son acquisition, tel qu’elle le prétend.

La preuve tend plutôt à démontrer que l’affaissement résulte de la détérioration de la poutre de rive qui s’est produite au fil du temps et qui était apparente au moment de l’achat de l’immeuble par la demanderesse.

Les dommages [ 87 ] La demanderesse réclame la somme de 59 576,28 $ et les taxes applicables. [ 88 ] Bien que le Tribunal n’accueille que partiellement la réclamation de la demanderesse, les commentaires suivants sur l’ensemble de la réclamation s’imposent. [ 89 ] D’abord, la soumission de l’entreprise Drain-O-Max vise essentiellement le coût des travaux d’installation d’un drain français à l’arrière du bâtiment et l’imperméabilisation du mur de fondation. [ 90 ] Or, de toute évidence, ces travaux ne corrigent pas la problématique créée par la présence d’une ouverture mal calfeutrée dans le mur de fondation (soupirail). [ 91 ] Par surcroît, il découle du témoignage de l’expert Proteau que l’installation d’un drain français à cet endroit est inutile puisque l’immeuble est construit dans un talus qui n’est pas soumis aux aléas de la nappe phréatique et qu’au surplus, la

partie la plus basse du bâtiment est située au niveau de la rue. [ 92 ] Il ne paraît ainsi aucunement indiqué d’installer un drain français à cet endroit. [ 93 ] Faut-il préciser par ailleurs qu’au moment de l’acquisition, il était de la connaissance de la demanderesse qu’aucun drain français ne desservait la résidence. [ 94 ] Suivant la conclusion à l’effet que la présence des fissures dans le mur de fondation s’explique par l’effet du temps et l’état de vétusté de la résidence, l’imperméabilisation du mur de fondation ajoute nécessairement une plus-value à l’immeuble dont le défendeur n’a pas à faire les frais. [ 95 ] Ainsi, il n’y a pas lieu de considérer les coûts liés au démantèlement complet de la dalle de béton, à l’excavation et la pose d’une membrane d’étanchéité sur la pleine longueur du mur de fondation non plus qu’à la réfection de la dalle arrière de l’immeuble. [ 96 ] Il en est de même des coûts réclamés à la soumission de Construction Nouvelle Adresse inc. qui vise le remplacement de la poutre de rive.

Seuls les coûts des travaux de réfection des murs et plafonds intérieurs méritent d’être considérés.

[ 97 ] La preuve de dommages non ventilée, partielle et imprécise place le Tribunal devant la difficulté d’isoler du tout la juste valeur des travaux de réfection du mur de fondation (soupirail). [ 98 ] Après analyse des soumissions présentées et usant de la discrétion qui lui est dévolue en semblable matière, le Tribunal octroie à la demanderesse la somme globale de 6 000 $ pour lui permettre de corriger l’ouverture du mur de fondation depuis l’extérieur du bâtiment incluant le démantèlement partiel de la dalle de béton à l’endroit précis des travaux. [ 99 ] Vu ce qui précède, la réclamation pour les coûts engendrés eu égard à l’exécution de travaux d’urgence est rejetée.

POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 100 ] ACCUIELLE partiellement la requête introductive d’instance; [ 101 ] CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 6 000 $ avec intérêts au taux de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 8 mai 2014; [ 102 ] LE TOUT avec frais de justice. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. M e François Daigle Daigle avocats fiscalistes inc. Procureur de la demanderesse M e Jean-Marie Côté Procureur du défendeur Dates d’audience : 31 mai et 1 er juin 2016