2022 QCCQ 8412, 2022 QCCQ 8412

Hazelview Property Services Inc. c. Patel 2022 QCCQ 8412 COUR DU QUÉBEC Division administrative et d’appel CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre de pratique civile » N° : 500-02-251543-224 DATE : 9 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ HAZELVIEW PROPERTY SERVICES INC. Demanderesse c.

JANICE PATEL Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT (sur demande d’opposition à un avis d’exécution et d’expulsion et sur demande en irrecevabilité à l’avis d’opposition) ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] La défenderesse, Mme Janice Patel (Patel) [1] , recherche l’annulation des procédures en expulsion qui ont été entreprises contre elle par Hazelview Property Services inc. (Hazelview) à la suite d’un jugement du Tribunal administratif du logement (TAL) le 24 février 2022. [ 2 ] Par cette décision, le TAL a résilié le bail intervenu entre les parties et ordonné l’expulsion de Patel, en plus de prononcer l’exécution provisoire et immédiate de la décision malgré appel. [ 3 ] Essentiellement, Patel demande l’annulation de l’avis d’expulsion étant donné qu’elle aurait continué à payer son loyer, de telle sorte que Hazelview aurait renoncé implicitement à la décision du 24 février 2022 et aurait consenti à la reconduction du bail. [ 4 ] Par ailleurs, le Tribunal est également saisi d’une demande en irrecevabilité déposée par le procureur de Hazelview, lequel soumet que Patel a multiplié les procédures jusqu’à ce jour afin de retarder l’exécution du jugement. [ 5 ] Hazelview demande au Tribunal de non seulement rejeter la demande d’annulation de l’avis d’expulsion mais, qui plus est, d’interdire à Patel d’introduire devant la Cour du Québec dans le cadre du présent dossier toute nouvelle demande de sursis ou d’opposition à l’avis d’exécution du jugement du TAL du 24 février 2022.

CONTEXTE [ 6 ] Dans la décision du 24 février 2022, le TAL arrive à la conclusion que la preuve prépondérante démontre une accumulation excessive de biens dans le logement de la locataire Patel. Jugeant que cette situation constituerait un risque pour la sécurité des occupants de l’immeuble et un risque accru d’incendie et de vermine, le TAL conclut au préjudice sérieux de Hazelview. [ 7 ] Selon le TAL, la preuve permettait aussi de conclure qu’il n’y avait aucune possibilité que le comportement de Patel s’améliore dans l’immédiat.

Dans ce contexte, le TAL ordonne la résiliation du bail, l’expulsion immédiate de Patel et ordonne également l’exécution provisoire immédiate de la décision malgré appel. [ 8 ] Le 9 mars 2022, Patel dépose une demande en rétractation de la décision rendue le 24 février 2022. [ 9 ] Le 31 mars 2022, le TAL, par jugement rendu par le membre Claude Fournier, rejette la demande de rétractation, jugeant que cette dernière demande était à sa face même non fondée, puisque l’objectif avoué de la locataire Patel était d’obtenir du délai. [ 10 ] Le même jour, soit le 31 mars 2022, Patel dépose à la Cour une demande pour permission d’appeler du jugement du 24 février 2022. [ 11 ] Le 4 avril 2022, Patel dépose une nouvelle demande de rétractation de la décision sur rétractation du 31 mars 2022. [ 12 ] Par ailleurs, mon collègue, le juge David L.

Cameron JCQ, rejette le 16 juin 2022 la demande pour permission d’appeler [2] . Après avoir analysé les huit questions qui lui étaient soumises par Patel, mon collègue le Juge Cameron écrit ce qui suit : [26] An appeal cannot be a second attempt at winning a case and it cannot be geared towards interfering with the first instance decision making on questions of credibility and on

interpretation of facts, such decisions require proximity to the evidence and to the parties that can only be acquired by a decision maker in first instance.

[27] In the present matter, the Applicant proposes to the Court of Quebec to intervene in a way that is not appropriate, as if it were itself the court of first instance in this case. Appeals have a very limited scope and certainly do not extend towards a re-trial, except in those rare cases where a party has been refused a right to make its evidence. [28] Therefore, an appeal would be destined to fail and the Court must exercise its powers to dismiss the application. [ 13 ] Le 23 août 2022, la membre Pascale McLean du TAL rejette la deuxième demande de rétractation du 4 avril 2022 [3] .

Il y a lieu de reproduire ci-après certains passages éloquents de cette décision : [28] La présente demande de rétractation a été suspendue lors de la vacation au Tribunal, le 26 avril 2022, en attente d’une décision de la Cour du Québec sur la demande de la locataire pour permission d’en appeler. Cette demande de permission a été rejetée par une décision du 16 juin 2022 [4] . (…) [30] Le Tribunal a pris connaissance de la demande initiale, ainsi que de la décision rendue le 31 mars 2022 faisant objet de la présente demande de rétractation. [31] Or, les motifs soulevés par la locataire sont voués à l’échec.

Dans sa demande, elle invoque que le juge administratif a jugé au- delà de ce qui apparaissait dans la demande en se prononçant sur des réparations. En audience, elle admet que cela n’a pas de lien avec la demande de rétractation. [32] Puis, elle demande d’être entendue et réclame une audience juste. Or, la locataire était présente à l’audience et a eu l’opportunité de faire valoir son point de vue et de présenter sa preuve.

Elle n’explique aucunement en quoi l’audience n’aurait pas été juste. [33] Il ressort du témoignage de la demanderesse que celle-ci est en désaccord avec l'analyse et les conclusions émises dans la décision du 24 février 2022.

Elle n’explique aucun motif de rétractation concernant la décision du 31 mars 2022. [34] Le Tribunal estime que la demanderesse, n'étant pas satisfaite de la décision rendue, tente de refaire l'audience avec une preuve bonifiée, ce qui ne saurait être permis dans notre droit. [35] En effet, le principe d'irrévocabilité des jugements doit être respecté, sans quoi, cette situation créerait une instabilité dans notre système de justice. Par conséquent, les demandes de rétractation accueillies doivent être de nature exceptionnelle et guidées par des critères stricts d'application.

Il n'y a donc pas lieu de permettre la rétractation de la décision du 31 mars 2022 ni de celle du 24 février 2022. (…) [38] Ainsi, les représentations soumises par les parties, ainsi que l'analyse du dossier, amènent le Tribunal à conclure que la locataire cherche à gagner du temps et son recours est voué à l'échec. [39] Compte-tenu de la preuve entendue, le Tribunal est d'avis que la demande est purement dilatoire et fait droit à la demande de la locatrice visant à obtenir une ordonnance de limitation procédurale. [ 14 ] De plus, dans ses conclusions, la membre McLean indique ce qui suit : [42] INTERDIT à la locataire d'introduire une nouvelle demande devant le Tribunal administratif du logement dans le présent dossier, à moins d'obtenir l'autorisation du Président du Tribunal ou de toute autre personne qu'il désigne et ORDONNE à la locataire de respecter les conditions que celui-ci ou toute autre personne qu'il désigne détermine. [ 15 ] Le 12 septembre 2022, malgré toutes les procédures mentionnées précédemment, Patel obtient du juge soussigné, qui ignorait l’historique procédural entre elle et Hazelview, la suspension de l’avis d’exécution.

L’audience sur l’opposition est alors fixée au plus le 21 septembre 2022. ANALYSE [ 16 ] La renonciation à la résiliation d’un bail ou à une décision du TAL est une question de fait et il appartient à celui qui l’invoque de la démontrer.

Les faits doivent démontrer une volonté claire du locateur d’abandonner ses droits résultant de la décision du TAL. [ 17 ] Par ailleurs, l’encaissement de versements postérieurs à une décision du TAL ne peut être interprété, en soi, comme une preuve suffisante pour soutenir qu’il y a eu transaction et reconduction implicite du bail au sens du Code civil du Québec . [ 18 ] En effet, un locateur a le droit de surseoir à l’expulsion de son locataire afin de laisser le temps à ce dernier de quitter le logement de façon décente ou, encore, dans l’attente que soit le TAL ou la Cour du Québec ait rendu jugement sur des demandes de rétractation ou de permission d’appeler.

Ce faisant, un locateur n’a pas à renoncer à une juste compensation, passé le délai de grâce, ou se voir imposer l’existence d’un bail implicite [4] . [ 19 ] Cependant, le fait d’encaisser sans réserve des paiements peut, dans certains cas, indiquer une intention de reconduire le bail. [ 20 ] Le Tribunal retient de la jurisprudence qu’il s’agit toujours d’une question de fait à analyser et à évaluer dans le contexte propre à chaque affaire.

Ainsi, le fardeau de prouver l’existence d’un contrat tacite repose sur celui qui l’allègue. [ 21 ] En l’instance, le témoignage de Mme Anne Jolin-Bégin, représentante de Hazelview, est clair et probant. [ 22 ] Cette dernière explique que les mandats de poste transmis par Patel ont été encaissés jusqu’à la fin du mois d’avril 2022, compte

tenu des différentes demandes de rétractation et de permission d’appeler de la locataire Patel. [ 23 ] Elle témoigne cependant ne pas avoir encaissé les mandats de poste pour les mois de mai et suivants puisqu’elle ne voulait pas donner l’impression que, par cet encaissement, le Tribunal puisse conclure à l’intention de Hazelview de reconduire le bail. [ 24 ] La preuve devant le Tribunal ne laisse aucun doute quant aux intentions de Patel.

Cette dernière multiplie les procédures en vue de gagner du temps et ce, afin de retarder l’exécution du jugement du TAL du 24 février 2022. [ 25 ] Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal n’a d’autre choix que de rejeter la demande d’opposition à l’avis d’exécution de la locataire Patel. [ 26 ] Qui plus est, compte tenu de la preuve et de l’historique procédural contre les parties, la demanderesse est également bien fondée de demander que la locataire Patel soit forclose de présenter toute autre demande de sursis ou d’opposition dans le présent dossier.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande en opposition à un avis d’exécution; INTERDIT à la défenderesse Janice Patel d’introduire devant la Cour du Québec, dans le présent dossier, une nouvelle demande de sursis ou d’opposition à l’exécution du jugement prononcé par le Tribunal administratif du logement le 24 février 2022; LE TOUT, AVEC FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. Me Guy Audet Guy Audet Avocats Avocat de la demanderesse Janice Patel Défenderesse Agissant pour elle-même Date d’audience : 23 septembre 2022