2019 QCCQ 8871, 2019 QCCQ 8871

9247-7393 Québec inc. (Développement Panet) c. Houriez 2019 QCCQ 8871 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL Chambre civile N° : 500-22-241710-170 DATE : 4 novembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9247-7393 QUÉBEC INC. (f.a.s.r.s. «Développement Panet»)

Partie demanderesse c. BERTRAND HOURIEZ

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] 9247-7393 Québec inc. (PANET) réclame à Bertrand Houriez (HOURIEZ) la somme de 16 239.55$ [1] en dommages comme suite à son refus d’honorer ses obligations contractuelles d’acheter l’unité 301 de la phase 2 du projet immobilier B-Loft, située au 1830 rue Panet, à Montréal (ci-après l’Unité 301). [ 2 ] HOURIEZ conteste la demande.

Il soutient que PANET l’a induit en erreur en lui faisant croire qu’il ne faisait que réserver l’Unité 301 et qu’il pouvait en tout temps s’en dédire sur simple avis et récupérer son dépôt. Il ajoute que PANET n’a subi aucun préjudice du fait qu’il ait annulé sa promesse d’achat puisqu’elle a vendu cette unité à un tiers et a même réalisé un profit. LES FAITS [ 3 ] Le 9 juillet 2014, un contrat préliminaire intervient entre PANET et HOURIEZ selon lequel, ce dernier promet d’acheter l’Unité 301 à un prix avant taxes de 288 124,61$. HOURIEZ verse un acompte de 5 000$.

Les parties utilisent le formulaire du contrat préliminaire de l’Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec. Lors de la signature par HOURIEZ, le 6 juillet 2014, le représentant de PANET, M. Jean-François Brunet (BRUNET) informe HOURIEZ qu’il ne peut lui remettre sa copie du contrat avant qu'il ait été accepté par le dirigeant de PANET, M. Mario Dargis. [ 4 ] Le contrat préliminaire est accepté par Mario Dargis le 9 juillet suivant.

BRUNET transmet alors, par courriel, une copie du contrat et ses annexes à HOURIEZ, mais en omettant les deux pages du milieu qui contiennent la presque totalité des clauses relatives aux obligations du vendeur et du promettant-acheteur, mais surtout, les clauses portant sur la faculté de dédit du promettant-acheteur et les clauses de défaut. [ 5 ] Le 13 août 2014, BRUNET transmet un courriel à HOURIEZ l’informant que l’original de son contrat préliminaire est toujours au bureau de PANET. Il lui demande également de fournir l’approbation bancaire le plus tôt possible.

HOURIEZ répond qu’il quitte en vacances prochainement et qu’il aura de la difficulté de tout faire avant. [ 6 ] Le 16 novembre 2014, HOURIEZ écrit par courriel à BRUNET. Il fait suite à une conversation téléphonique du 1 er novembre et confirme qu’il éprouve des difficultés financières en invoquant « l’impossibilité pour moi de débloquer les fonds nécessaires pour l’apt 301 …» (Pièce D-3, page 31). Il sollicite alors un rendez-vous avec PANET afin d’expliquer la situation.

À ce moment, HOURIEZ souhaite toujours acheter l’Unité 301 et cherche un accommodement financier. [ 7 ] BRUNET ne répond pas à ce courriel. [ 8 ] Le 14 décembre 2014, HOURIEZ relance BRUNET et lui demande une réponse. [ 9 ] BRUNET ne répond pas à ce courriel non plus. [ 10 ] Le 19 décembre 2014, HOURIEZ écrit à Alexandra Dargis. Il se plaint de l’absence de retour sur ses courriels précédents et sur ses demandes répétées d’obtenir un rendez-vous avec PANET. Alexandra Dargis transfère ce courriel à Mario Dargis.

Ce courriel est également resté sans réponse. [ 11 ] Le 13 janvier 2015, HOURIEZ transmet en autre courriel, celui-ci à Services Clients projets chez Groupe Dargis. Il se plaint de ne pas avoir de retour à sa demande de rendez-vous et demande une fois de plus qu’on le contacte le plus tôt possible afin de discuter du cas de l’appartement. Il y joint son numéro de téléphone. [ 12 ] Personne chez PANET ne donne suite à son courriel. [ 13 ] Le 13 mars 2015, après avoir consulté une avocate, HOURIEZ transmet un avis d’annulation du contrat préliminaire et demande la remise du dépôt de 5 000$.

[ 14 ] Mario Dargis répond à cette lettre le 24 mars 2015. Il avise HOURIEZ que s’il maintient sa demande, PANET conservera le dépôt à

titre d’indemnité et «réservons nos droits pour tout autre recours, le tout sans préjudice.» (Pièce D-3, page 39) [ 15 ] À la fin mai 2015, la designer du projet contacte HOURIEZ afin qu’il vienne effectuer ses choix de finition pour l’Unité 301.

La procureure de HOURIEZ répondra en faisant référence à son avis d’annulation du 13 mars. [ 16 ] Mario Dargis affirme qu’à partir de cette date, il a connaissance que HOURIEZ souhaite annuler sa promesse d’achat. [ 17 ] L’Unité 301 est remise en vente par PANET au début juin 2015. [ 18 ] Le 24 novembre 2016, PANET accepte une promesse d’achat pour l’Unité 301 à un prix avant taxes de 337 492$. L’Unité 301 est vendue le 6 mars 2017. LA RÉCLAMATION [ 19 ] La réclamation se trouve au paragraphe 14.1 de la demande introductive re-modifiée. Elle se détaille comme suit :

Chapitre de Dommages Montant 14.1.1 Frais Financiers (intérêts sur le prix de vente), P-8A-1 10 864.23$ 14.1.2 Taxes Municipales et Scolaires P-8B-1; 1 741.36$ 14.1.3 Frais de copropriété, P-8C-1; 4 057.33$ 14.1.4 Hydro-Québec, P-8D; 285.02$ 14.1.5 Prix de vente net (288 124,61$ - 283 833.00$), pièce P-10 4 291.61$ Total réclamé : 21 239.55$ [ 20 ] Dans ses procédures écrites et lors de l'argumentation, PANET soutient que ce montant de 21 239.55$ doit s’ajouter au dépôt de 5 000$ qu’elle a confisqué en vertu de l’article 30 du Contrat préliminaire [2] qui prévoit ce qui suit : DÉFAUT DU PROMETTANT-ACHETEUR 30.

Le défaut par le promettant-acheteur de respecter l'une ou l'autre des conditions et obligations lui incombant en vertu du présent contrat préliminaire permettra au vendeur de le résilier , après l'écoulement d'un délai de sept (7) jours pour remédier au défaut à compter de l'envoi d'un avis écrit à cet effet, auquel cas le vendeur conservera tous les acomptes déjà reçus du promettant-acheteur, sans préjudice à tout autre recours. [ 21 ] Dans un complément d'argumentation [3] transmis le 28 mai 2019, PANET réduit sa réclamation au montant global de 21 239.55$ duquel on doit maintenant déduire le dépôt de 5000$ confisqué à

titre de dommages liquidés. Elle cherche par conséquent une condamnation pour un montant de 16 239.55$. [ 22 ] Dans ses conclusions, HOURIEZ demande de rejeter la réclamation de PANET et de condamner cette dernière à payer 2 000$ afin de le compenser pour ses troubles, stress, inconvénients et honoraires d’avocats. Il demande également d’accueillir sa demande introductive d’instance logée devant la Division des petites créances dans le dossier 500-32-156477-178. Ce dossier a été suspendu par jugement de cette Cour rendu le 4 janvier 2019, jusqu’à ce qu’un jugement final intervienne dans le présent dossier.

QUESTIONS EN LITIGE [ 23 ] Il s’agit de déterminer la nature du contrat préliminaire et d’interpréter l’article 30 de celui-ci au regard des droits de PANET de confisquer le dépôt à

titre de dommages liquidés en plus de réclamer pour des dommages judiciaires. Le cas échéant, le Tribunal doit décider du quantum de ceux-ci. [ 24 ] Le Tribunal devra également décider de la «réclamation» de HOURIEZ et de la recevabilité de sa demande d’accueillir sa demande introductive dans un dossier de petites créances. ANALYSE [ 25 ] Il ne fait aucun doute que le Contrat préliminaire intervenu entre PANET et HOURIEZ est une promesse d’achat. Les termes sont clairs et sans ambiguïté.

Quand HOURIEZ invoque que de fausses représentations de la part de BRUNET ont provoqué une erreur sur la nature de l’engagement qu’il croyait souscrire, mais qu’il admet d’emblée ne pas avoir lu le document avant de le signer, il invoque une erreur inexcusable. À cet égard, le Code civil du Québec prévoit : 1400 . L’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement.

L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. [ 26 ] Par ailleurs, la nature et la portée de l’article 30 s’imposent moins par l’évidence. [ 27 ] Cet

article permet au vendeur, en cas de défaut du promettant-acheteur, de résilier le contrat préliminaire… « auquel cas le vendeur conservera tous les acomptes déjà reçus du promettant-acheteur, sans préjudice à tout autre recours ».

[ 28 ] PANET soutient que cet

article lui permet de confisquer le dépôt de 5 000$ versé par HOURIEZ et de poursuivre en dommages pour le solde. [ 29 ] Avec égards, le Tribunal n’est pas de cet avis. [ 30 ] La

partie de cette disposition qui permet au vendeur de conserver tous les acomptes est une clause pénale. Elle vise à déterminer contractuellement à l’avance les conséquences d’un défaut. Elle dispense le vendeur d’administrer une preuve du préjudice qu’il a effectivement subi, sous réserve d’une demande de réduction du débiteur dans l’éventualité où la clause serait abusive [4] . [ 31 ] La mention à l’article 30 du Contrat préliminaire selon laquelle elle s’applique «sans préjudice à tout autre recours» tient compte des divers recours contractuels pour violation d’une promesse d’achat qui s’offrent au vendeur.

Ainsi, outre l’action en dommages, le vendeur pourrait se prévaloir de son droit d’exiger l’exécution en nature de la promesse d’achat par une action en passation de titre. [ 32 ] L’expression ne permet pas au vendeur de choisir entre un dommage liquidé, contractuellement prévu, et des dommages liquidés judiciairement après la preuve d’un préjudice.

Une telle clause, particulièrement inscrite dans un contrat d’adhésion, comme en l’espèce, serait abusive et réductible [5] . [ 33 ] Bref, le choix dont dispose PANET est d’imposer l’application de la clause pénale ou d’écarter celle-ci au profit de l’exécution en nature de l’obligation d’acheter. Elle ne peut choisir la solution la plus avantageuse entre l’application de la clause pénale ou l’évaluation judiciaire des dommages subis.

PANET a choisi de ne pas demander l’exécution en nature. [ 34 ] Mais il y a plus. [ 35 ] Il peut s’avérer que l’application d’une clause pénale stipule une somme qui excède la valeur du préjudice subi par le créancier. L’écart pourrait être significatif et rendre celle-ci abusive et par conséquent réductible. C’est ce qu’allègue HOURIEZ en la présente instance quand il affirme que l’Unité 301 s’est vendue à profit et que PANET n’a subi aucun préjudice. [ 36 ] Un examen du préjudice effectivement subi est donc requis. [ 37 ] Avant d’aborder la question du quantum proprement dit, deux constats s’imposent.

Le premier tient au fait que PANET a sciemment transmis par courriel un contrat incomplet à HOURIEZ omettant d’y inclure les clauses de dédit et de défaut. Le deuxième se rattache au temps qu’a mis PANET à répondre aux incessantes demandes d’HOURIEZ d’obtenir une réunion avec la direction afin de discuter de ses difficultés financières et des options qui s’offrent à lui. [ 38 ] La preuve indique que dès le 1 er novembre 2014, BRUNET est au courant que HOURIEZ éprouve des préoccupations financières et que ce dernier sollicite une réunion afin d’en discuter.

C’est moins de quatre mois après sa signature de la promesse d’achat. À ce moment, il n’a pas connaissance des clauses 2 à 35 du Contrat préliminaire puisqu’il n’a que la copie transmise par courriel par BRUNET.

Pourtant, il croit avoir l’entièreté du contrat. [ 39 ] Le Code civil du Québec impose l’obligation aux parties à un contrat de faire preuve de bonne foi non seulement dans la naissance et l’exécution de leurs obligations, mais également dans l’extinction de celles-ci [6] . [ 40 ] Il est difficile de voir dans cette stratégie [7] de ne transmettre qu’une version incomplète du Contrat préliminaire autre chose qu’une tentative de priver l’acheteur d’informations contractuelles importantes ou, à tout le moins, d’en retarder sa prise de conscience.

HOURIEZ soutient que cette situation a été déterminante dans sa méprise sur la nature des obligations qu’il a contractées. C’est la raison pour laquelle il ne croyait qu’avoir réservé l’Unité 301 plutôt que de l’avoir achetée. [ 41 ] On peut également inférer que cette situation et le temps qu’a mis PANET à ne pas répondre aux demandes de rencontre de HOURIEZ ont contribué à retarder la remise en vente de cette unité de quelques mois.

De fait, une réponse sans délai aurait probablement permis à PANET de la remettre sur le marché aussitôt que janvier 2015, une économie de cinq (5) mois dont on doit tenir compte dans l’évaluation du préjudice. [ 42 ] Pour évaluer, le cas échéant, le préjudice subi par PANET, nous devons premièrement déterminer le prix auquel l’Unité 301 s’est vendue le 6 mars 2017. Du prix de vente à l’acte de 337 492$ (avant taxes), PANET soustrait un montant de 45 000$ puisque la vente à HOURIEZ était sans garage.

D’un prix de vente net de 292 492$, PANET soustrait un montant additionnel 8 697.54$ représentant un rabais de 10 000$ (taxes incluses) sur des «extras» qu’elle a consenti aux nouveaux acheteurs. Le résultat indiquerait 283 794.46$, un prix de vente inférieur au prix de vente apparaissant au Contrat préliminaire de 288 124.61$. PANET y voit un manque à gagner de 4 330.15$ [8] qu’elle réclame. [ 43 ] La preuve qui permet d’établir le prix du garage provient d’une inscription au journal des ventes (Pièce P-10, page 17), qui n’a pas été contredite par HOURIEZ, ni même remise en question.

Le rabais sur les «extras» est plus problématique dans la mesure où le lien causal entre celui-ci et l’inexécution contractuelle de HOURIEZ n’a pas été établi. Cette preuve ne tient qu’au seul témoignage de M. Mario Dargis qui affirme que l’Unité 301 a été remise en vente en fin de projet, ce qui a rendu ce rabais additionnel nécessaire. Or, une fin de projet peut avoir l’effet inverse par la rareté des unités qui subsistent.

En l’absence d’une preuve de corroboration facilement accessible à l’aide d’un échantillon de ventes d’unités comparables dans le temps, il devient difficile de conclure que ce rabais représente une suite immédiate et directe de l’inexécution de HOURIEZ au sens de l’

article 1613 C.c.Q. [ 44 ] Le prix de vente retenu par le Tribunal est donc de 292 492$. [ 45 ] La vente de l’Unité 301 est survenue le 6 mars 2017 soit 537 jours après la date d’occupation prévue au Contrat préliminaire avec HOURIEZ. PANET allègue avoir assumé, pendant la période allant du 14 janvier 2016 au 2 mars 2017, des frais financiers sur cette unité, des taxes municipales et scolaires, des frais de copropriété et des frais d’électricité.

[ 46 ] Les frais financiers à eux seuls représenteraient 10 864.23$ entre le 14 janvier 2016 et le 2 mars 2017 soit 24.82$/jour du 14 janvier 2016 au 13 décembre 2016 et 32.58$/jour du 14 décembre 2016 au 2 mars 2017. [ 47 ] La preuve qu’offre PANET tient sur des extraits caviardés d’ententes avec ses créanciers hypothécaires. Outre les mentions usuelles de ce genre de documents, la seule information indiquée est le taux de financement pour les périodes pertinentes. Rien n’indique le montant de la dette, le montant de l’équité dans le projet ni le coût du projet.

La quantification de ces frais que propose PANET est un simple calcul qu’elle effectue en multipliant 100% du prix de vente de l’Unité 301 par le taux de financement, ramené sur une base quotidienne. Cet exercice ne prouve pas les frais financiers effectivement assumés par PANET et qu’elle pourrait réclamer comme dommages. L’absence de corroboration empêche le Tribunal de conclure que ce projet est financé sans équité et à hauteur de 100% de la valeur marchande des unités.

Même s’il est probable que PANET ait encouru des frais financiers, le fardeau de prouver ceux-ci lui incombait et la preuve qu’elle fournit ne permet pas au Tribunal de les quantifier. Ce poste est donc rejeté. [ 48 ] La preuve de la dépense des taxes foncières et scolaires tient aux extraits de compte de taxes des autorités publiques. PANET y réclame 1 741.36$ pour la période de 306 jours.

Ramené sur une période de 154 jours, le montant de dommages est réduit à 876.37$. [ 49 ] Les frais de copropriété représentent 298,05$ par mois, ils sont réclamés pour la période du 14 janvier 2016 au 2 mars 2017 soit une période de 414 jours pour une somme de 4 057.33$.

En effectuant le même ajustement négatif de 152 jours, on obtient une dépense de 2 567.68$. [ 50 ] Par ailleurs, les frais d’électricité de 285,02$ qui représentent ni plus ni moins les frais reliés à la redevance d’abonnement et aux frais de gestion d’Hydro Québec pour la période de mai 2016 à mars 2017 sont acceptables. [ 51 ] Ainsi, PANET a encouru des dépenses additionnelles de 3 729.07$ en raison du défaut de HOURIEZ d’honorer sa promesse de vente. Appliquées au prix de vente de 292 492$, ces dépenses donnent un prix de vente effectif de 288 762.93$ soit un montant de 638.32$ supérieur à l’offre de HOURIEZ.

Sur cette base, PANET n’a donc pas subi de préjudice en raison du défaut de HOURIEZ. [ 52 ] Par l'exercice de l'application de la clause pénale prévue à l'article 30, PANET a confisqué le montant de 5000$ qu'il avait reçu à

titre de dépôt. Le Tribunal a déterminé que PANET n'a subi aucun préjudice du fait que HOURIEZ n'a pas procédé à l'achat, mais un bénéfice de 638.32$. Ceci étant, le Tribunal est d'avis que ce bénéfice n'est pas suffisant en l'espèce pour rendre la clause pénale abusive et réductible. [ 53 ] Dans ses conclusions, HOURIEZ demande à ce que PANET soit condamnée à un montrant de 2 000$ à

titre de troubles, stress, inconvénients et honoraires d’avocats. Pourtant sa défense ne contient aucune allégation supportant une telle réclamation. Aucune preuve n’est venue appuyer cette réclamation.

Elle est donc rejetée. [ 54 ] La demande d'HOURIEZ d'accueillir par le présent recours sa réclamation dans le dossier 500-32-156477-178 n'est pas fondée en droit. [ 55 ] Le Tribunal a offert aux parties de modifier leurs procédures afin que le présent dossier porte également une demande reconventionnelle en remboursement du dépôt de 5000$, laquelle rendait le dossier devant la Division des petites créances sans objet.

La procureure de HOURIEZ a refusé une telle avenue, ne voulant pas se désister de ce recours. [ 56 ] Le Tribunal n'était pas saisi de la demande déposée devant la Division des petites créances, il est sans juridiction pour en décider, au-delà du fait qu'il se prononce sur la légalité de la clause pénale au regard d'une application abusive et réductible ayant mené à la confiscation du dépôt par PANET et qu'à cet égard, le jugement aura l'autorité de la chose jugée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL REJETTE la demande de 9247-7393 Québec Inc. (f.a.s.r.s. Développement Panet). REJETTE la demande de Bertrand Houriez.

Chaque

partie payant ses frais. __________________________________ GILLES LAREAU, J.C.Q. Me Giuseppe (Joe) Morrone Morrone Avocats inc. Procureur de la

partie demanderesse Me Djamila Smail Harvey, Jean, avocats Procureure de la

partie défenderesse Dates d’audience : 20 et 21 mars 2019