2021 QCCQ 8320, 2021 QCCQ 8320

Gagnon c. Riopel 2021 QCCQ 8320 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-702459-197 DATE : 17 août 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Maxime Gagnon Demandeur c.

Martin Riopel Défendeur et Annie Simon Défenderesse en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Maxime Gagnon réclame 11 500 $ à monsieur Martin Riopel en raison d’un vice caché affectant l’immeuble qu’il a acheté de lui en décembre 2017. [ 2 ] Plus particulièrement, une infiltration d’eau sous la base de la douche du rez-de-chaussée a causé de la moisissure et des dommages au bas des murs ainsi qu’au plancher de bois. [ 3 ] Monsieur Riopel refuse de verser le montant réclamé et soutient qu’il n’y a pas ici de vice suffisamment important pour que s’applique la garantie légale de qualité puisque selon lui, la réfection des joints et environ 90 $ de matériaux auraient été suffisants pour régler le problème. [ 4 ] Il requiert l’intervention au dossier de madame Annie Simon qui, après avoir fait construire l’immeuble en 2009, le lui a vendu au mois de juin 2011.

Madame Simon est représentée par son conjoint Daniel Fecteau, lequel réfute également les allégations de monsieur Gagnon. Le contexte [ 5 ] Monsieur Gagnon visite une première fois l’immeuble de monsieur Riopel au mois de mars 2017 et fait procéder à une inspection préachat dont le rapport écrit [1] , étrangement, ne fait aucune mention de la salle de bain du rez-de-chaussée. [ 6 ] Il achète l’immeuble en décembre 2017 et c’est en juin 2018 qu’il note un problème à cette salle de bain.

Il voit un champignon sur une moulure près de la douche. [ 7 ] Il contacte alors monsieur Riopel pour que celui-ci vienne constater le problème. Il affirme également qu’il avait remarqué que le joint de silicone de la base de la douche n’était « pas très beau ».

Il produit diverses photographies [2] . [ 8 ] N’obtenant pas la collaboration souhaitée de la part de monsieur Riopel, il procède en septembre 2018 par voie de dénonciation écrite à ce dernier ainsi qu’à madame Simon, ancienne propriétaire de l’immeuble, et entreprend rapidement les travaux par la suite. [ 9 ] C’est ainsi que la salle de bain du rez-de-chaussée sera entièrement refaite à neuf.

[ 10 ] Monsieur Gagnon réclame 6 952,73 $, le total de plusieurs factures [3] de matériaux et de services, de même que 3 700,00 $ pour toutes les heures qu’il a lui-même consacrées à la remise en état de la salle de bain, à un taux horaire de 50,00 $. * * * [ 11 ] Monsieur Riopel explique qu’entre 2011 et 2017, il n’a rien changé à la salle de bain du rez-de-chaussée, si ce n’est que de refaire le joint de silicone de la douche en même temps qu’il a refait celui du bain au sous-sol, vers 2015. [ 12 ] Il n’a jamais remarqué quelque problème que ce soit ni fuite d’eau dans cette salle de bain. [ 13 ] Il attire l’attention du Tribunal sur une expertise réalisée par le plombier Dominique Larivière pour le compte de son assureur.

Il ajoute que monsieur Gagnon n’a certainement pas minimisé ses dommages, alors qu’il a tout refait à neuf, selon lui, sans justification, ayant même installé un plancher chauffant. [ 14 ] Il affirme aussi que certaines factures datent d’avant la découverte du problème. [ 15 ] Selon lui, il y a non seulement une dépréciation à appliquer, mais également une plus-value importante apportée à cette salle de bain suite aux travaux effectués. [ 16 ] De son côté, monsieur Fecteau, qui représente madame Simon, explique qu’il a fait construire l’immeuble en 2009 et l’a revendu en 2011. [ 17 ] Il n’a jamais constaté le moindre problème. [ 18 ] Il insinue que monsieur Riopel connaissait la problématique puisque c’est ce que l’expert Larivière mentionne à la page 3 de son rapport [4] . [ 19 ] Il dit s’être vu privé de la possibilité de vérifier le problème et de constater ou non l’existence d’un vice puisqu’après avoir reçu la dénonciation le 11 septembre 2018, l‘expert en sinistre mandaté par son assureur a dû laisser des messages téléphoniques les 14 et 28 septembre, sans réponse, avant de pouvoir parler à monsieur Gagnon le 2 octobre. [ 20 ] Cet expert en sinistre, monsieur Sylvain Bernier, témoigne s’être rendu sur les lieux le 4 octobre et avoir constaté que les travaux étaient déjà en cours et finis à environ 60 %.

La nouvelle base de douche était installée, de même que la céramique à laquelle il ne restait que le coulis à ajouter. [ 21 ] Monsieur Fecteau est aussi d’accord avec monsieur Riopel sur le fait qu’il faut appliquer une dépréciation aux travaux, en plus d’un montant additionnel pour l’importante différence entre la qualité de la salle de bain avant et les travaux qui ont été effectués pour une salle de bain entièrement neuve. [ 22 ] Il ajoute également que le joint de calfeutrant, dans l’état où il se trouvait selon les photographies soumises, constitue un indice important, un signal d’alarme d’une possible problématique.

Analyse et décision [ 23 ] Le Code civil du Québec (« C.c.Q. ») prévoit un cadre juridique spécifique concernant la responsabilité du vendeur d'un bien, afin qu'il en assure à l'acheteur la jouissance paisible. Une de ces garanties du droit de propriété est la garantie de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 24 ] L'

article 1726 C.c.Q. précise : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent ; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 25 ] Pour que la garantie de qualité d’un bien s’applique, il est maintenant bien établi que cinq grandes conditions doivent être démontrées par l’acheteur, c’est-à-dire : 1. que le bien est affecté d’un vice ; 2. que ce vice est grave ; 3. qu’il est antérieur à la vente ; 4. qu’il est inconnu de l’acheteur ; 5. qu'il a été dénoncé dans un délai raisonnable au vendeur. [ 26 ] Le caractère occulte ou caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien fait par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [5] . [ 27 ] Il incombe à monsieur Gagnon de faire la preuve de chacune de ces conditions.

Le Tribunal croit important de reproduire les articles du Code civil du Québec qui reçoivent ici application en matière de fardeau de preuve.

[ 28 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce : Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 29 ] Cet

article lui impose donc le fardeau de prouver les allégations contenues dans leur demande, et ce, par prépondérance de preuve puisque l’

article 2804 C.c.Q. ajoute : La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 30 ] Ce dernier

article permet au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties afin de déterminer si, effectivement, l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence. * * * [ 31 ] Plusieurs des critères requis pour mettre en œuvre la garantie de qualité du Code civil du Québec semblent causer problème en l’espèce.

Avant de s’interroger sur son antériorité à la vente et son caractère caché et inconnu, il y a lieu de voir tout d’abord si l’existence même d’un vice suffisamment grave a été démontrée. [ 32 ] Le Tribunal est d’avis que non. [ 33 ] La preuve en demande est essentiellement constituée du témoignage de monsieur Gagnon, lequel s’appuie sur plusieurs photographies qu’il a prises.

Ces photos montrent notamment un joint de silicone que le Tribunal qualifie de très artisanal, pour ne pas dire de mauvaise qualité, de même qu’une moulure noircie de façon importante, signe de présence d’eau. [ 34 ] Le plombier Dominic Larivière, qui a réalisé un test d’eau avec une petite douchette, s’exprime ainsi dans son rapport écrit : (…) Il n’y avait pas de fuite au robinet ou à la tuyauterie, ni présence d’eau dans le mur de division qui sépare de la chambre. Nous avons effectué un test d’eau avec la douchette directement vers le coin droit de la douche.

En peu de temps, un petit écoulement était apparu malgré l’abondance de silicone intérieur et extérieur. (…) La moisissure était très présente derrière la plinthe. En répétant le test d’eau, nous avons constaté que l’eau sortait sous la céramique au-delà du joint de silicone présent (…). L’eau était absorbée par la plinthe en MDF qui cachait cette partie. Il ne semblait pas y avoir un joint de silicone entre la base en acrylique et la céramique. [ 35 ] Il affirme aussi que «La base en acrylique et le drain de la douche étaient en bonne condition.

Les céramiques n’avaient pas de fissures ou joints craqués» . [ 36 ] La preuve de l’existence et de la nature exacte d’un problème causant un déficit d’usage, nécessaire à l’application de la garantie, mais surtout sa qualification de vice, est plutôt ténue en l’espèce. [ 37 ] Même si on qualifiait de vice une petite fuite d’eau résultant d’un joint de silicone problématique, s’agit-il pour autant d’un vice suffisamment grave, au sens de l’

article 1716 C.c.Q. ? [ 38 ] Pour en décider, il ne faut pas nécessairement regarder uniquement l’ampleur des travaux correctifs apportés puisque non seulement la preuve ne démontre pas qu’ils étaient entièrement requis et nécessaires, mais le Tribunal est d’avis que monsieur Gagnon a profité de ces travaux pour refaire à neuf sa salle de bain, ce qui, de toute évidence, ne peut être fait aux frais de son vendeur. [ 39 ] À ce sujet, l’expert en sinistre Sylvain Bernier, pour le compte de SSQ assurance, écrit dans son rapport que «(…) la tierce

partie [monsieur Gagnon ] remplace deux feuilles de contreplaqué sous la douche ainsi que la base en acrylique. Les deux murs de la douche en céramique étaient en excellente condition avant le démantèlement mais la tierce

partie a quand même décidé de les remplacer» . [ 40 ] Il ressort de cette preuve que les travaux correctifs réellement requis et nécessaires auraient probablement coûté quelques centaines de dollars.

Or, monsieur Gagnon en réclame 11 500 $, ayant entièrement refait la salle de bain du rez-de-chaussée de sa maison. [ 41 ] À plus d’une reprise lors de son témoignage, monsieur Gagnon donne des explications au Tribunal et son opinion sur l’existence d’un vice, sur ce qu’il considère comme étant un vice, de même que sur les travaux qu’il devait effectuer. [ 42 ] Le témoin ordinaire peut relater les faits mais ne peut donner son opinion, ni répéter devant le Tribunal ce que lui aurait dit telle ou telle personne qui n’est pas appelée à témoigner. [ 43 ] Alléguer un fait n'équivaut pas à prouver ce fait.

Accepter ce point de vue serait admettre qu'il suffirait d'affirmer une chose pour que cette dernière devienne vraie et prouvée. [ 44 ] Pour qu'elle soit probante, une affirmation a besoin d'être soutenue par la production de pièces et, lorsque nécessaire, l’opinion d’un expert, sans quoi la preuve risque fort de ne pas être concluante. [ 45 ] Le juge présidant le Tribunal n’est pas un expert.

Il entend la preuve des faits mais en l’espèce, il ne peut, en l’absence d’une preuve qui l’établit, conclure comme le voudrait monsieur Gagnon à l’existence d’un vice grave qui rend la résidence impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement l’utilité qu’il ne l'aurait pas achetée, ou n'aurait pas donné si haut prix, non plus qu’à la

nécessité des travaux qui ont été effectués. [ 46 ] Dans le cas sous étude, la vieille citation qui affirme qu’une image vaut mille mots [6] ne trouve pas nécessairement application. Il est difficile d’y déceler le vice grave que monsieur décrit. [ 47 ] Bien sûr, les factures payées par monsieur Gagnon ont été produites mais elles se limitent à détailler les travaux effectués ou encore les pièces ou matériaux vendus.

Elles n’allèguent ni ne démontrent l’existence d’un vice suffisamment grave, nécessaire à l’application du mécanisme de la garantie légale de qualité prévue au Code civil du Québec . * * * [ 48 ] Par ailleurs, le caractère inconnu et caché du vice a-t-il été démontré ? Rappelons que si le vice dont se plaint l'acheteur est apparent, quelque grave qu'il soit, il ne donne aucune action contre le vendeur. [ 49 ] Dans l'arrêt Blanchard c. Guertin , la Cour d'appel du Québec fait siens les commentaires suivants du Juge Rochon, alors à la Cour Supérieure, dans l'affaire Lavoie c.

Comtois : 17 L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa re-cherche. D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une con-naissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut con- clure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème.

À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. 18 Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent.

Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence. Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente.

Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice. [ 50 ] Monsieur Gagnon doit constater l’état précaire du joint ceinturant la base de la douche, et il l’a fait. Il ne peut non plus ne pas voir la moulure noircie, immédiatement à côté de la douche.

Le Tribunal a beaucoup de difficulté à accepter que cette moulure puisse s’être dégradée à un tel point en seulement quelques mois. [ 51 ] De l’avis du Tribunal, il s’agit là d’indices d’une possible problématique mais monsieur Gagnon ne pousse pas plus loin son investigation.

Ces indices sont suffisants pour alerter un acquéreur prudent et commander une vérification plus en profondeur de l'état de la salle de bain en faisant, si nécessaire, appel à un expert. [ 52 ] Le rapport d’inspection préachat produit par monsieur Gagnon ne fait aucune mention de la salle de bain du rez-de-chaussée. [ 53 ] L’inspecteur Patrick Savard a plutôt rédigé un document de quelques lignes le 7 février 2019, près de deux ans après son inspection, dans lequel il affirme «(…) aucune composante visible n’était affectée par des traces pouvant être de la moisissure sur le pourtour de la douche» .

Il a de toute évidence une excellente mémoire, considérant que son rapport ne fait même pas état d’une salle de bain. [ 54 ] De nos jours, comme l'a mentionné monsieur Fecteau, il est possible, et il aurait été prudent, de faire procéder à des tests par hydrographie ou thermographie, tests non destructifs qui auraient pu fournir des indications sur le degré d'humidité à l'intérieur des murs. [ 55 ] Cela n'aurait peut-être pas permis de certifier qu'il y avait fuite d'eau mais, à tout le moins, de confirmer un état ou une condition le laissant croire et faisant présager un problème plus sérieux, ce qui ouvrait la porte à une investigation plus poussée. [ 56 ] Monsieur Gagnon aurait dû voir ce qui était visible ou, à tout le moins, pousser plus loin son inspection et ses vérifications devant de tels indices de fuites d'eau dans la salle de bain de l'immeuble qu'il convoitait. [ 57 ] En conséquence, le Tribunal estime que, compte tenu des circonstances particulières de cette affaire, même s’il concluait à l’existence d’un vice suffisamment grave, ce qui n’est pas le cas, monsieur Gagnon ne s'est pas déchargé de son fardeau de prouver, de façon prépondérante, le caractère «caché» de ce vice.

Pour tous ces motifs, le Tribunal : Rejette la demande ; Condamne le demandeur aux frais de justice. __________________________________ Jimmy Vallée , j.c.q.

Date d’instruction : 10 juin 2021